Đang tải... (xem toàn văn)
Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam
Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý. Bởi vậy, nghiên cứu thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản đang đợc đặt ra hết sức cấp thiết cả về mặt lý luận và thực tiễn. Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở Việt Nam làm Chuyên đề Nghiên cứu khoa học của mình. 2. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu: Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế bất động sản đối với thị trờng bất động sản. 3. Mục tiêu nghiên cứu Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản. Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị tr- ờng bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt đợc và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản hiện nay. 4. Phơng pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phơng pháp đợc sử dụng đó là: phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, trên cơ sở thừa kế một số công trình khoa học đã có. 5. Những đóng góp của Chuyên đề: 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản. Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nớc trong việc sử dụng chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản. Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam. Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị tr- ờng bất động sản ở Việt Nam. 6. Kết cấu của Chuyên đề Tên đề tài: Thực trạng chính sách thuế đối với thị tr ờng bất động sản ở Việt Nam Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của Chuyên đề đợc kết cấu theo 2 chơng: Chơng 1: Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản. Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở Việt Nam. 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chơng 1 Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 1.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản 1.1.1. Thuế thuế sử dụng đất Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Ngời sở hữu đất (hoặc ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất nh một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nh- ợng cho ngời khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai. 1.1.2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thờng xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trờng. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng đợc tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tợng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập. Mỗi nớc 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 áp dụng một sắc thuế khác nhau nhng thông thờng là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm. 1.1.3. Thuế thừa kế, biếu tặng Ngời sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng đợc đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà. Thuế đợc tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhợng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thờng là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và đợc đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngời nhận quyền sở hữu bất động sản với ngời tặng quà hay ngời cho thừa kế. 1.2. Đặc điểm của thuế bất động sản Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có một số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách Nhà nớc. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của bất động sản. ở nớc ta, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách thái ấp, lộc điền thay cho việc trả l ơng cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà nớc phong kiến. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nớc đã đợc chuyển đổi theo hớng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phơng. Mặt khác, cùng với sự phát triển của 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 nền kinh tế, thị trờng bất động sản cũng ngày đợc mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của bất động sản, nhng dù dới hình thức nào thì để tính đ- ợc thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản có thể đợc thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quán của từng nớc. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tợng nộp thuế. 1.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò nh các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị tr- ờng bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau: Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trờng; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị tr- ờng. 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nớc sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trờng, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trờng bất động sản. Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà n- ớc sẽ đánh thuế cao đối với các trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích. Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trờng, Nhà nớc thực hiện đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trờng hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung c, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nh- ợng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền nh nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu t của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu t cơ bản của ngời trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải đợc điều tiết một cách thích hợp. Trớc đây, các nớc thờng quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tợng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nớc đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 qua công cụ thuế. Cụ thể là, ngời nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những ngời nắm giữ ít đất; ngời có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn. Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc, phát triển quỹ bất động sản cho ngời nghèo và các đối tợng chính sách xã hội. Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nớc thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản. Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế. Để thu đợc thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã đ- ợc ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lợng, quy mô bất động sản mà từng đối tợng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ ngời này sang ng- ời khác. Từ đó, Nhà nớc có thể chủ động trong việc điều tiết lợng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vớng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ. Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nớc thực hiện điều tiết thị tr- ờng bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trờng hợp do Nhà nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trờng ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm , các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc. 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 2.1.1. Thực trạng Thuế sử dụng đất nông nghiệp Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp đợc ban hành vào năm 1993 để thay thế cho Luật thuế nông nghiệp đợc ban hành từ năm 1951. Thuế nông nghiệp trớc đây đánh trên hoa lợi thu đợc với thuế suất tơng đối cao đã ảnh hởng lớn đến đời sống của ngời nông dân, không khuyến khích việc thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng. Thuế sử dụng đất nông nghiệp (đánh thuế đối với việc sử dụng đất) ra đời đáp ứng đợc các mục tiêu cơ bản nh: khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, khuyến khích phát triển nông nghiệp cả về diện tích cũng nh sản lợng, đảm bảo đ- ợc sự quản lý của Nhà nớc đối với đất nông nghiệp. - Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng rừng. - Đối tợng nộp thuế là tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, gồm hộ nông dân, t nhân sản xuất nông nghiệp, các hợp tác xã, cá nhân sử dụng đất 5%. - Căn cứ tính thuế SDDNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế. Diện tích đợc căn cứ trên sổ địa chính hoặc trên tờ khai của hộ sử dụng đất. 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Hạng đất tính thuế đợc căn cứ vào các yếu tố nh: độ phì, vị trí, địa hình, khí hậu, thời tiết và điều kiện tới tiêu. Ngoài ra còn tham khảo năng suất bình quân đạt đợc trong điều kiện canh tác bình thờng của 5 năm trớc. Dựa vào khả năng sinh lợi của đất, đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản đợc phân thành 6 hạng, đất trồng cây lâu năm đợc phân thành 5 hạng. Nguyên tắc là đất có khả năng sinh lợi cao nhất đợc phân thành hạng 1 và cứ thế thấp dần cho đến hạng 5 hoặc hạng 6 tuỳ theo từng loại đất. Định suất thuế hàng năm đợc quy định bằng số kg thóc trên một đơn vị diện tích canh tác. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc trên 1 ha của từng loại đất nh sau: - Đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, hạng 1: 550kg/ha, hạng 2: 460kg/ha, hạng 3: 370kg/ha, hạng 4: 280kg/ha, hạng 5: 180kg/ha và hạng 6: 50kg/ha. - Đối với đất trồng cây lâu năm, hạng 1: 650kg/ha, hạng 2: 550kg/ha, hạng 3: 400kg/ha, hạng 4: 200kg/ha, hạng 5: 80kg/ha. Thuế đợc tính bằng thóc nhng thu bằng tiền theo giá thóc thực tế tại thị tr- ờng của từng địa phơng trong vụ thu thuế. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của hạng đất tính thuế, UBND xã, phờng, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phơng pháp bình nghị công khai, trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phơng báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tớng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định không đợc thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trờng địa phơng trong vụ thu thuế. 10 [...]... Lời mở đầu 1 Chơng 1: chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 4 1.1 4 Hệ thống thuế đối với bất động sản 1.1.1 Thuế sử dụng đất 4 1.1.2 .Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất 4 1.1.3 Thuế thừa kế, biếu tặng 5 1.2 Đặc điểm của thuế bất động sản 5 1.3 Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản 6 Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản. .. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 9 2.1 Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 9 2.1.1 Thực trạng thuế sử dụng đất nông nghiệp 9 2.1.2 Thực trạng thuế nhà đất 12 2.1.3 Thực trạng thuế chuyển quyền sử dụng đất 14 2.2 Đánh giá tác động của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản 16 2.2.1.Những kết quả đạt đợc 16 2.2.2 Những hạn chế 18 Kết... nắm giữ, chuyển dịch bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai Thông thờng, hệ thống thuế bất động sản của các nớc bao gồm thuế đất và thuế nhà, công trình Tuy nhiên, cho đến nay, nớc ta mới thực hiện việc đánh thuế đối với bất động sản là đất đai Nhà nớc cha thực hiện việc đánh thuế đối với các bất động sản khác: nhà, công trình xây dựng, Chính vì vậy, Nhà nớc... lý thị trờng bất động sản đã và đang phát triển ở nớc ta hiện nay, làm cho chính sách thuế bất động sản vốn đã phức tạp thì nay lại càng phức tạp hơn Quản lý bất động sản là rất phức tạp, vì bất động sản là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, không chỉ có giá trị về mặt kinh tế mà còn ảnh hởng tới 23 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 chính trị Do đó, việc cải cách chính. .. phát triển thị trờng bất động sản trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân từ năm 1993 đến nay, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển cũng đã đợc xây dựng, vận hành trong thực tiễn Tuy bớc đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhng hệ thống chính sách thuế này ngày càng đợc hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản... việc cải cách chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản gặp khó khăn cả về nhận thức và điều kiện thực hiện Thêm vào đó, đội ngũ cán bộ thuế còn quá yếu kém về nghiệp vụ, ỷ lại vào uỷ nhiệm thu, không quan tâm đến công tác cải tiến phơng pháp quản lý và thu thuế Kết luận Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, thị trờng bất động sản ở nớc ta đã bớc... trờng bất động sản phát triển cũng đã đợc xây dựng, vận hành trong thực tiễn Tuy bớc đầu còn gặp nhiều khó khăn, nhng hệ thống chính sách 24 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thuế này ngày càng đợc hoàn thiện và khẳng định vai trò của mình trong hệ thống các chính sách tài chính quản lý và phát triển thị trờng bất động sản của Nhà nớc Chính sách thuế đối với thị trờng... dựng cơ sở hạ tầng và phát triển bất động sản Bên cạnh những kết quả đạt đợc nêu trên, hệ thống chính sách thuế thực hiện quản lý và thúc đẩy thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn nhiều hạn chế, cha đáp ứng đợc các yêu cầu của phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, cụ thể nh sau: - Thứ nhất, hệ thống thuế bất động sản còn cha thực hiện đầy đủ các chức năng kiểm tra, kiểm soát đối với việc... cha thực hiện đợc việc kiểm tra, kiểm soát đối với các hành vi này Thứ hai, việc thu hồi vốn đầu t phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, phát triển bất động sản của Nhà nớc còn hạn chế do tỷ lệ động viên của thuế còn thấp và thất thu ngân sách còn khá lớn Trên thị trờng bất động sản hiện nay mới có khoảng 30% các giao dịch về bất động sản làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nớc và thực hiện nộp thuế. .. loại thuế sử dụng đất Bởi vậy, sửa đổi luật thuế SDDNN và thuế nhà đất là một đòi hỏi tất yếu của sự phát triển Nhận xét chung: Về cơ bản, hệ thống chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản còn rất nhiều điểm bất hợp lý và thiêu sót: nhà ở và các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng của bất động sản nhng đến nay cha chịu sự điều tiết của thuế Điều này vừa gây thất thu cho Ngân sách . chơng: Chơng 1: Chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản. Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở Việt Nam. 3 Website:. trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 2.1. Thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản 2.1.1. Thực trạng Thuế sử dụng đất