TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC  TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Giảng viên : TS NGUYỄN THANH PHONG Lớp : NH ĐÊM 1- K21 Nhóm thực : NHÓM 12 Đề tài 7: Nguyên tắc định giá Tài sản đảm ngân hàng thương mại VN DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM Stt Họ Tên Ngày sinh Nơi sinh Nguyễn Thị Dung 15/06/1988 Nghệ An Trần Thị Hồng Gấm 10/07/1984 TP.HCM Vũ Thị Bích Hiếu 09/08/1988 Vũng Tàu Võ Thị Khen 02/12/1988 Phú Yên Trương Thị Liễu 03/07/1988 Lâm Đồng Nguyễn Thị Ánh Ngọc 20/12/1983 An Giang Nguyễn Phương Ngọc 13/04/1988 Quảng Ngãi Nguyễn Toàn Xuân Nhã 22/01/1984 Ghi TP.HCM Nhóm 12 – NH Đêm – Khố 21 Nhóm trưởng MỤC LỤC Trang I TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY Giới thiệu khái quát tài sản đảm bảo nợ vay 1.1 Khái niệm .4 1.2 Phân loại tài sản 1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất 1.2.2 Phân loại tài sản theo nguồn hình thành 1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu 1.3 Các nguyên tắc tài sản đảm bảo Vai trò tài sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng II Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo nợ vay 10 Khái niệm vai trò định giá tài sản bảo đảm hoạt động cho vay 10 1.1 Khái niệm định giá tài sản ( thẩm định giá) .10 1.2 Vai trò định giá tài sản đảm bảo nợ vay .12 Cơ sở Pháp lý sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm 13 2.1 Cơ sở pháp lý .13 2.2 Cơ sở kinh tế 13 Các phương pháp nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo 15 3.1 Các phương pháp thẩm định giá ban hành .15 Phương pháp so sánh .15 Phương pháp chi phí 15 Phương pháp thu nhập 16 Phương pháp thặng dư 16 Phương pháp lợi nhuận 16 Các phương pháp thẩm định giá khác 16 3.2 Các nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay 17 1) Nguyên tắc sử dụng cao tốt .17 a) Khái niệm 17 b) Đánh giá việc sử dụng cao tốt tài sản 18 c) Yêu cầu nguyên tắc 18 2) Nguyên tắc thay 18 3) Nguyên tắc dự báo 19 4) Nguyên tắc cung - cầu 19 5) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 19 6) Nguyên tắc đóng góp 19 7) Nguyên tắc phù hợp 20 III CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TSĐB TẠI NGÂN HÀNG X 21 KẾT LUẬN .31 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 32 I TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY: Giới thiệu khái quát tài sản đảm bảo nợ vay 1.1 Khái niệm: Theo khoản 7, điều NĐ 163/2006/NĐ-CP thì: Tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Như vậy, Trong hoạt động cho vay ngân hàng, tài sản đảm bảo nợ vay tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ nợ khách hàng vay ngân hàng Bên bảo đảm khách hàng vay người thứ ba cam kết bảo đảm thực nghĩa vụ nợ cho khách hàng vay, Tài sản đảm bảo vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm 1.2 Phân loại tài sản 1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất  Bất động sản: tài sản di dời như: Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền đất…Cỏc cơng trình xây dựng đất gồm: Nhà ở, cửa hàng, nhà xưởng, khách sạn, văn phòng…  Động sản bao gồm: - Chứng từ có giá như: tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu dài hạn, chứng khốn tổ chức tài lớn, cơng ty lớn - Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải tài sản cố định - Hàng hoá kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm,… - Các tài sản khác như: Vàng, ngoại tệ mạnh, hợp đồng chi trả bên thứ ba khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hoỏ…và số quyền quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, quyền phần vốn góp doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên … 1.2.2 Phân loại tài sản theo nguồn hình thành  Tài sản có: Là tài sản có sẵn, hình thành từ trước vay  Tài sản hình thành từ vốn vay: tài sản chưa có tại, hình thành tương lai từ nguồn vốn vay 1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu  Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu khách hàng vay: Đây tài sản thuộc quyền sở hữu sử dụng lâu dài khách hàng vay Những tài sản hình thành từ nguồn vốn khách hàng có từ trước khách hàng đề nghị vay vốn  Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu bên bảo lãnh: Đây tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng bên bảo lãnh đem làm tài sản đảm bảo cho khách hàng vay Đây hình thức bảo đảm kép nhằm đề phịng người vay khơng thực nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng xử lý tài sản kèm theo bên thứ ba 1.3 Các nguyên tắc tài sản đảm bảo: Tài sản mà khách hàng vay bên bảo lãnh dùng để cầm cố, chấp, bảo lãnh vay vốn phải có đủ điều kiện:  Tài sản phải thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh chấp, theo quy định pháp luật đất đai - Đối với tài sản doanh nghiệp Nhà nước, phải tài sản Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp Nhà nước - Đối với tài sản khác, phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải co giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản  Tài sản phép giao dịch: tài sản phải pháp luật cho phép không cấm mua, bán, cho, biếu, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp giao dịch khác  Tài sản khơng có tranh chấp  Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo đảm tiền vay Tài sản đương nhiên trở thành tài sản bảo đảm mà không cần mô tả hợp đồng bảo đảm (HĐBĐ), trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác:  Quyền nhận số tiền bảo hiểm trường hợp chấp tài sản Bên nhận chấp phải thực nghĩa vụ thông báo theo quy định khoản Điều 346 Bộ Luật dân sự;  Các vật phụ TSBĐ trường hợp chấp toàn tài sản – áp dụng đống sản Trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận;  Tiền, quyền u cầu tốn, vật lợi ích khác thu từ việc bán TSBĐ hàng hóa ln chuyển q trình SXKD  Tài sản có từ việc bán tài sản chấp theo khoản Điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP;  Tài sản ghi vận đơn, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá  Việc lựa chọn tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo thỏa thuận bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác  Một tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều khoản vay hay nhiều ngân hàng khác (Theo Điều 324 BLDS 2005; Điều NĐ 163/2006/NĐ-CP):  Luật dân khẳng định quyền thỏa thuận việc TSBĐ thực nhiều nghĩa vụ (trừ số trường hợp khác, Luật nhà ở) Giá trị TSBĐ lớn hơn, thấp tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm bên thỏa thuận;  Bên cạnh nguyên tắc tự thỏa thuận bên việc TSBĐ thực nhiều nghĩa vụ: Các GDBĐ giao dịch có liên quan qui định phải cơng khai hóa nhằm tránh rủi ro cho bên nhận bảo đảm tương lai, đồng thời xác định vị trí thứ tự ưu tiên tốn; Các bên nhận bảo đảm biết buộc phải biết việc tài sản dùng vào việc bảo đảm thực nghĩa vụ  Nhiều tài sản sử dụng để bảo đảm thực khoản vay (Theo Điều 334, Điều 347 BLDS 2005; Điều NĐ 163/2006/NĐ-CP)  Nếu bên khơng có thỏa thuận, trường hợp nhiều TSBĐ thực nghĩa vụ dân sự, tài sản xác định bảo đảm thực toàn nghĩa vụ; Do vậy, thỏa thuận TSBĐ thực phần nghĩa vụ, phải ghi rõ hợp đồng phần nghĩa vụ bảo đảm tài sản tương ứng;  Các bên lập HĐBĐ nhiều HĐBĐ khác để thỏa thuận việc nhiều TSBĐ thực nghĩa vụ nợ Vai trò tài sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng Khi khơng thể nhìn vào vơ hình khó phân tích giá trị vơ hình doanh nghiệp, giá trị vốn chủ sở hữu, giá trị thực khoản phải thu, khoản tồn kho Nhất lần thiết lập quan hệ tín dụng việc khó khăn Các tổ chức tín dụng Việt Nam chọn việc làm đơn giản xem xét hữu Đó tài sản hữu hình mà chủ yếu tài sản cố định dùng để đảm bảo cho khoản vay Các tài sản hữu hình thứ dễ xác định giá trị Việc cấp tín dụng cảm thấy yên tâm nhiều đảm bảo tài sản, loại tài sản có tính khoản giá trị cao Việc quản lý loại tài sản dễ dàng tổ chức tín dụng nắm giữ tài sản giữ giấy tờ sở hữu chúng nhà nước xác nhận Đây nguyên nhân giải thích tổ chức tín dụng coi tài sản đảm bảo yếu tố quan trọng quan trọng định cấp tín dụng Đây trở ngại nhiều doanh nghiệp, doanh nghiệp ngồi quốc doanh việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng khơng có tài sản đảm bảo tài sản chưa đủ giấy tờ hợp lệ Chỉ tiêu tỷ lệ dư nợ cho vay có đảm bảo tài sản xem tiêu chuẩn quan trọng tổ chức tín dụng Trong mặt nguyên lý, tài sản đảm bảo yếu có giá trị tham chiếu định cấp tín dụng Tài sản đảm bảo có vai trị lớn định cấp tín dụng tổ chức tín dụng Việt Nam khơng đơn giản chỗ dựa tin cậy việc đưa định cấp tín dụng mà nữa, tài sản đảm bảo có tác dụng tốt việc ngăn ngừa xuất tâm lý ỷ lại sau cho vay Vai trò tài sản đảm bảo việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại: Lý thuyết hành vi (behaviour theory) lý thuyết trò chơi (game theory) rõ, thực hành vi nào, cá nhân ln xem xét họ Nếu hành vi ln mang lại lợi ích mà khơng bị tổn thất họ thực hiện, ngược lại hành vi tạo tổn thất mà khơng có lợi ích cho thân họ khơng thực Đối với loại cịn lại, hành vi thực lợi ích lớn chi phí ngược lại hành vi khơng thực Tác dụng tài sản đảm bảo nằm điểm Khi khoản tín dụng cấp mà khơng có tài sản đảm bảo, phần vốn bên vay tham gia khơng tham gia vào dự án đầu tư, xu hướng tất yếu bên vay thực dự án có mức độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao dự án thất bại mà họ không đáng kể, ngược lại dự án thành cơng lợi ích họ lớn Hành vi bên vay hoàn toàn ngược lại họ phải đem chấp tài sản có để cấp tín dụng Khi tài sản chấp, cấm cố tổ chức tín dụng người vay bị khoản vay họ đầu tư không cẩn thận xảy rủi ro Chính mà họ phải thận trọng thực định đầu tư Điều xảy doanh nghiệp có giá trị thực vốn chủ sở hữu lớn, hoạt động môi trường tương đối tốt với luật phát sản thực thi hiệu Trong trường hợp này, vay vốn không cần đảm bảo, người vay thận trọng định đầu tư xảy rủi ro, dẫn đến tình trạng phá sản họ bị nhiều họ đối tượng cuối nhận cịn lại sau thực tất nghĩa vụ nợ cho đối tượng khác trình thực phá sản doanh nghiệp Đây sở khoa học đắn cho việc đưa điều 11 Nghị định 59/NĐ-CP ngày 03/10/1996 Chính phủ " tổng mức dư nợ vốn huy động không vượt vốn điều lệ doanh nghiệp thời điểm cơng bố gần " Quy định có mục đích nâng cao hiệu hoạt động, tránh tâm lý ỷ lại lựa chọn bất lợi doanh nghiệp nhà nước Nhưng yêu cầu khơi thông tín dụng phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, điều kiện sau bị bãi bỏ nay, nhiều doanh nghiệp có dư nợ vay chiếm tỷ lệ bảng cân đối (trên 80%) Chính điều này, cộng với chế phận định quyền hạn trách nhiệm không rõ ràng tạo tâm lý ỷ lại nhiều doanh nghiệp, doanh nghiệp nhà nước Do lợi ích từ việc thực dự án đầu tư lớn trách nhiệm không rõ ràng nên cấp điều hành doanh nghiệp muốn thực đầu tư mà không muốn trả nợ Điều gây nhiều khó khăn cho tổ chức tín dụng việc giải khoản nợ xấu Chính điều đặt tổ chức tín dụng vào lựa chọn coi tài sản đảm bảo tiêu chuẩn quan trọng định cấp tín dụng Vì điều kiện thị trường tài chưa đạt độ hồn hảo cần thiết, tài sản đảm bảo chế tốt để giảm thiểu lựa chọn bất lợi tâm lý ỷ lại thông tin bất cân xứng gây ra, nhằm đảm bảo an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Việt Nam Ngồi ra, trường hợp uy tín khách hàng hiệu dự án chưa đủ sở chắn cho việc thu hồi nợ tài sản đảm bảo nguồn trả nợ thứ ngân hàng chắn có nguồn trả nợ thứ thu nhập từ hoạt động khách hàng không đủ bảo đảm chi trả Tài sản bảo đảm nói đến tài sản hữu hình thuộc quyền sở hữu khách hàng bên bảo lãnh cho khách hàng Ngân hàng yên tâm khoản cho vay nhận chấp cầm cố tài sản hữu hình pháp luật xác nhận này; đặc biệt có tính khoản giá trị cao Tài sản hữu hình, chắn xác định giá dễ hơn, thực tế có thực khơng giống vơ hình uy tín hay tương lai khó xác định hiệu dự án Những phân tích lập luận khơng nằm ngồi mục đích muốn giải thích rằng: Ngân hàng, NHTM Việt Nam coi tài sản đảm bảo yếu tố Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản có khả tạo thu nhập tương lai xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định giá trị vốn có sở ước tính cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển Phương pháp thặng dư chủ yếu áp dụng thẩm định giá bất động sản có tiềm phát triển Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng thẩm định giá tài sản mà việc so sánh với tài sản tương tự gặp khó khăn giá trị tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời tài sản khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… Các phương pháp thẩm định giá khác theo thông lệ quốc tế (nếu có) phải Bộ Tài chấp thuận trước áp dụng 3.2 Các nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng quy luật giá trị quy luật kinh tế khác Bởi vậy, định giá tài sản đảm bảo cần tuân theo nguyên tắc kinh tế định Những nguyên tắc có quan hệ chặt chẽ với bổ sung cho nên đặt việc định giá tài sản cần xem xét phương diện tổng thể Có nguyên tắc sau:  Nguyên tắc sử dụng cao tốt  Nguyên tắc thay  Nguyên tắc dự báo  Nguyên tắc cung - cầu  Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai  Nguyên tắc phù hợp  Nguyên tắc đóng góp 1) Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất: a) Khái niệm: Sử dụng cao tốt cách sử dụng tốt tài sản thực mặt vật chất, pháp luật chấp nhận, khả thi tài mang lại giá trị cao cho tài sản Nói cách khác, việc sử dụng cao tốt tài sản đạt mức hữu dụng tối đa hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, cho phép mặt kỹ thuật, pháp lý, tài đem lại giá trị cao cho tài sản Khái niệm sử dụng cao tốt phần thiếu ước tính giá trị thị trường b) Đánh giá việc sử dụng cao tốt tài sản: - Việc sử dụng không pháp luật chấp nhận hay thực mặt vật chất không xem sử dụng cao tốt Tuy nhiên, việc sử dụng thực mặt vật chất luật pháp cho phép cần phải có đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên tính hợp lý việc sử dụng - Đặc điểm cuả thị trường biến động cân cung cầu nên việc sử dụng cao tốt tài sản phục vụ cho mục đích sử dụng tương lai; việc sử dụng tài sản tình trạng có thay đổi việc sử dụng trước mắt cao tốt việc sử dụng tạm thời Trong số trường hợp, có nhiều loại sử dụng cao tốt tiềm năng, thẩm định viên phải trình bày cách sử dụng thay ước tính khoản chi phí thu nhập tương lai từ xác định việc sử dụng cao tốt tài sản c) Yêu cầu nguyên tắc: Nguyên tắc đòi hỏi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản tình sử dụng cao tốt nhất, dựa sử dụng sử dụng chưa phải cao tốt nhất, đặc biệt bất động sản Bởi việc sử dụng cao tốt định giá trị thị trường tài sản 2) Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích nhau, tài sản chào bán mức giá thấp tài sản bán trước Giới hạn giá trị tài sản có xu hướng thiết lập chi phí tạo mua tài sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ mức làm ảnh hưởng đến thay Một người thận trọng không trả giá cao chi phí tạo mua tài sản thay thị trường thời điểm Hệ nguyên tắc : giá trị tài sản đo chi phí tạo mua tài sản có tính hữu ích tương tự 3) Nguyên tắc dự báo: Với nguyên tắc này, thẩm định giá tài sản cần dự báo trước tình kinh tế, trị, mơi trường,… xảy tương lai có tác động đến giá trị tài sản thẩm định giá Bởi khác với kế tốn, thẩm định giá luôn dựa triển vọng tương lai thực khứ, bất động sản 4) Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu tỷ lệ nghịch với cung tài sản Do thẩm định giá phải phân tích đánh giá cản thận tác động lực lượng thị trường đến cung cầu Khi phân tích thơng tin thị trường cần thiết phải cân nhác đến tình trạng cung cầu thị trường trước thực điều chỉnh 5) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị tài sản xác định việc dự tính khả sinh lợi tương lai Do đó, việc ước tính giá trị tài sản ln ln dựa triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận từ quyền sử dụng tài sản người mua 6) Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà phận tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn tài sản có tác động đến tổng giá trị tài sản Nguyên tắc dùng để xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản xác định mức sử dụng tài sản tốt hiệu 7) Nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường nhằm đạt mức sinh lời tối đa mức hữu dụng cao nhất; phải phân tích xem liệu tài sản có phù hợp với môi trường hay không xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu III CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG X Trong năm qua, có nhiều quy chế bảo đảm an tồn cho vay NHTM, văn pháp lý khác có liên quan ban hành Các quy chế góp phần khơng nhỏ việc bảo đảm cho hoạt động cho vay NHTM có độ an tồn cao Tuy nhiên, biến đổi kinh tế, thay đổi điều kiện pháp luật có liên quan tác động đến tình hình an tồn cho vay NHTM Nhiều khoản nợ khó địi khơng thu hồi tác động tiêu cực đến hiệu hoạt động NHTM Do đó, để vừa nâng cao tốc độ tăng trưởng, vừa đảm bảo chất lượng khoản vay, ngân hàng phải tự xây dựng ln cải tiến quy trình, quy chế đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, khơng thể thiếu quy định việc định giá tài sản đảm bảo Tham khảo quy định thẩm định bất động sản, động sản Ngân hàng X cho thấy trình định giá tài sản đảm bảo khơng đơn giản, trình trải qua nhiều bước với nhiều nguyên tắc, quy định chặt chẽ Bàiviết xin giới thiệu số quy định liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo ngân hàng X Ví dụ: Trường hợp đơn giá BĐS so sánh tương đồng Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất Cty Bình Minh đề nghị NH X xin vay 2,000 tr , TSĐB nhà mặt tiền số F38/K300 Cộng Hịa, P.12, Q Tân Bình, diện tích đất 100m , diện tích xây dựng 154m2 Giá trị tài sản chấp xác định sau: Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin Lấy giá tham khảo nhà trung tâm địa ốc, thơng tin đại chúng báo chí: + Nhà số 232/23 Khu K200 Cộng Hịa, P.12, Q Tân Bình: diện tích đất 92 m , dtích xây dựng 271 m2 Giá bán 5,600 tr đồng + Nhà số 20 Lê Quy Nhuận, P.12, Q Tân Bình: diện tích đất 112 m , dtích xây dựng 220 m2 Giá bán 6,440 tr đồng + Nhà số 103/ 215 Khu K300 Cộng Hịa, P.12, Q Tân Bình: diện tích đất 74 m , dtích xây dựng 186 m2 Giá bán 4,200 tr đồng + Nhà số 4/13 Lê Trung Nghĩa, P.12, Q Tân Bình: diện tích đất 145 m , dtích xây dựng 145 m2 Giá bán 5,800 tr đồng BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO ĐVT : triệu đồng/ m2 S TT Giá Nhà đất tham khảo Đơn giá trị Giá trị DT Đơn giá trị DTXD giá XD XD đất đất đất 232/23 Khu K200 5,600 271 813 4,787 92 52.03 20 Lê Quy Nhuận 6,440 220 660 5,780 112 51.61 103/ 215 Khu K300 4,200 186 558 3,642 74 49.22 4/13 Lê Trung Nghĩa 5,800 145 290 5,510 145 38.00 Tổng cộng 190.86 Giá thị trường bình quân (190.86 / 4) 47.72 Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin - Các nhà rao bán qua sử dụng, có tính giá tị hao mòn; - Các điều kiện hạn tầng sở, an ninh, lợi thương mại ngang nhau, khơng tính hệ số điều chỉnh Bước 3: xác định giá BĐS cần định giá - Bình quân giá đất BĐS cầ so sánh : 47,72 tr/ m2 - Giá trị XD sau trừ giá trị hao mòn: tr/ m2 - Giá trị BĐS cần định giá : + Diện tích đất : 100m2 x 47,72 = 4,772 tr + Giá trị nhà ở: 154m2 x = 380 tr Giá trị thị trường BĐS = 4,772 + 380 = 5,080 tr Giá trị định giá tối đa BĐS 80% so với giá trị thị trường: 5,080 tr x 80% ( Nguồn : Tài liệu nội ngân hàng X ) = 4,064 tr KẾT LUẬN: Nền kinh tế Việt Nam năm gần đạt tốc độ tăng trưởng cao so với khu vực Với mức độ tăng trưởng nay, nhu cầu vốn cho kinh tế lớn Từ khẳng định tín dụng ngân hàng giai đoạn tiếp tục kênh cung cấp vốn quan trọng kinh tế Tuy nhiên tình hình kinh tế nước ta nay, môi trường pháp lý chế độ kế tốn, kiểm tốn tài q trình hồn thiện, tính minh bạch, trung thực báo cáo tài chính, thơng tin khách hàng cung cấp nhiều chưa đủ tin cậy theo qui chế cho vay Do điều kiện cần thẩm định lực tài chính, lực trả nợ, việc kiểm sốt dịng tiền, … nhiều khách hàng vay doanh nghiệp dân doanh (Công ty cổ phần, Công ty TNHH, doanh nghiệp tư nhân, hộ kinh doanh cá thể,…) khó xác định nhu cầu để thuyết phục khách hàng chấp nhận Vì vậy, bối cảnh thẩm định vay nói chưa thật yên tâm ngân hàng việc sử dụng đánh giá cẩn thận TSBĐ cho vay (bao gồm việc thẩm định điều kiện tài sản chấp, lực pháp lý người chấp tài sản, định giá tài sản, tính khoản tài sản,…) cần thiết tình hình Bên cạnh đó, việc hồn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách quan xúc hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng việc hoàn thiện quy định pháp luật nói chung, nhằm góp phần đẩy nhanh cơng tác xử lý nợ hạn, nợ xấu DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I/ Văn pháp luật Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 07 năm 2010 Về đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2005 Về thẩm định giá Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 năm 2006 Hướng dẫn thực nghị định số 101/2005/NĐ-CP Chính Phủ thẩm định giá BỘ LUẬT DÂN SỰ năm 2005 II/ Tài liệu Internet http://giaothongvantai.com.vn/thi-truong/bds/201211/Khi-tai-san-bao-dam-khongdam-bao-137516 http://laisuat.vn/5287/-Xu-ly-no-xau vuong-tu-khau-dinh-gia-tai-san.aspx http://dantri.com.vn/kinh-doanh/kho-nhu-xu-ly-tai-san-bao-dam-647112.htm http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/12/ban-ve-danh-gia-tai-san-baodam-tien-vay-hien-nay.html III/ Tài liệu khác Bài viết “TẠI SAO TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ YẾU TỐ QUAN TRỌNG TRONG QUYẾT ĐỊNH CẤP TÍN DỤNG CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VIỆT NAM ?” – tác giả Huỳnh Thế Du - Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Chuyên đề “định giá tài sản đảm bảo chi nhánh NHNo&PTNT Thăng Long” Tạ Phương Điệp - đăng website www.doko.vn “ Quy định thẩm định bất động sản, động sản Trình tự, thủ tục chấp, cầm cố, đăng ký tài sản bảo đảm” Ngân hàng X ... http://laisuat.vn/5287/-Xu-ly-no-xau vuong-tu-khau-dinh-gia-tai-san.aspx http://dantri.com.vn/kinh-doanh/kho-nhu-xu-ly-tai-san-bao-dam-647112.htm http://www.vietinbank.vn/web/home/vn/research/12/ban-ve-danh-gia-tai-san-baodam-tien-vay-hien-nay.html... rằng: Ngân hàng, NHTM Việt Nam coi tài sản đảm bảo yếu tố hàng đầu việc định cấp tín dụng nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động II Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo nợ vay Khái niệm vai trò định giá. .. sản đảm bảo ước tính giá trị thị trường tài sản đem làm tài sản bảo đảm tiền vay thời điểm định phục vụ cho mục đích bảo đảm nợ vay 1.2 Vai trò định giá tài sản đảm bảo nợ vay Ở NHTM nghiệp vụ