Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Trong quá trình vận động lên nền kinh tế thị trường của Việt Nam, vốn trở thành động lực cơ bản, việc huy động vốn và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là yếu tố quyết định cho sự thịnh vượng hay suy vong của doanh nghiệp. Một ý tưởng kinh doanh hay nhưng không có nguồn lực tài chính để tiến hành thì đơn thuần vẫn chỉ là một ý tưởng, rất khó biến ý tưởng thành hiện thực. Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản nghỉ dưỡng và Bất động sản du lịch, hiện nay Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex- ITC) đang là chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Cái Giá, Huyện Cát Bà, Thành phố Hải Phòng ( Dự án Cát Bà Amatina) với tổng mức đầu tư lên tới 1 tỷ USD, thời gian thực hiện từ năm 2008- 2016. Với một lượng vốn khổng lồ việc huy động đủ vốn tài trợ cho dự án là hết sức cấp thiết. Vấn đề đặt ra là huy động như thế nào, khối lượng cần huy động, thời gian huy động…để đảm bảo tiến độ và chất lượng đã được duyệt, tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư. Trước những yêu cầu về huy động vốn đặt ra đối với Công ty trong bối cảnh lãi suất vay vốn tăng cao, các Ngân hàng thắt chặt cho vay các dự án bất động sản, thị trường Bất động sản đang trong tình trạng đóng băng, Chính sách quản lí thị trường Bất động sản có nhiều sự thay đổi, tôi nhận thấy đây là cơ hội thuận lợi để tập trung nghiên cứu, phân tích tình hình tài chính và đề xuất các giải pháp huy động vốn thực hiện dự án. Do đó tôi quyết định chọn đề tài “ Tăng cường khả năng huy động vốn của Công ty Vinaconex- ITC cho dự án Cát Bà Amatina” là đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Một mặt nâng cao hiểu biết của mình trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản, mặt khác đưa ra một số gợi ý về cách thức huy động vốn để Công ty Vinaconex- ITC tham khảo. Đề tài của em gồm ba chương : Chương 1: Cơ sở lí luận về huy động vốn cho đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Chương 2: Thực trạng huy động vốn của Công ty Vinaconex- ITC cho dự án Cát Bà Amatina. Chương 3: Một số giải pháp nâng cao khả năng hy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina. Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Phạm Văn Hùng cùng các cán bộ tại Công ty Vinaconex- ITC đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề này. Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 1 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CHO ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản Theo cách phân loại tài sản trong Bộ luật dân sự (2005) thì Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định; Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể phân thành 3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất, công trình thương mại – dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội), trụ sở làm việc…Trong đó nhóm bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai gắn liền với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỉ trọng lớn cả về cơ cấu đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường. Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản… Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa phi vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp. 1.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh bất động sản Là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Kinh doanh dịch vụ bất động sản Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 2 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lí bất động sản. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh - Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật, trừ một số loại nhà công trình sau đây: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật quốc gia, công trình an ninh, quốc phòng, các công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước, các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.1.3 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.3.1 Định nghĩa Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm mục đích kinh doanh trong một thời gian nhất định. 1.1.3.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản Theo tính chất, mục đích thì dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể phân thành: - Dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh hạ tầng; - Dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê; - Dự án xây dựng khách sạn; - Dự án xây dựng khu nhà ở để bán hoặc cho thuê; - Dự án hỗn hợp: văn phòng, khách sạn, nhà ở; - Dự án xây dựng công trình giao thông, thủy lợi theo hình thức BT, BOT, BTO; … 1.1.3.3 Đặc điểm của dự án bất động sản a, Gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 3 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Với các loại hình dự án đầu tư khác, có thể không cần tới đất đai để triển khai, nhưng dự án bất động sản thì buộc phải gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất. Chủ đầu tư phải biết được vị trí khu đất, diện tích, các đặc điểm về địa chất, khí hậu, khả năng giải phóng mặt bằng dễ hay khó, tốn kém hay không. Đồng thời, cũng phải mô tả được quy hoạch sử dụng đất của lô đất là gì, khu đất đó được quy hoạch là đất công cộng, đất văn phòng, đất ở hay đất hỗn hợp, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất…Đây là các yếu tố tác động trực tiếp đến mục đích và phương thức kinh doanh cũng như huy động vốn của dự án. Khi biết được các thông tin về ô đất, chủ đầu tư mới tiến hành lập dự án đầu tư, xác định quy mô đầu tư, mục đích đầu tư, tiến độ thực hiện, cách thức huy động vốn, phương thức kinh doanh. b, Thủ tục pháp lí phức tạp và thời gian thực hiện dự án kéo dài Mặc dù thủ tục hành chính đối với các dự án đầu tư xây dựng đã được chỉnh sửa, bổ sung theo hướng đơn giản hóa nhưng các chủ đầu tư vẫn phải trải qua một danh mục các thủ tục pháp lí phức tạp, trải dài từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư phải làm các thủ tục như: xin thông tin quy hoạch, xin chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án, thủ tục này phải trải qua sự thẩm định của các sở, ngành liên quan, sau đó Sở Kế hoạch đầu tư mới tổng hợp trình UBND tỉnh, thành phố xem xét đồng ý hoặc không đồng ý, xin chỉ giới đường đỏ, thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, các thỏa thuận cấp điện, cấp nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xin cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư. Giai đoạn thực hiện đầu tư: Lập phương án giải phóng mặt bằng xin ý kiến của các ban ngành, nhân dân địa phương, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, lập hồ sơ xin giao đất, làm thủ tục nộp tiền thuê đất, thuê thiết kế kĩ thuật, xin phép xây dựng… Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng: làm các thủ tục thanh toán, xin chứng nhận chất lượng công trình… Thời gian của cả quá trình từ lúc có ý tưởng dự án tới khi đưa công trình vào sử dụng tùy vào quy mô có thể lên tới 5 năm hoặc kéo dài hơn nữa. Trong đó riêng giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất tới khoảng 3 năm. Việc thủ tục pháp lý phức tạp đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rất nhiều về thời gian, tiền bạc, cũng như cơ hội kinh doanh. c, Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư thường rất lớn Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 4 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó quá trình đầu tư phát triển bất động sản đòi hỏi ở nhà đầu tư phải bỏ ra lượng tiền vốn, vật tư, lao động rất lớn. Lượng vốn này nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Do đó đối với mỗi dự án cần phải tính toán, lên phương án huy động vốn cụ thể và chi tiết đảm bảo phát huy nguồn lực hiện có, thu hút tối đa các nguồn vốn từ bên ngoài nhằm cung ứng đủ vốn cho dự án hoàn thành đúng tiến độ, đạt được yêu cầu chất lượng đề ra. Những nguồn vốn sau khi huy động phải quản lí chặt chẽ, tránh thất thoát cũng như sử dụng kém hiệu quả. Lao động sử dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường rất lớn. Do đó cần thiết phải xây dựng kế hoạch hợp lí về tuyển dụng, đào tạo và sử dụng cũng như những chế độ đãi ngộ sao cho đáp ứng cả về số lượng và chất lượng nguồn lao động cho từng giai đoạn của dự án. Sau mỗi dự án thì xuất hiện một lượng lớn đội ngũ lao động dôi dư. Do đó cần phải chú ý tới các biện pháp tạo việc làm cho các lao động sau dự án. Trong quản lí công tác đầu tư cũng cần phải có biện pháp phân bổ các dự án sao cho sử dụng lao động một cách ổn định, tránh tình trạng có thời điểm thiếu lao động, có thời điểm lại dư thừa lao động. d, Dự án bất động sản chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng, địa phương Đặc điểm của bất động sản là cố định hay rất khó di chuyển và các bất động sản được tạo lập thường phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do đó quá trình đầu tư chịu ảnh hưởng của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế xã hội vùng. Trong đó yếu tố quy hoạch phát triển vùng, địa phương có vai trò quyết định tới chiều hướng của hoạt động đầu tư bất động sản. Khi tiến hành công cuộc đầu tư nhà đầu tư cần phải nắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội nơi thực hiện dự án đầu tư để có thể tính toán được ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quá trình đầu tư hay các tác động sau này với hoạt động đầu tư. e, Dự án đầu tư phát triển Bất động sản có độ rủi ro cao Do quy mô vốn lớn, thời kì đầu tư kéo dài, lại chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng… nên mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư thường cao. Ví dụ như rủi ro do quản lí kém, chất lượng công trình không đạt yêu cầu, giá nguyên vật liệu tăng, công suất không đạt công suất thiết kế, rủi ro thị trường… 1.2 Vốn và vai trò của vốn trong đầu tư phát triển bất động sản Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 5 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.2.1 Các khái niệm Theo nghĩa chung nhất, Vốn đầu tư là toàn bộ lượng giá trị biểu hiện bằng tiền của các loại tài sản tồn tại dưới các hình thức khác nhau được sử dụng cho các hoạt động đầu tư. Đó có thể là tiền, nguyên vật liệu, tài sản cố định sản xuất, nhân lực, thông tin, giá trị thương hiệu…. Nguồn vốn: là nguồn hình thành vốn đầu tư, đó chính là phần tích lũy được thể hiện ở dạng giá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội. Xét trên góc độ doanh nghiệp nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp, đơn vị thực hiện đầu tư gồm hai nguồn chính: nguồn vốn bên trong và nguồn vốn bên ngoài. - Nguồn vốn bên trong: Nguồn vốn bên trong hình thành từ phần tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp (góp vốn ban đầu, thu nhập giữ lại) và phần khấu hao hàng năm. Nguồn vốn này có ưu điểm là đảm bảo tính độc lập, chủ động, không phụ thuộc vào chủ nợ, hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào nguồn vốn bên trong để tiến hành đầu tư thì quy mô đầu tư sẽ bị hạn chế. - Nguồn vốn bên ngoài: Nguồn vốn này có thể hình thành từ việc vay nợ hoặc phát hành chứng khoán ra công chúng thông qua hai hình thức tài trợ chính: tài trợ gián tiếp thông qua trung gian tài chính hoặc tài trợ trực tiếp (thông qua thị trường chứng khoán, hoạt động tín dụng thuê mua). Huy động vốn: là việc vận dụng các biện pháp, chính sách để tạo lập mới, bổ sung nguồn lực tài chính cho dự án từ các nguồn vốn có thể huy động. 1.2.2 Các kênh huy động vốn cho một dự án đầu tư bất động sản 1.2.2.1 Huy động vốn chủ sở hữu a, Tăng vốn điều lệ “ Vốn điều lệ” là số vốn do tất cả các thành viên góp vào và được ghi nhận vào Điều lệ Công ty (Khoản 6, điều 4, luật Doanh nghiệp 2005). Vốn góp có thể bằng tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kĩ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty. Vốn điều lệ do các thành viên tự thỏa thuận và cam kết góp vốn. Vốn điều lệ của công ty có thể được sử dụng vào các hoạt động kinh doanh, đầu tư của công ty. Theo Luật Doanh nghiệp 2005, tại Việt Nam có thể thành lập các hình thức doanh nghiệp: Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty hợp danh, Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 6 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Công ty tư nhân. Xu hướng hiện nay, các công ty được thành lập mới hoặc chuyển đổi theo mô hình công ty cổ phần, vốn góp tương đương với số lượng cổ phần nắm giữ, đây chính là hình thức phổ biến, hiệu quả và rất thuận lợi cho việc huy động vốn, huy động nhân lực. Theo điều 24 nghị định 102/2010/NĐ-CP về hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp thì công ty cổ phần thực hiện chào bán cổ phần theo một trong các phương thức sau đây: - Thông qua phương tiện thông tin đại chúng, kể cả internet; - Chào bán cho từ một trăm nhà đầu tư trở lên, không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp; - Chào bán cho một số lượng nhà đầu tư không xác định; - Chào bán cho dưới một trăm nhà đầu tư đã được xác định; Hồ sơ, trình tự, thủ tục và điều kiện chào bán cổ phần thực hiện theo quy định có liên quan của pháp luật về chứng khoán. Sau khi kết thúc đợt chào bán cổ phần, công ty đăng ký lại vốn điều lệ theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Nghị định số 43/2010/NĐ-CP ngày 15 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp. b, Quỹ khấu hao Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định. Quỹ khấu hao gồm 2 phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn. Quỹ khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằng những tài sản cố định mới. Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế những bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của tài sản cố định. Khi doanh nghiệp trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân hàng hoặc để dưới dạng tiền mặt. Trong quá trình đó, lượng tiền này tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với nhiều doanh nghiệp, do quá trình sử dụng và gìn giữ máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa chữa, máy móc hết khấu hao vẫn còn có thể sử dụng mà chưa cần thay mới, do đó đã dôi ra một lượng vốn khá lớn. Lượng vốn này có thể được bổ sung vào vốn kinh doanh, hoặc vốn đầu tư của doanh nghiệp. Lợi thế của Quỹ khấu hao đó là khoản chi phí hợp lí được hạch toán do đó vừa giúp doanh nghiệp tăng doanh thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế. c, Quỹ đầu tư phát triển Tất cả các doanh nghiệp khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích lập các loại quỹ : Quỹ dự phòng tài chính, quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, quỹ đầu tư phát triển…Đây là một lượng tiền mặt tương đối lớn thường được các doanh nghiệp Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 7 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn, hoặc dùng để thanh toán các hợp đồng với các nhà thầu khi đến hạn. 1.2.2.2 Huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính Một công ty đầu tư kinh doanh bất động sản có thể đảm bảo ngân sách cho dự án thông qua hình thức đi vay thế chấp một số tài sản của công ty như một hình thức đảm bảo cho khoản tiền vay. Các ngân hàng thương mại và các công ty tài chính thường chấp nhận các loại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đai, các loại máy móc thiết bị, các loại bất động sản, những khoản kí quỹ có thời hạn, chứng khoán, cổ phiếu. Đối với các công ty đầu tư bất động sản khi vay vốn để tài trợ cho một dự án bất động sản thì tài sản thế chấp thường chính là quyền sử dụng đất, các bất động sản sẽ được tạo dựng của chính dự án đó. Ngân hàng không chỉ là một kênh cấp vốn trực tiếp mà ngân hàng còn tham gia một số kênh huy động vốn khác cho việc đầu tư bất động sản như: - Hối phiếu có đảm bảo bằng Bất động sản: tức là ngân hàng khi nhận thế chấp bằng bất động sản sẽ phát hành hối phiếu được đảm bảo bằng chính tài sản đó. Hối phiếu có giá trị đòi nợ khi đáo hạn, có thể chiết khấu, được giao dịch trên thị trường tiền tệ. - Nghiệp vụ tín thác Bất động sản: Ngân hàng được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm quản lý. Ngân hàng nhận uỷ thác sẽ cho vay thực hiện dự án Bất động sản. Nghiệp vụ tín thác này có tính chất nửa như trái phiếu nửa như cổ phiếu. - Chứng chỉ Bất động sản: Ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Chứng chỉ Bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản. Theo ước tính hiện nay số vốn đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng, có nhiều dự án có tỷ lệ vay ngân hàng chiếm tới 70%- 80% tổng vốn đầu tư. Đa phần đó đều là các khoản vay trực tiếp có thế chấp, còn các hình thức huy động như hối phiếu có kì hạn, nghiệp vụ tín thác bất động sản hay chứng chỉ bất động sản vẫn chưa được phổ biến. 1.2.2.3 Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng Có thể huy động tiền ứng trước của khách hàng là một đặc điểm khá nổi bật của việc huy động vốn cho dự án bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án xây dựng nhà ở để bán. Một số hình thức khác cũng có thể huy động được từ tiền ứng Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 8 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp trước từ người mua, nhưng đối với các dự án bất động sản, do tính khan hiếm của đất đai nên việc này rất thuận lợi. Tại Việt Nam nguồn vốn này được các công ty bất động sản sử dụng rất phổ biến đặc biệt là với các loại bất động sản nhà ở, một số dự án văn phòng cho thuê. Theo quy định của pháp luật hiện hành của Việt Nam, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: - Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, Chủ đầu tư được phép huy động tiền ứng trước lần đầu tiên khi đã hoàn thành một khối lượng công việc nhất định tùy thuộc vào pháp luật của mỗi nước quy định. Ở Việt Nam, lần ứng tiền đầu tiên được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng. - Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản. - Khách hàng ứng tiền được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm kí hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. - Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ. - Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền ứng với thời gian trả chậm. - Việc chọn lãi suất ngân hàng thương mại để tính tiền lãi trả quá hạn được thỏa thuận trong hợp đồng. 1.2.2.4 Huy động vốn từ các nhà đầu tư Chủ đầu tư có thể kêu gọi các nhà đầu tư khác bỏ vốn vào để cùng thực hiện dự án với mình. Các dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn rất lớn, thậm chí vượt xa lượng vốn mà chủ đầu tư có thể huy động được, do đó để cho dự án có thể triển Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 9 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp khai, đạt được những mục tiêu đã đề ra thì cần thiết phải kêu gọi các nhà đầu tư khác có tiềm năng cùng chung sức để thực hiện dự án. Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho các chủ đầu tư khác. Một số hình thức kêu gọi các nhà đầu tư cho dự án được phép thực hiện tại Việt Nam quy định tại Nghị đinh 71/2010/NĐ- CP : a, Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II. b, Kí hợp đồng hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản. Để tiến hành các bước chuyển nhượng dự án, các bên liên quan cần phải xem xét đánh giá hiện trạng của dự án. Để có thể hợp tác kinh doanh thì dự án phải thỏa mãn các điều kiện: - Dự án không thuộc trường hợp bị cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư do: chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lí đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai dự án thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ được duyệt. - Dự án là dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. - Chủ đầu tư mới phải đáp ứng được các điều kiện sau: + Là tổ chức, cá nhân có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng Việt Nam trở lên, đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật; + Đáp ứng được điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án; + Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; c, Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C 10 [...]... 2.3 Thực trạng huy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina của công ty Vinaconex – ITC giai đoạn 2008- 2010 2.3.1 Các kênh huy động vốn mà công ty đã thực hiện 2.3.1.1 Huy động từ nguồn vốn góp chủ sở hữu Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex (VINACONEX – ITC) được thành lập vào ngày 07/03/2008 trên cơ sở Ban QLDA Cái Giá – Cát Bà thuộc Tổng Công ty CP Vinaconex Công ty ra đời với mục tiêu... thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) - Tên dự án : Cát Bà Amatina - Địa điểm : Thị trấn Cát Bà và Xã Trân Châu, huy n Cát Hải, Hải Phòng, Việt Nam - Chủ đầu tư: Vinaconex – ITC - Chức năng của dự án: Là khu đô thị và các chức năng: ở, công cộng, dịch vụ du lịch – thương mại tổng hợp, văn hóa, thể dục thể thao, cây xanh – công viên – hồ điều hòa, giao thông và các chức năng khác - Hình thức... Tổng lượng vốn huy động từ phát hành trái phiếu để đầu tư dự án của Sacomreal tính tới 31/12/2010 lên tới 1700 tỷ đồng Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÔNG TY VINACONEX- ITC CHO DỰ ÁN CÁT BÀ AMATINA GIAI ĐOẠN 2008-2010 2.1 Giới thiệu về chủ đầu tư – Công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) 2.1.1... các dự án lớn Mô hình Công ty Cổ phần sẽ tạo điều kiện tốt nhất để huy động các nguồn lực cần thiết, tạo tiền đề không chỉ phát triển dự án Cát Bà Amatina thành công mà còn xây dựng một doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng và bất động sản nói chung Sự hình thành Công ty Vinaconex- ITC còn xuất phát bởi sự cần thiết khách quan của dự án Cát Bà Amatina, dự án. .. động vốn được đánh giá trên các khía cạnh : - Tổng lượng vốn mà công ty có thể huy động được; - Khả năng đáp ứng nhu cầu về vốn trong từng giai đoạn của dự án; - Thời gian được phép sử dụng vốn Tức là nói tới thời hạn mà Công ty phải thực hiện nghĩa vụ hoàn trả cả gốc và lãi với các khoản vốn vay; - Chi phí huy động và chi phí sử dụng vốn huy động được; - Kết quả do việc sử dụng vốn ; Khả năng huy động. .. tới khả năng huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản Khả năng huy động vốn của doanh nghiệp là nói tới việc Doanh nghiệp đó có thể thu hút được bao nhiêu tiền từ mọi nguồn khác nhau cả bên trong lẫn bên ngoài doanh nghiệp để thực hiện một mục tiêu cụ thể của Doanh nghiệp đó Cụ thể trong trường hợp này mục tiêu của Doanh nghiệp khi huy động vốn đó là để thực hiện dự án bất động sản Khả năng huy động. .. nắm giữ 10,67 % cổ phần của Vinaconex ITC và Công ty TNHH chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (Agriseco) với 10,0% cổ phần của Vinaconex ITC Số vốn góp của các cổ đông sáng lập ngoài các khoản để duy trì hoạt động của bộ máy công ty, số còn lại được dành toàn để đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án Cát Bà Amatina Tháng 5/2010, Công ty thực hiện niêm yết 30.000.000... 31/12/2010) với Tổng công ty Cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam Mục đích của khoản vay là để đầu tư cho giai đoạn I-B của dự án Cát Bà Amatina Đây là biện pháp mà Công ty áp dụng để đáp ứng nhu cầu vốn trước mắt cho dự án Khoản vay sẽ được hoàn trả bằng tiền huy động được từ phát hành cổ phiếu tăng vốn Tính tới thời điểm 20/03/2011, Công ty Vinaconex – ITC vẫn chưa thực hiện việc vay vốn ngân hàng... (Dấu ( ) thể hiện các giá trị âm) Năm 2008, Công ty mới thành lập và các hoạt động chủ yếu tập trung vào thực hiện đầu tư Dự án đô thị Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) , hoạt động kinh doanh của Công ty chưa có doanh thu từ hoạt động chính, doanh thu 2008 của Công ty chủ yếu phát sinh từ lãi tiền gửi Năm 2009, Công ty đã đưa khu biệt thự Tùng Thu dự án Cát Bà Amatina vào kinh doanh, giá trị doanh thu... Tài chính – kế toán 2.1.7.2 Tình hình đầu tư theo dự án Hiện nay Công ty đang tiến hành duy nhất một dự án là Dự án Cát Bà – Amatina Hiện tại đã hoàn tất phần cơ sở hạ tầng giai đoạn I-A và đang thực hiện triển khai phần hạ tầng cơ sở giai đoạn I-B dự án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) Công ty đang thực hiện hoàn tất thủ tục để được cấp giấy chứng nhận đầu tư với các dự án nhà ở . triển các dự án bất động sản. Chương 2: Thực trạng huy động vốn của Công ty Vinaconex- ITC cho dự án Cát Bà Amatina. Chương 3: Một số giải pháp nâng cao khả năng hy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina. Em. chọn đề tài “ Tăng cường khả năng huy động vốn của Công ty Vinaconex- ITC cho dự án Cát Bà Amatina” là đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Một mặt nâng cao hiểu biết của mình trong. chính cho dự án từ các nguồn vốn có thể huy động. 1.2.2 Các kênh huy động vốn cho một dự án đầu tư bất động sản 1.2.2.1 Huy động vốn chủ sở hữu a, Tăng vốn điều lệ “ Vốn điều lệ” là số vốn do