Đang tải... (xem toàn văn)
Thực tế nghiên cứu vào dòng vốn trực tiếp nước ngoài dẫn vào thị trường bất động sản đã cho chúng tôi những hiểu biết rất giá trị
LỜI NĨI ĐẦU Trong thời gian gần đây, báo chí phương tiện truyền thông thường xuyên nhắc đến cụm từ “bong bóng bất động sản” đợt “sốt giá”, “đóng băng” …nhằm ám bất ổn thị trường bất động sản Việt Nam Nhưng đồng thời, người ta lại nói đến thị trường nguồn thu hút đầu tư nước ngoàiquan trọng đất nước Mong muốn giải đáp mâu thuẫn lí khiến chúng tơi thực nghiên cứu vấn đề đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản thị trường có ảnh hưởng lớn đến kinh tế nước phát triển Ở Việt Nam, nhiều lí mà thời gian dài thị trường ngưng trệ phát triển không đáng kể Chỉ khoảng 20 năm trở lại đây, tác động cơng mở cửa kinh tế, theo gia nhập nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản hoạt động chất thị trường với cung, cầu, giá khách quan, hệ thống luật pháp chuyên biệt điều tiết Đến nay, thị trường bất động sản phát triển thành thị trường nhạy cảm có ảnh hưởng định đến thị trường khác, đặc biệt thị trường vàng, ngoại hối chứng khoán, từ lan truyền tác động đến tồn kinh tế Do vậy, nghiên cứu tình hình hoạt động thị trường, luồng vốn đầu tư tương lai vào thị trường cần thiết Nghiên cứu gồm ba chương: Phần 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Phần 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Phần 3: XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thực tế nghiên cứu vào dòng vốn trực tiếp nước dẫn vào thị trường bất động sản cho hiểu biết giá trị Người đọc dễ dàng tìm thấy nghiên cứu câu trả lời cho câu hỏi mà trước tưởng có câu trả lời mơ hồ Đâu nguyên nhân khiến thị trường bất động sản http://svnckh.com.vn có thăng trầm suốt thời gian qua? Các nhà đầu tư nước ngồi nhìn thấy thị trường Việt Nam họ đầu tư nào? Những nhà đầu tư nước ngồi khác chưa có mặt nhìn thấy tiềm gì? Về phía Chính phủ, chúng tơi hi vọng yếu cịn tồn thị trường đề cập tài liệu tham khảo trình đề biện pháp tối ưu để phát triển luồng vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản nói riêng kinh tế nói chung Chúng tơi không kiến nghị giải pháp nghiên cứu Theo quan điểm chúng tôi, giải pháp để gia tăng hay luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi giải pháp vĩ mơ, cần có tương tác với giải pháp phát triển thị trường khác với sách phát triển đất nước Hơn nữa, việc gia tăng hay hạn chế luồng vốn đầu tư nước phụ thuộc vào tác động tích cực hay tiêu cực đến kinh tế thời kì Chúng tơi chưa có khả thời gian để dự đốn phân tích tác động thị trường nên việc đưa giải pháp khơng có ý nghĩa Tuy nhiên, đưa số dự báo dựa việc phân tích thực trạng đầu tư nước vào thị trường bất động sản Việt Nam Trong q trình nghiên cứu, khơng thể tránh khỏi sơ suất, mong đóng góp chuyên gia bạn đọc Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 29 tháng năm 2007 NHÓM NGHIÊN CỨU http://svnckh.com.vn CHƢƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tổng quan đầu tƣ trực tiếp nƣớc I Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc Theo Luật đầu tư 2005 Việt Nam khơng có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) mà có khái niệm đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư nước ngồi Nhưng gộp khái niệm lại hiểu là: Đầu tư trực tiếp nước hoạt động đầu tư chủ đầu tư nước thực nhằm đạt lợi ích lâu dài doanh nghiệp hoạt động lãnh thổ kinh tế khác kinh tế nước chủ đầu tư Những lợi ích lâu dài việc thiết lập mối quan hệ kinh tế lâu dài chủ đầu tư với doanh nghiệp nhận đầu tư mang lại khả tạo ảnh hưởng việc quản lý doanh nghiệp FDI bao gồm giao dịch ban đầu toàn giao dịch công ty mẹ công ty cơng ty cho dù có tư cách pháp nhân hay khơng Các hình thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc Theo Luật Đầu tư 2005 phân chia hình thức đầu tư trực tiếp: Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nhà đầu tư nước 100% vốn nhà đầu tư nước Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT Đầu tư phát triển kinh doanh Mua cổ phần góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư thực việc sáp nhập mua lại doanh nghiệp Các hình thức đầu tư trực tiếp khác http://svnckh.com.vn Theo hình thức thâm nhập Đầu tư hoạt động đầu tư trực tiếp vào sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn nước ngoài, mở rộng sở sản xuất kinh doanh tồn Mua lại sáp nhập qua biên giới hình thức FDI liên quan đến việc mua lại hợp doanh nghiệp nước ngồi hoạt động Khái qt tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc Việt Nam từ năm 1988 đến Cùng với công Đổi kinh tế gắn liền với sách mở cửa, quan điểm Chính phủ đầu tư nước ngồi có nhiều thay đổi tích cực Bắt đầu từ Luật đầu tư nước 1987, qua bốn lần sửa đổi bổ sung, với văn Luật, môi trường luật pháp Việt Nam cộng đồng quốc tế đánh giá thơng thống, hấp dẫn, phù hợp với thông lệ quốc tế Năm 2005, việc Chính phủ ban hành Luật Đầu tư (thay Luật Đầu tư nước ngồi Luật Khuyến khích đầu tư nước) tạo thống hệ thống pháp luật đầu tư tạo "một sân chơi" bình đẳng, khơng phân biệt đối xử nhà đầu tư; đơn giản hoá thủ tục đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút sử dụng hiệu nguồn vốn đầu tư; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Khuôn khổ pháp lý bước hồn thiện động lực góp phần đưa lại kết đáng khích lệ hoạt động đầu tư trực tiếp nước Việt Nam khẳng định vai trò quan trọng khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi nghiệp cơng nghiệp hóa-hiện đại hố đất nước ta Có thể khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước Việt Nam giai đoạn 1988-nay sau: Số dự án cấp phép đầu tư Tính đến cuối năm 2007, nước có 9.500 dự án đầu tư nước cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký khoảng 98 tỷ USD (kể vốn tăng thêm) Trừ dự án hết thời hạn hoạt động giải thể trước thời hạn, có 8.590 dự án cịn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ USD.(Nguồn:VOV) Quy mô dự án http://svnckh.com.vn Qua thời kỳ, quy mô dự án đầu tư nước ngồi có biến động thể khả tài quan tâm nhà đầu tư nước ngồi mơi trường đầu tư Việt Nam Quy mơ vốn đầu tư bình quân dự án đầu tư nước tăng dần qua giai đoạn, có “trầm lắng” vài năm sau khủng hoảng tài khu vực 1997 Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệu USD/dự án/năm Từ mức quy mơ vốn đăng ký bình qn dự án đạt 11,6 triệu USD giai đoạn 1991-1995 tăng lên 12,3 triệu USD/dự án năm 1996-2000 Điều thể số lượng dự án quy mô lớn cấp phép giai đoạn 1996-2000 nhiều năm trước Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký giảm xuống 3,4 triệu USD/dự án thời kỳ 2001-2005 Điều cho thấy đa phần dự án cấp giai đoạn 2001-2005 thuộc dự án có quy mơ vừa nhỏ Trong năm 2006 2007, quy mơ vốn đầu tư trung bình dự án mức 14,4 triệu USD, cho thấy số dự án có quy mơ lớn tăng lên so với thời kỳ trước, thể qua quan tâm số tập đoàn đa quốc gia đầu tư vào số dự án lớn (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio ) (Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch Đầu tư) Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước Vốn đầu tư trực tiếp nước tập trung nhiều lĩnh vực công nghiệp xây dựng đầu tư trực tiếp nước ngồi vào khu vực nơng nghiệp thấp có xu hướng giảm dần Tỉ trọng đầu tư trực tiếp nước theo ngành thể cụ thể bảng sau: Bảng 1.1: Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngồi theo ngành 1988-2007 (Tính tới ngày 22/12/2007 – tính dự án cịn hiệu lực) STT Chun ngành I Số dự án Vốn đầu tƣ Vốn điều lệ ĐT thực Công nghiệp xây dựng 67.01% 60.44% 58.85% 68.57% CN Dầu khí 0.46% 4.59% 6.54% 17.61% CN nhẹ 29.62% 15.93% 16.56% 12.45% CN nặng 28.03% 28.73% 25.90% 24.11% CN thực phẩm 3.59% 4.28% 4.51% 7.04% Xây dựng 5.31% 6.90% 5.34% 7.35% http://svnckh.com.vn Nông nghiệp, Thực phẩm II III 10.70% 5.24% 5.89% 6.91% Nông- Lâm nghiệp 9.21% 4.71% 5.20% 6.34% Thủy sản 1.49% 0.53% 0.69% 0.58% Dịch vụ 22.29% 34.32% 35.26% 24.52% Dịch vụ 11.12% 2.53% 2.64% 1.31% GTVT- Bưu điện 2.43% 5.08% 7.75% 2.47% Khách sạn- Du lịch 2.61% 7.21% 7.16% 8.21% Tài chính- Ngân hàng 0.77% 1.08% 2.37% 2.45% Văn hóa-Y tế- Giáo dục 3.13% 1.47% 1.60% 1.26% XD Khu đô thị 0.10% 4.09% 2.63% 0.38% XD Văn phòng- Căn hộ 1.77% 11.07% 9.67% 6.47% XD Hạ tầng KCN-KCX 0.35% 1.78% 1.44% 1.97% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% Tổng số Nguồn: Cục Đầu tư nước - Bộ Kế hoạch Đầu tư Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi ngày khẳng định vai trò quan trọng kinh tế Việt Nam, khu vực có tốc độ phát triển động nhất, góp phần cải thiện tình hình kinh tế xã hội Việt Nam năm đổi Về mặt kinh tế, Đầu tư trực tiếp nước nguồn vốn bổ sung quan trọng cho vốn đầu tư; góp phần chuyển dịch cấu kinh tế cấu lao động, nâng cao lực sản xuất công nghiệp, chuyển giao công nghệ Đồng thời, Đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động lan tỏa đến thành phần kinh tế khác kinh tế Về mặt xã hội, đầu tư trực tiếp nước tạo việc làm, cải thiện nguồn nhân lực góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực giới II Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản Bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 quy định rõ, bất động sản (BĐS) tài sản gồm: http://svnckh.com.vn a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Thị trường bất động sản Hiện có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, góc độ đề tài khoa học, sau tổng hợp kết nghiên cứu, đề xuất số khái niệm thị trường BĐS sau: Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hố BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, môi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Có hai loại đầu tư vào thị trường BĐS: - Đầu tư phát triển BĐS: Tức mua đất, mua quyền sử dụng đất, thiết kế xây dựng đem bán thị trường Hình thức phổ biến đem lại lợi nhuận cao - Đầu tư kinh doanh BĐS: Là mua BĐS hoàn chỉnh đem cho thuê bán lại, phù hợp với nhà đầu tư nhỏ lẻ nội quốc gia thiếu tính chuyên nghiệp Phân loại thị trƣờng bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường bất khác Nếu vào khu vực có BĐS, chia thành: thị trường BĐS đô thị, thị trường BĐS nông thôn thị trường BĐS giáp ranh Nếu vào hoạt động thị trường, chia thành: thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS, thị trường đấu giá quyền sử dụng, thị trường cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm BĐS, thị trường dịch vụ BĐS Trong nghiên cứu chúng tôi, tập trung nghiên cứu thị trường BĐS dựa công dụng BĐS chủ yếu Tuy nhiên, chúng tơi nghiên cứu tập trung chủ yếu vào tính chất thương mại BĐS nên thị trường BĐS mang tính phi thương mại khơng đề cập đến ví dụ cơng trình cơng cộng BĐS phi http://svnckh.com.vn vật thể Cụ thể, tập trung nghiên cứu thị trường cơng trình thương nghiệp, thị trường cơng trình cơng nghiệp thị trường nhà Căn theo công dụng BĐS, thị trường BĐS chia thành: Thị trường Đất đai Đất nông nghiệp phi nơng nghiệp Thị trường cơng trình thương nghiệp cơng trình cơng cộng Trụ sở, văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng ; Cơng trình giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố Thị trường cơng trình cơng nghiệp Nhà xưởng, mặt sản xuất, KCN, KCX Thị trường Nhà Nhà đô thị nơng thơn Thị trường cơng trình đặc biệt Hàng hoá BĐS BĐS phi vật thể coi tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch, v.v ) di sản văn hố, di tích lịch sử, v.v Quá trình phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam Tính đến thời điểm này, theo nhận định số chuyên gia, thi trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn Điều thể rõ sơ đồ đây: Biểu đồ 1.1.: Quá trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam http://svnckh.com.vn Phát triển tự phát Bùng phát sơ khởi Suy giảm Bùng phát sôi động Ngưng trệ Phục hồi & phát triển Trước 1993 1993- 96 1997- 98 1999 - 2003 2004- 06 2007- Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp 3.1 GIAI ĐOẠN 1: Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993 Trước năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam coi chưa hình thành Phải nhiều thời gian tiến trình đổi Việt Nam nhận thức đầy đủ tầm quan trọng thị trường BĐS Trước năm 1988, thị trường BĐS Việt Nam hoạt động nhỏ lẻ chưa có luật pháp quy định rõ ràng Giai đoạn này, tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất có quyền sử dụng, hình thức bn bán, chuyển nhượng bị cấm Nhưng thực tế điều diễn hình thức mua bán nhà mà có mảnh đất khơng có nhà Đây thời kỳ thị trường BĐS chưa hình thành qui mô lớn điều kiện luật lệ chưa rõ ràng ấy, nhiều người vận dụng kẽ hở định đất đai Nhà nước để kiếm lợi Sau Luật Đất đai 1988 ban hành, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển tự phát Điểm đột phá Luật sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, sau năm thi hành, thực tế cho thấy khung pháp lý Luật Đất đai không chứa nhu cầu phát triển kinh tế, dẫn đến tượng phát triển tự phát thị trường BĐS Ngay thủ tục hành http://svnckh.com.vn chính, bên cạnh số giấy chủ quyền nhà, đất khoán điền thổ, văn tự đoạn kế thừa chế độ cũ pháp luật quản lý, nhiều địa phương tự đưa thêm loại giấy chủ quyền như: định cấp nhà, định cấp đất, văn tự mua bán nhà Tất loại giấy gọi chung giấy chủ quyền “trắng” 3.2 GIAI ĐOẠN 2: Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu năm 1993 đến 1996, gắn liền với việc ban hành sách đất đai nhà Có nhiều ý kiến cho “cơn sốt” đất thị trường BĐS Việt Nam Sở dĩ nói năm 1994, giá BĐS phi mã gấp lần Tuy nhiên, giai đoạn phát triển bước đầu thị trường BĐS chưa thể coi sốt thực Những tác động dẫn đến phát triển phải kể đến: Thứ nhất, đời Luật Đất đai năm 1993 bổ sung sửa đổi cho Luật Đất đai năm 1988 Các điểm Luật 1993 tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS phải đặc biệt kể đến nội dung đổi bản: Một người sử dụng đất nông nghiệp, đất Nhà nước giao cho quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất (Điều 1) Từ đó, đối tượng sử dụng đất đa dạng khơng có đối tượng sử dụng đất mà cịn có đối tượng th đất Người dân có thêm quyền quyền “ chuyển quyền sử dụng đất đai” trừ trường hợp đất sử dụng khơng có giấy tờ hợp pháp, đất không chuyển quyền sử dụng đất có tranh chấp (Điều 30 Luật Đất đai 1993) Hai đất có giá, giá đất Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất Như vậy, Luật Đất đai 1993 tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem xét đất đai góc độ tư liệu sản xuất, cụ thể hoá quyền nghĩa vụ người sử dụng hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, đóng góp lớn Luật Đất đai 1993 tạo thị trường BĐS hợp pháp công khai Thứ hai, năm 1992 thời điểm thu hút nguồn lực đầu tư nước Đầu tư vào Việt Nam tăng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động Đặc biệt sau Mỹ bãi bỏ cấm vận Việt Nam năm 1995, số hãng lớn Mỹ quay trở lại Việt Nam thực đầu tư Ford Motor, hãng nhựa đường Caltex, Công ty Bảo hiểm AIA Mặt khác, sau bãi bỏ cấm vận kinh tế bình thường hoá quan hệ http://svnckh.com.vn 10 ... trực tiếp nước ngồi (FDI) mà có khái niệm đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư nước ngồi Nhưng gộp khái niệm lại hiểu là: Đầu tư trực tiếp nước hoạt động đầu tư chủ đầu tư nước thực. .. VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tổng quan đầu tƣ trực tiếp nƣớc I Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc Theo Luật đầu tư 2005 Việt Nam khơng có khái niệm đầu tư trực. .. Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản Khái niệm bất động sản thị trƣờng bất động sản Bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 quy định rõ, bất động sản (BĐS) tài sản gồm: http://svnckh.com.vn
