Đang tải... (xem toàn văn)
473 Đề án Xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản
BO TAI NGUYEN VA MOI TRUGNG Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai 78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai - Đống Đa - Hà Nội Đề tài cấp nhà nước: NGHIÊN CỨU ĐÔI MỚI HỆ THÔNG QUẢN LÝ DAT DAI DE HINH THANH VA PHÁT TRIÊN THỊ TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM DE AN XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN ThS Đỗ Đức Đôi Hà Nội, 06-2005 5839-2 oft {5706 DE TAI NGHIEN CUU DOI MGI HE THONG QUAN LY BAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM DE TAI NHANH: HOAN THIEN HE THONG DANG KY DAT DAI VA BAT DONG SAN DE AN / XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN Chủ nhiệm để tài nhánh: Ths Đỗ Đức Đôi —' Người tham gia: Th§ Nguyễn Văn Chiến KS Tran Hùng Phi cộng tác viên Hà Nội, 2004 ĐÈ TÀI NGHIÊN CUU DOI MOI HE THONG QUAN LY DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN TH] TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM DE TAI NHANH: HOAN THIEN HE THONG DANG KY DAT DAI VA BAT DONG SAN - DE AN / XAY DUNG CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN Hà Nội, 2004 DE AN XAY DUNG CG QUAN DANG KY DAT DAI VA TAI SAN GAN LIEN VOI DAT SU CAN THIET PHA] XAY DUNG DE AN CO QUAN DANG KY BAT DONG SAN 1.1 cần thiết Thực chu trương Đảng, Nhà nước cơng cải cách hành tập trung xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, Nhà nước "của dân, dân, dân” trọng tâm lả cải cách bước nên hành nhà nước Trong nghiệp cải cách nên hành nói chung cải cách thủ tục hành bảy lĩnh vực Kinh tế ba lĩnh vực tư pháp nói riêng ma nhân dân xúc cải cách thủ tục hành cho nhân dân tổ chức liên quan đến quản lý, sử dụng dat dai la van dé toản xã hội quan tâm, hướng ứng nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước đất đại, đồng thời lập lại trật tự, kỷ cương công tác đăng ký đất đại tài san gan liễn với đất mả nhiều tổn đọng vướng mắc, gây nhiều sách nhiễu, rườm ra, phién nhân dân tổ chức Luật Đất đai đời góp phần chấn vả tăng cường công tác quán lý nhà nước đất đai Có thể nói đổi tồn điện lĩnh vực quán lý đất đai Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản nói chung va dat dai va tai sản gắn liền với đất không bị phối điều chinh Luật Đất đai mà bị điều chỉnh Luật khác Luật Bảo vệ phát triển rừng, Luật Xây dựng mà chế định luật cịn chồng chéo chức nhiệm vụ ngảnh, cấp làm cho việc khai thác tiềm đất đai bị hạn chế Trong thực thị thủ tục hành liên quan đến đất đai tài sản gắn liên với đắt, quan chức máy quản lý hành Nhà nước thiếu phối hợp chặt chẽ; ngành, cấp thiếu thống quy trình xử lý hồ sơ liên quan đến đất dai va tai sản gắn liên với đất; có cấp tuỷ tiện đặt quy định không phủ hợp với pháp luật đất đai gây khó khăn, phức tạp q trình giải thủ tục hành đất đai nhân dân, tổ chức có nhụ cầu đăng ký đất đai tải sản gắn liền với đất, làm cho nhân dân hồi nghi lịng tin quan chức q trình giải cơng vụ lĩnh vực quản lý dat dai Tinh hình tác động ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước ngược lại chủ trương hình thành phát triển đồng loại thị trường có thị trường bất động sản mà Nghị đại hội Đảng toàn quéc lan thứ VIII va thir IX da dé — Vị vậy, cần thiết phải cải cách toàn diện thủ tục hành liên quan đến quản lý đất đai bất động sản, để tài để cập vấn để xây dựng quan đăng ký dat dai va tai san gan liên với đất theo chế "một cửa" làm khâu đột phá trình cải cách loại thủ tục hành Nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai, 1.2 Can ctr Trên sở kết nghiên cứu đề tải thông qua việc đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai tinh, thành phố đại diện, kinh nghiệm thực tiễn nước giới văn chí đạo Đảng Nhà nước cải cách hành chính: Nghị Hội nghị lần thứ VIII Ban chấp hảnh Trung ương Đảng (khoá VII), Hội nghị lần thứ II Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa VIII), Kế hoạch 1405/CP Chính phủ cải cách bước nên hành Nhà nước, Nghị số 3§/CP ngày 04 tháng năm 1994 Chính phủ cải cách bước thủ tục hành việc giải công việc cho công dân vả tổ chức, Chỉ thi số 342/CT-TTg ngày 22 tháng năm 1997 Thủ tướng Chính phú "về mạnh cơng tác cải cách thủ tục hành chính” Thơng tư liên tịch số 38/2004/TTLT-TNMT-NV tháng ngày năm 2004 Bộ Tài nguyên Mỗi trường, Bộ Nội vụ .hướng dẫn thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dung dat va Trung tâm phát triển quỹ đất DE AN CO QUAN DANG KY BAT DAI VA TALSAN GAN LIEN VOI DAT 2.1 Thực trạng quan đăng kỷ đất đai tài sản gắn liền với đất Trong năm qua việc đăng ký đất đai tài san gắn liên với đất để phức tạp liên quan đến nhiều quan quản lý nhả nước, với nhiều mơ hình tổ chức khác với thủ tục phiên hà làm hạn chế đến việc động viên người sử dụng đất tham gia vào hệ thống làm cho phần lớn giao dịch thực "ngằm" gây thất thu không nhỏ cho ngân sách Nhà nước Trước hết nội quan quản lý nhà nước đất đai có nhiều phịng chức tham gia vào q trình này, bao gồm phận quản lý nhà nước đơn vị nghiệp là: Phịng Đăng ký - Thống kê đất đai (ở tuyệt đại đa số Sở Địa trước đây, Sở Tài nguyên Mơi trường), Phịng Quản lý đất đai Phịng Nghiệp vụ - Kỹ thuật (ở số tỉnh, thành phố), Trung tâm Đo đạc Trung tâm Kỹ thuật Địa chính, Trung tam Thơng tin - Lưu trừ tư liệu địa Ngồi việc xác định giới quy hoạch, xác định loại nhà Sở Xây dựng; việc xác định giá Sở Tài - Vật giá, xác định thuế quan thuế, xác định loại rừng trữ lượng rừng quan Lâm nghiệp Và cuối la tham gia Văn phòng giải "Một cửa" thuộc Uỷ ban nhân dân cấp tực tiệp Uý ban nhân dân cấp tham gia q trình đăng ký Có thể tóm tắt hành trình san: " Hành trình 1": Người sử dụng đất dang ky)> Uỷ ban nhân dân cấp xã (nộp đơn Phịng Địa (Phịng Tài ngun Mơi trường) > Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất > Phịng Địa " Hành trình 2": Người sử dụng đất > Phịng Địa (Lấy thơng báo nghĩa vụ tài chính) > Co quan thuế (xác định nghĩa vụ tải chính) > Kho bạc (nộp tiền) > Phịng Địa (lẫy giấy chứng nhận) Qua sơ dé cho thấy nêu qua "mỗi cửa" cần kéo dài vài ngày người sử dụng đất phải mắt vải tháng hồn tất thủ tục Tuy nhiên, thực tế "mỗi cửa" nói kéo dài đến vải tháng có đến hàng năm với lý đơn giản "chưa xác định quy hoạch" 2.2 Xáy dựng quan đăng ký đất đai tài sản gắn liên với đất Để thực đổi hệ thống đăng ký điểm mấu chốt phải xây dựng hệ thống quan đăng ký chuyên trách để thực thủ tục đãng ký theo mơ hình “một cửa”: muốn đạt quan đăng ký phải có đủ trách nhiệm quyền hạn việc tổ chức thực tất công việc thủ tục đăng ký đất đai bất động san thay cho quan cấp nay: tổ vhức kê khai đăng ký thẩm tra xét duyệt đăng ký ký cấp giấy chứng nhận, xác định thu nghĩa vụ tài người dang ký, lập quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng quản lý thông tin đất đai, dịch vụ thông tin đất đai đo đạc địa Trên sở phân tích đưa số phương án hình thành quan dang ký đất đai tài sản gắn liền với đất theo định hướng ứng dụng hệ thống đãng ký quyền theo nguyên tắc hệ thống Torens Từng bước chuyển đổi từ hệ thống đăng ký theo chủ sử dụng đất sang hệ thống đăng ký theo đất, lấy đất đơn vị để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đãng ký tài sản gắn liền với đất Từng bước đại hoá tiến tới xây dựng hệ thống đăng ký trực tuyến ba cấp tỉnh, huyện, xã Trước mắt wa thực thco hai phương án sau Phương án một: Thành lập quan đăng ký riêng biệt cho tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, có tính độc lập định quy trình, kỹ thuật thực sở hợp tổ chức lại Phòng Đăng ký thống kê đất đai Trung tâm thơng tin lưu trữ tư liệu địa chính, Phòng giải cửa (ở địa phương tổ chức phòng này) phận cua Trung tam Do dac (Trung tam Kỹ thuật Địa chính) Phương án hai: Xây dựng hệ thống co quan dang ky đất cho tỉnh vùng tuỳ theo nhụ cầu, nằm hệ thống quan đăng ký quốc gia thống Đây phương án triệt để song điều kiện chưa thể thực Do giai đoạn trước xây dựng quan đăng ký theo phương án có tính độc lập tương đối tương lai (Khoảng 10 năm tới) tiến tới thống theo phương án hai Để thực việc cần phải thực đồng giải pháp Phân định cách minh bạch công việc đăng ký thuộc quyền Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai công việc mang tính địch vụ hành cơng Như vậy, ưong đăng ký đất đại quyền Nhà nước thể việc định giao đất cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất trường hợp sứ dụng khơng có giấy tờ hợp pháp nguồn gốc đất đai thông qua việc lý định hành cơng nhận quyền sử dụng đất Việc cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng phải quan hành nhà nước (Uỷ ban nhân dân cấp) thực Các công việc cịn lại q trình đăng ký mang tính quản lý nhà nước đơn phục vụ lợi ích cho người sử dụng đất nên hồn tồn giao thẩm quyền cho quan đăng ký đất thực Phải hình thành hệ thống quan chuyên trách thực việc quy hoạch sử dụng đất định giá đất để đáp ứng đủ thông tin cho quan đăng ký đất thực nhiệm vụ Phải có đầu tư đầy đủ quan tâm mức cho việc xây dựng hệ thống thơng tin đất đai thống (ít nh) để đáp ứng yêu cầu thực thuận tiện công việc đăng ký đất đai Phải đặc biệt coi trọng quản lý tốt giấy tờ hình thành trình thực thủ tục đăng ký Đây hồ sơ gốc có giá trị pháp lý đầy du để đảm bảo cho giá trị pháp lý số sách địa hệ thống thông tin đất đai tương lại Do vậy, cần cải tiến hệ thống siấy tờ theo hướng hợp vào loại giấy tờ định để tránh thất lạc tiện lưu trữ (ví dụ kết thẩm tra, xét duyệt hay xác nhận quan liên quan thể thẳng đơn đăng ký hợp đồng chuyển dịch) Nếu việc lập sổ địa có ý nghĩa tổng hợp thông tin đăng ký để phục vụ cho việc quản lý đất đai cấp xã Tại quan đăng ký đất chí thực việc đăng ký máy tính thơng qua việc cập nhật thông tin đất đai vào ngân hàng liệu; ngân hàng cung thấp thông tin cho quan quan lý đất đai cấp tính huyện (và cá cấp xã tương lai) thay cho việc tra cứu số địa Đổi giấy chứng nhận theo hướng sử dụng loại giấy thống cá nước để đăng ký cho tất loại đất tài sản sản liên với đất Trong phải bổ sung, sửa đổi nội dung giấy chứng nhận để có thêm thong tin tài sản gắn liền với đất, hạn chế quyền sử dụng, sơ đồ đất Giấy chứng nhận phải thể tên vợ chồng trường hợp tài sản hai vợ, chồng Mỗi giấy chứng nhận cấp cho đất để thuận tiên cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền 2.3 Tổ chức quan đăng ký đất đai tài sản gắn liên với đất Về tổ chức quan đăng ký đất đai quan chuyên môn thực việc đăng ký tất giao dịch đất đai bất động sản, bao gồm đăng ký ban dau va đăng ký biến động, thực dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến đất đai bất động sản, cung cấp thông tia đất đai cho tổ chức cá nhân có nhu cầu Cơ cấu tổ chức quan đăng ký bao gồm giám đốc, số phó giám đốc phịng chun mơn nghiệp vụ - Phịng tiếp nhận hồ sơ có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ đăng ky ban dau, đăng ký biến động yêu cầu cung cấp thông ứn liên quan đến giao dịch đất đai bất động sản - Phòng thẩm định hồ sơ có nhiệm vụ xác định tính pháp lý hồ sơ để đưa định giải quyết, đồng thời xác định nghĩa vụ mà người nhận dịch vụ phải trả - Phòng kỹ thuật thực dịc vụ trích lục hồ sơ, cung cấp thơng tin, đo đạc xác định giá có nhu cầu, cập nhật biến động - Phòng lưu trữ cơng nghệ có nhiệm vụ lưu trữ tư liệu hồ sơ địa chính, xây dựng phát triển hệ thống thơng tin đất dai BẠN GIÁM ĐỐC Phịng tiếp Ì nhận hồ sơ ) - Phòng thẩm định J a | Phòng+ thuat — lưu trữ Ầ va cong ng hệ J Sơ đồ: Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất 2.4 Lộ trình thực giải pháp cơng nghệ Đề phương án thực thi thành công trước mắt cần tập trung đạo thành lập quan đăng ký đất đai va tai sản gắn lién với đất thành phố lớn địa phương thị trường bất động sản có tính nóng bỏng Trên sở nghiên cứu thực nghiệm hai tính Quảng Trị đồng nai kiến nghị triển khai Hà Nội, Hải Phòng, Hưng Yên, Đả Nẵng, thành phố Hồ Chi Minh, Ba Ria - Vũng Tàu, Bình Dương, thành phố Cần Thơ sau đánh giá, tổng kết kinh nghiệm để triển khai diện rộng Và công nghệ trước mắt xây dựng hệ thông mạng nội (LAN) quan đăng ký đất đai với mức tối thiểu gồm máy chủ 1-2 (SERVER) lưu trữ quản trị mạng, 4-5 máy trạm (Work Station), hình PLASMA rộng cung cấp thông tin, 1-2 máy vẽ (PLOTTER), 1-2 máy in LASER A3 A4, 1-2 máy đo đạc điện tử (TOTAL STATION) Trên cở thực nghiệm phần mềm CILIS Trung tâm Thông tin Tải nguyên Môi trường phần mềm VIRLIS Viện Nghiên cứu Địa để hồn thiện lựa chọn phương án tối ưu Sau hoàn thiện nối mạng điện rộng với phịng ban Sở với quan có liên quan quan thuế, hệ thống ngân hàng, hệ thống kho bạc, quan công chứng tiền tới xây dựng quan đăng ký trực tuyến câp ... đất đai quan chuyên môn thực việc đăng ký tất giao dịch đất đai bất động sản, bao gồm đăng ký ban dau va đăng ký biến động, thực dịch vụ tư vấn pháp lý liên quan đến đất đai bất động sản, cung... tháng có đến hàng năm với lý đơn giản "chưa xác định quy hoạch" 2.2 Xáy dựng quan đăng ký đất đai tài sản gắn liên với đất Để thực đổi hệ thống đăng ký điểm mấu chốt phải xây dựng hệ thống quan. .. chức Cơ quan Đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất 2.4 Lộ trình thực giải pháp công nghệ Đề phương án thực thi thành công trước mắt cần tập trung đạo thành lập quan đăng ký đất đai va tai sản