ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN ĐỖ VĂN MINH NGHIÊN CỨU SỬ DỤNG BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH VÀ THƠNG TIN ĐẤT ĐAI XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ, TỈNH PHÚ THỌ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học : TS Trịnh Hữu Liên Thái Nguyên - năm 2011 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Đỗ Văn Minh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết xin chân thành cảm ơn Tiến sỹ Trịnh Hữu Liên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn UBND phường Gia Cẩm, phòng Tài nguyên Mơi trường thành phố Việt Trì, Sở Tài ngun Môi trường tỉnh Phú Thọ giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đỗ Văn Minh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BHYT : Bảo hiểm y tế CP : Chính Phủ CAMA CSDL : Computer - assisted mass appraisal (Đánh giá hàng loạt dựa kỹ thuật máy tính) : Cơ sở liệu GIS : Hệ thống thơng tin địa lý GPMB : Giải phóng mặt HTTT : Hệ thống thông tin HTĐ HN72 : Hệ toạ độ Hà Nội 1972 HTĐ VN2000 : Hệ tọa độ VN 2000 NCT : Người cao tuổi NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định RGSDĐ : Ranh giới sử dụng đất TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam TP : Thành phố TDTT : Thể dục thể thao TT/LB : Thông tư liên TT-BTC : Thơng tư Bộ Tài Chính UBND : Uỷ ban nhân dân VHVN : Văn hoá văn nghệ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Phân đoạn đường Hùng Vương theo phụ lục 58 Bảng 3.2: Giá quy định theo thành phố năm 2011 66 Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết đường Lê Q Đơn tính theo quy định năm 2011 Tổng hợp toàn phụ lục 67 Bảng 3.4: Bảng giá số tuyến đường phường Gia Cẩm (theo số liệu bảng giá quy định tỉnh năm 2011) 70 Bảng 3.5: Kết điều tra định cấp tuyến phố phường Gia Cẩm 72 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ phường Gia Cầm (rút gọn tỷ lệ) Microstation 53 Hình 3.2 Bản đồ Phường Gia Cẩm chuẩn hoá sau chuyển dạng Shap File chuyển vào VICADGIS 54 Hình 3.3: Hệ thống giao thông đường phố Phường Gia Cẩm 55 Hình 3.4: Hệ thống giao thơng phố phường Gia Cẩm VICAGIS 55 Hình 3.5: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư đường Hùng Vương theo hệ thống giao thông chi tiết Phường Gia Cẩm (trong Modul quản lý giá đất vùng giá trị đất đai) 56 Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư toàn phường Gia Cẩm theo hệ thống giao thông 57 Hình 3.7: Vùng giá trị theo vị trí đường Hùng Vương 58 Hình 3.8: Phân chia vùng dân cư đường Thanh xuân 61 Hình: 3.9: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Thanh xuân 62 Hình 3.10: Phân chia vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn 64 Hình 3.11: Kết xây dựng vùng trị giá đất đai 65 Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai đường Lê Quý Đôn 67 Hình 3.13: Vùng giá trị theo thực tế điều tra đường Hùng Vương 74 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích, yêu cầu đề tài 2.1 Mục đích 2.2 Yêu cầu Ý nghĩa khoa học thực tiễn CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan giá đất 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Các đặc trưng giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hành 11 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.2 Tổng quan định giá đất đô thị phương pháp xác định giá đất 17 1.2.1 Định giá đất 17 1.2.2 Tổng quan phương pháp xác định giá đất giới 19 1.3 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị 22 1.3.1 Lý luận đất trung tâm phân vùng đất đô thị 22 1.3.2 Các nguyên tắc mơ hình hệ thống đất trung tâm 23 1.3.3 Nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai 24 1.3.4 Lý luận phân vùng giá trị đất đô thị sở phân hạng định cấp đất đô thị 25 1.4 Các luận điểm vùng giá đất vùng giá trị đất đai 28 1.4.1 Vùng giá đất 28 1.4.2 Vùng giá trị đất đai 29 1.5 Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 33 1.5.1 Tìm vùng giá trị đất đai 33 1.5.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai 34 1.5.3 Phân vùng yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai 35 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 1.6 Bản đồ địa chính, với khả cung cấp thơng tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng Việt nam 37 1.6.1 Nội dung thông tin đồ địa theo quy định hành 37 1.6.2 Đặc điểm đồ địa với liệu phục vụ phân vùng 39 1.7 Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dựa vùng giá trị đất đai 40 1.7.1 Giới thiệu Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS 40 1.7.2 Modul quản lý vùng giá trị đất đai 40 1.7.3 Modul tính giá trị bất động sản thuế theo vùng giá trị đất đai 41 1.8 Những vấn đề rút từ chương nghiên cứu tổng quan 42 CHƢƠNG II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43 2.1 Đối tượng nghiên cứu 43 2.2 Phạm vi nghiên cứu 43 2.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 43 2.3.1 Nội dung nghiên cứu 43 2.3.2 Phương pháp nghiên cứu 43 CHƢƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46 3.1 Vị trí địa lý tình hình phát triển kinh tế xã hội Phường Gia Cảm, thành phố Việt Trì 46 3.1.1 Vị trí địa lý 46 3.1.2 Về văn hoá - xã hội sở hạ tầng 46 3.1.3 Công tác địa chính, xây dựng, quản lý thị 49 3.1.4 Tình hình sử dụng đất đai 50 3.2 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Việt Trì nói chung Phường Gia Cẩm nói riêng 51 3.2.1 Thực trạng đồ địa khu vực thành phố Việt Trì 51 3.2.2 Thực trạng đồ địa Phường Gia Cẩm 51 3.3 Công tác định giá đất Tỉnh Phú Thọ 52 3.4 Giá đất quy định địa bàn nghiên cứu 52 3.5 Sử dụng đồ địa xây dựng đồ vùng theo vị trí Khu vực trung tâm thành phố Việt trì 53 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii 3.5.1 Xây dựng liệu đường phố từ đồ địa 53 3.5.2 Tính giá đất theo vùng giá trị đất đai 65 3.6 Kết thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định tương quan giá đất đường phố khu vực trung tâm thành phố Việt Trì 70 3.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị 71 3.6.2 Kết điều tra định cấp tuyến phố phường Gia Cẩm 71 3.6.3 Xây dựng liệu vùng giá trị theo kết điều tra chi tiết hoá vùng giá trị đồ địa 73 3.7 Kiến nghị, giải pháp 75 3.8 Phân tích giải pháp xây dựng sử dụng vùng giá trị công tác định giá đất thành phố Việt Trì 77 3.8.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bc thc hin 77 3.8.2 Một số kiến nghị giải pháp 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 4.1 Kết luận 79 4.2 Kiến nghị 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong trình đổi kinh tế nước ta, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Với chuyển hướng sang kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, dẫn đến địi hỏi đổi cơng tác quản lý đất đai Sự đời Luật đất đai 1993 q trình bước hồn thiện Luật Đất đai 2003 giai đoạn cần tiếp tục hoàn thiệt Luật Đất đai Nổi lên q trình hồn thiện vấn đề định giá đất Bất động sản Giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Việc xác định xác giá đất tránh tranh chấp đất đai giá Có thể nói vấn đề phổ biến tranh chấp giá trị đất đai khơng có thống bên Xác định giá trị đất đai giúp cho việc phân bổ đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả; đất đai phân bổ để sử dụng tốt hiệu Với chế thị trường, tất nguồn lực đất đai đánh giá theo giá trị thị trường khơng có ưu đãi đặc biệt nhóm người sử dụng cụ thể, đất đai sử dụng theo cách tốt Việc giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 69 id thuaid shbando shthua vi_tri dtich diachi DonGia ThanhTien 3514 70300074 30 74 188.3 T 11A khu 1000000 188300000 3516 70300073 30 73 232.9 T 11A khu 1000000 232900000 3520 70300088 30 88 426.7 T 11A khu 1000000 426700000 3525 70300129 30 129 1000000 134000000 3527 70300117 30 117 194.3 T 11A khu 1000000 194300000 3537 70300092 30 92 65.3 T 11A khu 1000000 65300000 3542 70300093 30 93 63.5 T 11A khu 1000000 63500000 3545 70300097 30 97 127.2 T 11A khu 1000000 127200000 id thuaid shbando shthua vi_tri 134 dtich diachi DonGia ThanhTien 561 70060192 192 251.5 T 16E khu 800000 201200000 563 70060146 146 101.1 T 16E khu 800000 80880000 567 70060148 148 101.4 T 16E khu 800000 81120000 569 70060125 125 648.4 800000 518720000 571 70060163 163 101.5 T 16E khu 800000 81200000 572 70060149 149 127.8 T 16E khu 800000 102240000 574 70060122 122 98 T 16E khu 800000 78400000 577 70060152 152 119.4 T 16E khu 800000 95520000 578 70060153 153 103.9 T 16E khu 800000 83120000 581 70060155 155 131.5 T 16E khu 800000 105200000 4523 70370035 37 35 65 T 11B khu 700000 45500000 4525 70370036 37 36 71.2 T 3A khu 700000 49840000 4532 70370058 37 58 77.1 T 11B khu 700000 53970000 4533 70370059 37 59 89.6 T 11B khu 700000 62720000 4535 70370060 37 60 90.7 T 11B khu 700000 63490000 4536 70370062 37 62 96.7 T 11B khu 700000 67690000 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 70 3.6 Kết thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định tƣơng quan giá đất đƣờng phố khu vực trung tâm thành phố Việt Trì Chúng ta biết mặt lý luận định giá hàng loạt, nảy sinh vấn đề xác định tương qua giá đường phố đường phố Bảng 3.4: Bảng giá số tuyến đường phường Gia Cẩm (theo số liệu bảng giá quy định tỉnh năm 2011) Tên đoạn đƣờng Đường Hùng Vương Giá nhà mặt phố đồng/m2 Ghi Đường Thanh Xuân 10,000,000 Đoạn từ đường Trần Phú đến số nhà 106 Đường Thanh Xuân 3,000,000 Đoạn từ số nhà 107 đến đầu ngõ 188 Đường Thanh Xuân 3,000,000 Đoạn từ ngõ 188 đến đường Lê Q Đơn Đường Lê Q Đơn 4,000,000 Từ đường Hùng (Vương đến tiếp phố Hà Liễu) Đường Lê Quý Đôn (Từ đường Nhi Đồng đến đường sắt) 3,000,000 Đường Châu Phong -Đoạn A8 - C8 7,000,000 Việc định cấp tuyến nhằm xác định mối tương giá tuyến đường Sau phân tích kết thử nghiệm thu thập số liệu theo lý luận phân vùng phục vụ xác định tương quan giá đất đường phố khu vực trung tâm thành phố Việt Trì Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 71 3.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng giá trị Có thể thấy rằng: việc điều tra xác định yếu tố định cấp tuyến đường theo bảng phụ lục rút số nhận xét sau: - Khi so sánh vùng giá trị vùng tuyến phố, việc lựa chọn xác định vùng giá trị phản ảnh quan hệ trọng quyền thực tế tương quan giá điều tra hai tuyến phố so sánh trùng với tương quan hai vùng giá trị - Khi xác định tiêu chấm điểm cho thấy đặc trưng tác động chi tiết (tạo giá trị vùng chi tiết khơng giống nhau, ta sử dụng để tách chi tiết vùng vị trí Có thể xem minh hoạ chấm điểm định cấp tuyến phố mục - Để xác định đầy đủ tương quan tuyến phố cần xem xét tương quan tun tồn thành phố - Để xây dựng hệ thống định cấp độc lập từ đầu, không phù hợp với luận văn khối lượng lớn; tương quan xét nội khu vực xét - Trong qua trình phân tích tương quan vùng giá trị sử dụng vùng giá trị theo vị trí theo quy định hành để phân tích, dựa vào yếu tố tác động chi tiết vào vùng để đánh giá Khi cần thiết xác hố vùng thơng việc chấm điểm, phân tích tác động cục 3.6.2 Kết điều tra định cấp tuyến phố phường Gia Cẩm Kết điều tra định cấp tuyến phố: thể chi tiết phụ lục Trong lưu ý điểm sau: Bảng thơng số điều tra lấy tiêu theo Bảng 3.5 đây: tổng giá trị trọng quyền lấy 100 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 72 Bảng 3.5: Kết điều tra định cấp tuyến phố phường Gia Cẩm Mức độ phồn hoa- xây dựng- Trung tâm kinh tế Trung tâm khác Mức độ thu nhập bình quân Tổng (1) Độ rông đơng phó Mức độ hoàn thiện hệ thống giao thông Mật độ lới đờng sá Độ tiện lợi nhanh chóng giao thông công cộng Tổng (2) Mứ độ hoàn chỉnh quy hoạch Mật độ xây dựng Tình trạng kiến trúc khu vvc Tổng (3) Mức độ tốt xấu chất lợng môi trờng Mức độ hoàn thiện thiết bị công cộng Tình trạng ngập lụt thoát nớc Công viên đất xanh: Tổng (4) (4) Trung tâm cấp thành phố Tính trung tâm (1) Tình trạng môi truờng kiến trúc (3) §iỊu kiƯn giao th«ng(2) 1.1 1.2 1.3 1.4 T1 2.1 2.2 2.3 2.4 T2 3.1 3.2 3.3 T3 4.1 4.2 4.3 4.4 T4 15 10 5 35 20 10 5 40 4 15 3 2 10 Tính Trung tâm hay (mức độ phồn hoa) T1= 35, Tác động điều kiện giao thông T2= 40; Xây dựng, kiến trúc T3= 15 ; Tình trạng môi trường T4= 10; Tổng TQ= 100 Kết điều tra theo phụ lục Phụ lục kết xác định tương quan tuyến phố, Phường Gia Cẩm Phụ lục 4b kết xác định tương quan chi tiết số tuyến phố Phường Gia Cẩm Từ phụ lục Ví dụ lấy tương quan hai tuyến phố Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 73 Tên Đƣờng, Phố I Đương Hùng Vương T.Quyền Giá đất quy định 2010 Giá đất điều tra 2010 83 10.000.000 45.000.000 7,000,000 30.000.000 Đường Châu Phong -Đoạn A8 - C8 - Tương quan theo điểm trọng quyền điều tra: (Đường Hùng Vương)/(Châu Phong) => 85/64 = 1.32 - Tương quan Giá đất quy định năm 2011: Đường Hùng Vương)/(Châu Phong) => 10.000.000/ 7.000.000 = 1.42 - Tương quan theo giá đất điều tra Đường Hùng Vương)/(Châu Phong) => 45.000/ 35.000 = 1.285 So sánh giá trị cho ta thấy giá quy định phản ảnh gần tương quan thực tế “ tương quan theo điểm trọng quyền điều tra “ = 1.32 trùng với tương quan giá đất điều tra 1.265 Nhận xét: để có giá quy định phản ánh tương quan cần định cấp đồng loạt, xác định tương quan tuyến đường toàn thành phố 3.6.3 Xây dựng liệu vùng giá trị theo kết điều tra chi tiết hoá vùng giá trị đồ địa 3.6.3.1 Kết thực nghiêm điều tra chi tiết tuyến đường Hùng Vương Từ kết điều tra phân tích tuyến ta xây dựng vùng giá trị chi tiết tuyến phố Ví dụ đường Hùng Vương sau: * Xây dựng vùng giá đất theo vị trí đường phố từ kết điều tra chi tiết hóa đồ địa tuyến đường Hùng Vương: ta có vùng giá trị thực tế sau: Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 74 Hình 3.13: Vùng giá trị theo thực tế điều tra đường Hùng Vương 3.6.3.2 Phân tích so sánh vùng giá trị theo kết điều tra đồ địa kết vùng giá trị theo quy định * So sánh kết xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố vùng giá trị đất đai theo kết điều tra tuyến đường Hùng Vương: Vùng điều tra chi tiết hoá Sự khác biệt thấy điều tra chi tiết đoạn ngõ ngắn kết xác định tương quan phù hợp quy định thực tế Các đoạn ngõ dài, có yếu tố tác động khác biệt đoạn ngõ 1771 1783 đường Hùng Vương cho thấy việc quy định giá đất toàn tuyến giá chưa phù hợp Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 75 3.7 Kiến nghị, giải pháp Như q trình thực thực theo giải pháp: Xem xét tác động vào vùng vị trí để tìm vùng giá trị chi tiết quy trình thực sau: Quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng tổ hợp vùng tác động vào giá đất vùng giá trị Về gồm bước, nhiên điều kiện quan trọng để thực phương pháp quy trình là: - Hệ thống liệu phải hồn chỉnh đồng Khi quy trình thực tìm vùng giá trị theo giải pháp sau + Tập hợp liệu bản: Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp thành phố; Bước 2: Thu thập thiết lập mơ hình thơng tin hệ thống giao thơng đơn vị hành thành phố + Điều tra thu thập liệu cấp thành phố: Bước 3: Điều tra yếu tố tác động vào tuyến phố phạm vi cấp thành phố Bước 4: Xây dựng vùng tác động vào vùng giá trị theo hệ thống giao thông cấp thành phố Khoanh vùng có tác động trực tiếp đến vùng giá trị theo liệu điều tra theo tuyến phố phạm vi cấp thành phố + Điều tra thu thập liệu cấp Phường: Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiến đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ Bước 6: Trên sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ, điều tra bổ sung yếu tố làm suy giảm giá trị sử dụng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 76 Bước 7: Dựa vào vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố lập đồ địa trợ giúp cơng nghệ GIS, phân tích vùng tác động điều tra tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá giá trị đất đai Bước 8: Phân tích vùng giá trị đất đai, tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá trị đất đai + Quản lý liệu vùng giá trị: Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý Quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng giá đất: Về gồm bước: Điều kiện giá đất phải tuân theo quy luật thị trường không bị méo mó tác động chủ quan - Các vùng giá đất (vùng địa lý) hai thời điểm phả tăng giảm theo tỷ lệ tương ứng, không vượt trị số coi khác biệt (Ví dụ: Sự khác biệt tỷ lệ tăng khơng q 10%) Khi quy trình thực tìm vùng giá trị theo giải pháp sau + Tập hợp liệu bản: Bước 1: Thu thập liệu phục vụ xây dựng CSDL cấp thành phố; Bước 2: Thu thập thiết lập mơ hình thông tin hệ thống giao thông đơn vị hành cấp thành phố + Điều tra thu thập liệu cấp thành phố: Bước 3: Điều tra giá theo tuyến phố phạm vi cấp thành phố (ít hai thời điểm từ t1 đến t2 – khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai) Bước 4: Xây dựng vùng giá đất theo hệ thống giao thông cấp quận Khoanh vùng có tác động trực tiếp đến giá đất theo liệu điều tra theo tuyến phố phạm vi cấp thành phố Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 + Điều tra thu thập liệu cấp Phường: Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiết đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ Bước 6: sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ; điều tra bổ sung yếu tố giá hệ số suy giảm giá Bước 7: Dựa vào vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố lập đồ địa trợ giúp cơng nghệ GIS, phân tích vùng tác động điều tra tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá đất (ít hai thời điểm từ t1 đến t2 – khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai) Bước 8: Phân tích vùng giá đất tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá đất giá trị + Quản lý liệu vùng giá trị: Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý 3.8 Phân tích giải pháp xây dựng sử dụng vùng giá trị công tác định giá đất thành phố Việt Trì Để phân tích khả sử dụng vùng giá trị công tác định giá nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 3.8.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bc thc hin Trong trình thử nghiệm cho thấy vùng giá trị thay đổi, xây dựng vùng giá trị đất đai ta đưa bảng giá quy đinh hay bảng giá thực tế để tính giá đất cho toàn khu vực hay chi tiết cho đất Điều có nghĩa mục tiêu định giá hàng loạt giải Trong trình thử nghiệm cho thấy giải pháp phù hợp cho việc xây dựng vùng giá trị đất đai Thành phố Việt Trì áp dụng giải pháp 1, sở xây dựng vùng giá trị đất đai theo vị trí, sỏ điều tra phân tích tác động cục để chi tiết hoá vùng giá trị xây dựng thành sở liệu Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 vùng giá trị đất Từ hàng năm kiến nghị tỉnh định thay đổi bảng giá phù hợp với thị trường Để xác định tương quan tuyến phố phương pháp định cấp tuyến đường cho ta xác định tương quan phù hợp thuận lợi cho việc xác định giá tuyên phố với Tuy nhiên cần định cấp đồng toàn thành phố để xác định xác tương quan 3.8.2 Một số kiến nghị giải pháp - Để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác quản lý cần xây dựng dự án đồng bộ, đầu tư thích đáng - Cần xây dựng sở liệu đồng vùng giá trị Định cấp tuyến đường thực để xác định tương quan vùng theo tuyến phố Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ” với mục tiêu nghiên cứu chuyên sâu: Sử dụng đồ địa cơng nghệ GIS xây dựng vùng giá trị phục vụ định giá đất đáp ứng nhu cầu thực tiễn, đến kết luận sau: Xác định vùng giá trị phục vụ định giá hàng loạt đáp ứng nhu cầu sử dụng xã hội cần thiết, với tỉnh Phú Thọ đường công nghiệp hoá đại hoá Giải pháp tối ưu để xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá hàng loạt sử dụng thông tin đồ địa kết hợp với điều tra khảo sát thực tế điều tra phân tích tác động cục để chi tiết hoá vùng giá trị; xây dựng thành sở liệu vùng giá trị đất đai Hệ thống phần mềm VICADGIS giải việc quản lý vùng giá trị đất đai, tính giá đất đồng loạt theo vùng, đường phố, theo phường, tính giá đất thuế đất chi tiết cho đất theo vùng giá trị đất đai Quy định giá theo tuyến vị trí theo tuyến phù hợp với thực tiễn Việc xác định vùng giá trị đất đai sở để xây dựng vùng giá đất tính giá đất trường hợp cần định giá hàng loạt phục vụ cơng tác tính thuế đất, đảm bảo cơng thực nghĩa vụ thuế Vùng giá trị đất đai thông tin hỗ trợ tin cậy phục vụ công tác định giá, kể với công tác định giá đất đơn lẻ Đồng thời dạng thơng tin quan trọng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 80 công tác quản lý đất đô thị Việc xác định vùng giá trị đất tạo sở cho việc khai thác tiềm đất, thích ứng với vùng đất cụ thể 4.2 Kiến nghị - Xây dựng dự án đồng thiết lập sở liệu vùng giá trị đất đai, - Kiến nghị Tỉnh Thành phố Việt trì quy định giá theo tuyến vị trí theo tuyến phù hợp với thực tiễn - Định cấp tuyến đường để xác định tương quan vùng theo tuyến phố - Hoàn thiện phần mềm VICADGIS phù hợp với Tỉnh Phú Thọ./ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO [TL-1] Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất [TL-1] Bộ tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP [TL-3] Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất [TL-4] Chính Phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất [TL-5] Hoàng Văn Cường (2006), “Thị trường bất động sản: diễn biến giải pháp” [TL-6] Mã Khắc Vĩ, “Lý luận phương pháp định giá đất đai”, Bắc Kinh, Nhà xuất Cải Cách, ND-Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh [TL-7] Lâm Anh Ngạn - Giáo sư đại học trị, “Định giá bất động sản” Đài Loan -1995 – ND Tôn Gia Huyên, Mai Bá Cầu [TL-8] Trịnh Hữu Liên (2009), “Cơ sở khoa học việc tính giá đất dựa vùng giá trị đất đai”, Bộ Tài Nguyên môi Trường, Đề tài Nghiên cứu cấp Bộ - Viện Khoa học Đo đạc Bản Đồ -2009 [TL-9] Quốc hội (1993), Luật Đất đai 1993 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 10 [TL-10] Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 11 [TL-11] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp 12 [TL-12] Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 13 [TL-13] UBND TP Việt Trì (2009), Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, văn hố - xã hội, an ninh - quốc phịng thành phố Việt Trì năm 2009 14 [TL-14] UBND phường Gia Cẩm (2010), Báo cáo thuyết minh thống kê đất đai phường Gia Cẩm năm 2009 15 [TL-15] UBND thành phố Việt Trì (2005, 2006, 2007, 2008, 2009), Báo cáo cơng tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Việt Trì năm từ 2005 – 2009 16 [TL-16] UBND phường Gia Cẩm (2005, 2006, 2007, 2008, 2009), Sổ quản lý theo dõi công tác biến động đất đai phường Gia Cẩm 17 [TL-17] UBND tỉnh Phú Thọ việc ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Phú Thọ năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ... Trịnh Hữu Liên lựa chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt khu vực trung tâm Thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú. .. sử dụng đồ địa hệ thông tin đất đai để xây dựng đồ vùng giá đất vùng giá trị đất (giới hạn nhóm đất phi nơng nghiệp khu vực trung tâm thành phố Việt Trì) phục vụ cơng tác định giá thành phố Việt. .. ích đất đai 1.4.2.5 Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố Các vùng giá đất phụ thuộc vào: Đường phố vị trí đất đường phố theo định nghía vùng giá trị đất đai ta xây dựng vùng giá trị đất