MỞ ðẦU 1. Sự cần thiết của ñề tài nghiên cứu. Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọi người trong xã hội dù họ ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc, có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói ñến vai trò không thể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñến BðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng ký chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), có thể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán, cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận). Những người mua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở hoặc dùng ñể kinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ở của mình. Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực này thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñể mua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu quả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ. Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất… Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các doanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu dùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán 2 BðS…còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan trọng này. Xuất phát từ thực tế ñược phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu công việc của một người hoạt ñộng trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) ñã quyết ñịnh lựa chọn ñề tài nghiên cứu này ñể làm luận án tiến sĩ. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ñề tài này ở Việt Nam và ở một số nước trên thế giới. Như ñã trình bầy ở phần trên, hoạt ñộng kinh doanh BðS của Việt nam theo cơ chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển ñầu tiên kể từ ñầu những năm 1990 ñến nay. Xét từ góc ñộ quản lý Nhà nước thì năm 1993 ñược ñánh dấu như là ñiểm khởi ñầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng kinh doanh này với sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993, lần ñầu tiên cho phép các việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, một trong nhưng văn bản pháp lý quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở Việt nam. Việc ra ñời của Luật ñất ñai cũng như các văn bản dưới luật về ñất ñai ñã chứng tỏ bước ñầu ñã có những nghiên cứu về hoạt ñộng kinh doanh BðS. Song qua khảo sát những nghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu ñứng từ góc ñộ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà ñất. Các nghiên cứu trước ñây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà ñất do nhà nước quản lý ñể ñề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên cơ sở các khung pháp lý ñược quy ñịnh bởi Luật ñất ñai năm 1993 và nay là Luật ñất ñai 2003. Việc nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường chưa nhiều, chưa ña dạng, có thể nêu ra ñây một số công trình như: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà ñất của trường ðại học Kinh tế Quốc dân do GS. TSKH. Lê ðình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BðS những vấn ñề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS. Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam, một số ñề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực này của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường ðại học Kinh tế Quốc dân, của Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của Bộ Xây dựng…song nhìn chung bên cạnh những ñóng góp quan trọng trong việc hoàn 3 thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS thì còn hàng loạt các vấn ñề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằm ñề xuất các sửa ñổi về khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứu còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong thời gian tới. ðối với nhiều nước trên thế giới, ñặc biệt là những nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu khá kỹ lưỡng. ðiều này thể hiện ở chỗ các nước này ñã có một hệ thống pháp luật khá ñầy ñủ, có thể giải quyết ñược hầu hết các tình huống nảy sinh trong thực tiễn của hoạt ñộng kinh doanh BðS. Mặt khác, do thị trường BðS phát triển, ngành kinh doanh BðS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư cũng như nhiều nguồn nhân lực tham gia. Với bối cảnh ñó nhu cầu của xã hội cần ñược thông tin tốt hơn về lĩnh vực BðS sẽ tạo bối cảnh thuận lợi cho việc phát triển các hoạt ñộng nghiên cứu về BðS từ mọi góc ñộ. Tại ñó những nghiên cứu tổng thể về kinh doanh BðS cũng như những nghiên cứu về từng vấn ñề cụ thể của BðS như các vấn ñề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao dịch BðS, vấn ñề hiệu quả kinh doanh BðS, vấn ñề tài trợ cho một dự án phát triển BðS, vấn ñề thuế BðS ñều ñã ñược thực hiện tương ñối kỹ. ở các nước này các hướng nghiên cứu hiện nay có thể tập trung vào các vấn ñề giải quyết nhu cầu về BðS cho tầng lớp có thu nhập thấp, một vấn ñề xã hội phức tạp mà bất cứ một quốc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp ñưa ra ít khi ñạt ñược tính tối ưu tuyệt ñối mà thường là sự ñánh ñổi giữa tính hiệu quả và tính công bằng. 3. Mục tiêu nghiên cứu. Xuất pháp từ thực trạng sơ khai của hoạt ñộng kinh doanh BðS và cùng với nó cũng là tình trạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam, 4 trên cơ sở tầm quan trọng của BðS ñối với ñời sống kinh tế xã hội như ñã ñề cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy rằng việc nghiên cứu những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải pháp ñể giải quyết các tồn tại ñó ñối với cơ quan hoạch ñịnh chính sách Nhà nước trong lĩnh vực này là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu này cần ñược thực hiện trên cơ sở hệ thống hoá các vấn ñề về lý luận trong lĩnh vực BðS cũng như chỉ rõ các vấn ñề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt nam. Kết quả nghiên cứu này là cần thiết cho mọi ñối tượng tham gia thị trường BðS như các hộ gia ñình, các nhà quản lý doanh nghiệp, các nhà ñầu tư, các nhà xây dựng BðS, các nhà tài trợ cho các dự án BðS cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, tạo ñược nhiều BðS hơn cho xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu về nơi làm việc, nơi sản xuất, trụ sở cho doanh nghiệp và các tổ chức, nơi ở và các khu dịch vụ cho các hộ gia ñình. 4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu. Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu ñã ñề ra và với tính chất ñặc thù của BðS, ñối tượng chính ñược nghiên cứu trong luận án này là: - Môi trường kinh doanh BðS ở Việt Nam như hệ thống luật ñiều tiết hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñiều tiết thị trường BðS ở Việt Nam. - Các chính sách nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam theo cơ chế thị trường nhằm sử dụng hiệu quả hơn nữa nguồn lực về BðS của ñất nước nói chung và nguồn tài nguyên ñất ñai nói riêng ñể ñáp ứng nhu cầu về BðS ngày càng tăng của xã hội. Về phạm vi không gian nghiên cứu: do ñây là lĩnh vực rất rộng lớn và phức tạp nên luận án sẽ chủ yếu tập trung nghiên cứu về các BðS nhà ở và BðS thương mại ở Việt Nam. Các dữ liệu dùng ñể phân tích về môi trường, chính sách, thực trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS chủ yếu lấy từ ñịa bàn Hà Nội, một phần từ ñịa bàn thành phố HCM là những nơi mà hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñặc biệt 5 là các BðS nhà ở và thương mại, có mức ñộ phát triển cao nhất, từ ñó suy rộng ra cho hoạt ñộng kinh doanh BðS trên cả nước. Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian ñược nghiên cứu sẽ giới hạn từ năm 1993 trở lại ñây. Các giai ñoạn trước năm 1993 ñược ñề cập sơ bộ vì trong giai ñoạn ñó, khi Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nên có thể nói là chưa tồn tại một cách chính thức hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường. Từ sau sự ra ñời của Luật ñất ñai năm 1993 ñến nay, khi mà Nhà nước công nhận những quyền ñịnh ñoạt cơ bản của chủ sử dụng ñất hợp pháp như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt ñộng kinh doanh BðS mới chính thức ñược thừa nhận và phát triển. 5. Phương pháp nghiên cứu. Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Các nguồn số liệu dùng trong các phân tích trong luận án ñược thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của các cơ quan Nhà nước liên quan ñến lĩnh vực BðS, các doanh nghiệp chuyên doanh BðS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này. Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS (trong ñó ñặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quốc là nước có nền kinh tế ñang trong giai ñoạn chuyển ñổi giống như Việt Nam và kinh nghiệm của Mỹ, quốc gia có nền kinh tế nói chung và hoạt ñộng kinh doanh BðS nói riêng rất phát triển) ñã ñược chú ý tham khảo thông qua các ấn phẩm, các bài viết và những trang web chuyên ñề của các nước ñó trên Internet. Ngoài ra ñể bổ sung thêm nguồn dữ liệu, NCS ñã thực hiện cả các cuộc phỏng vấn, trao ñổi với các chuyên gia trong lĩnh vực này. 6. Những ñiểm mới mà luận án ñề cập. So với những nghiên cứu trước ñây tại Việt Nam trong lĩnh vực này thì các nghiên cứu của luận án có một số ñiểm mới sau: 6 - Phân tích, ñánh giá những vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS trong nền kinh tế thị trường. - Phân tích, tổng hợp những ñiểm phù hợp và những ñiểm chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS từ khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải pháp ñối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như ñối với các chủ thể tham gia thị trường BðS nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh này. 7. Kết cấu luận án. Luận án gồm 3 chương. Chương ñầu nghiên cứu về tổng quan các vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, chương hai sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt kinh doanh BðS ở Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và ñề xuất các giải pháp thúc ñẩy sự phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam ñối với các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BðS cũng như ñối với các ñối tượng tham gia thị trường BðS ở Việt Nam. 7 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS) TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG. 1.1. KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI. 1.1.1. Khái niệm về BðS. BðS có ý nghĩa khác nhau ñối với những người khác nhau. Người nông dân có thể coi BðS như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh tế học cổ ñiển: ñất ñai, lao ñộng, vốn. Một số người khác có cương vị ñiều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi BðS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật sư coi BðS như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia ñình (HGð) coi BðS là nơi cư ngụ hàng ngày của họ. Một số người khác hoạt ñộng trong các lĩnh vực liên quan ñến BðS như môi giới, ñịnh giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay coi BðS là hoạt ñộng kinh doanh của họ. Như ta ñã biết tất cả chúng ta ñều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi do vậy có thể nói tất cả chúng ta ñều có “công việc” với BðS dù là trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gần như tất cả chúng ta ñều phải ñưa ra các quyết ñịnh liên quan ñến BðS ít nhất là một lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai trò của mình trong cộng ñồng, trong gia ñình. Do vậy việc hiểu biết các nguyên lý cơ bản của BðS là một việc có ích cho hầu hết mọi người. BðS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt ñộng kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản ñặc biệt. Theo qui ñịnh tại Bộ Luật Dân Sự hiện hành thì BðS là các tài sản không di dời ñược bao gồm: 8 ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh 1 . Với ý nghĩa này BðS là nguồn lực quốc gia bất kể ñó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng. Tuỳ theo chức năng sử dụng, BðS có thể ñược phân loại như sau: Nhà ở: BðS nhà ở là các ngôi nhà ñộc lập cũng như các khu nhà chung cư, cũng như các khu ñất dành ñể xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại BðS này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn. BðS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu ñất trống dành cho việc xây dựng các BðS thương mại kể trên. Hầu hết các BðS thương mại là những BðS ñem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, và thường ñược gọi là BðS tạo thu nhập và thường thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ. BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, các khu ñất trống ñể xây dựng các BðS công nghiệp. Những BðS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thường công việc ở ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các ñô thị. Một số loại BðS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc của ngành công nghiệp ñó vào nguyên liệu ñầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện ). Trong trường hợp này, lao ñộng ở vùng khác sẽ ñược chuyển tới và xung quanh khu vực ñó sẽ mọc lên các ñô thị mới. BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh ñồng trồng cây hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu là 1 [24. §iÒu 181] 9 các BðS ñiển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và cũng có thể nằm gần các khu ñô thị và trong một tương lai nào ñó thường ñược chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu quả hơn. BðS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BðS phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước ñầu tư như các bệnh viện công, công viên, ñường xá, trường học công Thông thường các BðS này thường ñược xây dựng và sử dụng lâu dài và ít khi ñược mua bán trên thị trường BðS trừ những trường hợp ñặc biệt. Các loại BðS khác: ñó là các BðS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ, chùa chiền, miếu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng… 1.1.2. Các thuộc tính của BðS. Là một loại tài sản ñặc biệt, BðS có những thuộc tính riêng và cũng là những ñặc ñiểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Tuỳ thuộc vào từng góc ñộ nghiên cứu, có thể phân chia các loại thuộc tính của BðS thành những nhóm sau: 1.1.2.1.Thuộc tính vật lý: Tính bất ñộng: các khu ñất có tính bất ñộng, nghĩa là không di chuyển ñược trong không gian. Các thành phần vật chất trên ñất như ñất ñá, khoáng sản, dầu lửa có thể ñược di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác song mảnh ñất cụ thể theo ý nghĩa ñịa lý thì không thể di chuyển ñược nghĩa là mỗi mảnh ñất ñều có các chỉ số kinh ñộ và vĩ ñộ xác ñịnh, không thay ñổi. Tính bất ñộng này của ñất làm cho nó ñược xác ñịnh là BðS. Với thuộc tính này, thị trường ñất có khuynh hướng mang tính chất ñịa phương. Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí của BðS. Tính không thể bị phá huỷ: ñất với ý nghĩa là một phần của không gian là không thể bị phá huỷ, nó sẽ tồn tại mãi. Tính bền vững này làm cho ñất có khuynh hướng trở thành các khoản ñầu tư của công chúng. Các nhà ñầu tư 10 thường phân biệt rõ sự phá huỷ mang tính vật chất và sự bền vững mang tính kinh tế. Về mặt vật chất, ñất ñai không thể bị phá huỷ song giá trị của nó có thể bị huỷ hoại bằng việc thay ñổi các ñiều kiện. Ví dụ, giá trị một mảnh ñất có thể bị giảm ñi ñáng kể khi nó bị các tác ñộng xấu của môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không ñược ai quan tâm. Tính không ñồng nhất: không có hai mảnh ñất nào giống hệt nhau ở mọi ñiểm. Tính chất này có thể gọi là tính không ñồng nhất hay tính khác biệt. Các mảnh ñất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh ñất nào khác. Sự khác biệt giữa các mảnh ñất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích cỡ, ñịa hình vv Tiếp theo, hạ tầng công cộng như ñường xá và các công trình tiện ích ñối với từng mảnh ñất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác nhau. Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh ñất. 1.1.2.2. Thuộc tính thể chế: Thể chế là những phần của xã hội ñược thành lập và ñược công nhận. Thuật ngữ này có thể hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán. Thể chế tạo ra cách suy nghĩ của chúng ta và có thể tạo ra ảnh hưởng sâu sắc tới các giá trị của chúng ta. Luật, các quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực BðS: lĩnh vực BðS thường có các bộ luật riêng. Do tính chất của BðS khác với các loại tài sản khác nên luật ñiều tiết các quan hệ trong lĩnh vực BðS khác với luật ñiều tiết các loại tài sản khác. Việc sở hữu các tài sản khác có thể ñược hiểu như là một sự sở hữu tuyệt ñối song ñối với BðS thì không hoàn toàn như vậy. Do tính ñặc thù của BðS nên Nhà nước luôn ñưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chế một số quyền của người sở hữu và sử dụng. ðiều này như là một yêu cầu tất yếu của mọi quốc gia trong ñó có các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân ñối với ñất ñai và cả các quốc gia chỉ công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân ñối với ñất ñai như ở Việt Nam. Nhà nước cần ñất ñai ñể phục vụ các lợi ích chung của cộng ñồng như ñất dành cho quốc phòng, an ninh, ñường xá, công trình thuỷ [...]... ng v n yờu c u khụng c n quỏ l n lm cho s ng i tham gia ho t ủ ng kinh doanh ny d tng 27 nhanh, lm cho l ng cung cú th tng nhanh cng lm tng thờm tớnh r i ro cho lo i hỡnh kinh doanh ny Cỏc to nh cho thuờ vn phũng: Ho t ủ ng kinh doanh ny nh m ủỏp ng nhu c u v vn phũng lm vi c cho cỏc doanh nghi p, cỏc cỏ nhõn tham gia kinh doanh trong xó h i Thụng th ng cỏc to nh cho thuờ vn phũng th ng l cỏc kho n... ng Qui ra: t USD (1$=8t ) Cỏc s li u trờn cho th y qui mụ c a ho t ủ ng kinh doanh BS 239 Trung Qu c tng ủ i l n song xột v phng di n qui mụ trờn ủ u ng i thỡ v n cha ủ ng m c cao T tr ng ủúng gúp c a ho t ủ ng kinh doanh BS trong GDP ch chi m 2% l m c r t khiờm t n ch ng t s phỏt tri n c a ngnh kinh doanh ny cũn cú nhi u h n ch so v i cỏc ngnh kinh doanh khỏc i u ny cho th y ho t ủ ng kinh doanh BS... hi u qu thỡ cỏc nh ủ u t v cỏc doanh nghi p kinh doanh BS cú th thu ủ c l i nhu n Nh v y cú th núi ho t ủ ng kinh doanh BS ra ủ i v phỏt tri n l k t qu s v n ủ ng c a cỏc tỏc nhõn trong xó h i nh m tho món cỏc nhu c u v BS c a cỏc cỏ nhõn cng nh c ng ủ ng xu t phỏt t cỏc ủ ng c k trờn Cng nh cỏc ngnh kinh doanh khỏc, kinh doanh BS cú m c ủớch chớnh l t o ra thu nh p cho cỏc nh ủ u t trong lnh v c ny... thu h p l ng c u v t o ra d th a l ng cung lm gi m giỏ BS v do ủú lm cho l ng v n ủ u t BS gi m sỳt, ho t ủ ng kinh doanh BS b thu h p - Cỏc ho t ủ ng kinh t : Cng nh y u t dõn s , cỏc ho t ủ ng kinh t t i ủ a phng cng nh h ng m nh m t i th tr ng BS Cỏc ho t ủ ng kinh t ủõy ủ c hi u l cỏc ho t ủ ng s n xu t, kinh doanh, ủ u t trong cỏc lnh v c c a n n kinh t N u cỏc ho t ủ ng kinh t phỏt tri n m nh,... ủ ng kinh doanh ủ c mụ t d i ủõy bao g m ủ y ủ cỏc b c, cỏc v n ủ cú th phỏt sinh v c n ủ c gi i quy t trong th c ti n kinh doanh BS Trờn th c t ho t ủ ng kinh doanh BS c a m t ch th nh t ủ nh cú th di n ra v i ớt giai ủo n hn, vớ d nh m t doanh nghi p chuyờn mua ủ t tr ng, lm h t ng v sau ủú l phõn lụ ủ bỏn thỡ trong ho t ủ ng kinh doanh c a h khụng cú giai ủo n qu n tr , khai thỏc BS ủ t o ra thu... Cỏc giai ủo n trong ho t ủ ng kinh doanh BS Cỏc giai ủo n trong ho t ủ ng kinh doanh BS th ng g m: (1)Mua s m ho c t o d ng BS (ủ u t, xõy d ng), (2) Qu n tr , khai thỏc BS (cho thuờ), (3) Thanh lý, chuy n nh ng BS (bỏn) Quan ni m v kinh doanh BS ủõy ủ c hi u theo ngha l kinh doanh m t BS c th t c l cỏc ho t ủ ng ủ u t tớch c c ch khụng ph i l vi c mua c phi u c a cỏc BS cho thuờ ủ c niờm y t trờn th... cỏc kinh t tng tr ng t t v xó h i cú cỏch nhỡn l c quan v tri n v ng c a n n kinh t trong tng lai R i ro chớnh cho ho t ủ ng kinh doanh ny l cỏc bi n ủ ng khụng thu n v kinh t m cỏc nh ủ u t khụng l ng tr c ủ c trong giai ủo n ủ u t Kho ch a hng cho thuờ: th tr ng cỏc khu kho hng cho thuờ ch u nh h ng m nh m c a cỏc ho t ủ ng thng m i v cụng nghi p c a khu v c i t ng khỏch hng c a lo i hỡnh kinh doanh. .. c a cỏc nh ủ u t, tham gia gi i quy t cỏc tranh ch p trong vi c s d ng v s h u BS 1.2.4 Cỏc lo i hỡnh kinh doanh BS ph bi n t tr ng: t th ng cú ngu n cung h n ch , nhu c u th ng tng cựng v i th i gian do v y kinh doanh ủ t d ng nh l ủi u hi n nhiờn cú l i Tuy cú v hi n nhiờn nh v y song kinh doanh ủ t tr ng khụng ph i l khụng cú h n ch Thu nh p t kinh doanh ủ t th ng l s tng giỏ c a ủ t theo th... t ủ ng kinh doanh ny cng ph thu c vo s bi n ủ ng cỏc ho t ủ ng s n xu t kinh doanh t i ủ a phng ủú Cỏc trung tõm thng m i: Trung tõm thng m i l ni kinh doanh ủ a ủi m cho cỏc ho t ủ ng mua s m, cỏc d ch v ph c v sinh ho t c a c ng ủ ng Yờu c u chung c a trung tõm thng m i l g n cỏc tr c giao thụng chớnh, ra vo thu n l i, g n cỏc khu dõn c, cỏc khu vn phũng lm vi c, t i trung tõm cú ch ủ xe ủ cho l ng... thuờ m n m th i ủi m thanh toỏn cú th ủó di n ra tr c (nh phớ b o hi m ) ho c sau th i ủi m chuy n giao s h u (nh ti n ủi n, n c ) cng c n ủ c quy ủ nh rừ trong h p ủ ng ủ cỏc bờn th c hi n 1.2.3 Nh ng ng i tham gia ho t ủ ng kinh doanh BS Nh ủ u t: Nh ủ u t v ng i cho vay v n l nh ng ng i ph i ra cỏc quy t ủ nh quan tr ng nh t trong kinh doanh BS H chi ti n ra v ch p nh n r i ro H tớnh toỏn h u h t cỏc . sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt kinh doanh BðS ở Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và ñề xuất các giải pháp thúc ñẩy sự phát triển hoạt ñộng kinh doanh. chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt ñộng kinh doanh BðS mới chính thức ñược thừa nhận và phát triển. 5. Phương pháp nghiên cứu. Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên. ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS trong nền kinh tế thị trường. - Phân tích, tổng hợp những ñiểm phù hợp và những ñiểm chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS