Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC Lý lựa chọn đề tài 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: .5 1.4.1 Các nhân tố chủ quan 31 1.4.2 Nhân tố khách quan .33 Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC BẢNG BIỂU Lý lựa chọn đề tài 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: .5 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản: .5 1.4.1 Các nhân tố chủ quan 31 1.4.2 Nhân tố khách quan .33 Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh vòng 10 năm qua Tuy nhiên nhận thấy đuợc hoạt động định giá bất động sản trình độ, chất lượng đội ngũ định giá viên, thẩm định viên, chưa đáp ứng theo kịp yêu cầu địi hỏi thực tiễn Do để phát huy hiệu quả, góp phần vào minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thông tin, nghiên cứu phân tích thị trường, tìm kiếm hội đầu tư, phản ánh thực trạng, sức khỏe doanh nghiệp, thành phần kinh tế… báo cáo định giá bất động sản phân lớn cịn q coi trọng thủ tục, hình thức hồn tồn mua theo u cầu Do điều khơng gây thiệt hại cho doanh nghiệp người dân mà hệ thống tài ngân hàng Nhà nước Cho nên, việc dựa vào tư vấn đánh giá công ty chuyên môn định giá bất động sản đường ngắn nhất, dễ để tiếp cận giá thị thực tế bất động sản, nắm bắt thông tin toàn cảnh thị trường, giảm thiểu nhiều thiệt hại kinh tế tạo tiền đề, tới thành công thương lượng hợp tác đầu tư Việc cần thiết phải xem xét lại khoản vay chấp tài sản, bất động sản Đặc biệt, việc thẩm định hay định giá xác bất động sản trước cho vay chấp, định giá lại cách nghiêm túc tài sản chấp khoản vay có nguy khoản rào chắn đầu tiên, tránh rủi ro nợ xấu Trong bối cảnh nay, với số đông doanh nghiệp tuyên bố phá sản đối mặt nhiều khó khăn khả thu hồi nợ vay ngân hàng không dễ dàng Do đó, việc trước bước định giá lại bất động sản chấp quan trọng, để xác định khả hoàn trả nợ, xác định giá trị thực tế bất động sản chấp, trường hợp phải lý phát mại tài sản doanh nghiệp Nhận thức tầm quan trọng công tác định giá bất động sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land mở thêm dịch vụ định giá bất động Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung sản Do hoạt động cơng ty cịn gặp nhiều khó khăn hoạt động cho vay chấp bất động sản chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khác hàng hoạt động ngân hàng Nắm bắt yêu cầu thử thách có hội thực tập Phịng kinh doanh Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Taseco Land, qua q trình tìm hiểu tơi đưa định chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land” Sau ba tháng thực tập với trải nghiệm thực tế giúp cho tơi tích lũy nhiều kiến thức phục vụ tốt cho công việc sau thân trường Mục đich nghiên cứu - - Tìm hiểu, đánh giá, phân tích cách cụ thể hoạt động định giá bất động sản Dựa vào nhữn kinh nghiệm thực tế đưa đóng góp cụ thể nhằm hồn thiện hoạt đơng định giá bất động Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Taseco Land Hệ thống hóa mơt cách chi tiết sở lý luận phương pháp định giá bất động sản Đối tượng nghiên cứu Trong phạm vi đề tài tập trung nghiên cứu tìm hiểu hoạt động định giá bất động sản địa bàn Hà Nội Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp Phương pháp thông kê Điều tra thu thập số liệu, tổng hợp thơng tin Phân tích so sánh… Kết cấu nội dung đề tài Ngoài phần Mở đầu, kết luận , mục lục, phụ lục, tài liệu tham khảo, nội dung đề tài kết cấu thành chương : Chương I : Cơ sở lý luận hoạt động định giá bất động sản Chương II : Thực trạng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land Chương III : Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land Do thời gian trình độ có hạn nên chuyên đề có nhiều thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy để viết hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn anh chị phịng thẩm định giá tài sản Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Taseco Land giúp em hoàn thành chuyên đề em cách tốt Cuối em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Thắng Trung góp ý, sửa chữa hướng dẫn để chuyên đề em ngày hoàn thiện Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam quy định: "Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định" BĐS tài sản di dời gắn liền với đất đai mà di chuyển khỏi vị trí ban đầu làm đặc tính có tìm hiểu BĐS tìm hiểu góc độ BĐS tài sản thực hay định giá BĐS nên tìm hiểu tài sản thực bao gồm giá trị hay quyền BĐS, giá trị BĐS lớn hay bé phụ thuộc vào chất, tính chất quy mơ quyền đuợc nêu Do định giá BĐS phải lưu ý đến quyền hữu BĐS 1.1.2 Phân loại bất động sản Căn vào điều 174 Bộ luật dân năm 2005 nước ta quy định, BĐS chia làm loại: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời khơng đáng kể Ví dụ như: đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời được, di dời không đáng kể nhà ở, khách sạn, văn phòng, trung tâm thương mại + Các cơng trình xây dựn cơng nghiệp, giao thông đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền, khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vườn lây năm bao gồm trồng đất trồng + Các công trình ni trồng thủy sản, cánh đồng muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ, hầm lò + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.3 Những đặc điểm Bất động sản:  Đa phần BĐS có vị trí định Bao gồm vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Giá trị lợi ích BĐS ln chịu tác động rõ rệt yếu tố khu vực, vùng gắn liền với vị trí Các yếu tố kể đến : yếu tố tự nhiên, tính chất xã hội, điều kiện kinh tế, định giá nên tính đến yếu tố tính tốn, dự báo thay đổi chúng ảnh hưởng đến BĐS  BĐS hàng hóa có tính lâu bền, điều thể trường tồn đất đai Nhưng tuổi thọ cơng trình thuờng cao, kéo dài hàng trăm năm, tính lâu bền hàng hóa BĐS khác tùy theo loại BĐS cụ thể Cho nên định giá BĐS cần phải quan tâm tới thời gian tồn BĐS, ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh đầu tư BĐS công tác sử dụng, quản lý BĐS  BĐS loại mặt hàng mang tính khan Đơn giản diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, BĐS lại có tính khác biệt có vị trí khác Cho nên, quan hệ cung cầu BĐS thường bị cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, điều dẫn đến việc tình trạng đầu trục lợi BĐS Đa phần người đầu lâu dài thường có lợi giá BĐS thuờng có xu hướng tăng lên Nhà nước cần có sách chống đầu trục lợi BĐS, bên cạnh việc chống tình trạng tăng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế Do ảnh hưởng lớn tới công tác định giá BĐS Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung  Thơng thường BĐS có tính dị biệt Vì tài sản riêng lẻ sản xuất đơn có điểm riêng biệt không giống với BĐS khác Sự khác biệt BĐS khác kết cấu, vị trí, kiến trúc, cảnh quan, hướng, môi trường Bởi thực công tác định giá BĐS cần phải lưu ý đến tính dị biệtcủa nó, khơng thể so sánh dập khn BĐS với  Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố thị hiếu, tập quán, tâm lý xã hội Đa phần hàng hóa có đặc điểm này, với hàng hóa BĐS đặc điểm trội Sở dĩ vậy, nhu cầu BĐS khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh dân cư  BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau, bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn Sự đời hay hồn thiện hàng hóa điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng BĐS Là loại tài sản có tính ảnh hưởng mạnh mẽ BĐS liền kề có ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì vậy, định giá BĐS phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời  BĐS tài sản có giá trị lớn đơn giản đất đai không tự sản sinh ra, chi phí xây dựng cơng trình lớn, thời gian sử dụng dài lâu kinh doanh nhiều Nhưng BĐS khơng mà có khả bảo tồn, tái tạo có khả sinh lời  BĐS chịu chi phối hệ thống pháp luật sách Nhà nước cách mạnh mẽ Đây tài sản mà không quan trọng người dân, quan đơn vị mà quốc gia Do phát sinh từ bất động sản mà nảy sinh nhiều hoạt động kinh tế xã hội Vì để bất động sản phát huy tối đa hiệu chinh sách hệ thống pháp luật Nhà nước phải minh bạch, ổn định nhằm tránh hậu xấu tình trạng đầu cơ, chiếm dụng đất trái phép…  Giá trị, công năng, khả khai thác hàng hóa BĐS chịu ảnh hường nhiều vào lực người quản lý Nếu BĐS có giá trị lớn có nhiều chủng loại việc quản lý chúng phức tạp khó khăn, Bởi người quản lý phải có lực chun mơn cao,và chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thơng thường Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản - Khái niệm định giá: Theo giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh: " Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định" - Khái niệm định giá bất động sản: Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): "Định giá giá trị BĐS việc xác định giá trị BĐS thời điểm có tính đến chất BĐS mục đích định giá giá trị BĐS Do đó, định giá giá trị BĐS áp dụng liệu thị trường so sánh mà nhà định giá BĐS thu thập phân tích chúng, sau so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị chúng" Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị BĐS nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị BĐS cho mục đích cụ thể, thời điểm định, có tính đến đặc điểm BĐS nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS, bao gồm lĩnh vực đầu tư thay 1.2.2 Vai trị định giá bất động sản Cơng tác định giá BĐS thơng thuờng nói chung định giá bất động sản nói riêng khơng quan trọng kinh tế mà đời sống - Định giá tư vấn BĐS giá đất có tác dụng làm minh bạch, cơng khai giá đất, đảm bảo thơng tin đến người có nhu cầu khách quan xác - Giúp nhà nước kiện toàn đuợc hoạt động quản lý kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng - Tạo hành lang để huy động vốn thuận lợi, điểm nhấn quan trọng để giúp TT phục hồi sau suy thoái đạt mức tăng trưởng nhanh chóng - Làm gia tăng số lượng BĐS giao dịch thị trường, đảm bảo lợi ích bên tham gia mua bán, trao đổi BĐS thị trường 1.2.3 Các định giá bất động sảns Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung - Các yếu tố tạo BĐS bao gồm : đất đai, lao động nguyên vật liệu - Chi phí hội việc sử dụng cơng trình đất : so sánh với sử dụng thay khác để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu BĐS thời điểm định giá - Dựa vào thay đổi kinh tế nói chung: Các thay đổi bao gồm sách pháp luật Nhà nước liên quan đến BĐS, thay đổi phù hợp với nhu cầu người tiêu dùng, biến động thị trường BĐS , thay đổi tinh thần vật chất người dân… ảnh hưởng đến giá trị BĐS - Dựa vào đóng góp phù hợp BĐS vào quần thể có chứa BĐS khu vực: Căn vào phù hợp mục đích sử dụng đầu tư BĐS, thân BĐS với môi trường quần thể BĐS xung quanh đóng góp BĐS xung quanh làm tăng giá trị BĐS cần định giá - Dựa vào yếu tố cấu thành nên giá trị BĐS: Căn vào giá trị đóng góp yếu tố cấu thành nên BĐS vào giá trị BĐS nói chung - Dựa vào yếu tố cạnh tranh BĐS: Căn vào cạnh tranh việc sử dụng hiệu nhất, tố cạnh tranh cung, cầu, cung cầu TT - Dựa vào lợi ích mang lại tương lai BĐS: Giá trị BĐS nói chung xác định dựa lợi ích mang tính lợi ích tương lai mà mang lại cho chủ đầu tư BĐS Vì cần phải dự báo giá trị tương lai BĐS mang lại định giá 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản Nguyên tắc 1:Nguyên tắc sử dụng tốt nhấ t cao - Sử dụng tốt cao coi số nguyên tắc quan trọng định giá BĐS nói chung Nội dung nguyên tắc sử dụng tốt cao thể mặt sau đây: + Bất động sản đạt mức hữu ích tối đa + Phù hợp với quy hoạch, pháp luật + Cho phép sử dụng mặt kỹ thuật Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung giới khu vực - Mục tiêu lợi nhuận – tỷ lợi nhuận cho cổ đông nhắm mức 30% vốn điều lệ - Phấn đấu đưa hoạt động định giá trở thành mạnh nịng cốt cơng ty tập trung vào phục vụ chuyên môn cho công tác định giá tài sản đảm bảo nợ vay - Hồn thiện cơng tác đấu giá tài sản, giao dịch chứng đầu tư dự án - Hồn thiện cơng tác mơi giới, định giá, đấu giá thực bước phát triển hệ thống phòng giao dịch Hà Nội Giai đoạn năm 2012 – 2017 - Hướng tới đạt mức tăng trưởng bình quân 30% năm, ổn định tỷ lệ lợi nhuận vốn ban đầu - Nâng cao thương hiệu để nhằm đưa sàn giao dịch trở thành uy tín số miền Bắc dịch vụ định giá đấu giá, đặc biệt hệ thống ngân hàng - Xây dựng hệ thống sàn giao dịch tiêu chuẩn số miền Bắc cung cấp dịch vụ pháp lý tài bao gồm: + Bảo lãnh chứng thực pháp lý giao dịch bất động sản + Bán trái phiếu bảo lãnh phát hành, mua bán tín phiếu dự án - Cung cấp tất dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp: Môi giới, ủy thác quản lý, định giá, đấu giá,… Nhằm mục tiêu phát triển mạng lưới phòng ban giao dịch sàn giao dịch toàn quốc - Hướng tới đạt thị phần hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS từ 20 – 30% 3.2 Giải pháp hồn thiện quy trình định giá Bất động sản chấp Hoạt động định giá ngày trọng phát triển Việt Nam nhiều năm qua Có nhiều công ty định giá dần khẳng định tên tuổi thương hiệu cơng ty CP Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (VVFC), công ty CP giám định Thẩm định Việt Nam (VIVACO),công ty CP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội… với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động định giá BĐS chất lượng dịch vụ họ Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 75 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung ngày có uy tín nhiều khách hàng Muốn cạnh tranh với cơng ty định giá có uy tín thời buổi kinh tế ngày có nhiều biến động nhiệm vụ đặt cơng ty cần phải hồn thiện công tác định giá thân công ty Bước quan trọng xem tiên việc định giá nhằm thiết lập quy trình định giá tốt để tạo điều kiện cho hoạt động định giá diễn ngày chất lượng, nhanh chóng, đảm bảo yêu cầu đề 3.2.1 Nâng cao chất lượng nhân viên Hiện việc nhằm đào tạo chuyên viên định giá Việt Nam nói chung cơng ty hoạt động định giá Việt Nam nói riêng cịn chưa đáp ứng nhiệm vụ, yêu cầu nghiệp vụ vạch Quy trình đào tạo cịn chủ yếu lý thuyết thiếu kết hợp vào việc vận hành thực hành thực tế, hệ thống môn học sở nhằm phục vụ cho cơng tác đào tạo định giá cịn chưa phù hợp Đây vấn đề mà cần phải nghiêm túc cân nhắc để điều chỉnh cho hợp lý thiếu hợp tác đào tạo quốc tế ngành thẩm định giá Việt Nam nhằm để thực mục tiêu cần phải có nguồn kinh phí dự trù lớn kinh phí cho việc đào tạo Việt Nam cịn nhiều hạn chế Cơng ty cần phải có kế hoạch cho việc tuyển dụng bồi dưỡng cho nhân viên định giá để nhằm có kinh nghiệm kiến thức làm việc tốt Lựa chọn khóa học nâng cao cho chuyên viên định giá nhằm để phục vụ học tập kinh nghiệm định giá từ chuyên gia đầu ngành Tích cực tham gia hội thảo định giá nhằm để học tập trao đổi kinh nghiệm ngày trau dồi kiến thức thực tế cho thân Đơn giản định giá lĩnh vực cần nhiều đến óc nhạy bén chuyên viên định giá việc nhận định thay đổi thị trường tác động đến giá BĐS Vì việc định giá viên có kinh nghiệm điều cần thiết, có kiến thức vững vàng cơng tác định giá chuyên viên định giá cần phải kết hợp với thực tế BĐS thị trường Phân công rõ ràng công việc cho chuyên viên để nhằm mục đích cơng việc diễn nhanh chóng Thường xuyên nhằm kiểm tra, đánh giá chất lượng nhân viên để nhận ưu điểm hay nhược điểm chuyên viên định giá nhằm phát huy tốt khả nhân viên Bên cạnh xếp cho phù hợp nhóm cơng tác nhân viên để bổ sung hỗ trỡ Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 76 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung trình làm việc Lập kế hoạch tuyển dụng ứng viên có khả kinh nghiệm làm việc tốt để nhằm nâng cao hiệu công việc Thông qua kỳ tuyển dụng để có nhân viên chun mơn kiểm tra chất lượng ứng viên, lên kế hoạch đào tạo nhân viên để nhanh chóng thích nghi với môi trường làm việc công ty, tránh để xảy tình trạng nhân viên khơng quen việc dẫn đến làm sai sót gây thiệt hại cho cơng ty Lên kế hoạch cho chế độ đãi ngộ thưởng nhân viên để nhằm tạo khí cho nhân viên làm việc Cố gắng tạo môi trường làm việc thật khẩn trương, nghiêm túc Tạo dựng mối quan hệ tốt ban lãnh đạo công ty nhân viên nhân viên với Tiếp thu không ngừng trao đổi học hỏi nhân viên với tạo gắn kết tạo dựng tinh thần hỗ trợ giúp đỡ để hồn thành cơng việc 3.2.2 Hồn thiện máy tổ chức cơng ty Hồn thiện máy tổ chức công ty nhiệm vụ quan trọng việc đề phịng ban để nhằm thực tốt cơng việc Sắp xếp tổ chức cho phù hợp cân đối phận nhằm giúp cho công việc đạt hiệu tối đa Ban lãnh đạo công ty phải thường xuyên giám sát phòng ban xem xét vấn đề nhân nhằm cân đối công việc nhân viên để nhanh chóng chuyển đổi thay đổi cấu lại cho phù hợp với nhu cầu công ty Sự thay đổi khơng ngừng thị trường hàng hóa nói chung thị trường Bất động sản nói riêng cơng ty có thay đổi định lĩnh vực hoạt động Khi có thay đổi hoạt động công ty việc nhằm thu hẹp hay mở rộng quy mơ cần có hệ thống cấu máy tổ chức cho hợp lý Đối với lĩnh vực hoạt động có hiệu nên tiếp tục trì củng cố đội ngũ phịng ban Cơng ty hoạt động chủ yếu lĩnh vực định giá cần có điều chỉnh cho phù hợp cấu nhân phịng ban Hệ thống máy cơng ty có phù hợp ổn định giúp cho việc thưc cơng việc thuận tiện,nhanh chóng dễ dàng Thực quy trình Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 77 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung nhằm định giá BĐS chuỗi công việc thực qua từ phòng ban qua phịng ban khác tổ chức cơng ty Nếu có bố trí hợp lý thuận tiện máy giúp cho quy trình diễn tiến độ Không máy cơng ty cịn thể tính khoa học chuyên nghiệp hệ thống làm việc Do công ty hoạt động lĩnh vực BĐS, cơng ty nên thành lập phòng ban chuyên phụ trách việc đánh giá, thu thập, phân tích thơng tin nhằm tạo hệ thống sở liệu cho hoạt động thường niên công ty Hiện trêm thị trường BĐS Việt Nam cịn có nhiều bất cập việc minh bạch thơng tin, cần tạo sở thơng tin vững xác làm tiền đề cho phát triển hệ thống làm việc sau cho công ty, đội ngũ nhân viên phụ trách việc đánh giá, thu thập, thông tin cần người có kinh nghiệm kỹ giỏi 3.2.3 Hồn thiện quy trình định giá Bất động sản Tổ chức thiết lập quy trình định giá Bất động sản công việc quan trọng cần thiết thân công ty hoạt động lĩnh vực định giá Do quy trình định giá phải q trình thực cơng việc thật chặt chẽ logic Để thực điều chuyên viên định giá phải tuân thủ bước thực công việc quy trình vận hành cơng ty khơng nên tự ý cắt bỏ công đoạn hay q trình Nếu thiết lập quy trình phù hợp với cơng việc nhân lực cơng ty giúp cho việc định giá trở nên nhanh chóng, đạt kết xác Để cho quy trình định giá trở nên hồn thiên địi hỏi cán công ty phải thường xuyên xem xét việc thực cơng việc Nhất thiết phải có phận nhằm giám sát việc thực công việc tiến độ hoàn thành định giá viên Quy định rõ ràng thời gian việc rà sốt lại chất lượng cơng việc định giá viên nhằm tìm nhược điểm ưu điểm quy trình định giá cơng ty Vận hành quy trình định giá cơng ty cho phù hợp với cấu tổ chức nguồn nhân lực công ty Phải tổ chức nhằm quy định rõ ràng việc bước thực quy trình định giá để nhằm dễ dàng trình làm việc định giá viên Tiếp thu lắng nghe ý kiến đóng góp định giá viên quy trình vận hành cơng việc, vướng mắc, khó khăn nhằm đề phương hướng giải Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 78 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung cách tốt Học tập quy trình định giá tài liệu chuyên môn doanh nghiệp khác trước thành công để nhằm tiến hành điều chỉnh, bổ sung thêm cho quy trình công ty cho hợp lý Xây dựng lại hệ thống thơng tin mà quy trình định giá BĐS việc quan trọng nhằm xác định giá trị BĐS để thu thập thông tin, hệ thống liệu phục vụ cho công tác định giá Tại thời kỳ số hóa hệ thống thơng tin liên tục thay đổi ngày thân người làm định giá khơng cập nhật thường xun thơng tin trở nên lạc hậu lỗi thời, thiếu xác Đây cơng việc địi hỏi nhiều kinh nghiệm trình độ chuyên viên định giá đối mặt với vơ vàn khó khăn Tiến hành cách cụ thể khu vực mà tiếp nhận hồ sơ định đánh giá tổng quan thị trường Nếu có hệ thống thơng tin đầy đủ xác thị trường, pháp luật giúp cho công việc định giá viên trở nên tiết kiệm thời gian công sức, tiền bạc hiệu Thu thập đánh giá thông tin điều vô quan trọng nhằm thể tính chuyên nghiệp định giá viên Tổ chức lại hệ thống thông tin nhằm lưu trữ thông tin để hỗ trợ cho công tác định giá Trang bị công nghệ tiên tiến đại để lắp đặt phần mềm tiện ích nhằm khả tích hợp thơng tin từ phòng banvà từ nhiều nguồn khác để vừa cung cấp thơng tin cách xác, nhanh chóng, vừa tiết kiệm thời gian, chi phí, cơng sức cho cán thẩm định BĐS Khơng có Tasecoland phải chuyên tâm đến việc lưu trữ bảo mật thông tin, tăng cường cho đầu tư hệ thống sở bảo mật thông tin để tránh trường hợp bị thành phần gây đột nhập, phá hoại làm rối loạn hệ thống sở liệu Khơng có Tasecoland cần phải mở rộng nhiều hoạt động nhằm quảng bá hình ảnh thương hiệu Phối kết hợp với nguồn thơng tin từ bên ngồi với nhiều kênh báo hay số kênh truyền hình tiếng Đây thực nguồn thơng tin nhằm hồn thiện bổ sung cho hệ thống thông tin quảng cáo tới đối tượng khách hàng Truyền hình báo chí thực chức cung cấp thơng tin khách quan chân thực cho cơng chúng, phản ánh đầy đủ vấn đề, kiện diễn đời sống xã hội Dựa sở thông tin thu thập từ nhiều nguồn nhằm đánh giá khách hàng với thực chất vốn để góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định nhằm hạn chế rủi ro cho Công ty Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 79 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung Tasecoland phải liên tục áp dụng tiến công nghệ thông tin vào việc lưu trữ , thu thập phân tích hệ thống sở liệu thị trường bất động sản Hiên thời buổi chế thị trường thơng tin thị trường bất động sản thay đổi không ngừng nêm để định giá bất động sản xác phải phân tích, lưu trữ thơng tin từ thị trường nhằm chắt lọc thông tin đáng tin cậy phù hợp để phục vụ cho việc định giá Điều thực cách xác, nhanh chóng thơng qua hệ thống máy vi tính, khơng thể thiếu việc cấp kinh phí nhằm mở rộng hoạt động thẩm định giá chế độ đãi ngộ nhân viên đinh giá, phụ, chi phí cho định giá viên tìm bất động sản so sánh nhằm thực việc điều chỉnh bất động sản mục tiêu phí an tồn cán thực nhiệm vụ Từ giá trị mà cán định giá mang đến thị trường nhiều thu thập nhiều bất động sản so sánh 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Bộ tài & Bộ xây dựng Bộ Tài quan trực thuộc Chính phủ nhằm giải chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước tài bao gồm : ngân sách nhà nước, lệ phí, phí, thuế nguồn thu khác ngân sách nhà nước, tài sản nhà nước, quỹ tài nhà nước, dự trữ nhà nước, đầu tư tài chính, tài doanh nghiệp, tài hợp tác xã kinh tế tập thể); bảo hiểm; hải quan; kế toán; kiểm toán độc lập; chứng khoán; giá; hoạt động dịch vụ tài dịch vụ khác thuộc phạm vi quản lý nhà nước Bộ; thực quyền đại diện cho chủ sở hữu phần vốn nhà nước doanh nghiệp quy định pháp luật Bộ Xây dựng là quan trực thuộc Chính phủ nhằm thực chức chuyên môn quản lý nhà nước bao gồm: kiến trúc, xây dựng; quy hoạch xây dựng; khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, khu kinh tế, phát triển đô thị; nhà công sở; khu công nghệ cao;kinh doanh bất động sản; vật liệu xây dựng; quản lý nhà nước vê dịch vụ công lĩnh vực Bộ theo quy định pháp luật đề Bộ cần triển khai ban hành hệ thống tiêu chuẩn định giá BĐS cho phù hợp với tiêu chuẩn định giá BĐS quốc tế đơn giản nước ta cơng tác định giá cịn mơi cịn kinh nghiệm so với giới Bởi hài hòa phù hợp Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 80 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung hệ thống tiêu chuẩn định giá nước quốc tế góp phần hịa hợp kinh tế nước ta với giới Khơng vây, Bộ cịn phải đưa ban hành, hướng dẫn cụ thể nhằm minh bạch hóa giúp doanh nghiệp nắm rõ luật chuẩn mực để hoạt động kinh doanh trở nên dễ dàng Cần phải sửa đổi quy định mang tính chất rườm rà gây khó khăn việc giải thủ tục hành Cần phải cắt giảm hay sửa đổi thủ tục hành để nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp áp dụng thực Trong thời buổi cơng nghệ số hóa nay, Bộ cần phải bổ sung thêm kênh thông tin nhằm kết nối với doanh nghiệp nhằm mục đích để họ tham gia xây dựng đóng góp ý kiến văn khơng cịn phù hợp để từ Bộ đưa văn quy định phù hợp để doanh nghiệp dễ dàng áp dụng 3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước Định giá Bất động sản xem vấn đề quan trọng quản lý Nhà nước thị trường Bất động sản nhằm đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cách đầy đủ, ổn định cơng thể qua hình thức thuế, phí, lệ phí mà chủ sở hữu BĐS phải nộp quy định pháp luật Hiên hoạt động thị trường Bất động sản diễn khơng lành mạnh, tình trạng đầu đất Bất động sản gắn liền với đất diễn nghiêm trọng đẩy giá đất giá nhà lên mức cao điều đặc biệt rõ rệt đô thị Không gây cản trở lớn đầu tư phát triển giải vấn đề nhà mà tạo đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến nhiều vấn đê phát sinh tham nhũng, tiêu cực số tổ chức cá nhân Đơn giản công tác quản lý Nhà nước Bất động sản nhiều mặt yếu kém, hạn chế, quản lý thị trường Bất động sản bị buông lỏng số cá nhân lợi dụng Hệ thống văn pháp luật nước ta giai đoạn bổ sung hồn thiện cịn chưa tạo khuôn khổ pháp lý đầy đủ hành lang cách an toàn nhằm đảm bảo cho hoạt động doanh nghiệp Thiếu hay khơng có máy chuyên trách thực quản lý Nhà nước giá Bất động sản, quan giá Bất động sản cịn chưa xác lập, có nhiều quan tham gia vào nhiệm vụ Bộ tài cụ thể Cục cơng sản Ban vật giá, Bộ tài nguyên Môi trường cụ thể Thống kê đất đai Vụ đăng kiểm nhiệm vụ, chức Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 81 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung chưa phân công phân cấp cách cụ thể rõ ràng Do Nhà nước cần phải tạo mơi trường kinh tế - trị - văn hóa xã hội cách bền vững ổn định để tạo tiền đề cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nói chung doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS nói riêng Tiếp tục hoàn thiện, bổ sung hệ thống pháp lý rõ ràng, nghiêm minh phù hợp với xu hướng phát triển chung thị trường BĐS Việt Nam tổ chức máy chuyên trách nhằm thực nhà nước giá Bất động sản cụ thể nữa, thực thi sách thúc đẩy khuyến khích phát triển doanh nghiệp Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 82 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung KẾT LUẬN Hiện đất nước bước vào thời kỳ hội nhập phát triển để sánh bước với cường quốc khắp khu vực giới Do tất ngành nghề có bước chuyển rõ rệt, khơng đứng ngồi xu phát triển đó, dịch vụ định giá Bất động sản dần cải thiện nhằm đáp ứng nhu cầu ngày nhiều thị trường Mỗi ngành nghề vừa bắt đầu có khó khăn riêng nó, định giá bất động sản vấn đề mẻ Việt Nam hai mặt lý luận thực tiễn Nhưng thị trường bất động sản đầy biến động, thiếu thông tin rơi vào trạng thái đóng băng với mơi giới dần khẳng định vai trị quan trọng việc chất xúc tác làm minh bạch lưu thông thị trường BĐS Vì dịch vụ hình thành nên hoạt động định giá nước ta tránh khỏi bất cập vướng mắc cần phải nhanh chóng khắc phục giải kịp thời Đề tài tập trung làm rõ sở lý luận định giá, với đặc điểm nhân tố ảnh hưởng tới giá trị Bất động sản… Không có đề tài cịn nghiên cứu cách cụ thể thực trạng tìm giải pháp công tác định giá Bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Thăng Long Tasecoland Dưới hướng dẫn bảo tận tình thầy cô, giúp đỡ anh chị, cô , thời gian thực tập Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Tasecoland giúp em có nhiều trải nghiệm thực tế, nhận thức mối liên hệ lý thuyết thực tiễn công tác định giá BĐS Thông qua việc thực tập công ty giúp cho em hiểu hoạt động định giá BĐS công ty, hiểu rõ hạn chế ưu điểm cần phải sửa đổi, bổ sung cho hoàn thiện Qua đề tài em tìm số giải pháp để nhằm giải vấn đề bất cập kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền đề nhằm khắc phục hoạt động định giá BĐS Do thời gian tìm hiểu cịn khơng nhiều chưa có kỹ thực tể, gặp nhiều hạn chế việc quan sát, học hỏi thiếu kinh nghiệm Bởi đề tài sữ tránh khỏi thiếu sót Em mong muốn nhận đóng góp ý kiến nhiệt tình anh chị, cô thầy cô đề giúp đề tài ngày hoàn thiện Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 83 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung Cuối cùng, em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến hướng dẫn bảo tận tình Thạc sỹ Nguyễn Thắng Trung với thầy cô giáo, anh chị, cô công ty Cổ phần sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long Tasecoland tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 84 Lớp : QTKD Bất động sản 51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình thị trường bất động sản, Trường đại học kinh tế quốc dân, TS Hoàng Văn Cường, TS Nguyễn Minh Ngọc, TS Nguyễn Thế Phán, Th.S Vũ Thị Thảo, Nhà xuất xây dựng Hà Nội Năm 2006 Luật dân năm 2005 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Tạp chí bất động sản Thời báo kinh tế Việt Nam Tài liệu lớp ngắn hạn định giá bất động sản khoa Bất động sản Kinh tế Tài Nguyên Luận văn tốt nghiệp 50 Bài giảng định giá bất động sản Khoa Bất động sản Kinh tế Tài Nguyên Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh 85 Lớp : QTKD Bất động sản 51 ... doanh Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Taseco Land, qua q trình tìm hiểu tơi đưa định chọn đề tài “ Thực trạng giải pháp hoạt động định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất. .. quản trị Hội đồng cổ đông hoạt động kinh doanh vấn đề khác sàn giao dịch bất động sản - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Công ty Cổ phần Bất động sản Hàng không Thăng long – TASECO trực tiếp... PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG TASECO LAND 2.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Thăng Long Taseco Land 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Cơng ty CP Dịch vụ