1 Tiểu luận Tác động của thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản 2 Phần 1 TỔNG QUAN VỀ THUẾ TNCN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về thuế thu nhập cá nhân 1.1.1. Khái niệm Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã hội, trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm). 1.1.2. Đặc điểm thuế TNCN Bất kỳ một quốc gia nào có nền kinh tế vận động theo cơ chế thị trường đều coi thuế TNCN là một sắc t huế có tầm quan trọng lớn trong việc huy động nguồn thu cho ngân sách và thực hiện công bằng xã hội. Thuế TNCN trên thế giới thông thường đánh vào cả cá nhân kinh doanh và cá nhân không kinh doanh. Thuế này thường được coi là loại thuế đặc biệt vì có lưu ý đến hoàn cảnh của các cá nhân có thu nhập phải nộp thuế thông qua việc xác định miễn, giảm thuế hoặc khoản miễn trừ đặc biệt. Thuế T NCN là một loại thuế t rực thu (đánh trên thu nhập) bao giờ cũng công bằng hơn thuế gián thu (đánh trên tiêu dùng). Người nộp thuế cũng là người chịu thuế. - Thuế gián thu: là loại thuế mà người tiêu dùng cuối cùng phải chịu qua giá mua hàng, giá đã có thuế như: thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; những tổ chức, cá nhân kinh doanh mặt hàng đó là đối tượng nộp thuế. Mục đích động viên thu nhập xã hội thông qua tiêu dùng của các tổ chức và cá nhân, không căn cứ vào thu nhập và gia cảnh của người nộp thuế. - Thuế trực thu: là loại thuế thu trực tiếp một phần vào phần thu nhập của doanh nghiệp, của cá nhân sản xuất kinh doanh, của những người hành nghề tự do. Những doanh nghiệp, những cá nhân sản xuất kinh doanh, những người hành nghề tự do có thu nhập nếu không thuộc diện miễn thuế thu nhập thì họ phải trực tiếp khai nộp thuế cho Nhà nước. Thu trực tiếp vào thu nhập của đối tượng nộp thuế, người nộp thuế vừa là người chịu thuế, gồm các loại thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập doanh nghiệp điều tiết thu nhập của doanh nghiệp, thuế t hu nhập cá nhân điều tiết thu nhập của cá nhân, thể hiện rõ nghĩa vụ của công dân đối với đất nước và được căn cứ trên các nguyên tắc "lợi ích", "công bằng" và "khả năng nộp thuế". T heo nguyên tắc lợi ích thì mọi người t rong xã hội đều được hưởng những thành quả phát triển của đất nước về luật pháp thể chế, cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội, an ninh trật tự đồng thời cũng có nghĩa vụ đóng góp một phần thu nhập của mình cho xã hội thông qua việc nộp thuế. Nguyên tắc "công bằng" và “ khả năng nộp thuế” t hể hiện ở chỗ: người có thu nhập cao hơn thì nộp thuế nhiều hơn, người có thu nhập như nhau nhưng có hoàn cảnh khó khăn hơn thì nộp thuế ít hơn, mỗi cá nhân dù có thu nhập từ các nguồn khác nhau đều được điều chỉnh thống nhất trong một chính sách thuế; người có thu nhập thấp chưa phải nộp thuế. 3 Đối tượng nộp thuế TNCN bao gồm nhiều loại thu nhập, trong khuôn khổ bài luận này, nhóm trình bày tập trung vào thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. 1.2. Thị trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.2.2. Đặc điểm thị trường bất động sản - Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình, chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Cấp độ tập trung hóa: do hạn chế về đất đai và hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS . Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường . Cấp độ tài chính hóa: khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. - Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v - Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường 4 BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. - Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). Nguyên nhân là do xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Sự tác động của Nhà nước cũng là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. - Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và t ài chính. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra t rao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. 1.2.3. Các thành phần tham gia trên thị trường bất động sản Tổ chức phát triển quỹ đất: thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý. Các tổ chức thông tin BĐS: cung cấp thông tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v một cách công khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về BĐS dễ dàng tiếp cận với các thông tin đó thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v các dịch vụ tư vấn công về thông tin cho các đối tượng có nhu cầu. Các tổ chức môi giới BĐS: tư vấn giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng. Các tổ chức tư vấn pháp lí về BĐS: cung cấp các vấn đề pháp lý có liên quan đến BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua-bán BĐS v.v Các tổ chức định giá BĐS: - Cung cấp thông tin về giá các loại BĐS và các thông tin có liên quan đến giá BĐS trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu BĐS, các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá BĐS theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân. - Phân tích, dự báo giá cả BĐS (ngắn, trung và dài hạn) 5 Người quản lí thị trường BĐS (Nhà nước): Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS. Cá nhân: gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đông đảo nhất, có thể tóm tắt như sau: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hóa BĐS đều đòi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định Để đáp ứng đòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hoá BĐS và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng để bán, cho thuê nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ BĐS . 1.2.4. Cung và cầu bất động sản  Cung bất động sản - Tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, theo nhận định của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) tổng kết tình hình hoạt động thị trường bất động sản Tp.HCM so với 3 quý trước của năm, quý 4/2009 thị trường bất động sản đã khởi sắc và tăng trưởng. Tiếp nối sự cải thiện của thị trường cuối năm 2009, bất động sản năm 2010 sẽ có nhiều thay đổi theo chiều hướng tốt hơn. - Trong năm 2010, thị trường văn phòng TP.HCM sẽ tăng thêm 350.000m 2 sàn văn phòng nếu các dự án hoàn thành đúng tiến độ. Nguồn cung tăng nên dự báo giá thuê sẽ tiếp giảm từ 10-15%. Diện tích thuê trung bình của các hợp đồng sẽ xoay quanh mặt bằng từ 150 - 300m 2 . - Trong quý 4/2009, sôi động nhất của thị trường bất động sản có thể nói đến là các căn hộ bán. Chỉ trong 3 tháng cuối năm nguồn cung đã tăng gấp đôi so với quý 3 trước đó. Đã có 11 dự án được chào bán với 4.800 căn hộ; 11 dự án đã hoàn thành cung cấp cho thị trường 3.500 căn hộ. Dù nguồn cung tăng đáng kể nhưng giá chào bán căn hộ vẫn giữ được nhịp ổn định trong hầu hết tất cả các phân khúc trong suốt quý 4. Mặc dù phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được người mua chú ý nhưng căn hộ phân khúc trung bình và bình dân vẫn giữ vị trí chủ đạo trong các giao dịch thành công trên thị trường. Nhu cầu phân căn hộ bình dân có giá bán dưới 800 USD/m 2 sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong giao dịch trên thị trường. Theo dự đoán từ 2010 đến 2012, Tp.HCM sẽ có khoảng 60.000 căn hộ tung ra thị trường. Nếu so với lượng cầu về nhà ở của TP.HCM t heo như dự báo của các cơ quan quản lí là hơn 110.000 căn thì 6 nguồn cung căn hộ vẫn không kịp cầu. Cho nên, giá căn hộ có xu hướng tăng trở lại sau sự ổn định ở quý 4 và giảm mạnh trước kia. Trên thị trường căn hộ bán nhà đầu cơ vẫn tiếp tục chi phối thị trường. Mặt bằng trung tâm thương mại cũng tăng thêm hơn 40.000m 2 bổ sung vào thị trường với 3 dự án Kumho Asiana, Saigon Square 2 tại quận 1 và Parkson The Flemington ở quận 11 nhưng đều nhanh chóng lấp đầy. Đến thời điểm đầu năm 2010 diện tích trung tâm thương mại để trống ở mức 5,3%, tăng thêm 0,9% so với quý 3/2009. Những tháng cuối năm 2009 và bước sang tháng đầu năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội đã liên tục đón nhận một loạt các thông tin đầu tư, chào bán căn hộ ra thị trường. Hoạt động giao dịch sôi động, t ăng trưởng mạnh hơn trước đó.  Cầu bất động sản Số liệu mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, khu vực đô thị vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội với tổng diện tích nhà ở lên tới 150 triệu mét vuông (ước tính vốn đầu tư lên tới 300 - 400 ngàn tỷ đồng). Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu mét vuông (tương đương 110 ngàn căn hộ và 11 ngàn chỗ ở cho công nhân trong các khu công nghiệp); TP Hồ Chí Minh cần khoảng 5 triệu mét vuông và trên 50 ngàn chỗ ở cho công nhân thuê. Ngoài ra, tại các đô thị cả nước có hơn 3 triệu mét vuông sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân cần xây dựng lại (hơn 200 nhà chung cư, với khoảng 10 nghìn hộ đã bị xuống cấp nghiêm trọng). Trong đó, Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu mét vuông với trên 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở t ập thể thấp tầng; TP Hồ Chí Minh có 610 nhà chung cư, tập thể cũ với 33.000 căn hộ tương đương với 1,5 triệu mét vuông. 1.2.5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê không phân biệt có hay chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất, kể cả trường hợp chuyển nhượng vốn dẫn đến chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ nhà máy hay phân xưởng kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất thì không bao gồm các giá trị về quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan đến nhà máy hay phân xưởng. 1.3. Thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản Là thuế đánh trên thu nhập của cá nhân khi chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản. 1.3.1. Mục đích - Đảm bảo công bằng trong điều tiết thu nhập của các tầng lớp dân cư, góp phần hạn chế khoảng cách về t hu nhập giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội. - Tăng nguồn thu cho Chính phủ, giải quyết tốt hơn các vấn đề xã hội. 7 - Hạn chế những hoạt động mà Nhà nước không muốn phát triển, chẳng hạn như đầu cơ vào thị trường bất động sản và gia tăng sự phát triển của một số hoạt động có đóng góp dài lâu cho sự tăng trưởng về giá trị kinh tế của quốc gia. - Sự ra đời của luật thuế tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Nhà nước kiểm soát tốt thị trường bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, công bằng, góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động và phát triển. 1.3.2. Nội dung của thuế TNCN đối với thu nhập từ bất động sản Nghị định số 100/2008/ND-CP và thông tư 161/2009/TT-BTC quy định chi tiết về thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản cụ thể như sau: 1.3.2.1. Đối tượng nộp th uế - Nếu chuyển nhượng bất động sản thì đối tượng nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế thay thì người nhận chuyển nhượng thực hiện kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế. - Nếu nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản thì đối tượng nộp thuế là cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng. Trường hợp bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở hữu của nhiều người thì đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản đó. - Nếu bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà nhưng đã được chuyển nhượng và được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận thì căn cứ vào các loại giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế. 1.3.2.2. Các trường hợp được miễn thuế và tạm thời chưa thu thuế - Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. - Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: - Thu nhập từ nhận thừa kế, quà t ặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau. - Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất. 8 - Thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. Cá nhân góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp, nếu được chia lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động đầu tư vốn; nếu chuyển nhượng phần vốn góp cho tổ chức, cá nhân khác thì nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, đồng thời phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn vào doanh nghiệp. 1.3.2.3. Căn cứ tính thuế - Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng. - Đối với các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản thì căn cứ tính thuế lá giá trị của bất động sản tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền. Đối với quyền sử dụng đất, giá trị được xác định căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; đối với nhà và các công trình xây dựng trên đất, giá trị được xác định căn cứ giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. 1.3.2.4. Thuế suất Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây: Cách 1. Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế. Nếu xác định được giá vốn BĐS Thuế TNCN = [(Gi á chuyển nhượng – Giá vốn (bao gồm giá mua và chi phí liên quan)] x thuế suất 25% = Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng x thuế suất 25% Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng: 9 - Theo giá ghi trên hoá đơn hoặc theo số tiền thực tế bên chuyển nhượng bất động sản nhận được. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hoá đơn thấp hơn giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định doanh thu tính thuế theo quy trình của pháp luật về quản lý thuế. - Theo giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá. Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là thời điểm bàn giao bất động sản. Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm: Chi phí để có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất. Giá trị còn lại chưa khấu hao hết của kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc đang sử dụng trên đất. Các khoản chi phí chung được trừ khác được phân bổ theo tỷ trọng doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản trên tổng doanh thu của các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ. Trường hợp DN bị phá sản thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không chịu thuế thu nhập DN. DN chuyển nhượng bất động sản phải làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Cách 2. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Thuế TNCN = Giá chuyể n nhượng x Thuế suất 2%. Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2% tính trên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Phần 2 TÁC ĐỘNG CỦA THUẾ TNCN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BĐS 2.1. Tác động tích cực: Việc thu thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản sẽ giúp thị trường minh bạch hơn và rõ ràng hơn, tạo tính công bằng về mặt nghĩa vụ giữa thu nhập từ đầu tư bất động sản và các ngành nghề khác. Trước mắt, việc thu thuế có thể ảnh hưởng nhất định tới thị trường nhưng về lâu dài đây là một quyết sách đúng đắn và cần thiết. Theo lời khuyên của các luật sư, với quy định của Luật thuế t hu nhập cá nhân, từ nay, khi mua bán nhà, hai bên bán/mua nên khai đúng giá bán/mua ghi trên hợp đồng công chứng. Việc ghi đúng giá sẽ có lợi cho bên mua vì sau này khi bên mua bán lại sẽ có cơ sở để chứng minh được giá mua để được hưởng cách tính thuế 25% trên chênh lệch. 10 Luật Thuế nhà đất ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, tác động tới đại bộ phận người dân vì nó đề ra các mức thuế suất đối với việc sử dụng nhà và đất của mọi đối tượng trong đời sống xã hội. T hêm vào đó, luật thuế thu nhâp cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản lại tiếp tục đánh mạnh, đánh đau vào giới đầu cơ nhà đất, những đối tượng đang hoạt động mạnh và nắm quyền chi phối trên thị trường bất động sản. Hầu hết các NĐT buộc phải dừng lại để xem tình hình trước khi quyết định có tiếp tục đầu tư hay rút vốn. Trong khi đó, đối với những người lỡ ôm nhà đất buộc phải bán ra còn hơn là phải chịu thuế cao. Đối với những cá nhân có vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, nền đất, nếu có chứng từ trả lãi phù hợp với hợp đồng vay thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi được xác định là chi phí hợp lý. Đối với các trường hợp chỉ mới góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn bằng tổng số vốn phải góp theo hợp đồng trừ đi phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp). Điều này cũng tạo ra tâm lý rất phấn khởi cho người dân khi mua bất động sản bằng việc vay vốn ngân hàng. Sự ra đời của các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không phải là lực cản của thị trường mà ở một góc độ nào đó nó tạo động lực để người dân yên tâm. Chính môi trường pháp lý minh bạch, rõ ràng cũng tạo động lực cho thị trường bất động sản sôi động hơn, các nhà đầu tư nhỏ, lẻ, những người ra quyết định mua bán, chuyển nhượng các hợp đồng đầu tư hiểu rõ quy định, luật của nhà nước từ đó dễ dàng ra quyết định đối với việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai Về nguyên lý, đã là hoạt động sản xuất kinh doanh, thì người tham gia phải có trách nhiệm nộp thuế cho Nhà nước. Trước đây, kinh doanh bất động sản đã phải nộp thuế GTGT, thuế T NDN dẫn đến sự nhập nhằng, khó quản lý, có thể dẫn đến việc thất thu ngân sách Nhà nước. Kể từ ngày 01/01/2009, khi thuế thu nhập ra đời, hoạt động kinh doanh bất động sản chuyển từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân, và được quy định cụ thể từng trường hợp nộp thuế, miễn thuế làm . Xây dựng một chính sách thuế thống nhất, đơn giản áp dụng cho mọi đối tượng nhằm tăng nguồn thu ngân sách và đảm bảo môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và công bằng hơn. 2.2. Tác động tiêu cực: Thứ nhất, việc áp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản góp phần làm cho giá trị giao dịch giảm sút. - Thị trường BĐS bị tác động mạnh bởi thông tin về thuế TNCN. Nghiên cứu gần đây cho thấy, tại TP.HCM, sau khi tăng nóng vào khoảng tháng 4 - 6/2009, thị trường bất động sản lại nhanh chóng rớt giá thảm hại, trở lại gần mốc giá của đầu năm 2009. Ở khu Nam Sài Gòn, những lô đất đắc địa giá giảm tới 30 - 40%. - Thị trường căn hộ chung cư ảm đạm từ đầu đến cuối năm, ngoại trừ một số dự án có vị trí đắc địa hút được khách hàng. Phải có đến trên 95% dự án căn hộ chung cư rơi vào cảnh ế ẩm, buộc phải điều chỉnh giá liên tục. - Trong nhiều tháng liền, thậm chí đến thời điểm cuối năm, giá cả nhà đất vẫn tiếp tục giảm, số lượng giao dịch của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố hầu như không đáng kể. [...]... t hu nhập có liên quan đến chuyển nhượng bất động sản nhưng chưa đề cập đến t hu nhập do chuyển nhượng "quyền mua căn hộ/nền nhà", thu nhập do chuyển nhượng "quyền góp vốn vào các dự án đầu tư bất động sản" Như vậy việc chuyển nhượng quyền mua bất động sản chưa bị đánh thu thu nhập cá nhân T rong khi đó 80% nhà đầu tư cá nhân vào lĩnh vực BĐS chỉ chuyên thực hiện các hoạt động này; hoạt động của họ... sinh thu nhập rất lớn nhưng vẫn chưa được Luật T huế t hu nhập cá nhân điều chỉnh 2.3 Nhữn g tồn tại trong luật th uế TNC N đối với thu n hập từ ch uyể n n hượng BĐS Luật T huế T NCN mới ban hành không thể tránh khỏi vướng mắc phát sinh trong năm đầu triển khai Đặc biệt, vấn đề thu T NCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, một lĩnh vực t ương đối phức t ạp chắc chắn sẽ còn t ồn t ại nhiều bất. .. lý nghiêm các trường hợp vi phạm thu thu nhập cá nhân: Việc xử lý các trường hợp vi phạm cần phải được thực hiện một cách nghiêm t úc và dứt khoát Cơ quan thu nếu như phát hiện ra các trường hợp vi phạm và có những bằng chứng cụ thể chứng minh hành vi 14 trốn thu thì sẽ phải có trách nhiệm nộp phạt đúng thời hạn và đúng số tiền bị phạt.Nếu như có hành vi chống đối thì cần có sự can thiệp của cơ quan... chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là t ài sản duy nhất, hoặc chuyển nhượng cho người t hân để không phải nộp t huế Trường hợp thứ hai : Hạ giá chuyển nhượng T heo quy định của luật thu T NCN hiệu lực t ừ 1/1/2009, thu T NCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính t heo hai cách: - Đóng t heo thu suất 25%, nếu xác định được giá vốn BĐS - Đóng t heo thu suất 2%, nếu không xác định được giá... hợp lý, nếu thu suất là 25% tính trên lợi nhuận thì tỷ lệ này khá cao Đồng t hời, lợi dụng sự thông t hoáng trong các quy định về nộp t huế, miễn thu dễ xảy ra hiện t ượng lách luật, trốn t huế Trường hợp thứ nhất : Tự khai là tài sản duy nhất Luật T huế T NCN quy định: T hu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và t ài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có... truyền đến cán bộ thu nhất là cán bộ cơ sở có t hể nắm chắc mọi chính sách t huế - T ăng cường tuyên truyền Luật T huế T NCN đến mọi t ầng lớp dân cư, giúp họ hiểu về các quy định - T hiết lập một kênh thông t in để giải đáp, hướng dẫn cụ thể, nhanh chóng những quy định của Luật t huế T NCN mới cho người dân - T hống nhất 01 cách tính thu TNCN trên thu nhập t ừ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên... thời người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu t rách nhiệm về t ính t rung thực về kê khai của mình Tuy nhiên, trong bối cảnh hệ thống t hông t in quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước, trong đó có ngành thu còn chưa đáp ứng, công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở,... so với giá UBND t ỉnh, T P quy định Như t hế sẽ được nộp thu thấp hơn số thực tế phải nộp, kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng nhà nước chịu thất t hu t huế Trường hợp thứ ba : Chuyển nhượng bắc cầu Khoản 1 Điều 4 Luật T huế T NCN quy định: “ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với. .. với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” thì được miễn thu T NCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử dụng mối quan hệ bắc cầu để t rốn thu Chẳng hạn như hai chị em dâu chuyển nhượng bất động sản cho nhau là đối t ượng phải nộp t huế Nhưng để lách luật, người chị dâu... lại rơi vào t ình cảnh ảm đạm, đi ngược lại niềm tin của các nhà đầu tư, rằng thị trường bất động sản sớm hồi phục t ừ khi có t ín hiệu tốt vào thời điểm giữa năm Thứ hai, về lâu dài, thị trường BĐS sẽ trở nên kém sức hấp dẫn - T rước đây, lợi nhuận từ việc chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua bán BĐS các NĐT chưa phải đóng thu nay phải chịu thu suất 25% là khá nặng Vì đầu tư vào BĐS không phải . tượng nộp thu , người nộp thu vừa là người chịu thu , gồm các loại thu : thu thu nhập doanh nghiệp, thu thu nhập cá nhân. Thu thu nhập doanh nghiệp điều tiết thu nhập của doanh nghiệp, thu . luận Tác động của thu thu nhập cá nhân đối với bất động sản 2 Phần 1 TỔNG QUAN VỀ THU TNCN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về thu thu nhập cá nhân 1.1.1. Khái niệm Thu . quy định của Luật Thu thu nhập cá nhân và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thu thu nhập cá nhân thì thu suất thu thu nhập cá nhân đối với chuyển