Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC Lý lựa chọn đề tài 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: .5 ác động củ a số nhân tố 37 giá xác, nhanh .39 Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC BẢNG BIỂU Lý lựa chọn đề tài 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: .5 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: .5 ác động củ a số nhân tố 37 giá xác, nhanh .39 Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh vòng 10 năm qua Tuy nhiên nhận thấy đuợc hoạt động định giá bất động sản trình độ, chất lượng đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, chưa đáp ứng theo kịp yêu cầu đòi hỏi thực tiễn Do để phát huy hiệu quả, góp phần vào minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thơng tin, nghiên cứu phân tích thị trường, tìm kiếm hội đầu tư, phản ánh thực trạng, sức khỏe doanh nghiệp, thành phần kinh tế… báo cáo định giá bất động sản phân lớn coi trọng thủ tục, hình thức hồn tồn mua theo u cầu Do điều khơng gây thiệt hại cho doanh nghiệp người dân mà cịn hệ thống tài ngân hàng Nhà nước Cho nên, việc dựa vào tư vấn đánh giá công ty chuyên môn định giá bất động sản đường ngắn nhất, dễ để tiếp cận giá thị thực tế bất động sản, nắm bắt thơng tin tồn cảnh thị trường, giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế tạo tiền đề, tới thành công thương lượng hợp tác đầu tư Việc cần thiết phải xem xét lại khoản vay chấp tài sản, bất động sản Đặc biệt, việc thẩm định hay định giá xác bất động sản trước cho vay chấp, định giá lại cách nghiêm túc tài sản chấp khoản vay có nguy khoản rào chắn đầu tiên, tránh rủi ro nợ xấu Trong bối cảnh nay, với số đông doanh nghiệp tuyên bố phá sản đối mặt nhiều khó khăn khả thu hồi nợ vay ngân hàng khơng dễ dàng Do đó, việc trước bước định giá lại bất động sản chấp quan trọng, để xác định khả hoàn trả nợ, xác định giá trị thực tế bất động sản chấp, trường hợp phải lý phát mại tài sản doanh nghiệp Nhận thức tầm quan trọng công tác định giá bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land mở thêm dịch vụ định giá bất động sản Do hoạt động cơng ty cịn gặp nhiều khó khăn hoạt động cho vay chấp bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khác hàng hoạt động ngân hàng Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung Nắm bắt yêu cầu thử thách tơi có hội thực tập Phịng kinh doanh Cơng ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Taseco Land, qua q trình tìm hiểu tơi đưa định chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land” Sau ba tháng thực tập với trải nghiệm thực tế giúp cho tơi tích lũy nhiều kiến thức phục vụ tốt cho công việc sau thân bước trường Mục đich nghiên cứu - - Tìm hiểu, đánh giá xem xét cách cụ thể hoạt động định giá bất động sản Dựa vào kinh nghiệm đúc rút từ thực tế nhằm đưa gỉp cách cụ thể để hồn thiện hoạt đơng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land Hệ thống hóa mụt cách chi tiết sở lý luận phương pháp định giá bất động sản Đối tượng nghiên cứu Ở phạm vi đề tài tập trung vào nghiên cứu tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản địa bàn Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp Phương pháp thơng kê Điều tra thu thập số liệu, với tổng hợp thông tin Phân tích so sánh… Kết cấu nội dung đề tài Ngoài phần Mở đầu, kết luận , mục lục, phụ lục, tài liệu tham khảo, danh mục bảng biểu nội dung đề tài kết cấu thành chương : Chương I : Cơ sở lý luận hoạt động định giá bất động sản Chương II : Thực trạng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land Chương III : Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land Do thời gian tìm hiểu trình độ thân có hạn chuyên Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung đề có nhiều thiếu sót Do em mong nhận nhiều đóng góp ý kiến thầy để giúp cho chun đề ngày hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng thẩm định giá tài sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land giúp em hoàn thành chuyên đề em cách tốt Cuối em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung sửa chữa, góp ý hướng dẫn để chuyên đề em ngày hoàn thiện Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy định: "Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" BĐS tài sản di dời gắn liền với đất đai mà di chuyển khỏi vị trí ban đầu làm đặc tính có tìm hiểu BĐS tìm hiểu góc độ BĐS tài sản thực hay định giá BĐS nên tìm hiểu tài sản thực bao gồm giá trị hay quyền BĐS, giá trị BĐS lớn hay phụ thuộc vào chất, tính chất quy mơ quyền đuợc nêu Do định giá BĐS phải lưu ý đến quyền hữu BĐS 1.1.2 Phân loại bất động sản Căn vào điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước ta quy định, BĐS chia làm loại: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời khơng đáng kể Ví dụ như: đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời được, di dời không đáng kể nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại + Các cơng trình xây dựn cơng nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền, tách rời với cơng trình xây dựng máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lây năm bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ, hầm lị + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản:  Đa phần BĐS có vị trí định Bao gồm vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Giá trị lợi ích BĐS ln chịu tác động rõ rệt yếu tố khu vực, vùng gắn liền với vị trí Các yếu tố kể đến : yếu tố tự nhiên, tính chất xã hội, điều kiện kinh tế, định giá nên tính đến yếu tố tính tốn, dự báo thay đổi chúng ảnh hưởng đến BĐS  BĐS hàng hóa có tính lâu bền, điều thể trường tồn đất đai Nhưng tuổi thọ cơng trình thuờng cao, kéo dài hàng trăm năm, tính lâu bền hàng hóa BĐS khác tùy theo loại BĐS cụ thể Cho nên định giá BĐS cần phải quan tâm tới thời gian tồn BĐS, ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh đầu tư BĐS công tác sử dụng, quản lý BĐS  BĐS loại mặt hàng mang tính khan Đơn giản diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, BĐS lại có tính khác biệt có vị trí khác Cho nên, quan hệ cung cầu BĐS thường bị cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, điều dẫn đến việc tình trạng đầu trục lợi BĐS Đa phần người đầu lâu dài thường có lợi giá BĐS thuờng có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu trục lợi BĐS, bên cạnh việc chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Do ảnh hưởng lớn tới công tác định giá BĐS  Thơng thường BĐS có tính dị biệt Vì tài sản riêng lẻ sản xuất đơn có điểm riêng biệt khơng giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS khác kết cấu, vị trí, kiến trúc, cảnh quan, hướng, mơi trường Bởi thực công tác định giá BĐS cần phải lưu ý đến tính dị biệtcủa nó, khơng thể so sánh dập khuôn BĐS với  Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội Đa Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung phần hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Sở dĩ vậy, nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư  BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau, bất động sản ln có tác động ảnh hưởng lẫn Sự đời hay hồn thiện hàng hóa điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng BĐS Là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ BĐS liền kề có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì vậy, định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời  BĐS tài sản có giá trị lớn đơn giản đất đai khơng tự sản sinh ra, chi phí xây dựng cơng trình lớn, thời gian sử dụng dài lâu kinh doanh nhiều Nhưng BĐS khơng mà có khả bảo tồn, tái tạo có khả sinh lời  BĐS chịu chi phối hệ thống pháp luật sách Nhà nước cách mạnh mẽ Đây tài sản mà không quan trọng người dân, quan đơn vị mà quốc gia Do phát sinh từ bất động sản mà nảy sinh nhiều hoạt động kinh tế xã hội Vì để bất động sản phát huy tối đa hiệu chinh sách hệ thống pháp luật Nhà nước phải minh bạch, ổn định nhằm tránh hậu xấu tình trạng đầu cơ, chiếm dụng đất trái phép…  Giỏ trị, công năng, khả khai thác hàng hóa BĐS chịu ảnh hường nhiều vào lực người quản lý Nếu BĐS có giá trị lớn có nhiều chủng loại việc quản lý chúng phức tạp khó khăn, Bởi người quản lý phải có lực chun mơn cao,và chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản - Khái niệm định giá: Theo giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh: " Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định".[1] Trang web http://www.vietrees.or Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung - Khái niệm định giá bất động sản Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): "Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng" (2) Trang web http:/ luanvan.net Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay thế.(3)Trang web http://www.vietrees.or 1.2.2 Vai trị định giá bất động sả Cơng tác định giá BĐS thơng thuờng nói chung định giá bất động sản nói riêng khơng quan trọng kinh tế mà đời sống - Định giá tư vấn BĐS giá đất có tác dụng làm minh bạc, cơng khai giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu khách quan xác - Giúp nhà nước ki n đư ợc hoạt động quản lý kinh tế nói chung thị trường BĐS nói ri g - Tạo hành lang để huy động vốn thuậ lợ i, điểm nhấn quan trọng để giúp TT phục hồi sau suy thoái đạt mức tăng trưởng nhanh óng - Làm gia tăng ố lượ ng BĐS giao dịch thị trường, đảm bảo lợi ích bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS thị t ờng Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung 1.2.3 Các định giá bất độg ản s - Các yếu tố tạo BĐS bao gồm : đất đai, lao động nguyên vật iệu - Chi phí hội việc sử dụng cơng trình đất : so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS thời điểm địn giá - Dựa vào thay đổi kinh tế nóichung : Các thay đổi bao gồm sách pháp luật Nhà nước liên quan đến BĐS, thay đổi phù hợp với nhu cầu người tiêu dùng, biến động thị trường BĐS , thay đổi tinh thần vật chất người dân… ảnh hưởng đến giá tr BĐS - Dựa vào đóng góp phù hợp BĐS vào quần thể có chứa BĐS đ tron g khu vực: Căn vào phù hợp mục đích sử dụng đầu tư BĐS, thân BĐS với môi trường quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần địn giá - Dựa vào yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS: Căn vào giá trị góp yếutố cấ u thành nên ĐS o giá trị BĐS nóic ng - Dựa vào yếu tố cạnh tranh BĐS: Căn vào cạnh tranh việc sử dụng hiệu nhất, tố cạnh tranh cung, cầu, cung cầu tro TT - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS nói chung xác định dựa lợi ích mang tính lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư BĐS Vì cần phải dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại địn giá 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất độ sản Nguyên ắc 1: Nguyên tắc sử dụng tt nhấ t ca Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 86 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung -Nâng caotươnghệu để nhằđưasn giao d ị ch r thàhuy tns ố1 c mi ề n B ắ cvề d ị ch v ị h giá đấu gá, đ ặ cb ệ t trn h ệth ố ng ngân hàng - Xây d g ộ t h ệ th ố ng sàn giao d ị ch tiêu chu ẩ ố 1mền c vềcu c ấ p d ị ch pháp ývà tài bao g m: + Bảo lãhvà hứng ực pháp ýcác giao d ị c ấ tđ ộn s +Bn trái ph u b ảolãnh hát hành,ma bán tnphi ế u dựán - Cung c ấ p tất dịch b ất ộ ng s ả n chuyên ngh p: Môi gi i, ủy thác qu ả nl, ị nh giá, đ ấ u gi,… Nằ mục tiêu phát tri ể n m ng i ác phònban giao d ch sàn giao d ị ch toàn qu ố c - Hướng tới đạt th ị ph n hoạt động kinh doanh d ị ch v ụ BĐS t 20 – 30% 3.2 Giải pháp hồn thiện quy trình định giá Bất động sản chấp Hoạt động định giá ngày trọng phát triển Việt Nam nhiều năm qua Có nhiều công ty định giá dần khẳng định tên tuổi thương hiệu cơng ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (VVFC), công ty CP giám định Thẩm định Việt Nam (VIVACO),công ty CP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội… với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động định giá BĐS chất lượng dịch vụ họ ngày có uy tín nhiều khách hàng Muốn cạnh tranh với cơng ty định giá có uy tín thời buổi kinh tế ngày có nhiều biến động nhiệm vụ đặt cơng ty cần phải hồn thiện cơng tác định giá thân cơng ty Bước quan trọng xem tiên việc định giá nhằm thiết lập quy trình địn tốt để tạo điều kiện cho hoạt ộng định giá diễn ngày chất lượng, nhanh chóng, đảm bảo yêu cầu đề 3.2.1 Nâng cao chất lượng nhân viên Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 87 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung Hiện việc nhằm đào tạocuyên viên vịnh giá Việt Nam nói chung cơng ty hoạt động định giá Việt Nam nói riêng cịn ch a đáp ứng đ ợc nhiệm vụ, yêu cầu nghiệp vụ ã vạch Quy trình đào tạo cịn chủ yếu lý thuyết thiếu kết hợp vào việc vận hành thực hành thực tế, hệ thống môn học c sở nhằm phục vụ cho công tác đào tạo định giá chưa phù hợp Đây vấn đề mà cần phải nghiêm túc cân nhắc điều chỉnh cho hợp lý thiếu hợp tác đào tạo quốc tế ngành thẩm định giá Việt Nam nhằm để thực đ ợ mục tiêu cần phải có nguồn kinh phí dự trù lớn kinh phí cho việc đào tạo Việt Nam nhiều hạn chế Cơng ty cần phải có kế hoạch cho việc tuyển dụng bồi dưỡng cho nhân viên định giá để nhằm có kinh nghiệm kiến thức làm việc tốt Lựa chọn khóa học nâng cao cho chuyên viên định giá nhằm để phục vụ học tập kinh nghiệm định giá từ chuyên gia đầu ngành Tích cực tham gia hội thảo định giá nhằm để học tập trao đổi kinh nghiệm ngày trau dồi kiến thức thực tế cho thân Đơn giản định giá lĩnh vực cần nhiều đến óc nhạy bén chuyên viên định giá việc nhận định thay đổi thị trường tác động đến giá BĐS Vì việc định giá viên có kinh nghiệm điều cần thiết, o có kiến thức vững vàng cơng tác định giá chun viên định giá cần phải kết hợp với thực tế BĐS thị trường Phân công rõ ràng công việc cho chun viên để nhằm mục đích cơng việc diễn nhanh chóng Thường xuyên nhằm kiểm tra, đánh giá chất lượng nhân viên để nhận ưu điểm hay nhược điểm chuyên viên định giá nhằm phát huy tốt khả nhân viên B cạnh xếp cho phù hợp nhóm cơng tác nhân viên để bổ sung hỗ trỡ trình làm việc Lập kế hoạch tuyển dụng ứng viên có khả kinh nghiệm làm việc tốt để nhằm nâng cao hiệu công việc Thông qua kỳ tuyển dụng để có nhân viên chuyên môn kiểm tra chất lượng ứng viên, lên kế hoạch đào tạo nhân viên để nhanh chóng thích nghi với mơi ường làm việc cơng ty, tránh để xảy tình trạng nhân viên khơng quen việc dẫn đến làm sai sót gây thiệt hại cho công ty Lên kế hoạch cho chế độ đãi ngộ thưởng nhân viên để nhằm Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 88 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung tạo khí cho nhân viên làm việc Cố gắng tạo môi trường làm việc thật khẩn trương, nghiêm túc Tạo dựng mối quan hệ tốt ban lãnh đạo công ty nhân viên nhân viên với Tiếp thu không ngừ trao đổi học hỏi nhân viên với nha tạo gắn kết tạo dựng tinh thần hỗ trợ giúp đỡ để hồn thành cơng việc 3.2.2 Hồn thiện máy tổ chức cơng ty Hồn thiện máy tổ chức công ty nhiệm vụ quan trọng việc đề phòng ban để nhằm thực tốt công việc Sắp xếp tổ chức cho phù hợp cân đối phận nhằm giúp cho công việc đạt hiệu tối đa Ban lãnh đạo công ty phải thường xuyên giám sát phòng ban xem xét vấn đề nhân nhằm cân đối công việc nhân viên để nhanh chóng chuyển đổi thay đổi cấu lại cho phù hợp với nhu cầu công ty Sự thay đổi không ngừng thị trường hàng hóa nói chung thị trường Bất động sản nói riêng cơng ty có thay đổi định lĩnh vực hoạt động Khi có thay đổi hoạt động công ty việc nhằm thu hẹp hay mở rộng quy mơ cần có hệ thống cấu máy tổ chức cho hợp lý Đối với lĩnh vực hoạt động có hiệu nên tiếp tục trì củng cố đội ngũ phịng ban Cơng ty đ g hoạt động chủ yếu lĩnh vực định giá cần có điều chỉnh cho phù hợp cấu nhân phòng ban Hệ thống máy cơng ty có phù hợp ổn định giúp cho việc thưc cơng việc thuận tiện,nhanh chóng dễ dàng Thực quy trình nhằm định giá BĐS chuỗi công việc thực qua từ phòng ban qua phòng ban khác tổ chức cơng ty Nếu có bố trí hợp lý thuận tiện máy giúp cho quy trình ễn tiến độ Khơng máy cơng ty cịn thể tính khoa học chuyên nghiệp hệ thống làm việc Do công ty hoạt động lĩnh vực BĐS, cơng ty nên thành lập phịng ban chuyên phụ trách việc đánh giá, thu thập, phân tích thông tin nhằm tạo hệ thống sở liệu cho hoạt động thường niên công ty Hiện trâm thị trường BĐS Việt Nam cịn có nhiều bất cập việc minh bạch thơng tin, cần tạo sở thông tin vững xác làm tiền đề cho phát triển hệ thống làm việc sau cho công ty, Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 89 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung ngũ nhân viên phụ trách việc đánh giá, thu t p, thông tin cần người có kinh nghiệm kỹ giỏi 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giá Bất động sản Tổ chức thiết lập quy trình định giá Bất động sản công việc quan trọng cần thiết thân công ty hoạt động lĩnh vực định giá Do quy trình định giá phải trình thực công việc thật chặt chẽ logic Để thực điều chuyên viên định giá phải tuân thủ bước thực công việc quy trình vận hành cơng ty khơng nên tự ý cắt bỏ cơng đoạn hay q trình Nếu thiết lập quy trì phù hợp với cơng việc nhân lực cơng ty giúp cho việc định giá trở nên nhanh chóng, đạt kết xác Để cho quy trình định giá trở nên hồn thiên địi hỏi cán cơng ty phải thường xuyên xem xét việc thực công việc Nhất thiết phải có phận nhằm giám sát việc thực công việc tiến độ hoàn thành định giá viên Quy định rõ ràng thời gian việc rà soát lại chất lượng công việc định giá viên nhằm tìm nhược điểm ưu điểm quy trình định giá cơng ty Vận hành quy trình định giá cơng ty cho phù hợp với cấu tổ chức nguồn nhân lực công ty Phải tổ chức nhằm quy định rõ ràng việc bước thực quy trình định giá để nhằm dễ dàng trình làm việc định giá viên Tiếp thu lắng nghe ý kiến đóng góp định giá viên quy trình vận hành cơng việc, vướng mắc, khó khăn nhằm đề phương hướng giải cách tốt Học tập quy trình định giá tài liệu chun mơn ác doanh nghiệp khác trước thành công để nhằm tiến hành điều chỉnh, bổ sung thêm cho quy trình cơng ty cho hợp lý Xây dựng lại hệ thống thơng tin mà quy trình định giá BĐS việc quan trọng nhằm xác định giá trị BĐS để thu thập thông tin, hệ thống liệu phục vụ cho cơng tác định giá Tại thời kỳ số hóa hệ thống thơng tin liên tục thay đổi ngày thân người làm định giá khơng cập nhật thường xun thơng tin trở nên lạc hậu lỗi thời, thiếu Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 90 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung xác Đây cơng việc địi hỏi nhiều kinh nghiệm trình độ chuyên viên định giá đối mặt với khó khăn Tiến hành cách cụ thể khu vực mà tiếp nhận hồ sơ định đánh giá tổng quan thị trường Nếu có hệ thống thơng tin đầy đủ xác thị trường, pháp luật giúp cho công việc định giá viên trở nên tiết kiệm thời gian công sức, tiền bạc hiệu Thu thập đánh giá thông tin điều vô quan trọng nhằm thể tính chuyên nghiệp định giá viên Tổ chức lại hệ thống thông tin nhằm lưu trữ thông tin để hỗ trợ cho công tác định giá Trang bị công nghệ tiên tiến đại để lắp đặt phần mềm tiện ích nhằm khả tích ợ thơng tin từ phịng banvà từ nhiều nguồn khác để vừa cung cấp thơng tin cách xác, nhanh chóng, vừa tiết kiệm đ ợc thời gian, ciphí, ơg sức cho cán bthẩm định BĐS Khơng có Tasecoland pả chuyên tâm đến việc lưu trữ bảo mật thông tin, tăng c ờng h n cho đầu t ệ thống sở bảo mật thông tin để tránh tr ờnợp bác hnh phần gâột hp, phá hoạàm rối loạnệ thống sở liệu Kôg nữg cỉcó Taeoland cần phải m r ộ ng h n n ữ a nhiều ho t đ g nằm qu ả ng ỏhình ả nà thơg hiệu Phối k ế t h ợpv i ngu n thơng i từ bêngồi với niều êh báo hay s ố kêhtru n hn n iti ế ng Đây thực ngu n thơng tin nhmhồnti ệ b ổ sung chác h ệ th ố ng thông tin qu ả ng cáo t i t ng đ ố i t ượng cakhách hn Tuyềhìnà báhí hự chi ệnch ứ c cun ấ p thông tnkháhquan vàcân thực cho cơng chúngvìvậy s ẽ ph ả n ánh đ đ nữ ng v ấnđ ề ,sự ki ệ n di ễ n trogđ ố nã hội nay.Da c s hôn tn thu th ậ ượct niề u gu nhằm đánh giá kh h hàng v i th ự c ch ấtv ố n để góp ph ầ n nâncao ch ấ t l ượ nôngtc thẩ m đ ị nhnằm h n ch ế r ủ i ro cho Côngty Tseclandphảilin tụp dụng tế công ngh ệ thông tin vệ cl t ữ , thu hậ p phân tíh hệthốn c sở liệu v h ị tr ườ ng t đ ộ ng s ả n Hin tongtời buổi chếth ịt ườ ng nh ữ ng thơng ti ề th ị tr ườ gb ấ đ ộn s ả n thy đ i kôn ngừng nêm đ ể có th ểđị nh giá b ấ t đ ộ ng sản xác chn taph ả i pâ tíh l u tr ữ nh ữ ngthông tn t h ị rườ g hằmcắt lọc nh ữ ng thông tin đáng tin c ậ h hợp để ph ụ c v ụ cho vi ệ c đ ị nh gá Điều ch ỉ có h ểt ự c hi ệnđ m ộ áchcính xác,nanh hóngthơg qua h th ố náy vi tính, khơng thể việc c ấ p kinhí nhằm m r ộ ng Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 91 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung oạ tđộ ngt ẩ m đ ị nh giá nhưch ếđộ đãg ộ ố v ới nâ vinđinhgá, hụ , chi phí cho đ ị nh giá iên khiđ tìmbấ t động ả o sánh nhằm th ự c hi n vi ệ c i ềuch ỉ nh ề b ấ t đ ộ g s nm ụ c tiêu h an toàn khán ộđi thực h n h ệ mvụ c ủ a mìn giá tr ị mà án b ộ đ ị nh giá s ẽ mang đến th ị tr ườ ng nh u h n thu thậ p đ ượ c nhi ề u b ấ t đ ộ ng s ả n so sánh h n 33 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị viBộ tài & Bộ xây dựng Bộ Tài c uan trực tuộc Chính phủ nhằm giải c năng, nhimvụ quản lý nhànư ớc tài baogm : ngân sách nh ớc, lệphí , phí, thuà nguồn thu khác ngân sách nhà n ớc, tài sản nhà n ớc, quỹ tài nhà n ớc, dự trữ nhà n ớc, đầu t tài chính, t i doanh nghiệp, tài hợp tác xã kinh tập thể); bảo hiểm; hải quan; kế toán; kiểm toán độc lập; chứng khoán; gi;hoạt động dịch vụ tài dịch vụ khác thuộc ạm vi quản lý nhà n ớccủa Bộ; thực quyền đại diện cho chủ sở hữu phần vốn nhà n ớc doanh nghiệúg quy địn pháp luật Bộ Xây dựng là c quan trực thuộc Chính phủ nhằm thực chức chuyên môn quản lý nhà n c bao gồm : kin trúc, xây dựng; quy hoạch xây dựng; khu công nghiệp, hạtng kỹ thuật đô thị, khu kinh tế, phát triển đô thị; nhà công sở; khu công nghệ cao; kn doanh bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý nhà n ớc vê dịch vụ công lĩnh vực Bộ theo quy định pháp luật đề Bộ cần triển khai ban hành hệ thống tiêu chuẩn định giá BĐS ho phù hợp với tiêu chuẩn định giá BĐS quốc tế đơn giản nước ta cơng tác định giá cịn mơi cịn kinh nghiệm so với giới Bởi s ự hài hòa phùhp hệ thống tiuchuẩn định giá nước quốc tế góp phần hịa hợp kinh tế nớc ta với giới Không vây, Bộ cịn phải đ a rà bầnh, h ướg dncụ tểnhằm minạch hóa giúp donnghiệp nắm rõ luậ t chuẩn mực để hoạt ộngknh doanh trở nên dễ dàng h n C ầ n phải s a đ i hữ ng quy đ ị nh mang tn ch rườà gây khó khăn trongvệc giảuyết th ủ tụ c hành Cần phải cắt giảm hay sửa đổi c ácth ủ t ụ c hnh để nhằm t o ề u ki ệ nh cáoanghi ệ p áp dụng thực Trong thờbuổi cơng nghệ ốhóa nay, Bộcần hi b ổ sugthêm kênh thôgtin nhm k ế n ố i oanh ngiệ p nhằmmc đích để họ có th hamga xây d ự ng đónóp ki ế nh ữn vănbả Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 92 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung khơng cịn phù h ợ p để t ộ có th ể đ a nh ữ ng văn b ả n quy định phù h ợ p h n để doanh nghi ệ p d ễ dàng p d ụ ng h n 3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước Định giá Bất động sản xem vấn đề quan trọng quản lý Nhà nước hị trường Bất động sản nhằ đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước m cách đầy ủ, ổn ịnh công thể qua hình thức thuế , phí, lệ phí mà chủ sở hữ u BĐS phải nộp quy định pháp luật Hiên h oạt độ ng hị trường Bất độg sản diễn không lành mạnh, tình trạng đầu đất Bất động sản gắnliền với đất ang diễn nghiêm trọ ng đẩy giá đấ t giá nhà lên mức cao điều đặc biệt rõ rệt đô thị Không g ây cản trở lớ n đầutư phát triển giải vấn đề nhà mà to đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến nhiều vấn đê phát sinh tham nhũng, tiêu cự c số tổ chức cá nhân Đơn giản công tác q uản lýNhà nước Bất động sản nhiều mặt yếu kém, hạn chế, quản lý thị trường Bất động sản bị buông lỏng số cá nhân lợi dụng Hệ thống văn pháp luật nước ta giai đoạn bổ sung hồn thiện cịn chưa tạo khuôn khổ pháp lý đầy đủ hành lang cách an ton nhằm đảm bảo cho hoạt động doanh nghiệp Thiếu hay khơng có máy chun trách thực quản lý Nhà nước giá Bất động sản , quan giá Bất động sản chưa xác lập, có nhiều quan thm gia vào nhiệm ụ Bộ tài c thể Cục công sản Ban vật giá, Bộ tài nguyênvà Môi trường cụ thể làThống kê đất đai Vụ đăng kiể m nhiệm vụ , chức chưa đượ c phân công phân cấp cách cụ thể rõ ràng Bênh cạnh tình trạ ng hai khung giá đất t nhiều phức tạp chồng chéo, gây khó khăn cho khơng cho người dân mà làm đau đầu quan hành nhà nước có liên quan Nhìn chung, khung giá đất Nhà nước ban hành hàng năm khơng cịn nhiều ý nghĩa việc khai thác nguồn lực tài từ đất ho Nh nước tài liệu tham khảo tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực dự án đầu tư kinh doanh giao dịch bất động sản Vì th ể nhằm khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, việc bãi bỏ khung giá đất, Nhà nước cần đề nhiều giải pháp quan trọng nhằm đẩy mạnh khai thác nguồn Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 93 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung lực tài từ đất đai thời gian tới Theo đó, bảng giá đất xây dựng chi tiết theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất điều chỉnh kịp thời thị trường có biến động lớn; làm để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường Nhà nướ thu hồi đất mục tiêu khác quản lý đất đai Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể Cũng thiếu việc Nhà nước đổi phương pháp định giá đất để giá đất sát giá thị trường, khắc phục tình trạng DN kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất; có chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng; phân loại đất đai theo khả sinh lợi yêu cầu quản lý loại đất là: đất phục vụ công cộng; đất s xuất kinh doanh (trong tách riêng loại đất sản xuất kinh doanh đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh khác, đất thương mại dịch vụ); đất Ngồi ra, Nhà nước cịn giao cho quan chuyên trách chuyên trách nhằm đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Đặc biệt, xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất ầu tư cho cơng trình Rà sốt lại tồn sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hưng hạn chế đối tượng miễn, giảm Do Nhà nước cần phải tạo mơi trường kinh tế - trị - văn hóa xã hộ mộ cách bền vững ổn đị nh để tạo tiền đề cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nói chung doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS nói riêng T iếp tục hoàn thiện, bổ sung hệ thống pháp lý rõ ràng, nghiêm minh phù hợp với xu hướng phát triển chung th trường BĐS Việt Nam tổ chức máy Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 94 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung yên trác ằm thực nhà nước giá Bất động sản cụ thể nữa, thực thi sách thúc đẩy khuyế n khích phát triển doanh nghiệp KẾT LUẬN Hiện đất nước bước vào thời kỳ hội nhập phát triển để sánh bước với cường quốc khắp khu vực giới Do tất ngành nghề có bước chuyển rõ rệt, khơng đứng ngồi xu phát triển đó, dịch vụ định giá Bất động sản dần cải thiện nhằm đáp ứng nhu cầu ngày nhiều thị trường Mỗi ngành nghề vừa bắt đầu có khó khăn riêng nó, định giá bất động sản vấn đề mẻ Việt Nam hai mặt lý luận thực tiễn Nhưng thị trường bất động sản đầy biến động, thiếu thơng tin rơi vào trạng thái đóng băng với mơi giới dần khẳng định vai trị quan trọng việc chất xúc tác làm minh bạch lưu thơng thị trường BĐS Vì dịch vụ hình thành nên hoạt động định giá nước ta tránh khỏi bất cập vướng mắc cần phải nhanh chóng khắc phục giải kịp thời Đề tài tập trung làm rõ sở lý luận định giá, với đặc điểm nhân tố ảnh hưởng tới giá trị Bất động sản… Khơng có đề tài cịn nghiên u cách cụ thể thực trạng tìm giải pháp cơng tác định giá Bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Thăng Long Tasecoland Dưới hướng dẫn bảo tận tình thầy cơ, giúp đỡ anh chị, , thời gian thực tập Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Tasecoland giúp em có nhiều trải nghiệm thực tế, nhận thức mối liên hệ lý thuyết thực tiễn công tác định giá BĐS Thông qua việc thực tập ởcông ty giúp cho em hiểu hoạt động định giá BĐS công ty, hiểu rõ hạn chế ưu điểm cần phải sửa đổi, bổ sung cho hoàn thiệ n Qua đề tài em tìm mộ số giải pháp để nhằm giải vấn đề bất cập kiến nhị với quan Nhà nước có thẩm quyền đề nhằm khắc phục hoạt động định giá Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 95 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung BĐS Do thời gian tìm hiểu cịn khơng nhiều chưa có kỹ thực tể , gặp nhiều hạn chế việc quan sát, học hỏi thiếu kinh nghiệm Bởi đề tài sữ ánh khỏi thiếu sót Em mong muốn nhận đóng góp ý kiến nhiệt tình anh chị, thầy cô đề giúp đề tài ngày hoàn thiện Cuối cùng, em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến hướng dẫn bảo tận tình Thạc sỹ Nguyễn Thắng Trung với thầy cô giáo, cá anh chị, công Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 96 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung ong Tasecoland tạo điều tốt cho em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! DAN MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình thị trường bất ng sản, Trường đại họ kinh tế quốc dân, TS Hồng Văn Cưn TS Nguyễn Minh Ngọc TS Nguyễn Thế Phán, TNamh S Vũ Thị Thảo, Nhà xuất xây dựng Hà Nội Năm 2006 Luật dân năm 2005 Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp 97 GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung Luật kinh oanh bất động sản 2006 Tạp chí bất động sản Thời báo kinh tế Việt Tài liệu lớp ngắn hạn đị giá bất độnn khoa Bất động sản 10 tế Tài NguLuận văn tốt nghiệp 11.Bài giảng đgiá bất động sản 12.Khoa Bất đsản Kinh tế Tài Nguyên 13.Trang web http://www.vietreesNam Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 ... Cơng ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Taseco Land, qua trình tìm hiểu đưa định chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng. .. trạng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land Chương III : Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần. .. định giá bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land mở thêm dịch vụ định giá bất động sản Do hoạt động cịn cơng ty cịn gặp nhiều khó khăn hoạt động cho vay chấp bất động sản