B GIO DC V ĐO TO TRƯNG ĐI HC NÔNG NGHIP H NI  NGUYỄN HỮU ĐẮC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH TỈNH HẢI DƯƠNG CHUYÊN NGNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯI HƯỚNG DẪN KHOA HC: GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ H NI, NĂM 2013 LI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đắc i LI CẢM ƠN Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học. Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài nguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê, lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này. Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Đắc ii MỤC LỤC 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TI 1 2. Ý NGHĨA KHAO HC V THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TI 3 2.1. Ý NGHĨA KHOA HC 3 2.2. Ý nghĩa thực tiễn 4 3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TI 4 3.1. Mục đích của đề tài 4 3.2. Yêu cầu của đề tài 4 1.1. KHÁI NIM BẤT ĐNG SẢN V THỊ TRƯNG BẤT ĐNG SẢN 6 1.1.1. Khái niệm Bất động sản 6 1.1.2. Khái niệm về thị trường Bất động sản 6 1.1.3. Một số khái niệm khác 6 1.2. CƠ SỞ HÌNH THNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.2.1. Nhà nước thừa nhận "Đất có giá" 7 1.2.2. QSDĐ là hàng hóa đặc biệt 8 1.3. GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 9 1.3.1. Khái quát về giá đất trên thế giới; 9 1.3.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới. “Bài giảng về bán đấu giá- Học viện tư pháp”. .9 1.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc 9 1.3.2.2. Đấu giá đất của Nhật Bản 9 1.4. ĐẤT ĐAI, NH Ở TRONG THỊ TRƯNG BĐS NƯỚC TA NHỮNG NĂM QUA 11 1.4.1. Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta 11 1.4.1.1. Giai đoạn trước năm 1946 11 1.4.1.2. Giai đoạn từ 1946 đến 1979 11 1.4.1.3. Giai đoạn từ 1980 đến 1992 12 1.4.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến 2002 12 1.4.1.5. Giai đoạn từ 2003 đến nay 12 1.5. QUÁ TRÌNH HÌNH THNH V PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TI SẢN Ở VIT NAM 12 “BI GIẢNG VỀ ĐẤU GIÁ- HC VIN TƯ PHÁP” 12 1.5.1. Sự hình thành và phát triển 12 1.5.1.1. Giai đoạn trước năm 1946 13 1.5.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988 13 1.5.1.3. Giai đoạn từ 1989 đến 1995 13 1.5.1.4. Giai đoạn từ 1996 đến 2004 13 1.5.1.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay 13 1.6. CÁC HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSDĐ 14 1.6.1. Các trường hợp đấu giá QSDĐ 14 1.6.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ) 14 1.6.3. Các phương pháp định giá đất 14 1.6.4. Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường 15 1.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường 15 1.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai 15 1.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc thực thi các nghĩa vụ 16 1.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường công tác QLĐĐ 16 1.6.5. Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá 16 “Bài giảng về đấu giá- Học viện tư pháp” 16 1.7. QUẢN LÝ NH NƯỚC TRONG HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ 17 iii 1.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước 17 1.7.2. Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất được hình thành 18 1.7.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 20 1.7.4. Cơ sở pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20 1.7.4.1. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ 20 1.7.4.2. Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng 21 1.7.4.3. Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền trên đất 22 1.8. HIU QUẢ HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ TI SẢN TỪ 2005 ĐẾN 2010 23 1.8.1. Hiệu quả mà các trung tâm dịch vụ BĐG tài sản đạt được 23 1.8.2. Hiệu quả mà các hội đồng bán đấu giá tài sản đạt được 23 1.8.3. Hiệu quả mà các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản đã đạt được 24 1.8.4. Hiệu quả mà các tổ chức phát triển quỹ đất đã đạt được 24 1.8.5. Hiệu quả mà các tổ chức tín dụng đã đạt được 24 1.8.6. Hiệu quả của cả 5 loại hình thực hiện trong việc bán đấu giá 25 1.8.7. Nhận xét đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá 25 2.1. ĐỐI TƯỢNG V PHM VI NGHIÊN CỨU 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài 26 2.2. NI DUNG NGHIÊN CỨU 26 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26 2.2.2. Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26 2.2.3. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26 2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua các mặt 27 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 27 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 27 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 27 1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HI HUYN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 28 1.1.1. Đặc điểm tự nhiên 28 1.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 30 1.1.2.1. Dân số và lao động 30 1.1.2.2. Kết quả SX của huyện Nam Sách qua ba năm 2009-2011 31 1.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI V THỊ TRƯNG BĐS TRÊN ĐỊA BN HUYN 33 1.2.1. Tình hình quản lý đất đai 33 1.2.1.1. Tình hình quản lý đất đai trước khi có Luật Đất đai năm 2003 33 1.2.1.2. Tình hình quản lý đất đai sau khi có Luật Đất đai năm 2003 35 1.2.2. Tình hình sử dụng đất 38 1.3. ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN TỈNH HẢI DƯƠNG TRONG NHỮNG NĂM QUA 38 1.3.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá QSDĐ 39 1.3.2. Nội dung đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất 40 1.3.2.1. Lựa chọn tổ chức bán đấu giá QSDĐ 40 1.3.2.2. Xác định giá khởi điểm 41 1.3.2.3. Chuẩn bị thủ tục bán đấu giá QSDĐ 41 1.2.3.5. Giao đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá 42 1.3.4. Thực trạng đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trên địa bàn Tỉnh Hải Dương 43 1.3.4.1.Thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ 43 1.3.4.2. Thực trạng thực thi pháp luật về đấu giá QSDĐ 46 1.4. HIU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TỪ NĂM 2007 ĐẾN 2012 TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 48 iv 1.4.1. Hiệu quả về kinh tế 48 1.4.1.1. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2007 48 1.4.1.2. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2008 54 1.4.1.3. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2009 56 1.4.1.4. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2010 57 1.4.1.5. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2011 62 1.4.1.6. Hiệu quả kinh tế đấu giá QSDĐ năm 2012 63 1.4.1.7. Nhận xét, đánh giá hiệu quả của từng năm 64 1.4.1.8. Mốc đánh giá để so sánh (Từ năm 2007 đến 2012) có 2 mốc: 66 1.4.2. Hiệu quả về xã hội 68 1.4.3. Hiệu quả về công tác quản lý đất đai 69 1.5. ĐÁNH GIÁ HIU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH VỚI HIU QUẢ ĐẤU GIÁ TI SẢN TRONG CẢ NƯỚC 70 1.6. MT SỐ HN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ HIN NAY 70 1.6.1. Đối với các tổ chức thực hiện nhiệm vụ đấu giá 71 1.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 71 1.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng nông thôn 72 1.7. MT SỐ GIẢI PHÁP TRONG ĐẤU GIÁ QSDĐ NHẰM NÂNG CAO HIU QUẢ 72 1.7.1. Giải pháp về lập quy hoạch 73 1.7.2. Giải pháp về giá đất 74 1.7.3. Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng 74 1.7.4. Giải pháp về bước giá trong đấu giá 75 2.1. KẾT LUẬN 77 2.1.1. Hiệu quả về kinh tế 77 2.1.2. Hiệu quả về xã hội 78 2.1.3. Hiệu quả đối với công tác QLDĐ 78 2.2. MT SỐ KIẾN NGHỊ 78 2.2.1. Mối quan hệ giữa pháp luật bán đấu giá với pháp luật đất đai 78 2.2.2. Xây dựng giá đất nói chung và giá khởi điểm, bước giá khi đấu giá QSDĐ 79 DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TI 1 2. Ý NGHĨA KHAO HC V THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TI 3 2.1. Ý NGHĨA KHOA HC 3 3. MỤC ĐÍCH YÊU CẦU CỦA ĐỀ TI 4 1.1. KHÁI NIM BẤT ĐNG SẢN V THỊ TRƯNG BẤT ĐNG SẢN 6 1.2. CƠ SỞ HÌNH THNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.3. GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 9 1.4. ĐẤT ĐAI, NH Ở TRONG THỊ TRƯNG BĐS NƯỚC TA NHỮNG NĂM QUA 11 1.5. QUÁ TRÌNH HÌNH THNH V PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ TI SẢN Ở VIT NAM 12 “BI GIẢNG VỀ ĐẤU GIÁ- HC VIN TƯ PHÁP” 12 1.6. CÁC HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QSDĐ 14 1.7. QUẢN LÝ NH NƯỚC TRONG HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ 17 v 1.8. HIU QUẢ HOT ĐNG BÁN ĐẤU GIÁ TI SẢN TỪ 2005 ĐẾN 2010 23 2.1. ĐỐI TƯỢNG V PHM VI NGHIÊN CỨU 26 2.2. NI DUNG NGHIÊN CỨU 26 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 1.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HI HUYN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 28 Bảng 1.1: Tình hình dân số và lao động qua 3 năm 2009-2011 30 Bảng 1.2: Kết quả sản xuất của huyện qua 3 năm (2009 – 20011) 32 1.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI V THỊ TRƯNG BĐS TRÊN ĐỊA BN HUYN 33 Bảng 1.3: Diện tích các loại đất chính của huyện tính hết 31/12/2012 38 1.3. ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN TỈNH HẢI DƯƠNG TRONG NHỮNG NĂM QUA 38 1.4. HIU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TỪ NĂM 2007 ĐẾN 2012 TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH - TỈNH HẢI DƯƠNG 48 Bảng 1.4: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 49 Bảng 1.5: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT(đợt.1) Khu dân cư xã i Quốc- Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 54 Bảng 1.6: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 55 Bảng 1.7: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 56 Bảng 1.8: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 57 Bảng 1.9: Danh Sách khách hàng trúng đấu giá QSD ĐẤT Khu dân cư xã Thanh Quang - Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 62 Bảng 1.10: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 63 Bảng 1.11: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 64 1.5. ĐÁNH GIÁ HIU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH VỚI HIU QUẢ ĐẤU GIÁ TI SẢN TRONG CẢ NƯỚC 70 1.6. MT SỐ HN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ HIN NAY 70 1.7. MT SỐ GIẢI PHÁP TRONG ĐẤU GIÁ QSDĐ NHẰM NÂNG CAO HIU QUẢ 72 2.1. KẾT LUẬN 77 2.2. MT SỐ KIẾN NGHỊ 78 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTC Bộ Tài chính BQLDA Ban quản lý dự án CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng ĐTH Đô thị hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KHĐT Kế hoạch đầu tư LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị Định QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất TW Trung ương TT Thông tư TCĐC Tổng cục địa chính THCS Trung học cơ sở TTLT Thông tư liên tịch UBND Ủy ban nhân dân UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật vii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu có cho mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự giàu có cho mỗi dân tộc". Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới, chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí "Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012. Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong toàn quốc. Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng XHCN. Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề lớn đó là: + Hiệu quả kinh tế + Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị trường BĐS. + Công bằng xã hội Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất". Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền kinh tế toàn cầu. Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay xuống còn 14% năm 2008. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN. 1 Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993 thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém. Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường. Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến. Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực sự là 2 [...]... thu ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội 3 Mục đích yêu cầu của đề tài 3.1 Mục đích của đề tài Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012 3.2 Yêu cầu của đề tài Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và địa phương Số liệu điều... hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương Đặc điểm tự nhiên Đặc điểm kinh tế xã hội Mục tiêu phát triển 2.2.2 Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương Hiện trạng sử dụng đất Tình hình quản lý đất đai Tình hình quản lý thị trường bất động sản 2.2.3 Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra 26 2.2.4 Đánh giá hiệu... trình đấu giá quyền sử dụng đất + Hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất + Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài Đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án đã tiến hành đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, từ năm 2007 đến năm 2012 2.2 Nội dung nghiên cứu Nội dung.. .một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, do vậy tôi đã thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 2 Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài 2.1 Ý nghĩa khoa học Đất đai được thừa nhận “có giá Nhà nước... biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá * Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bản bán đấu giá không thành và ký lại hợp đồng ủy quyền * Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giá nhưng không trúng đấu giá Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá 11 Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá 1.7 Quản... - Tỉnh Hải Dương 1.1.1 Đặc điểm tự nhiên Nam Sách là một đơn vị hành chính cấp huyện thuộc tỉnh Hải Dương, Nam Sách nằm ở phía Tây Bắc của thành phỗ Hải Dương và cách trung tâm hành chính tỉnh khoảng 10 km về phía Tây Bắc Huyện Nam Sách có 19 đơn vị hành chính gồm 18 xã và 1 thị trấn a) Vị trí địa lý: Phía Bắc giáp huyện Chí Linh, phía đông giáp huyện Kim Môn, Phía Tây giáp huyện Cẩm Giàng và huyện. .. khác Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam Đấu giá tài sản là hình thức bán 6 công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người tham gia trả giá Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá) Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên. .. đẩy mạnh xã hội hóa về bán đấu giá tài sản 13 1.6 Các hình thức đấu giá QSDĐ Trong bán đấu giá QSDĐ thông thường chỉ có 2 hình thức đó là “trả giá trực tiếp bằng lời nói và trả giá bằng bỏ phiếu kín” + Hình thức bán đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức mà người mua tài sản phải trả trực tiếp bằng lời nói với đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá + Hình thức bán đấu giá bằng bỏ phiếu kín là... người mua tài sản phải ghi giá mua của mình vào phiếu do tổ chức bán đấu giá phát hành và bỏ vào hòm phiếu đúng thời gian quy định Có thể một vòng hoặc nhiều vòng thùy theo quy chế trước khi mở cuộc đấu giá + Cuộc bán đấu giá không thành 1.6.1 Các trường hợp đấu giá QSDĐ Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất Đấu giá để thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, đấu giá để thuê đất trả... đánh giá hiệu quả của 5 loại hình đấu giá Kết quả trên cho ta thấy chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là 1.479,17 tỷ đồng Song đối chiếu các cuộc đấu giá của 5 loại hình trên thì doanh nghiệp bán đấu giá mang lại hiệu quả cao nhất (21,23%), còn các tổ chức tín dụng mang lại hiệu quả thấp nhất (0,02%) Chính vì lẽ đó mà bộ tư pháp tham mưu cho chính phủ cần sớm xã hội hóa trong công tác . Quốc- Huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 54 Bảng 1.6: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 55 Bảng 1.7: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 56 Bảng 1.8: Đánh giá. hội của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26 2.2.2. Tình hình QLDĐ và thị trường BĐS của huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26 2.2.3. Tình hình đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương 26 2.2.4 bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 63 Bảng 1.11: Đánh giá công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 64 1.5. ĐÁNH GIÁ HIU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BN HUYN NAM SÁCH VỚI HIU QUẢ ĐẤU