BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NHA TRANG  NGUYỄN THỊ THU THỦY CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHÁNH HÒA LUẬN VĂN THẠC SĨ Nha Trang, tháng năm 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn: “Các giải pháp phát triển thị trường Bất động sản Khánh Hồ “là cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu sử dụng trung thực, nội dung trích dẫn rõ nguồn gốc kết nghiên cứu trình bày luận văn chưa công bố công trình khác Nha Trang, tháng năm 2011 Học viên cao học Nguyễn Thị Thu Thủy i LỜI CẢM ƠN Để có kết nghiên cứu hồn thành luận văn này, giúp đỡ nhiều từ thầy cô, ủng hộ gia đình, đồng nghiệp nhiệt tình anh chị công tác Sở, Ban, Ngành thuộc tỉnh Khánh Hịa Với tình cảm chân thành, tơi: - Xin chân thành cảm ơn cô TS Nguyễn Thị Hiển, người tận tình nhiệt thành hướng dẫn tơi cơng tác nghiên cứu hoàn thành luận văn - Xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ban Giám hiệu, thầy cô trường Đại học Nha Trang, cán bộ, giảng viên Khoa Kinh tế Thủy sản, Phòng Đào tạo Sau Đại Học Xin cảm ơn Các thầy cô trường Đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, trường Đại học kinh tế Quốc dân Hà Nội, trường Đại học Đà Nẵng tận tâm nhiệt tình giảng dạy tơi suốt chương trình khóa cao học kinh tế thủy sản trường Đại học Nha Trang, Quý thầy cô giúp trang bị kiến thức mẽ hữu ích - Xin gởi lời cảm tạ đến với Ban Tổng Giám Đốc Cảng Cam Ranh giúp đỡ tạo kiều kiện cho tơi tham dự khóa học hồn thành luận văn - Xin chân thành cảm ơn anh chị cơng tác Sở Tài Chính Khánh Hịa, Sở Tài Ngun Mơi Trường Khánh Hịa, Cục Thuế Khánh Hịa, Cục Thống kê Khánh Hịa tận tình giúp đỡ, cung cấp số liệu tài liệu liên quan hướng dẫn thực tốt công việc Xin trân trọng cảm ơn ! Nha Trang, tháng năm 2011 Học viên cao học Nguyễn Thị Thu Thủy ii MUÏC LUÏC Trang Lời cam đoan i Lời cám ơn .ii Mục lục iii Danh mục bảng biểu vii Danh mục hình ảnh .viii Danh mục chữ viết tắt .ix PHẦN MỞ ĐẦU 1 Cô sở ý nghóa việc lựa chọn đề tài Mục đích nghiên cứu 3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghiã khoa học thực tiễn đề tài Bố cục đề taøi CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.2 Khái niệm hàng hóa bất động saûn 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Phân loại mục đích sử dụng đất 1.3 Khái niệm, đặc điểm, vai trò phát triển thị trường BĐS .8 1.3.1 Khái niệm thị trường BÑS 1.3.2 Những đặc điểm thị trường BĐS 1.3.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS .10 1.3.4 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trường BĐS 12 1.4 Các loại hình giao dịch BĐS 22 1.4.1 Giao dịch mua bán BĐS 22 iii 1.4.2 Giao dòch cho thuê BĐS 22 1.4.3 Giao dịch chấp BÑS 22 1.4.4 Giao dịch BĐS góp vốn liên doanh 23 1.5 Vai troø thị trường bất động sản 23 1.5.1 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển 23 1.5.2 Thị trường BĐS huy động vốn cho đầu tư phát triển 23 1.5.3 Góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước 23 1.5.4 Góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế 24 1.5.5 Góp phần ổn định xã hội 24 1.5.6 Góp phần nâng cao đời sống nhaân daân 24 1.5.7 Góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi mớ quản lý đất đai bất động sản 25 1.6 Các tiêu chí đánh giá phát triển thị trường BĐS 25 1.7 Tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS Việt Nam 26 1.8 Các sách tài Nhà nước tác động đến thị trường BĐS 26 1.8.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 26 1.8.2 Thu tieàn sử dụng đất 28 1.8.3 Tiền thuê đất 30 1.8.4 Lệ phí trước bạ 32 1.8.5 Thuế chuyển quyền sử dụng đất .33 1.8.6 Thuế nhà đất 34 1.8.7 Chính sách giá đất 35 1.8.8 Đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất 35 1.8.9 Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất .36 1.9 Kinh nghiệm số nước phát triển thị trường bất động sản nhà 36 1.9.1 Thị trường BĐS Mỹ 36 1.9.2 Thị trường bất động sản Úc 43 iv 1.9.3 Kinh nghiệm Trung Quốc 44 1.9.4 Chính sách nhà Singapore 45 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHÁNH HÒA TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 49 2.1 Giới thiệu khái quát tỉnh Khánh Hòa 49 2.1.1 Giới thiệu chung .49 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 49 2.2 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Khánh Hịa 51 2.1.1 Thị trường BĐS Khánh Hòa trước có Luật đất đai năm 1993 51 2.1.2 Thị trường BĐS Khánh Hoà giai đoạn sau có luật đất đai 1993 đến có luật sửa đổi năm 2003 52 2.1.3 Thị trường BĐS Khánh Hoà giai đoạn từ năm 2003 đến 56 2.3 Tình hình thu ngân sách nhà nước bất động sản tỉnh Khánh Hòa thời gian qua 60 2.3.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 60 2.3.2 Thu tieàn sử dụng đất 61 2.3.3 Tiền thuê đất 62 2.3.4 Lệ phí trước bạ 64 2.3.5 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 65 2.3.6 Thuế nhà đất .66 2.3.7 Chính sách nhà đất 68 2.3.8 Đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất 69 2.3.9 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê 68 2.4 Đánh giá thực trạng phát triển nhà tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Khánh Hòa 69 2.4.1 Quỹ nhà tỉnh Khánh Hòa thời gian qua 69 2.4.2 Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp tỉnh thời gian 72 2.4.3 Đóng góp cho ngân sách tỉnh năm qua 75 v 2.4.4 Một số dự án tỉnh Khánh Hòa thời gian qua 75 2.5 Những kết đạt được, tồn nguyên nhân tồn hoạt động thị trường bất động sản 84 2.5.1 Những kết đạt 84 2.5.2 Những tồn cần khắc phục 86 2.5.3 Những nguyên nhân tồn 87 CHƯƠNG III : CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHÁNH HÒA 91 3.1 Phương hướng sách tài thị trường bất động sản 91 3.1.1 Về sách giá đất 92 3.1.2 Về sách thuế, phí lệ phí đất .93 3.1.3 Về sách quy hoạch khai thác dự án đất 94 3.2 Các giải pháp tài 95 3.2.1 Các sách liên quan đến thueá 95 3.2.2 Hoàn thiện sách thuế để ngăn chặn tình trạng đầu nhà đất 100 3.2.3 Giải pháp thu tài liên quan đến bất động sản đất .101 3.3.4 Huy động vốn cho thị trường bất động sản 104 3.3 Các giải phaùp khaùc .108 3.3.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ôû 109 3.3.3 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động saûn 110 3.3.4 Xây dựng thị trường bất động sản công khai minh bạch 112 3.3.6 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thò 116 KẾT LUẬN 119 TÀI LIỆU THAM KHẢO vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Hiện trạng hệ thống đô thị tỉnh Khánh Hòa 49 Bảng 2.2 : Tổng sản phẩm địa bàn tỉnh Khánh Hòa 2000-2008 50 Bảng 2.3 : Vốn đầu tư tỉnh Khánh Hòa 2005-2008 50 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp thu ngân sách nhà nước địa bàn tỉnh Khánh Hòa từ năm 1989 – 1993 52 Bảng 2.5 Bảng tổng hợp thu ngân sách nhà nước địa bàn tỉnh Khánh Hòa từ năm 1994 – 2002 53 Bảng 2.6 : Hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp năm 2008 Tỉnh Khánh Hòa 56 Bảng 2.7 : Hiện trạng sử dụng đất Lâm nghiệp năm 2008 Tỉnh Khánh Hòa 57 Bảng 2.8 : Hiện trạng sử dụng đất chuyên dùng năm 2008 Tỉnh Khánh Hòa 58 Bảng 2.9 : Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng năm 2008 Tỉnh Khánh Hịa 59 Bảng 2.10 : Tình hình thu thuế nông nghiệp tỉnh Khánh Hoà 60 Bảng 2.11 : Tình hình thu tiền sử dụng đất tỉnh Khánh Hoà 1993 – 2009 61 Bảng 2.12 : Tình hình thu tiền cho thuê mặt đất, mặt nước tỉnh Khánh Hoà 63 Bảng 2.13 : Tình hình thu tiền lệ phí trước bạ tỉnh Khánh Hoà .64 Bảng 2.14 : Tình hình thu tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất tỉnh Khánh Hoà ……66 Bảng 2.15 : Tình hình thu tieàn thuế chuyển quyền sử dụng đất 67 Bảng 2.16 : Hiện trạng diện tích sàn nhà tồn tỉnh Khánh Hịa 70 Bảng 2.17 : Hiện trạng chất lượng nhà tồn tỉnh Khánh Hịa giai đoạn đến 1999-2009 .71 Bảng 2.18: Diện tích nhà thị bình qn theo đầu người người .61 Bảng 2.19: Tình hình cấp GCN QSD Đất tính đến 31/12/2007 72 Bảng 2.20: Tình hình cấp GCN QSD Đất tính đến 30/09/2008 72 Bảng 2.21: Bảng so sánh Tình hình cấp GCN QSD Đất tính giai đoạn 2007-2009 73 Bảng 2.22 :Tình hình thu ngân sách tỉnh Khánh Hòa Bất động sản .75 vii DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Sơ đồ 1.1 : Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh Bất động sản 20 Hình 1.1 : Cơ quan thống kê Mỹ cơng bố số lượng người nghèo Mỹ lên mức 43,6 triệu Cứ người Mỹ người đói nghèo 38 Hình 2.1 Vị trí khu vực dự án đầu tư Khu nghỉ dưỡng biệt thự sinh thái Hòn rớ mối quan hệ tổng thể với thành phố vịnh Nha Trang 78 Hình 2.2 : Vị trí khu vực dự án 79 Hình 2.3 : Cảnh biển Cầu Trần Phú B Nha Trang 80 viii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BCH TW : Ban chấp hành trung ương UBND : Ủy ban nhân dân ix thuộc diện quy hoạch nên tập trung giải sớm việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất quyền sở hữu nhà - Đối với diện tích đất lấn chiếm, xây dựng nhà không phép vùng quy hoạch cần phải kiên giải tỏa Cố gắng giải khu tái định cư hợp lý ngăn chặn việc cố tình tình trạng lấn chiếm khu quy hoạch, xây dựïng không phép từ đầu để tránh lãng phí chi phí xã hội - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Chính phủ cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất không thời hạn hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả tài để nộp, nộp tiền sử dụng đất thực việc chuyển nhượng Tuy nhiên cần phải có Thông tư hướng dẫn cụ thể Nghị định trường hợp ghi nợ trường hợp không để tạo điều kiện thuận lợi cho việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân Tiếp tục đẩy mạnh công tác quản lý hành chính, xem xét giảm thiểu thủ tục theo phương thức đơn giản cho người xin đăng ký, 3.3.2 Hồn thiện sách thuế để ngăn chặn tình trạng đầu nhà đất Giá đất Khánh Hòa vượt xa nhiều lần giá trị thực So với thủ Tokyo (Nhật), London (Anh) giá nhà đất Khánh Hòa cao Giá đất bị đẩy lên gây tác hại cho kinh tế ảnh hưởng tới nhiều thị trường khác Trong sốt giá nhà đất này, nghịch lý có số doanh nghiệp đầu tư hưởng lợi mà lợi nhuận đa số rơi vào người đầu cơ, mua bán lại mà họ lại đóng thuế cho Nhà nước Cần phải nhanh chóng đưa sách thu thuế từ lợi nhuận kinh doanh bất động sản nhóm người đầu tư ngắn hạn, mua bán lại để kiếm lời Chúng ta chậm việc áp dụng công cụ thuế để hạn chế đầu Và chưa có thuế, người ta tranh thủ làm Một số người giới kinh doanh bất động sản ước lượng có đến 80% người mua hộ cao cấp để đầu Đối với hoạt động đầu bất động sản, cần tôn trọng quyền sở hữu tài sản theo Hiến pháp (có thể có nhiều bất động sản) nhà đầu tư phải chứng minh 102 nguồn gốc bất động sản nguồn vốn mua bất động sản hợp pháp Nếu nguồn gốc bất động sản tiền mua bất động sản không minh bạch, tham ô, tham nhũng buôn lậu, rửa tiền phải trừng trị nghiêm minh Nếu chứng minh từ nguồn thu nhập hợp pháp, cần truy thu thuế thu nhập cao theo quy định Việc chứng minh nguồn gốc thu nhập hạn chế tối đa nạn đầu nhà đất trốn tránh đóng thuế thu nhập cao Thực tế có nhiều người chen lấn xếp hàng mua nhà mua lại đóng cửa để khơng sử dụng Hay có nhiều dự án hồn thành nhà mua bán lòng vòng mà chưa làm giấy tờ mua bán Để hạn chế tình trạng luật pháp nước ta có hai cách: cấm, hai đánh thuế cao trường hợp có nhà khơng đưa vào sử dụng mua bán nhiều lần thời gian ngắn sử dụng diện tích nhà vượt hạn mức quy định Cấm khơng thể pháp luật dân không cấm hành vi mua nhà ở, cấm giải pháp chế thị trường hành vi khơng làm tổn hại đến an ninh quốc gia không vi phạm đạo đức xã hội Giải pháp lại đánh thuế cao theo phương thức lũy tiến phần vào trường hợp có đất khơng đưa vào sử dụng, đánh vào diện tích đất sử dụng vượt hạn mức theo quy định, vào trường hợp mua bán nhiều lần thời gian ngắn Việc thay đổi cách tính thuế nhà đất thực sớm ngày tốt ngày để thị trường phát triển hướng, lành mạnh Bởi nay, thuế sở hữu nhà sử dụng đất đánh mức thấp, thuế chuyển quyền sử dụng phí trước bạ lại cao (4% 1%), biến thị trường bất động sản chủ yếu hoạt động theo kiểu “trao tay” Tuy nhiên thách thức lớn nhà nước xác định nhà đầu để thu thuế Có người mua hai nhà để dành cho hai đứa lập gia đình có người mua tới 10 nhà lại cho 10 người đứng tên đánh thuế? Ngồi ra, cần tính đến khả “chảy máu ngoại tệ” đóng băng bất động sản lần Nhất giai đoạn đầu tư vào thị trường chứng khốn khơng cịn hấp dẫn nay, đầu tư vào địa ốc bị siết chặt người dân chuyển tiền nước ngồi để tìm nhiều loại hình khác sinh lợi 103 Vì việc đánh thuế để ngăn chặn tình trạng đầu nhà đất cần thiết đánh thuế bao nhiêu, hạn mức phù hợp lại cần phải thật thận trọng cần thí điểm trước ban hành rộng rãi 3.3.3 Tạo lập tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản Đây giải pháp quan trọng để tăng số lượng hàng hóa bất động sản, tăng chủng loại hàng hóa để đáp ứng cho nhiều dạng đối tượng áp dụng phương thức phù hợp với đặc điểm thị trường bất động sản theo định hướng XHCN nước ta Trong sách cần tập trung điểm sau : - Mở rộng quy hoạch phát triển đô thị cách hài hồ huyện, cửa ngõ thành phố, khơng nên tập trung vào khu vực, tránh để giá nhà đất bị đẩy lên cách cục vơ lý - Khánh Hòa cần phải có sách tạo quỹ phát triển nhà để chủ động phát triển quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp để đáp ứng yêu cầu đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp, đối tượng sách chưa có điều kiện tích luỹ để tự tạo lập nhà có điều kiện thuê mua trả góp Tại khu vực đô thị, việc phát triển quỹ nhà xã hội dạng hộ phải coi trọng Đây giải pháp tạo điều kiện để thực xoá bỏ bao cấp nhà sở tạo điều kiện để đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với thị trường bất động sản nhà - Đẩy nhanh tiến độ thi cơng cơng trình Cần có chế ràng buộc chặt chẽ tiến độ thi công chất lượng cơng trình Nếu doanh nghiệp nước khơng thể đáp ứng yêu cầu đặt ra, cần điều chỉnh chế sách thơng thống để kêu gọi khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi tham gia đấu thầu - Cần có khu đất để sẵng sàng phát triển, cần đẩy mạnh phát triển đất Nhà nước phải với tư cách “ông chủ lớn” sẵn sàng cung hàng TTBĐS, không nặng giao thuê đất theo kiểu “xin-cho” - Đơn giản thủ tục, duyệt cấp giấy phép xây dựng nhanh chóng để tăng tốc nguồn cung nhà Trình tự, thủ tục đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án 104 Việt Nam phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp Bình quân Việt Nam, công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ – năm, Thái Lan tháng - Khánh Hòa cần đạo Sở, Ban, ngành trực thuộc khẩn trương lập quy hoạch phát triển nhà ở, xây dựng công trình phát triển nhà ở, đặc biệt phát triển quỹ nhà xã hội để đối tượng có thu nhập thấp có nhu cầu cải thiện chỗ Trong trình thực cần phải thường xuyên kiểm tra kiểm soát Đề xuất cụ thể Khu dân cư ven cửa sông mặt thành phố Nha Trang khu vực cầu Hà Ra, cầu Trần Phú B … phương án xã hội hóa lĩnh vực qui hoạch hình thức cho tập đồn tài khảo sát qui hoạch xây dựng cao ốc, bố trí tái định cư chỗ cho dân (cho dân tầng cao theo diện đổi đất), cịn lại tập đồn quyền khai thác tầng cho thuê trung tâm thương mại, tầng cho thuê văn phòng , số tầng cho thuê nhà hộ cao cấp Các tập đồn tài chịu tồn chi phí đầu tư, chịu tái đầu tư hộ cao ốc cho dân khu vực có đất thu hồi tương xứng, đổi lại sử dụng vùng đất miễn phí thời gian (có thể vĩnh viễn 49 năm ….), năm tập đoàn tài đóng số tiền định cho ngân sách tỉnh Về tỉnh Khánh Hịa khơng tốn tiền bỏ chi phí cho việc di dời dân, hay tái định cư cho dân mà lại có sở hạ tầng phát triển, mỹ quan thành phố Nha Trang nâng cao, sâu xa tạo đặc khu kinh tế kết hợp với lợi du lịch vốn sẳn có tỉnh nhà 3.3.4 Xây dựng thị trường bất động sản công khai minh bạch Theo nhiều nhận định chuyên gia bất động sản, đợt sốt nhà đất khơng mang tính đương nhiên quy luật cung cầu mà tác động người kinh doanh thị trường bất động sản Chỉ có nhà đầu người hưởng lợi nhiều nhất, Nhà nước người có nhu cầu nhà đất thực không không hưởng lợi từ tăng giá Nhiều dự án đất nền, hộ vòng năm tăng từ 50-200 % Giá bán ban đầu thấp, lợi nhuận khoảng 20% so với tổng vốn đầu tư, sau vài lần sang nhượng đẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban đầu Người có nhu cầu thực phải chịu giá cao Muốn có thị trường bất động sản hoạt động hiệu đối tượng tham gia thị trường phải nhận thức thông tin loại hàng hóa giao dịch 105 khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh ảnh hưởng đến loại hàng hóa Việc có hệ thống thông tin minh bạch sở liệu đầy đủ điều kiện cần cho giao dịch bất động sản Khánh Hòa cần phải xây dựng hệ thống sở liệu quản lý bất động sản thông qua việc đăng ký bất động sản thu thập giá giao dịch bất động sản Hệ thống nên giao cho quan chức nhà nước quản lý, trì, cập nhật định kỳ báo cáo hàng năm Hệ thống thông tin đất đai mạng kết nối đại, trao đổi thông tin cập nhật quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước cấp nhằm giúp nhà nước kiểm soát biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sử dụng đất Các thông tin thu thập cần phải có đầy đủ thông tin : mã số bất động sản, đặc điểm bất động sản địa điểm, diện tích, hình dạng, sơ đồ khu đất, chủ sở hữu đến thời điểm tại, quyền nghóa vụ liên quan đến việc sử dụng, sở hữu bất động sản đó, giá bất động sản thời điểm giao dịch chuyển nhượng khác Riêng nhà công trình xây dựng đất cần lưu trữ vẽ thiết kế kiến trúc sơ đồ kết cấu điện nước … công trình Điểm đặc biệt hệ thống người sử dụng đất bất động sản phải đăng ký giá đất sở giá giao dịch thực tế xảy thị trường khu đất , giá qua đấu thầu, đấu giá có, giá đất quan chuyên định giá xác định, tối thiểu phải giá đất sở khung giá đất nhà nước quy định Hệ thống lập trang web, bán cho đối tượng doanh nghiệp, cá nhân truy cập hệ thống trả khoản phí định để mua số thông tin bất động sản mà họ quan tâm nhằm bảo đảm tính công khai minh bạch thông tin Thu nhập từ việc cung cấp thông tin chuyển vào quỹ để trì, bảo dưỡng cập nhật thông tin hệ thống Theo báo cáo trên, Việt Nam có điểm số minh bạch thị trường bất động sản thấp giới (56/56 quốc gia khảo sát) khu vực châu Á - Thái Bình Dương (15/15 quốc gia) với số điểm 4,69 106 Tham nhũng phổ biến nước vùng lãnh thổ minh bạch Theo nguồn: cơng bố tập đồn Jones Lang LaSalle Trong tồn khu vực có Việt Nam rơi vào vùng xám cấp Cấp có Trung Quốc, lãnh thổ Macau Indonesia Các nước Úc, New Zealand, lãnh thổ Hong Kongvà Singapore theo thứ tự nằm nhóm cấp 1, nhóm có mức độ minh bạch cao Việt Nam hoàn toàn nằm tách biệt cấp độ thấp thang đo tiếp tục gặp nhiều vấn đề quyền sở hữu, thông tin thị trường hạn chế thiếu quy định pháp luật công khai thông tin Để giải vấn đề giải pháp cần thiết khắc phục tình trạng giao dịch ngầm xây dựng sàn giao dịch cho thị trường bất động sản: a) Khắc phục tình trạng giao dịch ngầm Hiện cung cầu nhà đất ln tình trạng cân đối số lượng lẫn chủng loại bất động sản cộng với tình trạng đầu làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá nhà đất nhiều khu vực cao thực tế, gây ảnh hưởng đến thu hút đầu tư phát triển kinh tế Giao dịch khơng thức chiếm tỷ lệ cao, đặc biệt nhà ở, đất ở, gây thất thu ngân sách Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian chi phí giao dịch không hợp lý, chế tài chưa đủ mạnh…Nguyên nhân công tác lập quản lý quy 107 hoạch yếu kém, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển quản lý có hiệu đất đai, xây dựng phát triển đô thị Cơ cấu thị trường chưa hoàn chỉnh, chế liên quan đến thị trường chưa thực đáp ứng đòi hỏi kinh tế thị trường, thể chế bảo đảm khuyến khích thị trường phát triển có hiệu chậm ban hành, ban hành lại không đồng bộ, khả thi thiếu tính thị trường Vì để hạn chế giao dịch ngầm cần khắc phục chủ yếu khâu pháp lý Trước hết cần hồn thiện quy chế hợp đồng mơi giới bất động sản khẩn trương nghiên cứu ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng có nhu cầu giao dịch thị trường Hệ thống sách chế cần hồn thiện theo hướng: tơn trọng quy luật thị trường xu hướng hội nhập quốc tế; tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh; Nhà nước chủ động điều tiết quản lý có hiệu để thị trường hoạt động minh bạch, huy động tiềm nằm bất động sản Tạo sân chơi bình đẳng để thu hút thành phần kinh tế tham gia… Bên cạnh vấn đề tạo dựng hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá nói chung giá bất động sản nói riêng quan trọng Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo nguyên tắc, phương pháp quy định nhà nước Ngồi ra, Nhà nước cần có số biện pháp tài hợp lý nhằm khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, chẳng hạn thực sách cho vay ưu đãi doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước cho người nghèo mua nhà thuê nhà; bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, người có đất phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người mua phải nộp lệ phí trước bạ Hai khoản nộp nặng người bán người mua, nên thay thu theo tỷ lệ % giá trị bất động sản nay, thu lệ phí trước bạ theo mức cố định để khuyến khích việc chuyển nhượng cơng khai Các khoản thu yếu thuế chuyển quyền sử dụng đất khơng kiểm sốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất b) Đưa mua bán nhà đất lên sàn giao dịch 108 Một biện pháp để hạ nhiệt sốt thị trường bất động sản công khai quỹ nhà dự án sàn giao dịch trung tâm để tránh tình trạng mua bán lòng vòng làm đẩy giá nhà lên cao Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tất giao dịch bất động sản phải thực qua sàn giao dịch Thế nhưng, thực tế giao dịch ngầm diễn phổ biến Có hai ngun nhân chính: Thứ nhất, số lượng sàn giao dịch bất động sản cịn ít, thiếu dịch vụ Hoạt động sàn dừng lại việc cung cấp thông tin cung – cầu nhà đất, dịch vụ khác như: định giá nhà đất, hỗ trợ thủ tục liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng bất động sản…còn thiếu Thứ hai, khoản phí giao dịch thuế chuyển nhượng bất động sản cao nên chưa khuyến khích giao dịch qua sàn (mức lệ phí trước bạ 1% chuyển nhượng bất động sản 2% cao) Trong thời gian tới cần giảm lệ phí trước bạ xuống 0,02% - 0,03%, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm từ 2% xuống 1% Khi người dân thấy hợp lý hơn, giao dịch công khai nhiều hơn, không đẩy giá đất, nhà lên cao Bên cạnh cần phải mở rộng nâng cao chất lượng sàn giao dịch bất động sản để trở nên chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu người giao dịch tư vấn sách pháp lý, thiết kế kiến trúc, thẩm định…Có người mua yên tâm cịn người bán khơng thể ép giá 3.3.5 Huy động vốn cho thị trường bất động sản Theo Hiệp hội Bất động sản, vấn đề bất cập trường pháp lý, chế sách, quản lý nhà nước, tác động thị trường vàng, chứng khốn…thì vấn đề vốn xem toán nan giải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện tiềm lực tài hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hạn chế nên phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Ước tính số vốn đầu tư vào bất động sản nước ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án tỷ lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 – 15 năm 109 Vì vậy, theo Hiệp hội Bất động sản, điều kiện thị trường bất động sản có nhiều biến động nay, giải pháp huy động vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản cần thực theo hướng sau: Thứ nhất, tháo gỡ vướng mắt cho vay ngân hàng kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất độn sản nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư Hiện nay, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ, chưa có quy định để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) vay quy định việc xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất trước chuyển sang thuê… khiến nhiều doanh nghiệp doanh nghiệp gặp khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng Do đó, cần phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản Thứ hai, cần “chứng khốn hóa” dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, lượng tiền nhàn rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham gia vào đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi phải “chứng khốn hóa dự án bất động sản” 110 Chứng khoán bất động sản loại chứng khốn đăc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nằm giữ quyền sở hữu trực tiếp hay phần tồn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Vì vậy, việc phát hành chứng bất động sản giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng bất động sản chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình Khi hồn thành dự án, toàn bất động sản đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng bất động sản khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình Đồng thời, chứng bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản Thứ ba, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Đây kênh huy động vốn kêu gọi đầu tư vào bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngồi vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có sách giá với dịch vụ… Đặc biệt, quan quản lý công bố danh sách mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngồi, thành lập cơng ty phát triển quỹ đất đảm nhiệm việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản Đồng thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội … Ngoài ra, điều kiện nay, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới…có thể áp dụng hình thức khác mời 111 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đơng dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng thương mại đảm nhận Thứ tư, hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) gì? REIT mơ hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty thành lập REIT hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư mua chứng quỹ REIT Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ REIT đầu tư vốn quỹ vào bất động sản kiếm lời Vì ủy thác nên nước cơng ty quản lý quỹ chuyển giao 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư vào quỹ REIT Trên giới, REIT phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: REIT khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập REIT cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho vay để mua lại quyền khai thác khách sạn vòng số năm định Hiện nước Đông Nam Á, Singapore xem quốc gia có tốc độ phát triển REIT ấn tượng với khoảng 16 quỹ REIT, giá trị vốn hoá đạt gần 14 tỷ USD Chính đời hàng loạt quỹ REIT giúp cho Singapore nhanh chóng vượt qua khủng hoảng nhà đất vào năm 2004 khủng hoảng tín dụng cầm cố tồn cầu Trong thời gian tới với sách phủ Singapore miễn phí tem cơng chứng 3% giao dịch chuyển bất động sản Singapore vào REIT (được niêm yết sở giao dịch), loại bỏ phần lớn điều kiện đáp ứng tính minh bạch thuế việc giảm thuế chiếm giữ tài sản từ 20% xuống 10%… 112 Theo nhận định chun gia tài chứng khốn, việc thiếu quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) mà thị trường vốn bất động sản nước ta thời gian qua nằm trạng thái cân bằng, thiếu đồng Bằng chứng cách hai năm, thị trường địa ốc rơi vào cảnh chợ chiều thiếu vốn, nhà đầu tư triển khai dự án Rồi thị trường chứng khốn nóng lên từ cuối năm 2006 lan dần sang đầu năm 2007, khiến loạt nhà đầu tư trúng cổ phiếu tái đầu tư tiền vào địa ốc để giảm rủi ro Trong đó, thị trường địa ốc lại khơng đáp ứng nhu cầu đầu tư xã hội, khiến bị đẩy lên thành phong trào Vì song hành với việc ban hành khung thuế hợp lý, Nhà nước cần đẩy mạnh sách phát triển quỹ REIT, từ giúp nhà đầu tư địa ốc có nguồn vốn phát triển thêm nhiều dự án, cung cấp thêm nhiều “hàng hóa” cho thị trường bất động sản, góp phần làm hạ nhiệt sốt thị trường Thứ 5, Thành lập tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực thi hành ngày 1/1/2007, luật quy định hoạt động kinh doanh bất động sản, hành nghề kinh doanh bất động sản, quyền nghóa vụ tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới, tư vấn bất động sản hàng loạt quy định kinh doanh dịch vụ thị trường bất động sản Như vậy, hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản có hành lang pháp lý để điều chỉnh cho hoạt động Vì vậy, thời tới, Khánh Hòa cần có sách thích hợp để khuyến khích thành lập tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản để hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển, thêm vào cần phải tổ chức khoá đào tạo cấp chuyên nghiệp thẩm định giá, nghiệp vụ tư vấn môi giới bất động sản Thị trường bất động sản phát triển sôi động với nhiều hình thức đầu tư nhiều đối tượng tham gia đầu tư 3.3.6 Đổi công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thiết kế đô thị có vai trò đặc biệt quan trọng, giúp cho công tác quản lý trình sử dụng 113 đất đạt hiệu cao mà tác động tích cực đến hoạt động thị trường bất động sản Học tập kinh nghiệm nước phát triển khác, công tác quy hoạch thiết kế đô thị tỉnh Khánh Hòa thời gian tới cần phát triển theo hướng : - Tổ chức xắp xếp lại mạng lưới giao thông, đại hóa sở hạ tầng; xây dựng mạng lưới công trình phúc lợi công cộng; xây dựng trung tâm kinh tế, tài chính; giải tỏa khu nhà lụp xụp kênh rạch khu phố; di chuyển xí nghiệp công nghiệp sở gây ô nhiễm môi trường ngoại vi - Mở rộng phát triển dự án nhà đến khu vực đất trống nhiều theo quy hoạch khu nhà , khu dân cư xây dựng khu chung cư hay dãy nhà liền kề xã nhiều đất Vónh Ngọc, Vónh Thái, Vónh Trung Đồng thời nên di chuyển khu hành thành phố Nha Trang xã, phường trung tâm thành phố để khai thác mạnh du lịch thành phố biển Nha Trang - Tại khu đô thị phát triển đầu tư xây dựng sở hạ tầng đồng bộ, đại, đặc tảng cho phát triển đô thị bền vững tương lai - Đối với khu vực ngoại thành : Trên địa bàn huyện ngoại thành, xây dựng khu đô thị gắn với khu công nghiệp tập trung, khu du lịch – nghỉ dưỡng; Các khu đô thị đô thị xây dựng theo hướng đại, có sở hạ tầng đồng bộ, kết hợp giữ gìn di tích, cảnh quan, đảm bảo môi trường sống chất lượng cao; Các khu dân cư nông thôn quy hoạch, xếp theo hướng tập trung, đầu tư sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu ở, làm việc tốt - Các khu công nghiệp tập trung : Cải tạo nâng cấp xếp lại khu công nghiệp có quy hoạch thêm khu, cụm công nghiệp theo định hướng quy hoạch phát triển công nghiệp Khánh Hòa Khu công nghiệp Suối Dầu, Khu công nghiệp Nam Cam Ranh … (Chú ý đến qui hoạch nhà cho công nhân khu công nghiệp) - Cần phải công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt trụ sở làm việc quan tài nguyên, UBND thành phố, huyện, phường xã phương tiện thông tin đại chúng 114 - Có biện pháp kiểm tra, theo dõi việc thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thiết kế đô thị xét duyệt, kịp thời kiên xử lý trườn g hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương, đồng thời có biện pháp khắc phục có hiệu tình trạng quy hoạch treo Kết luận chương : Để thị trường bất động sản Khánh Hòa phát triển ổn định, bền vững, hạn chế giao dịch ngầm, ổn định nguồn thu cho ngân sách việc hoàn thiện sách tài bất động sản vấn đề cấp bách Việc đề xuất giải pháp để hoàn thiện sách tài phát triển thị trường bất động sản Khánh Hòa dựa sở phân tích ưu, nhược điểm sách tài từ đưa giải pháp phù hợp Các nhóm giải pháp đề nghị : Nhóm sách liên quan đến thuế; giải pháp sách giá bất động sản; giải pháp thu tài liên quan bất động sản; giải pháp khác liên quan đến thị trường bất động sản 115 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Khánh Hòa giai đoạn hình thành phát triển theo chế thị trường Do đó, sách tài để điều tiết thị trường giai đoạn hình thành, có nhiều tác động tích cực, song không tránh khỏi hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục Vì vậy, luận văn nghiên cứu sở lý luận phân tích thực trạng thị trường bất động sản sách tài chủ yếu tác động đến thị trường bất động sản Khánh Hòa thời gian qua, luận văn mặt tồn sách tài áp dụng từ đưa giải pháp định hướng để sửa đổi, bổ sung ban hành sách tài sách khác có liên quan phù hợp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Khánh Hòa phát triển 116 ... hơn, thể thị hố xã hội hơn, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động Nguồn cung bất động sản ngày nhiều, dồi đánh giá thị trường bất động sản phát triển, nguồn cung bất động sản thể... lý đất đai, thúc đẩy đời thị trường bất động sản thức, điều tiết cung - cầu bất động sản thị trường, sở làm cho thị trường bất động sản phát triển - Chính sách phát triển kinh tế, quy hoạch kế... tốn Thị hiếu vị trí bất động sản, kiến trúc, kiểu dáng, kể mốt nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.3.4 Những yếu tố cấu thành tác động đến thị trường bất động sản Thị trường bất động