 ĐỀ TÀI Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết Giáo viên hướng dẫn : Gs Tskh Lê Đình Thắng Sinh viên thực hiện : Đ Ò án môn h ọ c 3 A. L ỜI NÓI ĐẦU T ừ khi th ự c hi ệ n đổ i m ớ i, quan h ệ đấ t đai ở n ướ c ta đã có nh ữ ng bi ế n đổ i nhanh chóng. Cùng v ớ i nh ữ ng ti ế n b ộ v ề kinh t ế và s ự tăng lên v ề thu nh ậ p là s ự tăng lên c ủ a nhu c ầ u v ề nh à ở , đ ấ t ở c ủ a d ân cư và đ ấ t đ ể s ả n xu ấ t kinh doanh ng ày càng tăng, nh ấ t là ở các đô th ị . T ừ tr ướ c khi có lu ậ t đấ t đai (1993) các quan h ệ v ề đấ t đai như chuy ể n nh ượ ng, chuy ể n đổ i đấ t đai đã xu ấ t hi ệ n nhưng b ị nhà n ướ c c ấ m. Các giao d ị ch th ờ i k ỳ này đề u là các giao d ị ch ng ầ m và di ễ n ra m ộ t cách t ự phát, không có s ự đi ề u ti ế t c ủ a nhà n ướ c. T ừ khi có Lu ậ t Đấ t đai (1993) có hi ệ u l ự c thi hành, các quan h ệ chuy ể n nh ượ ng, mua bán quy ề n s ử d ụ ng đấ t tr ở nên sôi độ ng và th ị tr ườ ng đấ t đai ngày càng đượ c đị nh h ì nh r õ nét hơn. M ặ c d ù v ậ y, th ị tr ư ờ ng đ ấ t đai ở n ư ớ c ta v ẫ n kh ông thoát kh ỏ i t ính ch ấ t c ủ a m ộ t th ị tr ườ ng ng ầ m b ở i lu ậ t và các văn b ả n pháp l ý khác chưa đủ s ứ c m ạ nh để đi ề u ti ế t th ị tr ườ ng đấ t đai v ậ n độ ng theo quy lu ậ t c ủ a cơ ch ế th ị th ườ ng v ừ a theo đị nh h ướ ng c ủ a nhà n ướ c. Nh ữ ng b ấ t c ậ p trong qu ả n l ý đấ t đai đã t ạ o ra mi ế ng m ồ i béo b ở cho nh ữ ng k ẻ đầ u cơ, n ắ m gi ữ đấ t đai. Hi ệ n nay ho ạ t độ ng đầ u cơ đấ t đai ở n ư ớ c ta đ ế n ng ư ỡ ng b áo đ ộ ng, nh ấ t l à ở H à N ộ i v à Tp. H ồ Ch í Minh. Đây là m ộ t v ấ n đề nóng b ỏ ng hi ệ n nay b ở i Nhà n ướ c đang c ầ n v ố n để đầ u tư xây d ự ng cơ s ở h ạ t ầ ng th ự c hi ệ n đẩ y m ạ nh công nghi ệ p hoá, hi ệ n đạ i hóa ph ấ n đấ u đế n năm 2020 đưa n ướ c ta cơ b ả n tr ở thành m ộ t n ướ c công nghi ệ p th ì m ộ t ph ầ n ngân sách không nh ỏ b ị th ấ t thu n ằ m ở l ĩ nh v ự c đấ t đai ch ủ y ế u gây ra do đầ u cơ đấ t đai (ĐCĐĐ) và c ác tiêu c ự c trong l ĩ nh v ự c n ày gây ra. Hơn n ữ a nh ữ ng t ín hi ệ u th ấ t th ư ờ ng c ủ a th ị tr ườ ng nhà đấ t ở n ướ c ta trong th ờ i gian qua gây thi ệ t h ạ i không nh ỏ cho n ề n kinh t ế v à đ ờ i s ố ng c ủ a d ân cư. Chúng ta đ ã c ó r ấ t nhi ề u v ăn b ả n h ư ớ ng d ẫ n th ị tr ư ờ ng, văn b ả n pháp l ý nh ằ m kh ắ c ph ụ c đầ u cơ đấ t đai nhưng ho ạ t độ ng này không nh ữ ng không gi ả m mà c ò n gia tăng m ộ t cách đáng lo ng ạ i. Chính v ì v ậ y, chúng ta c ầ n nh ậ n th ứ c r õ hơn nh ữ ng v ấ n đề xung quanh ho ạ t độ ng này, nh ậ n th ứ c đúng t ầ m quan tr ọ ng c ủ a th ị tr ườ ng b ấ t độ ng s ả n (BĐS) và nh ữ ng h ậ u qu ả ghê g ớ m c ủ a ho ạ t độ ng đ ầ u c ơ (HĐĐC) đ ố i v ớ i th ị tr ư ờ ng B ĐS đ ể t ì m ra nh ữ ng bi ệ n ph áp nh ằ m lo ạ i b ỏ ho ặ c h ạ n đế n m ứ c th ấ p nh ấ t thi ệ t h ạ i do ho ạ t độ ng này gây ra. Đồ ng th ờ i nh ì n l ạ i nh ữ ng g ì chúng ta đã th ự c hi ệ n để ch ố ng ĐCĐĐ nhưng t ạ i sao l ạ i chưa th ự c hi ệ n tri ệ t để . D ườ ng như chưa có văn b ả n pháp quy nào là li ề u thu ố c đặ c tr ị đố i v ớ i ho ạ t độ ng này. ĐCĐĐ c ũ ng là m ộ t nguyên nhân thôi thúc Lu ậ t Đấ t đai s ử a đổ i k ỳ n ày nh ằ m ch ấ n ch ỉ nh ho ạ t đ ộ ng c ủ a th ị tr ư ờ ng nh à đ ấ t ở Vi ệ t nam đ ồ ng th ờ i lo ạ i b ỏ nh ữ ng tiêu c ự c đấ t đai và làm lành m ạ nh hoá th ị tr ườ ng BĐS, đưa th ị tr ườ ng BĐS vào qu ỹ đ ạ o ho ạ t đ ộ ng ổ n đ ị nh đ ể g óp ph ầ n th ự c hi ệ n th ành công chi ế n l ư ợ c phát tri ể n kinh t ế x ã h ộ i đế n năm 2020. Chính v ì v ậ y, l ĩ nh v ự c đấ t đai hi ệ n nay đang thu hút s ự chú ý c ủ a đông đả o các t ầ ng l ớ p dân cư và b ộ Lu ậ t Đấ t đai s ắ p ra đờ i đang đượ c các ý ki ế n đóng góp qu ý báu c ủ a nhi ề u t ầ ng l ớ p dân cư. Là m ộ t sinh viên đã t ừ lâu quan tâm v ề v ấ n n ạ n đầ u cơ em mu ố n nghiên c ứ u v ề v ấ n ĐCĐĐ đ ể nh ì n nh ậ n ch ính xác v ề ho ạ t đ ộ ng n ày, đ ồ ng th ờ i em mu ố n đóng góp nh ữ ng ý ki ế n c ủ a m ì nh trong vi ệ c đố i phó v ớ i hi ệ n t ượ ng này. Đ Ò án môn h ọ c 4 V ì nh ữ ng l ý do trên em ch ọ n đề tài “Ho ạ t độ ng đầ u cơ đấ t đai t ạ i Vi ệ t Nam và các gi ả i các gi ả i pháp c ầ n thi ế t” - M ụ c đích nghiên c ứ u Là m ộ t sinh viên năm cu ố i, đề án môn h ọ c chuyên ngành không ch ỉ là cơ h ộ i t ố t, là quy ề n l ợ i c ủ a m ộ t sinh viên đượ c nghiên c ứ u, đượ c ôn l ạ i và v ậ n d ụ ng nh ữ ng ki ế n th ứ c t ổ ng h ợ p đã đượ c nghiên c ứ u t ừ nh ữ ng năm tr ướ c mà c ò n là ngh ĩ a v ụ c ủ a m ộ t sinh viên. Đây là ngh ĩ a v ụ ph ả i hoàn thành trong chương tr ì nh đào t ạ o ở b ậ c đạ i h ọ c. Đề tài c ủ a em không ch ỉ nh ằ m m ụ c đích th ự c hi ệ n quy ề n l ợ i và ngh ĩ a v ụ c ủ a b ả n thân mà em mu ố n thông qua quá tr ì nh nghiên c ứ u đề tài này em s ẽ nâng cao ki ế n th ứ c c ủ a m ì nh, đ ồ ng th ờ i nh ằ m ti ế p c ậ n v ớ i th ự c t ế đ ể sau khi ra tr ư ờ ng không g ặ p nhi ề u b ỡ ng ỡ . Hơn th ế n ữ a, l ĩ nh v ự c đấ t đai ở n ướ c ta là l ĩ nh v ự c c ò n b ị th ờ ơ, chưa đượ c quan tâm đúng m ứ c và th ự c t ế đã n ả y sinh nhi ề u v ấ n đề ph ứ c t ạ p c ò n đang tranh c ã i. N ạ n ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác h ạ i vô cùng to l ớ n mà ta s ẽ nghiên c ứ u trong chương I c ủ a đề tài đã gây nh ứ c nh ố i cho các nhà nghiên c ứ u và c ác nhà qu ả n l ý . L à m ộ t sinh vi ên chuyên ngành Kinh t ế đ ị a ch ính, tr ư ờ ng Đ ạ i h ọ c kinh t ế qu ố c dân Hà N ộ i, em mu ố n nghiên c ứ u xem HĐĐC là nh ữ ng ho ạ t độ ng như th ế nào? có tác h ạ i đố i v ớ i n ề n kinh t ế và đờ i s ố ng x ã h ộ i như th ế nào? th ự c tr ạ ng ĐCĐĐ t ạ i Vi ệ t Nam ra sao? Cơ ch ế , chính sách pháp lu ậ t c ủ a Nhà n ướ c có liên quan và nh ữ ng bi ệ n pháp ch ố ng đầ u cơ c ầ n thi ế t. Cu ố i cùng là m ộ t s ố ki ế n ngh ị c ủ a b ả n th ân v ề gi ả i ph áp h ạ n ch ế ĐCĐĐ. - Đ ố i t ư ợ ng v à ph ạ m v i nghiên c ứ u. Đ ố i t ư ợ ng nghi ên c ứ u c ủ a đ ề t ài là ho ạ t đ ộ ng ĐCĐĐ trên ph ạ m vi c ả n ư ớ c trong m ố i quan h ệ v ớ i th ị tr ườ ng nhà đấ t. Nhưng ở n ướ c ta th ị tr ườ ng BĐS ở Hà N ộ i và Tp. H ồ Chí Minh di ễ n ra sôi độ ng và tr ở thành tâm đi ể m c ủ a s ự ả nh h ưở ng t ớ i các l ĩ nh v ự c khác. Do v ậ y, HĐĐC đấ t đai c ũ ng theo gót m ạ nh m ẽ ở hai đị a bàn này, ngoài ra ta c ũ ng xem xét ho ạ t độ ng ĐCĐĐ ở m ộ t s ố đị a phương khác. Đề tài này c ũ ng nghi ên c ứ u c ác bi ệ n ph áp ch ố ng ĐCĐĐ c ầ n thi ế t c ủ a n ư ớ c ta v à n ư ớ c ngo ài. - Phương pháp nghiên c ứ u. Nghiên c ứ u b ấ t k ể m ộ t v ấ n đề g ì , hi ệ n t ượ ng t ự nhiên, kinh t ế x ã h ộ i nào c ũ ng c ầ n ph ả i có phương pháp. Phương pháp duy v ậ t bi ệ n ch ứ ng và phương pháp duy v ậ t l ị ch s ử là hai phương pháp n ò ng c ố t trong nghiên c ứ u ho ạ t độ ng ĐCĐĐ t ạ i Vi ệ t nam. C ác phương pháp ch ỉ ra m ố i quan h ệ t ác đ ộ ng qua l ạ i gi ữ a ho ạ t đ ộ ng ĐCĐĐ v ớ i các hi ệ n t ượ ng kinh t ế x ã h ộ i khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, t ổ ng h ợ p, phương pháp toán, phương pháp t ổ ng k ế t th ự c ti ễ n c ũ ng đư ợ c s ử d ụ ng. - N ộ i dung nghiên c ứ u: Đề tài nghiên c ứ u chia làm thành ba chương v ớ i các v ấ n đề sau: Chương I: M ộ t s ố v ấ n đề chung v ề th ị tr ườ ng nhà đấ t và ho ạ t độ ng đầ u cơ đấ t đai. Đ Ò án môn h ọ c 5 Chương II: Th ự c tr ạ ng đầ u cơ đấ t đai t ạ i Vi ệ t Nam. Chương III: Quan đi ể m, phương h ướ ng và gi ả i pháp ch ủ y ế u. Tuy nhi ên, đây là m ộ t v ấ n đề ph ứ c t ạ p m ặ t khác do th ờ i gian và tr ì nh độ có h ạ n c ộ ng th êm ki ế n th ứ c th ự c t ế c ò n h ạ n ch ế n ên đ ề t ài không tránh kh ỏ i nh ữ ng thi ế u sót; em r ấ t mong đượ c s ự đóng góp ý ki ế n c ủ a các th ầ y cô là gi ả ng viên Trung tâm Đào t ạ o Đ ị a Ch ính và Kinh Doanh BĐS – Tr ư ờ ng Đ ạ i h ọ c Kinh t ế qu ố c d ân HN và các b ạ n đọ c để đề tài này đượ c hoàn thi ệ n hơn. Đề tài này đượ c hoàn thành v ớ i s ự giúp đỡ t ậ n t ì nh c ủ a GS,TSKH. Lê Đì nh Th ắ ng – Giám đố c Trung tâm Đào t ạ o Đị a Chính và Kinh Doanh BĐS cùng m ộ t s ố tài li ệ u tham kh ả o. B. P H ẦN N ỘI DUNG CHƯƠNG I: M ỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I- M ỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1. VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI a. Vai tr ò c ủ a đ ấ t đai. Như ta đ ã bi ế t đ ấ t đai có ngu ồ n g ố c t ừ t ự nhi ên, cùng v ớ i v ò ng quay c ủ a b ánh xe th ờ i gian th ì con ng ườ i xu ấ t hi ệ n và tác độ ng vào đấ t đai, c ả i t ạ o đấ t đai và bi ế n đấ t đai t ừ s ả n ph ẩ m c ủ a t ự nhiên l ạ i mang trong m ì nh s ứ c lao độ ng c ủ a con ng ườ i, t ứ c c ũ ng l à s ả n ph ẩ m c ủ a c ủ a x ã h ộ i. Đấ t đai là m ộ t tài nguyên thiên nhiên qu ý giá c ủ a m ỗ i qu ố c gia và nó c ũ ng là y ế u t ố mang tính quy ế t đị nh s ự t ồ n t ạ i và phát tri ể n c ủ a con ng ườ i và các sinh v ậ t kh ác trên trái đ ấ t. C ác Mác vi ế t: “ Đ ấ t đai là tài s ả n m ã i m ã i v ớ i lo ài ng ư ờ i, l à đi ề u ki ệ n để sinh t ồ n, là đi ề u ki ệ n không th ể thi ế u đượ c để s ả n xu ấ t, là tư li ệ u s ả n xu ấ t cơ b ả n trong nông, lâm nghi ệ p”. B ở i v ậ y, n ế u không có đấ t đai th ì không có b ấ t k ỳ m ộ t ngành s ả n xu ấ t nào, con ng ườ i không th ể ti ế n hành s ả n xu ấ t ra c ủ a c ả i v ậ t ch ấ t để duy tr ì cu ộ c s ố ng và duy tr ì n ò i gi ố ng đế n ngày nay. Tr ả i qua m ộ t quá tr ì nh l ị ch s ử l âu dài con ng ư ờ i chi ế m h ữ u đ ấ t đai bi ế n đ ấ t đai t ừ m ộ t s ả n v ậ t t ự nhi ên thành m ộ t tài s ả n c ủ a c ộ ng đồ ng, c ủ a m ộ t qu ố c gia. Lu ậ t Đấ t đai năm 1993 c ủ a n ướ c C ộ ng ho à x ã h ộ i ch ủ ngh ĩ a Vi ệ t Nam c ó ghi: “ Đ ấ t đai là tài nguyên qu ố c gia vô cùng qu ý giá, là tư li ệ u s ả n xu ấ t đặ c bi ệ t, là thành ph ầ n quan tr ọ ng hàng đầ u c ủ a môi tr ườ ng s ố ng, là đị a bàn phân b ố các khu dân cư, xây d ự ng các cơ s ở kinh t ế , văn hoá x ã h ộ i, an ninh qu ố c ph ò ng. Tr ả i qua nhi ề u th ế h ệ nhân dân ta đã t ố n bao công s ứ c, xương máu m ớ i t ạ o l ậ p, b ả o v ệ đượ c v ố n đấ t đai như ngày nay!” R õ ràng, đấ t đai không ch ỉ có nh ữ ng vai tr ò quan tr ọ ng như đã nêu trên mà nó c ò n c ó ý ngh ĩ a v ề m ặ t ch ính tr ị . T ài s ả n qu ý gi á ấ y ph ả i b ả o v ệ b ằ ng c ả x ương máu và v ố n đấ t đai mà m ộ t qu ố c gia có đ ượ c th ể hi ệ n s ứ c m ạ nh c ủ a qu ố c gia đó, ranh gi ớ i qu ố c gia th ể hi ệ n ch ủ quy ề n c ủ a m ộ t qu ố c gia. Đấ t đai c ò n là ngu ồ n c ủ a c ả i, Đ Ò án môn h ọ c 6 quy ề n s ử d ụ ng đấ t đai là nguyên li ệ u c ủ a th ị tr ườ ng nhà đấ t, nó là tài s ả n đả m b ả o s ự an toàn v ề tài chính, có th ể chuy ể n nh ượ ng qua các th ế h ệ b. Đ ặ c đi ể m c ủ a đ ấ t đai. Đ ấ t đai có tính c ố đ ị nh v ị tr í, không th ể di chuy ể n đư ợ c, t ính c ố đ ị nh v ị tr í quy ế t đị nh tính gi ớ i h ạ n v ề quy mô theo không gian và ch ị u s ự chi ph ố i c ủ a các y ế u t ố môi tr ườ ng nơi có đấ t. M ặ t khác, đấ t đai không gi ố ng các hàng hóa khác có th ể s ả n sinh qua quá tr ì nh s ả n xu ấ t do đó, đấ t đai là có h ạ n. Tuy nhiên, giá tr ị c ủ a đấ t đai ở các v ị trí khác nhau l ạ i không gi ố ng nhau. Đấ t đai ở đô th ị có giá tr ị l ớ n hơn ở n ông thôn và vùng sâu, vùng xa; đ ấ t đai ở nh ữ ng n ơi t ạ o ra n gu ồ n l ợ i l ớ n h ơn, các đi ề u ki ệ n cơ s ở h ạ t ầ ng hoàn thi ệ n hơn s ẽ có giá tr ị l ớ n hơn nh ữ ng đấ t đai có đi ề u ki ệ n kém hơn. Chính v ì v ậ y, khi v ị trí đấ t đai, đi ề u ki ệ n đấ t đai t ừ ch ỗ kém thu ậ n l ợ i n ế u các đi ề u ki ệ n xung quanh nó tr ở nên t ố t hơn th ì đấ t đó có giá tr ị hơn. V ị trí đấ t đai ho ặ c đi ề u ki ệ n đấ t đai không ch ỉ tác độ ng đế n vi ệ c s ả n xu ấ t, kinh doanh t ạ o nên l ợ i th ế thương m ạ i cho m ộ t công ty, m ộ t doanh nghi ệ p mà nó c ò n có ý ngh ĩ a đố i v ớ i m ộ t qu ố c gia. Ch ẳ ng h ạ n, Vi ệ t Nam là c ử a ng õ c ủ a khu v ự c Đông Nam á, ch úng ta có bi ể n, c ó các c ả ng n ư ớ c s âu thu ậ n l ợ i cho giao th ông đư ờ ng bi ể n, cho buôn bán v ớ i các n ướ c trong khu v ự c và trên th ế gi ớ i, đi ề u mà n ướ c b ạ n Lào kh ông th ể có đượ c. Đấ t đai là m ộ t tài s ả n không hao m ò n theo th ờ i gian và giá tr ị đấ t đai luôn có xu h ướ ng tăng lên theo th ờ i gian. Đấ t đai có tính đa d ạ ng phong ph ú tu ỳ thu ộ c v ào m ụ c đích s ử d ụ ng đ ấ t đai và phù h ợ p v ớ i t ừ ng vùng đị a l ý , đố i v ớ i đấ t đai s ử d ụ ng vào m ụ c đích nông nghi ệ p th ì tính đa d ạ ng phong phú c ủ a đấ t đai do kh ả năng thích nghi cu ả các lo ạ i cây, con quy ế t đị nh và đấ t t ố t hay x ấ u xét trong t ừ ng lo ạ i đấ t để làm g ì , đấ t t ố t cho m ụ c đích này nhưng l ạ i không t ố t cho m ụ c đích khác. Đấ t đai m ộ t tư li ệ u s ả n xu ấ t g ắ n li ề n v ớ i ho ạ t độ ng c ủ a con ng ườ i. Con ng ườ i t ác đ ộ ng v ào đ ấ t đai nh ằ m thu đư ợ c s ả n ph ẩ m đ ể ph ụ c v ụ cho c ác nhu c ầ u c ủ a cu ộ c s ố ng. Tác độ ng này có th ể tr ự c ti ế p ho ặ c gián ti ế p và làm thay đổ i tính ch ấ t c ủ a đấ t đai có th ể chuy ể n đấ t hoang thành đấ t s ử d ụ ng đượ c ho ặ c là chuy ể n m ụ c đích s ử d ụ ng đấ t. T ấ t c ả nh ữ ng tác độ ng đó c ủ a con ng ườ i bi ế n đấ t đai t ừ m ộ t s ả n ph ẩ m c ủ a t ự nhiên thành s ả n ph ẩ m c ủ a lao độ ng. Trong đi ề u ki ệ n s ả n xu ấ t tư b ả n ch ủ ngh ĩ a, nh ữ ng đ ầ u t ư vào ru ộ ng đ ấ t c ó liên quan đ ế n c ác quan h ệ kinh t ế – x ã h ộ i. Trong x ã h ộ i có giai c ấ p, các quan h ệ kinh t ế – x ã h ộ i phát tri ể n ngày càng làm các mâu thu ẫ n trong x ã h ộ i ph át sinh, đó là m ố i quan h ệ gi ữ a ch ủ đ ấ t v à nhà tư b ả n đ i thuê đấ t, gi ữ a nhà tư b ả n v ớ i công nhân Trong n ề n kinh t ế th ị tr ườ ng, các quan h ệ đấ t đai phong phú hơn r ấ t nhi ề u, quy ề n s ử d ụ ng đấ t đượ c trao đổ i, mua bán, chuy ể n nh ượ ng và h ì nh thành m ộ t th ị tr ư ờ ng đ ấ t đai. Lúc này, đ ấ t đai đư ợ c coi nh ư là m ộ t h àng hoá và là m ộ t h àng hoá đặ c bi ệ t. Th ị tr ườ ng đấ t đai có liên quan đế n nhi ề u th ị tr ườ ng khác và nh ữ ng bi ế n độ ng c ủ a th ị tr ườ ng này có ả nh h ưở ng đế n n ề n kinh t ế và đờ i s ố ng dân cư. Đ Ò án môn h ọ c 7 I.2. Khái ni ệ m th ị tr ườ ng b ấ t độ ng s ả n. Th ị tr ườ ng BĐS là t ậ p h ợ p nh ữ ng s ắ p x ế p để ng ườ i mua và bán hàng hoá BĐS t ác độ ng qua l ạ i l ẫ n nhau để xác đị nh giá c ả và s ố l ượ ng BĐS đượ c th ự c hi ệ n. Trong đó, BĐS đượ c xác đị nh (theo đi ề u 181 B ộ lu ậ t Dân s ự ) là các tài s ả n không di d ờ i đư ợ c bao g ồ m: + Đấ t đai; + Nhà ở , công tr ì nh xây d ự ng g ắ n li ề n v ớ i đấ t đai, k ể c ả các tài s ả n g ắ n li ề n v ớ i nh à ở , c ông tr ì nh x ây d ự ng đó; + Các tài s ả n khác g ắ n li ề n v ớ i đấ t đai; + Các tài s ả n khác do pháp lu ậ t quy đị nh. Tuy nhiên, không ph ả i t ấ t c ả các BĐS trên đề u đượ c tham gia giao d ị ch trên th ị tr ườ ng, hàng hoá BĐS mu ố n đượ c giao d ị ch trên th ị tr ườ ng ph ả i có đủ các đi ề u ki ệ n tham gia giao d ị ch theo quy đị nh c ủ a Nhà n ướ c. Ch ẳ ng h ạ n như, đấ t đai mà ng ư ờ i s ử d ụ ng đ ấ t ph ả i c ó gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t v à không có tranh ch ấ p Ở n ướ c ta hi ệ n nay, quan ni ệ m th ị tr ườ ng BĐS theo ngh ĩ a h ẹ p chính là th ị tr ườ ng Nhà đấ t v ì nhà, đấ t là BĐS đượ c nhi ề u t ầ ng l ớ p dân cư đang r ấ t quan tâm. M ặ t kh ác, trong th ị tr ư ờ ng B ĐS th ì th ị tr ư ờ ng nh à đ ấ t đang h ì nh th ành r õ n ét và ho ạ t độ ng r ấ t sôi n ổ i. Th ị tr ườ ng nhà đấ t đượ c hi ể u là t ậ p h ợ p các s ắ p x ế p để hành vi mua v à bán hàng hoá nhà đ ấ t (th ự c ch ấ t l à hàng hoá quy ề n s ử d ụ ng đ ấ t) c ũ ng như các d ị ch v ụ g ắ n li ề n v ớ i hàng hoá đó c ủ a ng ườ i mua và ng ườ i bán đượ c th ự c hi ệ n. Lu ậ t đấ t đai hi ệ n hành quy đị nh “ Đấ t đai thu ộ c s ở h ữ u toàn dân, do Nhà n ướ c th ố ng nh ấ t qu ả n l ý v à Nhà n ư ớ c giao đ ấ t cho c ác t ổ ch ứ c, h ộ gia đ ì nh v à cá nhân s ử d ụ ng ổ n đị nh lâu dài” và g ắ n li ề n v ớ i quy ề n s ử d ụ ng đúng m ụ c đích, ng ườ i s ử d ụ ng c ó các quy ề n chuy ể n đ ổ i, chuy ể n nh ư ợ ng, quy ề n th ừ a k ế , quy ề n cho thu ê, quy ề n th ế ch ấ p và quy ề n góp v ố n b ằ ng giá tr ị quy ề n s ử d ụ ng đấ t để h ợ p tác kinh doanh. V ậ y, th ự c ch ấ t hàng hoá trao đổ i trên th ị tr ườ ng nhà đấ t là quy ề n s ử d ụ ng đấ t và quy ề n s ở h ữ u nh à ở . S ố l ư ợ ng, ch ấ t l ư ợ ng v à giá c ả h àng hoá nhà, đ ấ t m à ng ư ờ i mua và ng ườ i bán tho ả thu ậ n đượ c v ớ i nhau ph ụ thu ộ c vào quy mô tài s ả n nhà đấ t, quy mô, m ứ c độ , tính ch ấ t c ủ a các quy ề n đố i v ớ i tài s ả n đó. I.3. Vai tr ò c ủ a th ị tr ườ ng b ấ t độ ng s ả n Th ị tr ườ ng BĐS là m ộ t b ộ ph ậ n trong h ệ th ố ng đồ ng b ộ các lo ạ i th ị tr ườ ng. Th ị tr ườ ng này phát tri ể n s ẽ thúc đẩ y s ự phát tri ể n kinh t ế – x ã h ộ i c ủ a đấ t n ướ c và góp ph ầ n nâng cao đờ i s ố ng dân cư. Vai tr ò c ủ a nó th ể hi ệ n như sau: Đ Ò án môn h ọ c 8 + Th ị tr ườ ng BĐS có vai tr ò th ự c hi ệ n tái s ả n xu ấ t các y ế u t ố cho nhà đầ u tư kinh doanh BĐS. Trên th ị tr ườ ng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ng ườ i mua BĐS tác độ ng qua l ạ i l ẫ n nhau, n ế u cung tho ả m ã n c ầ u th ì quy ề n s ở h ữ u nh à và quy ề n s ử d ụ ng đấ t đượ c chuy ể n sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS đượ c phép mua đi bán l ạ i nhi ề u l ầ n nên ngu ồ n hàng hoá cung c ấ p th ị tr ườ ng luôn luôn phong phú đa d ạ ng bao g ồ m c ả c ũ v à m ớ i. + Khi giao d ị ch BĐS thành công th ì lúc đó v ố n t ừ h ì nh thái hi ệ n v ậ t chuy ể n sang h ì nh thái giá tr ị . T ố c độ chuy ể n hoá v ố n như trên ph ụ thu ộ c vào nhi ề u nhân t ố nh ư: th ờ i gian t ạ o ngu ồ n cung, nhu c ầ u c ủ a th ị tr ư ờ ng, kh ả n ăng thanh toán S ự t ồ n t ạ i c ủ a các Doanh nghi ệ p kinh doanh BĐS hoàn toàn ph ụ thu ộ c vào t ố c độ chu chuy ể n v ố n và tài năng c ủ a nhà kinh doanh. Ch ẳ ng h ạ n, m ộ t Doanh nghi ệ p xây d ự ng nhà ở để bán, mu ố n tái s ả n xu ấ t ở chu k ỳ ti ế p theo th ì Doanh nghi ệ p này ph ả i bán đượ c nhà để trang tr ả i các kho ả n như: tr ả l ã i ti ề n vay, chi phí qu ả n l ý , ti ề n mua nguyên v ậ t li ệ u (như cát, xi măng, s ắ t thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh c ũ ng ph ả i có năng l ự c d ự đoán xu h ướ ng bi ế n độ ng c ủ a th ị tr ư ờ ng, t ính toán th ờ i đi ể m n ào th ì đ ầ u t ư, tính toán nên xây d ự ng lo ạ i nh à nào, v ớ i s ố l ượ ng bao nhiêu? Quá tr ì nh tiêu th ụ s ả n ph ẩ m trên th ị tr ườ ng giúp giá tr ị s ả n ph ẩ m th ặ ng dư ti ề m tàng c ủ a BĐS đượ c gi ả i phóng và đó là đi ề u ki ệ n giúp cho nhà kinh doanh BĐS có th ể hoàn tr ả l ã i ti ề n vay, tr ả lương cho công nhân + Th ị tr ư ờ ng B ĐS như đ ã n ói là m ộ t b ộ ph ậ n trong h ệ th ố ng đ ồ ng b ộ c ác lo ạ i th ị tr ườ ng. B ở i v ậ y, th ị tr ườ ng này phát tri ể n s ẽ góp ph ầ n phát tri ể n đồ ng b ộ các lo ạ i th ị tr ườ ng và đó là đi ề u ki ệ n quan tr ọ ng để cơ ch ế th ị tr ườ ng phát huy tác d ụ ng. + Th ị tr ườ ng BĐS là c ầ u n ố i gi ữ a s ả n xu ấ t và tiêu dùng, gi ữ a xây d ự ng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS t ổ ch ứ c s ả n xu ấ t kinh doanh, h ọ s ả n xu ấ t ra s ả n ph ẩ m h àng hoá v ớ i m ụ c đích đem bán. C ò n ng ư ờ i mua th ì c ó nhu c ầ u mua BĐS c ủ a nhà kinh doanh. V ì v ậ y, nơi gi ả i quy ế t đượ c m ố i quan h ệ cung – c ầ u này chính là th ị tr ườ ng BĐS. T ạ i đây, ng ườ i mua và ng ườ i bán s ẽ th ự c hi ệ n hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán đượ c s ả n ph ẩ m c ủ a m ì nh và thu đượ c l ợ i nhu ậ n l ạ i b ắ t đầ u m ộ t chu k ỳ kinh doanh m ớ i, quá tr ì nh s ả n xu ấ t di ễ n ra b ì nh th ườ ng và đi ể m h ẹ n luôn là th ị tr ườ ng BĐS. + Th ị tr ư ờ ng B ĐS thúc đ ẩ y vi ệ c áp d ụ ng khoa h ọ c k ỹ thu ậ t, đ ổ i m ớ i c ông ngh ệ , nâng cao ch ấ t l ượ ng c ủ a hàng hoá BĐS, b ả o v ệ và nâng cao hi ệ u qu ả s ử d ụ ng tài nguyên đấ t đai – tài nguyên qu ố c gia vô cùng qu ý giá. Do trên th ị tr ườ ng có nhi ề u ngu ồ n cung hàng hoá BĐS, có nhi ề u nhà cung c ấ p v ì th ế , luôn luôn t ồ n t ạ i s ự c ạ nh tranh gi ữ a nh ữ ng ng ườ i bán. M ặ t khác, c ũ ng có nhi ề u ng ườ i cùng mu ố n mua m ộ t B ĐS t ứ c l à c ũ ng c ó c ạ nh tranh mua. V ì v ậ y, c ác nhà kinh doanh BĐS ph ả i không ng ừ ng c ả i ti ế n m ẫ u m ã và ch ấ t l ượ ng hàng hoá nh ằ m nâng cao s ứ c c ạ nh tranh trên th ị tr ườ ng mang l ạ i nhi ề u l ợ i nhu ậ n hơn. Đ Ò án môn h ọ c 9 + Th ị tr ườ ng BĐS có m ố i quan h ệ ch ặ t ch ẽ v ớ i cơ ch ế , chính sách qu ả n l ý c ủ a Nhà n ướ c do ph ầ n l ớ n BĐS thu ộ c quy ề n s ở h ữ u c ủ a Nhà n ướ c. Ho ạ t độ ng c ủ a th ị tr ư ờ ng B ĐS s ẽ ph át ra tín hi ệ u đ ể Nh à n ư ớ c th ấ y c ầ n ph ả i ho àn ch ỉ nh, b ổ sung ch ấ t xúc tác nào cho th ị tr ườ ng. Ch ẳ ng h ạ n, khi th ị tr ườ ng BĐS có xu ấ t hi ệ n t ì nh tr ạ ng đầ u cơ đấ t, tr ố n thu ế Nhà n ướ c l ậ p t ứ c có bi ệ n pháp đi ề u ch ỉ nh b ằ ng cách ra các văn b ả n pháp l ý nh ằ m kh ắ c ph ụ c hi ệ n t ượ ng này làm lành m ạ nh hoá th ị tr ườ ng, tăng ngu ồ n thu cho ngân sách Nhà n ướ c. Th ị tr ườ ng đượ c đi ề u ch ỉ nh đượ c hoàn thi ệ n l ạ i góp ph ầ n hoàn ch ỉ nh h ệ th ố ng đồ ng b ộ các lo ạ i th ị tr ườ ng, phát huy nh ữ ng ưu th ế c ủ a kinh t ế th ị tr ườ ng. Nhưng th ị tr ườ ng BĐS phát tri ể n l ên m ộ t b ư ớ c m ớ i v à v ư ợ t qua t ầ m ki ể m so át c ủ a Nh à n ư ớ c đ ò i h ỏ i N hà n ư ớ c l ạ i ph ả i đổ i m ớ i công tác qu ả n l ý . + BĐS th ườ ng là nh ữ ng tài s ả n có giá tr ị l ớ n, m ộ t khi Nhà n ướ c ki ể m soát đượ c th ị tr ườ ng BĐS th ì n ế u th ị tr ườ ng này càng sôi độ ng th ì Nhà n ướ c càng thu đượ c nhi ề u ng ân sách t ừ B ĐS. + Th ị tr ư ờ ng B ĐS có liên quan đ ế n nhi ề u ng ành, nhi ề u l ĩ nh v ự c nh ư: xây d ự ng, ngân hàng, môi tr ườ ng nên vi ệ c m ở r ộ ng và phát tri ể n th ị tr ườ ng BĐS s ẽ góp ph ầ n tăng c ườ ng quan h ệ h ợ p tác gi ữ a các ngành. Đồ ng th ờ i nâng cao tr ì nh độ x ã h ộ i hoá trong s ả n xu ấ t kinh doanh. Trên th ị tr ườ ng m ọ i ch ủ th ể tham gia có đi ề u ki ệ n ti ế p xúc và m ở r ộ ng m ố i quan h ệ v ớ i các ch ủ th ể thu ộ c các ngành, các l ĩ nh v ự c khác. Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đ ò i h ỏ i ti ề n v ố n l ớ n, s ứ c h ấ p d ẫ n c ủ a th ị tr ườ ng cao. Th ị tr ườ ng này phát tri ể n có vai tr ò nâng cao năng l ự c kinh doanh, s ự năng độ ng c ủ a các ch ủ th ể tham gia th ị tr ườ ng. Hơn n ữ a, ng ườ i qu ả n l ý th ị tr ườ ng thu ộ c các l ĩ nh v ự c có liên quan đế n th ị tr ườ ng BĐS c ũ ng ph ả i không ng ừ ng t ự nâng cao tr ì nh độ c ủ a m ì nh để b ắ t k ị p v ớ i s ự phát tri ể n c ủ a th ị tr ườ ng. M ặ t kh ác, th ị tr ư ờ ng B ĐS phát tri ể n th ì kh ả n ăng thu hút v ố n đ ầ u t ư c ủ a c ác nhà kinh doanh trong n ướ c và ngoài n ướ c c ũ ng như huy độ ng v ố n tích lu ỹ c ủ a các t ầ ng l ớ p dân cư tăng lên t ạ o đi ề u ki ệ n m ở r ộ ng quy mô s ả n xu ấ t kinh doanh, đổ i m ớ i c ông ngh ệ , n âng cao hi ệ u qu ả c ủ a đ ồ ng v ố n + Th ị tr ườ ng BĐS đi ề u hoà gi ả i quy ế t m ố i quan h ệ v ề l ợ i ích gi ữ a các t ầ ng l ớ p dân cư đó là l ợ i ích cá nhân, l ợ i ích t ậ p th ể và l ợ i ích c ủ a toàn x ã h ộ i. + Th ị tr ườ ng này phát tri ể n s ẽ góp ph ầ n xoá b ỏ t ì nh tr ạ ng kinh doanh ng ầ m, kinh doanh trái pháp lu ậ t BĐS góp ph ầ n vào tăng ngu ồ n thu ngân sách cho Nhà n ướ c. I.4. Nh ữ ng đặ c đi ể m cơ b ả n c ủ a th ị tr ườ ng BĐS Th ị tr ườ ng BĐS g ắ n li ề n v ớ i đặ c đi ể m c ủ a BĐS – là nh ữ ng tài s ả n không th ể di d ờ i đượ c, do v ậ y mà th ị tr ườ ng này mang tính ch ấ t không t ậ p trung mà tr ả i r ộ ng trên kh ắ p các vùng c ủ a đấ t n ướ c. Ở m ỗ i đị a phương, m ỗ i vùng đị a l ý BĐS l ạ i có nh ữ ng đ ặ c đi ể m ri êng. B ở i v ậ y, trong th ị tr ư ờ ng B ĐS l ớ n c ó hàng lo ạ t th ị tr ư ờ ng nh ỏ , m ỗ i th ị tr ườ ng l ạ i mang m ộ t b ả n s ắ c riêng v ớ i quy mô và tr ì nh độ không Đ Ò án môn h ọ c 10 gi ố ng nhau, do đặ c đi ể m các vùng đị a l ý là khác nhau và có s ự phát tri ể n không đồ ng đề u gi ữ a các vùng, các mi ề n (đi ề u này do đi ề u ki ệ n t ự nhiên và tr ì nh độ phát tri ể n kinh t ế , v ăn hoá, x ã h ộ i quy đ ị nh cho m ỗ i v ùng, m ỗ i đ ị a ph ương) Ở nh ữ ng vùng thu ậ n l ợ i hơn v ề cơ s ở h ạ t ầ ng, m ứ c thu nh ậ p th ì th ị tr ườ ng BĐS ở đó có đ i ề u ki ệ n phát tri ể n hơn h ẳ n ở nông thôn và mi ề n núi v ề quy mô và tr ì nh độ . Các tài s ả n BĐS mang đặ c đi ể m c ủ a m ỗ i vùng, ch ị u s ự chi ph ố i b ở i các đi ề u ki ệ n t ự nhiên, t ậ p quán s ả n xu ấ t và sinh ho ạ t c ủ a m ỗ i vùng, nên th ị tr ườ ng BĐS là m ộ t th ị tr ườ ng không hoàn h ả o do không có s ự đồ ng nh ấ t v ề thông tin và các y ế u t ố c ấ u th ành c ủ a th ị tr ư ờ ng. C ó nh ữ ng B ĐS đ ã c ó l ị ch s ử t ồ n t ạ i r ấ t d ài nhưng nay m ớ i tham gia vào th ị tr ườ ng, có nh ữ ng BĐS đã mua đi bán l ạ i nhi ề u l ầ n, có nh ữ ng b ấ t độ ng s ả n đượ c giao d ị ch trong tr ị tr ườ ng không chính th ứ c, có BĐS chưa đượ c đăng k ý , có BĐS đã đượ c đăng k ý nhưng thông tin không chính xác d ẫ n đế n ngu ồ n g ố c c ủ a BĐS là khó xác đị nh và vi ệ c đị nh ra giá tr ị chính xác c ủ a BĐS là r ấ t kh ó khăn. Ngay trong m ộ t v ùng, m ộ t đ ị a ph ương, ng ư ờ i b án và ng ư ờ i mua B ĐS đ ề u thi ế u nh ữ ng thông tin v ề các cu ộ c giao d ị ch tr ướ c đó. V ì thông th ườ ng ch ỉ khi ng ườ i ta c ầ n th ự c hi ệ n giao d ị ch ng ườ i ta m ớ i quan tâm t ớ i nh ữ ng thông tin liên quan đế n BĐS đó. Khác v ớ i các hàng hoá khác, các BĐS có giá tr ị khác nhau ngay trong cùng m ộ t lo ạ i BĐS và không ph ả i ai c ũ ng n ắ m đượ c giá c ả , do thi ế u thông tin nên ng ườ i mua BĐS không bi ế t m ì nh mua v ớ i giá có h ợ p l ý hay không? Ngay c ả đ ố i v ớ i nh ữ ng B ĐS tương đ ồ ng tr ên ph ạ m vi c ả n ư ớ c th ì kh ông ph ả i ai c ũ ng n ắ m đượ c đầ y đủ thông tin để th ự c hi ệ n giao d ị ch. C ũ ng do thi ế u thông tin nên th ị tr ườ ng b ị c ả n tr ở s ự thông su ố t, b ở i v ì ng ườ i mua BĐS mu ố n mua r ẻ , ng ườ i bán BĐS mu ố n bán đắ t mà tài s ả n BĐS có giá tr ị r ấ t l ớ n, để mua đượ c BĐS ng ườ i mua bao gi ờ c ũ ng r ấ t th ậ n tr ọ ng, k ỹ l ưỡ ng trong vi ệ c xem xét tính phù h ợ p c ủ a B ĐS v ớ i m ụ c đích s ử d ụ ng c ủ a m ì nh v à kh ả n ăng tài chính c ủ a anh ta n ữ a r ồ i m ớ i quy ế t đị nh. Mu ố n th ị tr ườ ng thông su ố t th ì thông tin c ầ n ph ả i r õ ràng, các l ự c c ả n ph ả i đư ợ c lo ạ i b ỏ đ ể giao d ị ch c ó th ể di ễ n ra nhanh ch óng và kh ả n ăng thành công m ớ i cao. Trong th ị tr ườ ng BĐS, cung BĐS không th ể ph ả n ứ ng nhanh chóng v ớ i s ự thay đổ i c ủ a c ầ u, cung ít co gi ã n c ò n c ầ u th ì co gi ã n m ạ nh. Do vi ệ c t ạ o ngu ồ n cung B ĐS ch ị u chi p h ố i b ở i nhi ề u nh ân t ố nh ư: vi ệ c mua đ ấ t, th ờ i gian xin c ấ p ph ép xây d ự ng, s ự thành công c ủ a chu k ỳ kinh doanh tr ướ c các y ế u t ố này s ẽ quy ế t đị nh t ố c độ ph ả n ứ ng c ủ a cung đố i v ớ i c ầ u BĐS . Trong ng ắ n h ạ n cung BĐS không tho ả m ã n c ầ u nên cung – c ầ u không bao gi ờ cân b ằ ng mà luôn luôn có xu h ướ ng ti ế n t ớ i cân b ằ ng. Ngay c ả trong tương lai th ì c ầ u l ạ i xu ấ t hi ệ n nh ữ ng đò i h ỏ i m ớ i. C ũ ng chính v ì l ý do này mà th ị tr ườ ng BĐS ch ỉ h ấ p d ẫ n nh ữ ng ng ư ờ i c ó ti ề m l ự c t ài chính m ạ nh, c ó kh ả n ăng ch ờ đ ợ i đ ồ ng v ố n phát huy tác d ụ ng. Đ Ò án môn h ọ c 11 Tuy nhiên, trong ng ắ n h ạ n cung BĐS c ũ ng có th ể tăng lên nh ờ chuy ể n m ụ c đích s ử d ụ ng BĐS. Ví d ụ th ế này: Ở n ướ c ta s ắ p di ễ n ra Seagames 22, khi đó nhu c ầ u nh à cho thuê s ẽ t ăng lên r ấ t l ớ n. S ố l ư ợ ng ph ò ng cho thu ê hi ệ n c ó không th ể đáp ứ ng đủ nhu c ầ u thuê nhà tăng lên độ t ng ộ t, do đó ng ườ i ta có th ể chuy ể n nhà ở sang cho thuê nh ằ m có thêm thu nh ậ p và đáp ứ ng nhu c ầ u thuê nhà, khi Seagames k ế t thúc, m ụ c đích s ử d ụ ng BĐS đó l ạ i ch ỉ dùng để ở , không ph ả i là cho thuê n ữ a. T ấ t nhiên vi ệ c chuy ể n m ụ c đích s ử d ụ ng này ch ỉ đượ c th ự c hi ệ n khi các đi ề u ki ệ n để th ự c hi ệ n đượ c cho phép. Ch ẳ ng h ạ n như: BĐS dùng cho ng ườ i n ướ c ngoài thuê ph ả i là BĐS th ế nào? quy ề n và ngh ĩ a v ụ c ủ a m ỗ i bên ra sao? Vi ệ c chuy ể n m ụ c đích s ử d ụ ng có phù h ợ p v ớ i quy ho ạ ch cho phép không? Th ị tr ườ ng BĐS là m ộ t th ị tr ườ ng ch ị u s ự qu ả n l ý ch ặ t ch ẽ c ủ a Nhà n ướ c, xu ấ t phát t ừ đấ t đai thu ộ c s ở h ữ u nhà n ướ c c ò n các lo ạ i h ì nh s ở h ữ u khác ch ỉ là s ở h ữ u bán ph ầ n, không đầ y đủ . Các nhà kinh doanh BĐS mu ố n xây d ự ng BĐS để bán ph ả i làm các th ủ t ụ c xin c ấ p phép xây d ự ng, đóng thu ế Kinh doanh BĐS ph ả i tuân theo nh ữ ng quy đị nh riêng v ì các b ấ t độ ng s ả n có th ể là đấ t đai ho ặ c các tài s ả n c ó liên quan đ ế n đ ấ t đai mà đ ấ t đai là tài nguyên c ủ a qu ố c gia v à do Nhà n ư ớ c th ố ng nh ấ t qu ả n l ý , đấ t đai có liên quan đế n chính tr ị , kinh t ế , x ã h ộ i. Đấ t đai và các BĐS khác mu ố n đượ c tham gia vào th ị tr ườ ng BĐS ph ả i là nh ữ ng BĐS có đủ các đi ề u ki ệ n đư ợ c quy đ ị nh trong lu ậ t. Trong th ị tr ư ờ ng B ĐS, t ổ ng cung đ ấ t đai dành cho các m ụ c đích là c ố đ ị nh, ngay c ả khi vi ệ c c ả i t ạ o đấ t làm tăng cung c ậ n biên trong t ổ ng cung. Đố i v ớ i t ừ ng m ụ c đí ch s ử d ụ ng c ụ th ể th ì kh ông nh ấ t thi ế t c ố đ ị nh nh ưng t ổ ng cung đ ấ t đai là c ố đị nh. Ví d ụ : T ổ ng di ệ n tích đấ t cho t ấ t c ả các m ụ c đích c ủ a m ộ t đị a phương là: 10.000 ha Trong đó: - Đấ t dành cho nông nghi ệ p là: 3.000 ha - Đ ấ t d ành cho lâm nghi ệ p l à : 1.000 ha - Đấ t chuyên dùng là : 3.000 ha - Đấ t khu dân cư nông thôn là : 2.000 ha - Đấ t chưa s ử d ụ ng là : 1.000 ha Nh ưng do vùng này có nhu c ầ u m ở r ộ ng đư ờ ng giao th ông nên l ấ y t ừ đ ấ t n ông nghi ệ p 1.000 ha, do đó đấ t nông nghi ệ p ch ỉ c ò n 2.000 ha và đấ t chuyên dùng tăng lên 4.000 ha. Nhưng t ổ ng cung đấ t đai cho t ấ t c ả các m ụ c đích v ẫ n là 10.000 ha. Trong th ị tr ườ ng nhà đấ t, hàng hoá đượ c trao đổ i, mua bán trên th ị tr ườ ng th ự c ch ấ t là mua bán, chuy ể n nh ượ ng các quy ề n (quy ề n s ử d ụ ng đấ t và quy ề n s ở h ữ u nhà ở ). M ộ t đặ c đi ể m n ữ a c ủ a th ị tr ườ ng BĐS là trong th ị tr ườ ng này, tài s ả n BĐS ch ỉ ti êu hao d ầ n d ầ n gi á tr ị nh ưng nó v ẫ n gi ữ đư ợ c h ì nh d áng t ự nhi ên như: nhà c ử a, x ưở ng máy và có kh ấ u hao (ngo ạ i tr ừ đấ t đai). [...]... ỏn mụn hc I.5 Phõn loi th trng bt ng sn Cú nhiu cỏch tip cn nhm phõn loi th trng: Phõn loi da trờn du hiu s hu v s dng chia th trng BS lm 3 loi: + Th trng mua bỏn BS: Quyn s hu c chuyn cho bờn mua + Th trng cho thuờ BS: Quyn s hu thuc ch s hu, quyn chim hu v quyn s dng c chuyn cho bờn i thuờ + Th trng th chp v bo him BS: Quyn s hu khụng thuc ch s hu, quyn chim hu, s dng thuc ch s hu Riờng BS l t ai... thnh cu xut hin trờn th trng b Cỏc loi cu v BS - Cu thc t v hng hoỏ BS: L nhu cu thc cn mua hng hoỏ BS s dng hoc kinh doanh - Cu tim nng: L s lng ngi tiờu dựng hng hoỏ BS tng ng vi s lng hng hoỏ BS cú c sau khi ó tớnh n cỏc yu t nh hng n s phỏt trin ca BS trong tng lai nh: vn, t ai, t liu sn xut, thu nhp bỡnh quõn, chớnh tr - Cu gi to: L cu sinh ra do hin tng u c BS ch thi c bỏn ra thu li Cỏc nh u t... mua bt ng sn, nờn cu gim mnh Nhng trong di hn, do nhu cu thay th, nõng cp BS tng lờn m cu hng nm v BS li tng lờn õy l iu trỏi ngc hn vi hng hoỏ thụng thng Hỡnh v minh ho nh sau: Trong : DSR Giỏ DSR: ng cu trong c 20 ngn hn DLR D : ng cu trong LR di hn ề ỏn mụn hc Giỏ cõn bng trong th trng BS khụng ch ph thuc vo s thay i ca lng cung v cu m cũn ph thuc nhiu vo co gión ca chỳng Trong di hn, co gión ca... trong ngn hn ớt co gión, vi thi hn di hn cung BS co gión mnh hn dn n giỏ c tng ớt hn trong ngn hn Giỏ E2 Giỏ SSR E2 P1 SLR P1 P2 P2 E1 D2 E1 D2 D1 D1 Q1 Q2 S lng Hỡnh 4: Cung trong ngn hn Q1 Q2 S lng I HèNH 5: CUNG TRONG DI N H Trong : SSR v SLR ln lt l ng cung trong ngn hn v trong di hn co gión ca cu BS trong di hn ớt hn trong ngn hn Do trong ngn hn, giỏ BS tng lờn nhiu ngi s tm gỏc li vic mua bt... lm 3 loi: + Th trng cp I (th trng s cp ): õy l th trng chuyn nhng, cho thuờ hoc giao quyn s dng t Th trng s cp l th trng ca Nh nc vi cỏc tng lp dõn c Th trng ny mang tớnh cụng khai v khụng cú giao dch ngm Hin nay, qu t quc gia giao hay cho thuờ v c bn l khụng cũn giao t hay cho thuờ t Nh nc phi tin hnh thu hi t, chuyn mc ớch s dng t, u t vo t (nht l huy ng nhng loi t cha s dng) + Th trng cp II: L th... ỡnh ngi bỏn, nhng ngi C cng khụng bit CHNG II: THC TRNG U C T AI TI VIT NAM I- HOT NG U C NC TA CH YU DIN RA SễI NG CC ễ TH LN Do ụ th tp trung nhiu ngi dõn cú mc thu nhp cao nờn sc mua cao, mt dõn s ln v quy mụ dõn s ngy cng tng v nhu cu t ai dnh cho cỏc mc ớch l rt ln, õy cng l ni cú c s h tng hon thin hn nụng thụn, min nỳi rt nhiu Thờm vo ú ngi dõn Vit nam cú tõm lý thớch sng ụ th nờn ngi ta ... trng cp III: L th trng mua bỏn li hoc cho thuờ li cỏc cụng trỡnh ó c mua hoc cho thuờ Th trng cp II l th trng cú s tham gia ca c Nh nc v t nhõn Nh nc v t nhõn cựng cú th xõy dng cỏc cụng trỡnh BS bỏn hoc l cho thuờ Th trng cp III l th trng ca cỏc tng lp dõn c vi nhau i vi t ai quy nh vic chuyn nhng t ai thc cht l mua bỏn quyn s dng t - Phõn loi theo mc ớch s dng BS chia th trng BS ra lm 5 loi: + BS nh... nhõn lm cho quan h cung cu tr lờn cng thng y giỏ nh t tng lờn trong mt thi gian nht nh - Cu v t ai cho sn xut: Cu ny chim i b phn, nú l tng nhu cu m rng cỏc hot ng sn xut da vo m rng din tớch t ai s dng Loi cu ny thng l cu v t 17 ề ỏn mụn hc ai cho cỏc hot ng sn xut thuc khu vc I ca xó hi bao gm: Cu ca cỏc hot ng sn xut da vo t ai nh nụng, lõm, ng nghip, sn xut vt liu xõy dng v hm m Cựng vi s phỏt trin... Cựng vi s phỏt trin ca xó hi, cu v t ai dnh cho khu vc ny gim xung - Cu v t ai cho cụng nghip, giao thụng v cỏc cụng trỡnh cụng cng: L cu c xó hi hoỏ v ỏp ng bng cỏc chng trỡnh ca chớnh ph, ớt xut hin trờn th trng - Cu v nh , t xõy dng nh v t xõy dng cỏc cụng trỡnh BS khỏc: Cu v nh v t cú liờn quan n nhau Cu v nh xut hin s kộo theo cu v t xõy dng nh Hai cu ny gi chung l cu v nh t v õy l cu sụi ng... dng BS chia th trng BS ra lm 5 loi: + BS nh dõn c + BS thng mi dch v + BS vn phũng + BS cụng nghip + BS nụng nghip I.6 Mt s c im ca th trng t ai ca Vit nam Th trng t ai nc ta ngoi nhng c im chung ca th trng BS nh ó nờu cũn cú nhng c trng riờng nh sau: 1 Th trng t ai mang nng tớnh t phỏt 12 ề ỏn mụn hc Th trng t ai nc ta cũn non tr nờn tn ti nhiu mt yu kộm v cũn mang nng tớnh t phỏt Tớnh t phỏt ca .  ĐỀ TÀI Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết Giáo viên hướng dẫn : Gs Tskh Lê Đình Thắng Sinh viên thực hiện : Đ Ò. CHƯƠNG I: M ỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I- M ỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1. VAI TRÒ VÀ ĐẶC . nghiên c ứ u: Đề tài nghiên c ứ u chia làm thành ba chương v ớ i các v ấ n đề sau: Chương I: M ộ t s ố v ấ n đề chung v ề th ị tr ườ ng nhà đấ t và ho ạ t độ ng đầ u cơ đấ t đai. Đ Ò