Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Phương pháp thu nhập do Nguyễn Duy Thiện thực hiện. Nội dung bài trình bày về phương pháp (vốn hóa) thu nhập, các nguyên lý kinh tế chi phối, hợp đồng thuê tài sản (trích Bộ luật dân sự Việt nam), hợp đồng thuê khoán tài sản,...Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập Nguyễn duy Thiện Trưởng phòng CSTH Cục QLG-Bộ Tài chính Phương pháp (vốn hóa) thu nhập Là phương pháp ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển đổi/quy đổi dòng thu nhập định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định vào hôm nay (nghĩa là giá trị thị trường). Thời gian khác nhau sẽ làm cho giá trị đồng tiền khác nhau đáng kể. Đồng tiền trong tay hôm nay có giá trị hơn nhiều so với cũng số tiền đó có vào tương lai vì có thể đầu tư số tiền đó vào đâu đó để kiếm lời. Phương pháp (vốn hóa) thu nhập Có hai phương pháp quy đổi dòng thu nhập định kỳ trong tương lai thành một số tiền vốn nhất định vào hôm nay là: 1. Vốn hóa trực tíếp (quy đổi thu nhập trong 01 năm) 2. Chiết khấu dòng thu nhập (quy đổi dòng tiền dự kiến thu được trong nhiều năm trong tương lai). Ph/Ph thu nhập Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết rằng bất động sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá cả BĐS và thu nhập từ BĐS có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ bất động sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của bất động sản càng cao. Dòng tiền (ròng) từ cho thuê bất động sản -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 Giá cả BĐS = PV lợi ích thu từ BĐS trong tương lai Nhà đầu tư mua bất động sản, thực chất là họ mua dòng thu nhập từ tương lai. Họ bỏ tiền ra hôm nay để mua quyền có được dòng thu nhập trong tương lai. Sẵn sàng trả bao nhiêu tiền hôm nay để có được quyền nhận những đồng tiền thu nhập trong tương lai. Giá trị bất động sản, trong một số trường hợp được định nghĩa là giá trị hiện tại của những lợi ích trong tương lai có được từ sở hữu bất động sản đó. Các nguyên lý kinh tế chi phối 1. Nguyên lý kỳ vọng: giá trị được tạo ra bởi những kỳ vọng về những lợi ích sẽ nhận được trong tương lai. 2. Nguyên lý thay đổi: tương lai là một điều gì đó không chắc chắn = những rủi ro thu nhập, chi phí và giá trị tài sản có thể thay đổi (không vững chắc). 3. Vì vậy nhà đầu tư phải quy đổi giá trị tương lai về giá trị hiện tại. Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp) 4. Cung - cầu: tiền thuê bất động sản được quyết định bởi số lượng bất động sản cho thuê và số khách tìm thuê. Khi nhu cầu cần thuê nhà cao, cung về cho thuê thấp thì tiền thuê tăng và ngược lại. 5. Nguyên lý thay thế: Khách thuê bất động sản sẽ không trả cho một bất động sản mức giá lớn hơn số tiền mà anh ta có thể thuê được một bất động sản tương tương. Các nguyên lý kinh tế chi phối (tiếp) 6. Nguyên lý cân bằng: sự cân bằng hợp lý giữa các loại hình bất động sản và vị trí bất động sản tạo ra thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị bất động sản. 7. Nguyên lý tác động từ bên ngoài: có thể có tác động tích cực (dương) hoặc tiêu cực (âm). Những tiện ích của hệ thống vận tải công cộng, trường học, cửa hàng, siêu thị … sẽ góp phần làm tăng giá trị bất động sản; tỷ lệ tội phạm cao, ô nhiễm, môi trường cảnh quan xung quanh thiếu hấp dẫn… sẽ làm giảm giá trị bất động sản. Hợp đồng thuê tài sản (trích Bộ luật dân sự Việt nam) (14/6/2005) Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản: là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê. Điều 481. Giá thuê Giá thuê tài sản do các bên thoả thuận. Trong trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì các bên chỉ được thoả thuận về giá thuê trong phạm vi khung giá đó. Điều 482. Thời hạn thuê Thời hạn thuê do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trong trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê hoặc thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì hợp đồng thuê hết thời hạn khi bên thuê đã đạt được mục đích thuê. [...]... đồng Bên đi thu Bên cho thu Bên cho Bên cho thu ròng hoặc bên thu thu thu đơn Hợp đồng Bên đi thu Bên thu ròng đi đôi thu Bên đi thu Bên đi thu Bên đi thu Ai trả khoản chi phí nào Ai trả khoản chi phí nào Điện, điện Thu Bảo Duy tu thoại, tài sản hiểm tài sản nước… tài sản Hợp đồng thu ròng ba Bên đi thu Bên đi thu Sửa chữa tài sản Bên đi Bên đi thu thu Giá thu tài sản 1 Giá thu theo... có thể cao hơn rất nhiều so với giá thu thực tế nếu bên cho thu cho bên đi thu miễn giá thu trong 6 tháng Phương pháp vốn hóa trực tiếp tiền thu Tổng thu nhập tiềm năng Trừ đi Lỗ do không cho thu hết diện tích (hoặc khách thu thanh toán dây dưa) Bằng Tổng thu nhập thực tế Trừ Chi phí hoạt động (vận hành) Bằng Vốn hóa tiền thu (tiếp) Thu nhập ròng từ cho thu Chia cho Tỷ suất vốn hóa Bằng Giá... thu chịu Ai chịu chi phí gì Ai trả khoản chi phí nào Điện, điện thoại, nước … Hợp đồng Bên thu trọn cho gói thu Hợp đồng thu trọn gói biến đổi Thu tài Bảo Duy tu sản hiểm tài tài sản sản Sửa chữa tài sản Bên cho Bên cho Bên cho Bên cho thu thu thu thu Bên đi thu và bên cho thu thỏa thu n ai chịu chi phí nào Ai trả khoản chi phí nào Điện, điện Thu Bảo thoại, tài sản hiểm nước… tài sản Duy. .. thu n Hợp đồng thu ròng đơn: bên đi thu BĐS trả tiền điện, điện thoại, nước, … thu và bảo hiểm; bên cho thu trả các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản, thu tài sản và bảo hiểm Hợp đồng thu ròng đôi: bên đi thu BĐS trả tiền điện, điện thoại, nước, … thu và bảo hiểm; bên cho thu trả các chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản Hợp đồng thu ròng ba: bên đi thu BĐS trả... Trả tiền thu Bên thu phải trả đủ tiền thu đúng thời hạn đã thoả thu n; nếu không có thoả thu n vềthời hạn trả tiền thu thì thời hạn trả tiền thu được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thu phải trả tiền khi trả lại tài sản thu Trong trường hợp các bên thoả thu n việc trả tiền thu theo kỳ hạn thì bên cho thu có quyền đơn phương chấm... tính giá thu BĐS Hợp đồng thu theo giá thu tăng từng năm áp dụng thu căn hộ chung cư, bất động sản thương mại nhỏ lẻ; không áp dụng cho BĐS công nghiệp Phân loại hợp đồng: ai chịu chi phí gì Hợp đồng thu trọn gói: bên đi thu BĐS trả tiền thu ; bên cho thu trả các chi phí phát sinh Hợp đồng thu trọn gói biến đổi: bên đi thu và bên cho thu BĐS chia nhau trả chi phí phát sinh theo thỏa thu n... Chi phí Tổng thu nhập thực tế Tỷ lệ (%) A $ 26,460 $ 57,600 35% B $ 32,314 $ 95,040 34% C $ 21,384 $ 59,400 36% D Chi phí duy tu = $54,000 x 0.34 = $ 18,360 Thu nhập ròng từ cho thu BĐS (NOI) Ví dụ minh họa Tổng thu nhập tiềm năng 25,000m2 x $ 9.0 = $ 225,000 Tỷ lệ diện tích trống, nợ dây dưa 5% Tổng thu nhập thực tế = - $11,250 = $ 213,750 Chi phí Thu bất động sản Bảo hiểm Sửa chữa Duy tu Điện... biết đến hợp đồng thu Giá thu (tiếp) 2 Giá thu theo hợp đồng (contract rent): là số tiền nhất định quy định thành hợp đồng Đối với những bất động sản đã cho thu , giá thu hợp đồng thể hiện tổng thu nhập tiềm năng từ BĐS 3 Giá thu thực tế (effective rent): là giá thu có tính đến tất cả những điều kiện giảm giá, ưu đãi mà bên cho thu đưa ra nhằm hấp dẫn khách thu Giá thu theo hợp đồng có thể... thu không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thu n khác hoặc pháp luật có quy định khác III- HỢP ĐỒNG THU KHOÁN TÀI SẢN Điều 501 Hợp đồng thu khoán tài sản: là sự thoả thu n giữa các bên, theo đó bên cho thu khoán giao tài sản cho bên thu để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản đó và có nghĩa vụ trả tiền thu Điều 502 Đối tượng của hợp đồng thu ... trường hợp pháp luật có quy định khác Giá thu khoán tài sản Điều 504 Giá thu khoán Giá thu khoán do các bên thoả thu n; nếu thu khoán thông qua đấu thầu thì giá thu khoán là giá được xác định khi đấu thầu Các loại hợp đồng thu Loại hợp đồng Đặc điểm Hợp đồng thu Bên thu trả một số tiền ổn định và có theo giá ổn quyền sử dụng tài sản trong một thời kỳ định nhất định Vào cuối kỳ thu , tài . Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập Nguyễn duy Thiện Trưởng phòng CSTH Cục QLG-Bộ Tài chính Phương pháp (vốn hóa) thu nhập Là phương pháp ước tính giá trị tài. dòng thu nhập (quy đổi dòng tiền dự kiến thu được trong nhiều năm trong tương lai). Ph/Ph thu nhập Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết rằng bất động sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập. thu ròng ba Bên đi thu Bên đi thu Bên đi thu Bên đi thu Giá thu tài sản 1. Giá thu theo thị trường (market rent): là thu nhập từ tiền thu của tài sản có khả năng được cho thu