i MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài .1 Mục đích của đề tài Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn của đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 1.1.1 Các văn của Trung ương 1.1.2 Các văn của tỉnh Thái Nguyên .4 1.2 Cơ sở khoa học của đề tài .5 1.2.1 Giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .12 1.2.4 Các nguyên tắc của định giá đất 18 1.2.5 Phương pháp xác định giá đất .22 1.3 Định giá đất Việt Nam thế giới 29 1.3.1 Công tác định giá đất Việt Nam .29 1.3.2 Công tác định giá đất thế giới 30 1.3.3 Quy trình xây dựng bảng giá loại đất 31 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.2 Phạm vi nghiên cứu .35 2.3 Nội dung nghiên cứu .35 2.4 Phương pháp nghiên cứu .35 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUÂÂN 38 3.1 Khái quát về thành phố Thái Nguyên 38 3.1.1 Vị trí địa lý 38 3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên của thành phố Thái Nguyên 38 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số sở hạ tầng 39 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn TP Thái Nguyên .43 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 43 ii 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên .44 3.3 Giá đất quy định chung phạm vi nước địa bàn thành phố Thái Nguyên 49 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nươc 49 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 50 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 53 3.4.1 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 53 3.4.3 Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất .62 3.4.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 63 3.4.5 Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đến giá đất 64 3.6 Một số đề xuất xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố thái nguyên 66 KẾT LUÂÂN VÀ KIẾN NGHI 67 Kết luận .67 Kiến nghị 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO 69 iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận VT : Vị trí TTTB : Thị trường trung bình QĐ : Quyết định KH : Kế hoạch CP : Chính phủ TP : Thành phố VNĐ : Việt Nam đồng DANH MỤC CÁC BIỂU iv Bảng 3.1: Kết thực tiêu kinh tế - xã hội của TPTN năm 2012 .41 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2012 của Thành phố Thái Nguyên.43 Bảng 3.3 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 46 Bảng 3.4 Giá nhà nước quy định đất .50 Bảng 3.5 Giá đất nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến 2012 52 Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I .54 Bảng 3.7 Bảng biến đợng giá đất đường phố nhóm II 58 Bảng 3.8 Bảng biến đợng giá đất đường phố nhóm III 60 Bảng 3.9 Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất tún đường Hồng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh 62 Bảng 3.10 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 63 Đơn vị:1000/m2 63 Bảng 3.11 Đặc điểm của một số khu dân cư 64 Bảng 3.12 Giá đất của khu trước sau thực dự án 65 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Thống kê trường hợp cấp GCN quyền SDĐ theo loại địa bàn Tp.Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2012 48 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm I .55 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 57 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 59 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm II 59 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 61 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm III 61 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Từ nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa mợt xu thế tất ́u, từ hình thành nên mợt thị trường còn gọi thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu được mở rộng Đến nay, tác nhân tham gia thị trường bất đợng sản bắt đầu hoạt đợng có hiệu quả, tạo sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nỗi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có mợt vị trí đặc biệt, giá của qùn sử dụng đất (còn gọi giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh đầu đất đai Thực tế nay, giá đất thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây sự chênh lệch rất lớn so với thị trường Điều dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất thu hồi đất, giải phóng mặt bố trí tái định cư Như vậy, để khắc phục được hạn chế này, việc có mợt bảng giá đất thị trường phù hợp hết sức cần thiết Ngoài việc giải quyết hạn chế trên, bảng giá đất còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm hội sử dụng đất của cá nhân, tổ chức hội đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của nhà đầu tư Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, việc xác định đầy đủ yếu tố mức độ ảnh hưởng của yếu tố việc làm quan trọng cần thiết Thành phố Thái Nguyên đà hội nhập phát triển, hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ngày phong phú đa dạng, nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất phát triển sở hạ tầng của địa phương được triển khai thực gây áp lực lớn lên đất đai Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử dụng đất ngày nhiều phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất bất cập chênh lệch giá đất của nhà nước thực tế Nhìn nhận góc đợ quản lý nhà nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế xã hội, còn giá đất thị trường giao dịch thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu của bên tham gia nên giá thị trường cao giá nhà nước Việc điều chỉnh giá đất để giảm chênh lệch vấn đề rất khó nên cần xây dựng mợt bảng giá đất thị trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho hoạt động liên quan đến việc quản lý sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội của địa phương ổn định lĩnh vực quản lý đất đai Như vậy, để góp phần tích cực cơng tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: “Nghiên cứu trạng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn 2010 - 2012” Mục đích của đề tài Mục đích chung Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị Đưa một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá đất quản lý thị trường quyền sử dụng đất Mục đích cụ thể - Tìm hiểu mối quan hệ giá đất thị trường bảng giá đất nhà nước quy định - Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất địa bàn nghiên cứu - Rút học đề xuất biện pháp nhằm đưa giá đất của nhà nước sát với giá đất thị trường Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn của đề tài Ý nghĩa khoa học Kết nghiên cứu của đề tài làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị, giúp hồn thiện sở lý luận về định giá đất Ý nghĩa thực tiễn - Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Thái Nguyên - Làm sở cho quyền địa phương tổ chức, cá nhân thực giao dịch về đất đai địa bàn - Là tài liệu tham khảo cho công trình nghiên cứu khác công trình nghiên cứu tương tự địa phương khác Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 1.1.1 Các văn Trung ương - Luật Đất đai 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư - Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về phân loại thị cấp quản lý đô thị - Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị kiểu mẫu - Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất 1.1.2 Các văn tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 930/2009/QĐ-UBND ngày 14 tháng 04 năm 2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việê quy định một số nội dung cụ thể công tác quản lý Nhà nước về đất đai áp dụng địa bàn thành phố Thái Nguyên - Quyết định số 2630/ 1999/QĐ – UB ngày 10/09/1999 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định giá loại đất địa phương - Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08 tháng 04 năm 2010 của UBND tỉnh Thái Ngun về việc ban hành quy định mợt số sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất áp dụng địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Nghị quyết số 27/2011/NQ-HĐND ngày 12/12/2011 của HĐND tỉnh Thái Nguyên khóa VII, kỳ họp thứ về quy định khung giá loại đất năm 2012 địa tỉnh Thái Nguyên 1.2 Cơ sở khoa học của đề tài 1.2.1 Giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai hoạt động kinh tế, sự thu lợi trình mua bán, có ý nghĩa tư hố địa tơ Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp quyết định thu lợi cao hay thấp mợt khoảng thời gian Hầu hết nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu biểu mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hồ giá trị hành của địa tơ nhiều năm được chi trả một lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Tại Điều Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất nước ta được hình thành trường hợp sau (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[12] Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất 61 năm Nhưng giá đất chưa được sát với thực tế Năm 2010 , vị trí của đường Quang Vinh có sự chênh lệch với hệ số k = 2.4 giá đất thị trường triệu đồng/m2, đến năm 2012 hệ số k = 2.7 giá đất thị trường triệu đồng/m2 giá đất nhà nước quy định năm 2012 có 3.5 triệu đồng/m2 Như giá thị trường có xu hướng tăng nhanh qua năm giá quy định của Nhà nước chưa đáp ứng được để sát với thực tế Do quyết định của tỉnh về khung giá đất quy định cần phù hợp sát với diễn biến thị trường Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm III Trong đường phố tḥc nhóm III thì đường Tân Cương đoạn 62 đường có sở hạ tầng, mật đợ dân cư, đường thấp nhất so với hai nhóm đường còn lại Do giá đất của đường phố Tân Cương thấp nhất Giá đất thị trường năm 2012 của đường Quang Vinh triệu đồng/m 2, đường Gia Sàng 10 triệu đồng/m2, đường Phú Xá 11 triệu đồng/m2 đường Tân Cương triệu đồng/m2 * Qua phân tích biến đợng giá đất của nhóm đường ta thấy được loại đường phố ảnh hưởng đến giá đất thế Nhóm đường có sở hạ tầng tốt, tập trung đông dân cư, gần trung tâm thì có giá đất rât cao so với nhóm đường xa trung tâm 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất Trên một tuyến đường với giá đất được quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên lựa chọn một số lô đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin đất…dữ liệu được sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thức tế đất đô thị tuyến đường địa bàn thành phố Thái Ngun Bảng 3.9 Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh Đườn g phố Hoàng Văn Thụ Quang Vinh Vị trí 4 Giá TT trung bình qua năm Giá QĐ qua năm Triệu/m2 2010 70 15 11 6 3.5 2 2011 80 20 16 8.5 7.5 2.5 2012 85 23 19 10 4.5 2010 2011 2012 30 30 30 8 5.5 5.5 3.5 3.5 2.5 3.5 1.5 1.5 2.5 1 1 Mức chênh lệch Giá TTTB/ Giá QĐ (lần) 2010 2011 2012 2.3 2.7 2.8 2.1 2.5 2.8 2.2 2.9 3.4 2.4 2.9 2.4 2.5 2.7 2.3 2.7 2.4 2.5 2.5 2 2.3 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Bảng 3.9 phản ánh rõ ràng giá bán thị trường của đường phố Hoàng Văn Thụ , giá bán của vị trí 2,3,4 có khoảng cách xa so với vị trị của đường phố 63 Đường phố Hoàng Văn Thụ được coi nơi có giá bán cao nhất thành phố Thái Ngun Giá bán của lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường vị trị (năm 2010 70 triệu/m 2) cao rất nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám vị trí 2, 3, Còn tuyến đường Quang Vinh thì mức chênh lệch vị trí với vị trí 2,3,4 thấp nhiều so với tuyến đường Hoàng Văn Thụ Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra khơng đồng đều vị trí khác một tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất đẹp thì có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố về người, trình sử dụng, yếu tố về tĩn ngưỡng…các yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Bảng 3.10 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất Đơn vị:1000/m2 Giá bán Độ rộng mặt tiền Đường Nguyễn Huệ Đường Chu Văn An Đường Quang Vinh – (m) – (m) 3.000 – 4.500 4.000 - 5000 4.000 – 5.000 5.000 – 6.000 2.500 – 3.500 4.000 – 4.500 >6 (m) >6.500 >7.000 >5.000 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, đất có mợt diện tích đất có chiều rợng mặt tiền bé thì giá bán /1m2 thấp ô đất chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ – m thì giá trung bình từ 3.000 – 4.500 triều động/m2, còn đất rộng 6m thì giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 Cũng đường Nguyễn Huệ lô đât đường Chu Văn An, đường Quang Vinh có diện 64 tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao thì có giá cao so với lơ có mặt tiền nhỏ 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại thì nhu cầu về đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có sự thay đổi lớn Để đánh giá được ảnh hưởng của dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Tôi chọn khu dân cư được quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên khu dân cư số 3, số phường Đông Quang, khu dân cứ số phường Túc Duyên để tiến hành điểu tra theo mẫu phiếu Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khụ vực Kết điều tra được thể bảng sau Bảng 3.11 Đặc điểm của một số khu dân cư Khu dân cư Khu dân cư số 3, số P.Đồng Quang Khu dân cư số Diện tích Tổng số lơ (ha) quy hoạch 1,8 157 Năm bắt Năm hoàn đầu quy thành quy hoạch hoạch 2007 2009 2.18 392 2006 P Túc Duyên (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) 2006 Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang được quy hoạch theo quyết định số 192/QĐ – UBND ngày 31/01/2007 của UBNG tỉnh Thái Nguyên Là khu đất thành phố làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu được quy hoạch, được hoàn thành năm 2009 Có 157 lơ với 1.8 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất của khu dân cư có giá 3.000.000 VNĐ/m Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá trị thị trường trung bình 4.000.000 – 5.500.000 VNĐ/m2 Đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư 65 hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7.000.000 9.000.000 VNĐ/m2 Và đên năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 12.000.000 - 15.000.000 VNĐ/m2 Bảng 3.12 Giá đất của khu trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Khu dân cư Giá đất TB Sau thực Bắt đầu quy quy hoạch hoạch Mức chênh lệch Chênh lệch Khu dân cư đơn giá Hệ số K (1000/m ) Khu dân cư số 3, số 3.000 1,8 34.000 – 5.500 7.000 -9.000 P Đồng Quang -4.500 1,63 Giá đất trung bình 4.750 8.500 3.750 1,79 Khu dân cư số 3.000 – 1.500 – 2.000 4.500– 6.500 –3,25 P.Túc Duyên 4.500 Giất đất trung bình 1.750 5.500 3.750 3,14 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cư số phường Túc Duyên được quy hoạch theo quyết định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên Với diện tích 2.18 ha, khu dân cư số phường Túc Dun có 392 lơ Bắt đầu quy hoạch năm 2006 hồn thành năm Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp của khu dân cư có giá trung bình 200.000 VNĐ/m2, bao gồm tất khoản giá đất khoản hỗ trợ về cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 1000.000 – 1.200.000 VNĐ/m2 Khi có quyết định quy hoạch giá của khu đất được quy định quyết định số 2528/QĐ – UBND ngày 10/11/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên thì giá đất đất 2.000.000 – 2.500.000 VNĐ/m2 Sau thực xong sở hạ tầng, đường lại thì giá đất trung bình của thừa 4.500.000 – 6.500.000 VNĐ/m2 Và đến năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất của lô khoảng 8.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m2 Như vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng của quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất 66 tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định của nhà nước, có biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động nhất 3.6 Một số đề xuất xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố thái nguyên Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm để phát triển kinh tế - xã hội một cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh được tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực một số giải pháp sau: - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trường vị trí, tuyến đường có bảng giá năm trước, bổ sung tuyến đường, vị trí chưa được quy định của phường , xã để thực công tác định giá đất - Hằng năm UBND tỉnh đưa quyết định giá đất khu vưc thông báo cho mọi người biết, hạn chế thấp nhất việc đầu tích trữ đẩy giá lên cao - Khi có sự biến đợng về giá đất năm phải trình UBND tỉnh sửa đổi kịp thời chống thất th́ đảm bảo đời sống kinh tế xã hợi dân - Trong việc quản lý nhà nước phải đưa quy định cụ thể văn để có sở phục vụ cho cơng tác định giá đất tốt 67 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHI Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị thế trung tâm của tình Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng của tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Ngun nói riêng tốc đợ thị hóa diễn nhanh giá đất có sự biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập giá đất một nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh, buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, thì sự chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thự tế cao không phản ánh giá thị thực đất đai sự phát triển kinh tế của nước ta chưa thực sự phù hợp với mức thu nhập của người dân Sự chênh lệch giứa giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài được cấp giấu chứng nhận QSĐ, việc định giá tài sản về nhà đất phục vụ cho công tác thì hành án Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tùy theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán thì yếu tố quan trọng vị trí của đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao 68 Những đất ngõ, ngách , hẻm của đường phố thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu của ngõ, hình thể đất sau đến yếu tố về môi trường, tự nhiên – xã hợi Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà thì yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích Kiến nghị - Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phù hợp với thực tế địa phương Căn cứ vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương - Giá đất phải được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương -Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, hực xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá đất từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật quyết định về mức mình đưa ra, đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợn với quy định của pháp luật hành Về đào tạo chuyên gia định giá đất: - Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, tập huấn nghiệp vụ chun mơn cho tồn bợ cán bợ để đáp ứng yêu cầu đặt - Tăng cường hiệu cơng tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch “ treo”, quy hoạch không ổn định, thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch ,kế hoạch 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bợ Tài (2003), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bợ Tài (2007), Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Mơi trường - Bợ Tài (2010), Thơng tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng(2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyền, Nguyễn Đặng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất Cục thống kê tỉnh Thái Nguyên (2012), Niên giám thống kê năm 2012 thành phố Thái Nguyên, Thái Nguyên Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá các loại đất 10 Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại đô thị, tổ chức lập, thẩm định đề án định công nhận loại đô thị 11 Huỳnh Văn Chương (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai”, 12 Quốc hội (2007), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 14 UBND Thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2010 kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2011 70 15 UBND Thành phố Thái Nguyên (2011), Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ 2011-2015 thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010) Quyết định số 37/2009/QĐ – UBND ngày 01/01/2010, về việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 17 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 47/3010/ QĐ – UBND ngày 22/12/2010, về việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2011 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 62/2011/ QĐ – UBND ngày 20/12/2011, về việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 Tài liệu Internet 19 Văn Hào (2012) “Những đổi cần thiết quản lý giá đất” http://www.tinmoi.vn/nhung-doi-moi-can-thiet-trong-quan-ly-gia-dat011219647.html 21/02/2012 20 Hồng Thái (2012) “Đổi phương pháp định giá đất” Báo kinh tế đô thị http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/TT_TINLAPPHAP/View_Detail.aspx ?ItemID=797 4/10/2012 21 Địa Việt Nam (2012) “ Hợi thảo lấy ý kiến chuyên gia về giá đất” http://diachinh.org/vi/news/Tin-tuc/Hoi-thao-ve-gia-dat-68/ 6/8/2012 Tài liệu tiếng anh 22 Marko Hannonen (2005) An analysis of land prices: A structural time-series approach Finland 23 James meikle (2001) A review of recent trends in house contruction and land prices in Great Britain London ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN QUANG VINH NGHIÊN CỨU HIỆN TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2012 Chuyên ngành: Quản lý Đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng Thái Nguyên - 2013 Tỉnh:………………… PHIẾU ĐIỀU TRA Mã phiếu Huyện, TP:…………… PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT TT: … Xin Ơng/Bà vui lịng cho biết các thơng tin vấn đề (hãy trả lời đánh dấu  vào các câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Địa chủ đất: sử dụng Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):…………………………… 1.2 Loại hợ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.3 Thu nhập của hộ (Triệu đồng/năm):……………………………………………… 1.4 Số nhân hộ:…………………………………………………………… 1.5 Nghề nghiệp của người dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân nghề tự Nơng nghiệp Bn bán II THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Địa đất: Số nhà: … Hẻm Ngách Ngõ Đường phố: Phường: .Tổ: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có … Không 2.2 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: …………………………………………… 2.3 Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; 2.4 Kích thước: Kích thước mặt tiền: ….m; mặt sau:.…m; Chiều sâu đất: …m 2.5 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình đa giác):…………………………………………………………………………………… 2.6 Hướng của lơ đất:………………………………………………………… 2.7 Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh 2.8 Khoảng cách từ đất đến: - Đường: …… ………………………………… ……………… ; Khoảng cách: …… m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: …… m; Cơ sở giáo dục: … m; Chợ: …… m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):…………… …………………………………………………………………………………………………… 2.9 Điều kiện môi trường: - An ninh: Đảm bảo: Trung bình: - Mơi trường: Trong lành: Khơng đảm bảo: Trung bình: Ơ nhiễm: 2.10 Tình trạng pháp lý của đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Khơng có giấy tờ hợp lệ 2.11 Những hạn chế về quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang góp vốn: Đang tranh chấp: 2.12 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung của khu vực có bất đợng sản điều tra: - Giao thơng: Tốt Trung bình Kém - Cấp thoát nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ thơng tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt III CÁC THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:……………… ; Cấp nhà:…………….; Năm xây dựng………… 3.2 Diện tích xây dựng:……… m2; Số tầng:…….; Diện tích sàn sử dụng: …… m2 3.3 Giấy phép xây dựng: Có IV.GIÁ TRI THỬA ĐẤT Không Giá trị đất:……………………………triệu đồng/m2 V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí nhất (ghi tiêu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… ………… 5.2 …………………………………………………………………………………… 5.3……………………………………………………………………………………………… … VI Các thông tin khác …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… …………………………………………………………………………………… …………… Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2013 Chủ sử dụng Người điều tra ... hưởng đến giá đất Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giái đoạn 2010 - 2012? ?? Mục đích của đề tài Mục đích chung Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị Đưa một số biện... Đề tài được nghiên cứu địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Giá đất một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được nghiên cứu một số tuyến đường của thành phố Thái Nguyên Phạm... định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố cần thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, chọn đề tài: ? ?Nghiên cứu trạng số yếu tố ảnh hưởng đến