Đang tải... (xem toàn văn)
Khảo sát sự ảnh hưởng của quy hoạch; thị trường nhà đất và các yếu tố khác ở Thành phố Cần Thơ
TĨM LƯỢC Trong năm gần tốc độ thị hóa nước ta diễn mạnh mẽ, kéo theo thị trường nhà đất hình thành phát triển nhanh chóng thị trường chưa vào hoạt động có hiệu quả, nhà đầu tư quy hoạch chưa phối hợp cách ăn ý Nhà đầu tư, kinh doanh nhà đất phải am hiểu quy hoạch, vị trí hay tiềm nói chung nơi muốn đầu tư, mặt khác nhà quy hoạch phải hiểu thị trường nhà đất phát triển ngồi nước, hịa nhập để vừa phù hợp với thời cuộc, vừa tận dụng có Sự kết hợp phải đòi hỏi nhiều điều kiện lời hứa hẹn? Làm rõ vấn đề với đề tài: “Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch; thị trường nhà đất yếu tố khác Thành phố Cần Thơ” thực năm 2008 - Qua kết nghiên cứu cho thấy: + Tình hình quy hoạch thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ bất ổn số khu vực Quận Cái Răng, Q Bình Thủy……Tuy sở hạ tầng ngày tốt tiến độ thực cịn trì truệ Tuy quan có thẩm quyền cố gắng hồn thiện Thị trường nhà đất chưa đưa vào nếp manh múng, cịn mẽ đầy triển vọng cho nhà đầu tư + Qua tìm hiểu nghiên cứu cho thấy quy hoạch thị trường có mối quan hệ khắng khít với nhau, chúng bổ sung hổ trợ phát triển - Nhà nước tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, ban hành sách, văn quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn quy hoạch phù hợp với thị trường khu vực quốc tế nhằm hổ trợ định hướng cho tương lai bắt kịp với trình độ giới, thúc đẩy kinh tế nước nhà phát triển hội nhập kinh tế quốc tế MỞ ĐẦU Trong trình phát triển kinh tế xã hội, đất đai yếu tố quan trọng cần thiết Đặc biệt sản xuất nông nghiệp, đất đai tư liệu khơng thể thiếu Ngồi đất đai cịn thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư xây dựng kinh tế xã hội,văn hóa an ninh quốc phịng (Tổng cục địa chính,1998) Vai trị đất đai sản xuất đời sống thật lớn đa dạng Tuy nhiên đất đai phát huy vai trị vốn có tác động tích cực người cách thường xuyên Ngược lại đất đai khơng thể phát huy tác dụng người sử dụng khơng hợp lí Ngày công đổi phát triển tạo bước sức tăng trưởng kinh tế xã hội cao, đồng thời áp lực đất đai thể rõ.Vì vậy, quy hoạch cần thiết để giải vấn đề sử dụng đất đai có hiệu Nhưng để giải vấn đề có hướng quy hoạch đắn cần có kết hợp đa ngành, thị trường nhà đất quan trọng để đưa kinh tế phát triển, giải vấn đề nhà cách hợp lí, vai trị thị trường đất đai phát triển kinh tế - xã hội nói chung phát triển kinh tế thị trường nói riêng Chúng ta chưa thức thừa nhận thị trường đất đai, từ chưa có chủ trương, sách biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vừa vận động theo quy luật thị trường, đồng thời vừa vận động theo định hướng Nhà nước Trong nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại nhu cầu thực tế, thiết yếu có xu hướng ngày gia tăng Do hầu hết quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai năm qua phải vận động gần chế thị trường không thức mang tính tự phát Phải thấy rằng, thị trường nhà đất nước ta biến động bất thường, gây thiệt hại đáng kể cho kinh tế quốc gia Sở dĩ phần chưa có phối hợp nhà quy hoạch kinh doanh nhà đất, đề tài “Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ” với mục đích: - Xác định ảnh hưởng quy hoạch, thị trường nhà đất yếu tố khác khu vực Cần Thơ - Thiết lập mối quan hệ phát triển quy hoạch thị trường nhà đất - Kiến nghị giải pháp phát triển đồng loạt quy hoạch thị trường nhà đất, để kinh tế xã hội khu vực nước nhà phát triển cách toàn diện CHƯƠNG I LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU I Khái quát quy hoạch 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Quy hoạch Theo Dennis J McKenzie (1998), quy hoạch định nghĩa sau: “Quy hoạch hoạch định trước việc cần làm đặt trước mục tiêu cần đạt tới” Theo Lê Tấn Lợi (1999), quy hoạch bố trí xếp công việc theo không gian Nhằm định hướng phát triển hợp lý đô thị giai đoạn lâu dài với nhiệm vụ sau: - Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo điều kiện thuận lợi khả sản xuất phát triển - Về đời sống: đảm bảo hoạt động người dân đô thị - Về không gian kiến trúc, cảnh quan môi trường: tạo vẻ đẹp đặc trưng cho thị 1.1.2 Đơ thị hố Theo Lê Tấn Lợi (1999), thị hố tiến trình tất yếu: nâng cao săng suất lao động; tái định cư quy mô quốc gia; tái bố trí sử dụng đất đai; cải thiện đời sống vật chất tinh thần nhân dân Theo Nguyễn Đình Hương (2003), thị hố xu hướng tất yếu tồn cầu Đơ thị hố thân bao gồm hai đặc trưng, bùng nổ nhanh chóng dân số khu vực thị; thay đổi đặc tính lạc hậu thị có cần đại hố Theo Võ Kim Cương (2004), thị hố q trình biến đổi khu vực lãnh thổ trở thành đô thị Khu vực lãnh thổ ban đầu đất nông - lâm nghiệp, đất trống đồi trọc hay khu dân cư nông thôn Đối với quốc gia, thị hố bao gồm hai q trình,q trình mở rộng thị có q trình hình thành đô thị 1.1.3 Quy hoạch sử dụng đất đai Với áp lực trạng sử dụng đất đai cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày khan có giới hạn, dân số giới gia tăng nhanh Do đó, địi hỏi phải có đối chiếu hợp lý kiểu sử dụng đất đai loại đất đai để đạt khả tối đa sản xuất ổn định an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái trồng môi trường sống Qui hoạch sử dụng đất đai tảng tiến trình Đây thành phần sở có liên quan đến hệ sinh thái vùng núi, sa mạc hoang vu, hay vùng đồng ven biển, đồng thời lại nằm mục tiêu phát triển bảo vệ rừng, đất trồng tài nguyên ven biển Qui hoạch sử dụng đất đai yếu tố tất yêu cầu phát triển bảo vệ vùng đất đai nông nghiệp (Lê Quang Trí, 2000) 1.1.4 Quy hoạch thị Quy hoạch đô thị phận quy hoạch khơng gian có mục tiêu trọng tâm nghiên cứu vấn đề phát triển quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư kiểu đô thị Quy hoạch thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải tổng hợp vấn đề tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần nghỉ ngơi giải trí nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kĩ thuật, nghệ thuật kiến trúc tạo lập mơi trường sống thị (Nguyễn Đình Hương, 2003) Theo Lê Tấn Lợi (1999), quy hoạch thị tốn tổng hợp xem xét tồn vấn đề kinh tế-xã hội-mơi trường nhằm giải hài hồ lợi ích trước mắt lâu dài, cá thể cơng đồng; cục tồn nhân dân 1.2 Ý nghĩa quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai giúp địa phương thực kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cở sở bố trí có hiệu quỹ đất thể qua mặt sau: - Làm để lặp kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm, thực việc giao đất, thu hồi đất theo quy định pháp luật - Giúp UBND xã đưa giải pháp tối ưu cho chiến lược phát triển kinh tế, xã hội phù hợp với tiềm đất đai - Hạn chế chòng chéo chuyển đổi mục đích tùy tiện quản lý sử dụng đất đai - Cụ thể quy hoạch sử dụng đất đai (Phùng Quang Trung, 2002) 1.3 Mục tiêu quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai đánh giá tiềm đất nước có hệ thống, tính y đổi sử dung đất điều kiện kinh tế xã hội, để chọn lọc đưa vào thực lựa chọn sử dụng đất đai tốt Mục đích chung quy hoạch sử dụng đất đai chọn lọc đưa vào thực hành đất đai đó, địi hỏi phải phù hợp với yêu cầu cần thiết người chất lượng sống bảo vệ tốt môi trường tài nguyên tương lai Quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo tiêu đề là: hiệu quả, bình đẳng, có khả chấp nhận bền vững Trong điều kiện đất hẹp người đông cần thực hiện: - Đánh giá nhu cầu cần thiết tương lai, đánh giá khoa học có hệ thống khả cung cấp từ đất đai cho nhu cầu - Xác định giải pháp cho mâu thuẩn sử dụng đất đai nhu cầu cá nhân nhu cầu chung cộng đồng xã hội, nhu cầu tương lai - Tìm kiếm lựa chọn bền vững chọn nhìn cần thiết đáp ứng yêu cầu xã hội xác định - Quy hoạch đem lại thay đổi đầy mong ước đồng thời rút tỉa mâu thuẫn từ thực tiễn (Lê Quang Trí, 1997) Theo Võ Kim Cương (2004), mục tiêu quy hoạch sử dụng đất bao gồm : - Khắc phục tình trạng xây bừa bãi địa bàn thành phố,cần có văn pháp lí cụ thể giúp nhà đầu tư chủ quyền sử dụng đất thấy rõ mục tiêu giới hạn xây dựng khu đất mình, để định hướng đầu tư sát với quy hoạch xây dựng đô thị - Cân đối sử dụng tối ưu quỹ đất xây dựng có Đối với khu vực xây dựng, quy hoạch sử dụng đất bổ sung chỉnh trang cách thức sử dụng đất, theo yêu cầu ổn định để phát triển Đối với khu đất mới, quy hoạch sử dụng đất cụ thể hoá đồ án quy hoạch chung xây dựng, ấn định rõ nội dung cách thức sử dụng quỹ đất theo công thị - Tạo sở cho quản lí xây dựng thị có cân đối nhu cầu chủ đầu tư, chủ đất lợi ích cộng đồng đô thị Cũng quy hoạch chung quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất phương tiện pháp lý để quản lý thực thi dự án xây dựng 1.4 Cơ quan quy hoạch quản lý chung Vấn đề kiểm soát phát triển đô thị cấp thành phố thông qua công tác quy hoạch tổ chức thực nội dung quy hoạch Việc tổ chức thực cơng tác quản lý bao gồm thực thi văn pháp luận cuả nhà nước địa phương kiểm tra hoạt động thực thi quan cấp Uỷ ban nhân dân thành phố, thị xã xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chung có kế hoạch sử dụng đất Cơng việc cụ thể phải văn phịng kiến trúc sư trưởng (đô thị loại trở xuống sở xây dựng đảm nhiệm) xây dựng Uỷ ban nhân dân thành phố xét duyệt; Hội đồng nhân dân thông qua Đối với đô thị loại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cịn cần phải thơng qua cấp Trung ương Chính phủ Việc xây dựng văn pháp quy thuộc thẩm quyền uỷ ban nhân dân thành phố Các văn điều chỉnh hoạt động diễn thị trường theo ý chí Nhà nước, cụ thể theo kế hoạch, quy hoạch chi tiết duyệt thông qua Uỷ ban nhân dân thành phố tổ chức việc kiểm tra, tra quan cấp thực thi văn bản,thu thập thông tin phản hồi để điều chỉnh quy hoạch kế hoạch Việc quy hoạch chi tiết sở quy hoạch chung Văn phòng kiến trúc sư trưởng (hoặc sở xây dựng) chịu trách nhiệm Đây công việc nặng nề hầu hết đô thị Việt Nam thiếu quản lý từ thời bao cấp Mặt khác công tác cập nhật thông tin không đảm bảo nên quy hoạch thường phải làm lại cần xây dựng phương án điều chỉnh thay đổi từ quy hoạch Việc thu thập cập nhật thông tin quan có chức báo cáo Văn phịng Kiến trúc sư trưởng/Sở xây dựng tập hợp, xây dựng phương án điều chỉnh Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt phương án điều chỉnh (Nguyễn Đình Hương, 2003) 1.5 Các pháp lý quy họach sử dụng đất đai + Căn vào Điều 103 Điều 106 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị số 51/2001-QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 Quốc hội khóa x, kỳ họp thứ 10;Căn vào Điều 91 Luật tổ chức Quốc hội;Căn vào Điều 50 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật Luật đất đai 2003 đời, quy định quản lý sử dụng đất đai Trong có quy định Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 21: Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 22: Căn để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 23: Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 24: Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 25: Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 26: Thẩm quyền định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 27: Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 28: Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Điều 29: Thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Căn luật đất đai 2003 này, quan có thẩm quyền đưa nghị định, thông tư , nghị cụ thể nhằm hướng dẫn thi hành luật Cụ thể có: + Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai + Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.6 Định hướng quy hoạch Quy hoạch lệ thuộc hoàn toàn vào định hướng cấu kinh tế cấp quốc gia, vùng, địa phương Định hướng cấu kinh tế quy hoạch nấy, công việc thể trọn vẹn tầm nhìn vị lãnh đạo nhà nước, nhà hoạch định chiến lược phát triển kinh tế kết hợp nhà lãnh đạo quan có thẩm quyền địa phương Hoạch định trước đất nước phát triển tầm cỡ tổng thể kinh tế giới khu vực; đặt vật kiến trúc đất đâu (nhà máy lọc dầu, cảng biển, sân bay, đặc khu kinh tế, kinh tế cửa ) cho hiệu cao khơng lãng phí Ở nước phát triển phát triển, tầm nhìn quy hoạch vấn đề then chốt, nước phát triển không trọng nguyên tắc phải trả giá đắt, như: kinh tế bị gãy khúc khơng liên kết từ chiều dọc, chiều ngang Cả nước khơng có đặc khu kinh tế tập trung, kinh tế trọng điểm để giành lợi cạnh tranh cấp khu vực, giới Kết cấu hạ tầng không phù hợp với định hướng cấu kinh tế Ví dụ: kinh tế định hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa khơng thể xây dựng kết cấu hạ tầng tạm bợ thiếu liên hồn giao thơng để nối kết tỉnh, thành phố nước khu vực Và, thực tế diễn nhiều nước phát triển cho thấy, quy hoạch người đủ tầm để “hoạch định trước, đặt trước mục tiêu cần đạt tới”, người “thợ” làm thay công việc “thầy”, “thầy” làm thay công việc “thợ”, hay “thầy không thầy, thợ khơng thợ” dẫn đến định đầu tư manh mún, rời rạc, chấp vá (tỉnh, thành có khu cơng nghiệp, cảng biển, sân bay, đài truyền hình, ), gây lãng phí lớn hội, tài nguyên, quỹ đất, tiền bạc, cơng sức tồn xã hội II Khái qt thị trường nhà đất 2.1 Khái niệm thị trường nhà đất Nhà đất phận quan trọng bất động sản Để phân loại tài sản quyền sở hữu , người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản động sản Thuật ngữ nhiều nước giới sử dụng hình thành nên lụât: Luật bất động sản Ở nước ta luật dân đời năm 1985 chia tài sản thành động sản bất động sản dựa tính di dời; Điều 181 luật dân xác định khái niệm bất động sản động sản sau: - Bất động sản: tài sản không di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản khác nhà nước quy định - Động sản: tài sản bất động sản Theo quy định pháp luật tất bất động sản phải đăng kí, nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm sốt quan nhà nước có thẩm quyền Thị trường nhà đất phận quan trọng thị trường bất động sản, gắn liền với đời phát triển thị trường bất động sản Trong văn pháp luật nhà nước Việt Nam quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý nhà nước giao cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” Các tổ chức nhà nước cá nhân nhà nước giao cho sử dụng dựa quyền sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thuế chấp quyền gia vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do nước ta thực chất hàng hóa trao đổi thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà (Lê Quang Trí, 2001) Theo Nguyễn Đình Bồng (2002) thị trường nhà đất phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường Thị trường nhà đất hiểu theo nghĩa hẹp bao gồm hoạt động liên quan đến giao dịch đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, chấp… Thị trường nhà đất theo nghĩa rộng không bao gồm hoạt động có liên quan đến giao dịch nhà đất mà bao gồm lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản Nó bị chi phối quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu theo mơ hình chung thị trường hàng hóa với ba yếu tố định sản phẩm, số lượng giá Phạm vi hoạt động thị trường nhà đất pháp luật nước quy định nên khơng đồng 2.2 Vai trị thị trường nhà đất Theo Lê Quang Trí (2001), thị trường nhà đất có vai trị: - Thị trường nhà đất nhân tố quan trọng để đánh giá phát triển mặt kinh tế xã hội nước hay vùng Đây lĩnh vực thực tái sản xuất hay sử dụng yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Đó trình thực mua bán chuyển nhượng bất động sản Chính hoạt động làm cho khối lượng hàng hóa bất động sản ngày phong phú đa dạng Đây nơi để chuyển đổi vốn từ hình thức vật sang giá trị Thị trường phát triển hay dung lượng thị trường cao chu chuyển vốn mạnh, cịn khơng ngược lại - Thị trường nhà đất thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Các yếu tố luôn vận động phát triển Do thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học kỹ thuật công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao - Thị trường nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng mua bán nhà mua bán quyền sử dụng đất Thông qua thị trường bán (bên cung) người mua (bên cầu) gặp gỡ thỏa thuận với sản phẩm thực hiện, trình sản xuất diễn bình thường Đây tác động giúp cho việc giải nhu cầu người nhà đất xã hội - Hoạt động thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy q trình đổi quản lý đất đai, nhà cơng trình cơng cộng sở kinh tế xã hội khác Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hóa Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế nhà nước người sử dụng đất cơng trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước 10 tăng từ 600.000-800.000 đồng/m2 đến 1.500.000-2.500.000 đồng/m2 , khu dân cư công ty TM-DL-XD Miền Tây, Cần Đô đầu tư (quận Ninh Kiều) tăng từ 4.000.000-6.000.000 đồng/m2 đến 6.000.000-10.000.000 đồng/m2 nhiều khu vực khác Khu đô thị sinh thái Phong Điền, nâng cấp khu vực ven sông Cần Thơ, khu vực giáp với quận Ninh Kiều, Bình Thuỷ trung tâm huyện thành đô thị với quy mô dân số khoảng 25 ngàn người, vào năm 2010 khu đô thị Nam Cần Thơ - Cái Răng (đô thị cảng - công nghiệp) phát triển cảng quốc tế Cái Cui, cảng xăng dầu cảng chuyên dùng khác; khu công nghiệp Hưng Phú I Hưng Phú II; Trung tâm văn hoá Tây Nam Bộ; Trung tâm thương mại, siêu thị , tức sau sở hạ tầng nâng cấp đường xá hoàn chỉnh, trường học, bệnh viện, cầu cống,… xây dựng đưa vào sử dụng, có biến động giá Với giá nhà nước đưa tăng không cao so với thực tế thị trường Chẳng hạn giá nhà đất nhà nước ban hành quận Ninh Kiều Tp.Cần Thơ khơng có thay đổi lớn từ năm 2006-2008, thực tế tuyến đường nội thành phố đại lộ Hịa Bình, Lý Tự Trọng, 30/4, Trần Hưng Đạo, Ngô Quyền giá đất xác lập kỷ lục vọt lên từ 20- 50 triệu đồng m2 tùy theo vị trí, mà nguồn cung không đáp ứng đủ nguồn cầu, bàn đạp để đưa giá đất lên cao đưa thị trường nhà đất sôi thêm Thu hút dự án đầu tư Các khu quy hoạch hợp lý, mức thúc đẩy nhiều nhà đầu tư triển khai nhiều dự án, góp phần làm cho thị trường nhà đất phồn vinh phát triển ngày mạnh mẽ.Chẳng hạn theo định hướng “năm du dịch Quôc Gia Mekong Cần Thơ 2008” thu hút nhiều nhà đầu tư theo định hướng phát triển, kéo theo hàng loạt nhu cầu cho dự án tăng cao, nhu cầu nhà đất cho kinh doanh trọng Tình trạng thị trường nhà đất không theo quy hoạch Việc phát triển đô thị nước ta thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đan xen chủ thể sử dụng mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch vấn đề cộm phổ biến Do thiếu quy hoạch sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất thể nhiều điều bất hợp lý bố trí kết cấu khơng gian, địa điểm lợi ích mang lại Nếu thị trường nhà đất phát triển cách đơn lẽ làm cách biệt giàu nghèo ngày dỗng ra, làm cho mơi trường sinh thái bị ô nhiễm làm cạn kiệt tài nguyên 36 thiên nhiên khai thác mức, thị trường trở nên manh múng Vì vậy, khơng thể thị trường tự tung tự tác mà quyền phải tham gia điều tiết thông qua quy hoạch Đó mặt thiết yếu, thực tế thị trường nhà đất nói riêng muốn phát triển bền vững phải trọng theo quy hoạch Quy hoạch thị trường nhà đất thể rõ việc phát triển đô thị Đô thị mặt thiết yếu đại diện cho thị trường nhà đất, đô thị phát triển tất yếu thị trường nhà đất phát triển hay nói cách khác phát triển thị thị trường nhà đất có mối quan hệ tương giao Để tránh tình trạng trên, trước hết phải hình thành quy hoạch định hướng phát triển tổng thể hệ thống thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch.Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định quy mô, phạm vi phát triển đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền thị trung tâm với đô thị vệ tinh Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm thực trạng sử dụng đất đai thị có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian sử dụng đất đô thị để công bố, công khai rộng rãi nhằm hạn chế hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng hoạt động tư nhân theo định hướng quy hoạch phê duyệt Xúc tiến việc thực phương án quy hoạch nơi, khâu trọng điểm Xây dựng hồn thiện hệ thống sách, cơng cụ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương đến Thành phố, quận cấp phường 4.1.2 Ảnh hưởng yếu tố khác đến thị trường nhà đất Qua hình thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất nhận định : Từ góc độ thẩm định giá bất động sản, yếu tố tác động đến giá nhà đất chia thành hai nhóm gồm yếu tố vĩ mơ (chính sách nhà nước; yếu tố kinh tế chung quốc gia, địa phương; cung cầu nhà đất) yếu tố vi mơ (chi phí, hữu dụng yếu tố nội nhà đất) 37 sách nhà nước yếu tố kinh tế chung Sự hữu dụng Thị trường nhà đất cung,cầu nhà đất Các yếu tố nội khác chi phí Hình 2: Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất - Các yếu tố vĩ mơ + Chính sách nhà nước : bao gồm quy định quyền sở hữu, sử dụng, thuê hay chuyển nhượng sách liên quan đến nghĩa vụ tài khác Sự thay đổi quy định thời kỳ tác động đến giá nhà đất Việc nhà nước hoạch định công bố quy hoạch sử dụng đất cho khu vực có ảnh hưởng lớn đến giá nhà đất thị trường Ví dụ, Theo cơng ty văn phòng giao dịch nhà đất Nam Cần Thơ, nơi tập trung nhiều dự án khu dân cư (quận Cái Răng, TP Cần Thơ), khoảng tháng thị trường nhà đất có dấu hiệu sơi động Nhiều dự án khu dân cư Nam Cần Thơ lượng giao dịch tăng Nguyên nhân dự án hệ thống hạ tầng hồn chỉnh, sách mở nên việc giao dịch thuận lợi Theo giới kinh doanh địa ốc, thị trường nhà đất sôi động chủ yếu mảng nhà dân sinh Sôi động địa bàn có cầu Cần Thơ xây dựng đưa vào sử dụng tiến độ vào cuối năm 2008 Các cơng trình khác như: tuyến đại lộ Quang Trung Cái Cui tiếp tục thi công mở rộng, cảng Cái Cui hồn thành giai đoạn 1, cơng trình bệnh viện dọc tuyến đại lộ tương đối hoàn thành 38 + Các yếu tố kinh tế chung địa phương: Giá nhà đất biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế thu nhập quốc dân địa phương + Cung - cầu nhà đất : Các yếu tố gia tăng dân số nhu cầu phát triển, thu nhập, việc làm nghề nghiệp, thị hóa, phát triển hoàn thiện kết cấu hạ tầng ảnh hưởng đến cầu nhà đất làm cho giá nóng lên Người mua nhà không quan tâm đến giá cả, diện tích, gần trường, chợ, mà trọng không gian sống xung quanh Họ cần giao thông tiện lợi, mơi trường sống thống đãng + Các yếu tố tác động đến cung: Phát triển kinh tế, kết cấu hạ tầng, tham gia Nhà nước quy hoạch, xây dựng khu đô thị Nhờ phát triển kết cấu hạ tầng, việc tiếp cận đất đai khu vực dễ dàng nhà đất vùng trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư Ngoài ra, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nơng nghiệp sang kinh doanh hay nhà tạo điều kiện tăng cung bất nhà đất Hiện cung nhà đất chưa đáp ứng cầu, khiến cho giá bị đẩy lên cao Hiện khu dân cư Thành phố Cần Thơ bán 70 % lô Hầu hết khu dân cư khơng cịn phân lơ xẻ nền, mà chuyển sang xây dựng nhà để bán với mặt giá thấp 500 triệu đồng Việc Chính phủ cho phép Việt kiều, người nước ngồi cơng tác Việt Nam hội đủ điều kiện theo quy định mua nhà, với việc miễn thị thực cho Việt kiều hồi hương vòng 90 ngày làm gia tăng nhu cầu nhà Trong đó, 50% dự án khu dân cư Thành phố Cần Thơ chậm triển khai khơng cịn phù hợp với quy hoạch bị thu hồi, khiến nguồn cung bất động sản thiếu hụt, nhiều nhà đầu tư lợi dụng hội làm giá Cung không đủ cầu đẩy thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ nóng lên ngày - Các yếu tố vi mơ + Chi phí: gồm phí mà người sử dụng phải bỏ để tạo lập để có quyền sở hữu nhà đất + Sự hữu dụng: nhà đất có khả sử dụng vào nhiều mục đích thuận lợi bán có giá cao Ví dụ, người th nhà quan tâm nhà có diện tích lớn, trang thiết bị đại, có chỗ để ơtơ để làm văn phịng giao dịch, trụ sở cơng ty nhà cao cấp + Các yếu tố nội nhà đất: bao gồm địa điểm nhà đất, hình dáng lơ đất, quy mơ, kích thước lơ đất, kiểu nhà, loại nhà, kích thước nhà tuổi tài sản, môi 39 trường, thời gian bán, điều kiện tính chất giao dịch thị trường, thời điểm giao dịch Khả sinh lợi địa điểm cao, vị trí thuận lợi cho sinh hoạt kinh tế (gần chợ, trường học bệnh viện, gần nơi cung ứng tiện ích cho sinh hoạt cho kinh doanh) giá trị cao Đặc biệt, điều kiện tính chất giao dịch thị trường yếu tố quan trọng so sánh giá bán nhà đất Giá nhà đất phải trả tiền khác với giá nhà đất tương tự trả góp Đồng thời, giá bán nhà đất theo phương thức trả góp khác tùy thuộc vào điều kiện trả góp Trách nhiệm nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao nhà đất, yếu tố chủ quan, khách quan việc mua bán nhà đất cần xem xét so sánh giá bán nhà đất 4.2 Ảnh hưởng thị trường nhà đất đến quy hoạch Chính sách nhà Chính sách nhà nước nước Thị trường nhà Thị trường nhà đất đất Quy hoạch Quy hoạch Tiềm đất Tiềm đất đai khu vực đai khu vực Các yếu tố tố ảnh Các yếu ảnh hưởng khác hưởng khác Hình 3: Sự ảnh hưởng yếu tố đến quy hoạch Qua hình cho thấy có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch sách quy hoạch tổng thể khu vực nhà nước; Tùy vào tiềm văn hóa, lối sống cộng đồng vùng mà định hướng quy hoạch cho hợp lí; Các yếu tố ảnh hưởng khác như: Chiến lược phát triển kinh tế xã hội cho vùng, khu vực; Đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Phát triển bảo tồn di sản kiến trúc thiên nhiên; Phát triển bền vững nhân loại 40 Trong yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch khơng thể khơng nói đến thị trường nhà đất: Đầu tư phát triển nhà đất: Ở việc đầu tư phát triển nhà đất phải tuân theo quy luật phát triển chung xã hội-kinh tế riêng khu vực cụ thể; Chính sách quản lý phát triển nhà đất Thị trường nhà đất giúp cho tiến độ quy hoạch nhanh Thị trường nhà đất phồn vinh kéo theo nhiều dự án phát triển, thúc đẩy tiến độ quy hoạch khu vực nhanh Theo hướng tích cực mấu chốt cho hàng loạt dự án quy hoạch đời phát triển tiếp Nếu nơi có quy hoạch mà khơng có tham gia, nóng lên thị trường nhà đất nơi trở thành quy hoạch treo tiến độ, nơi dịm ngó đầu tư nhà kinh tế Ở Cần Thơ quy hoạch treo không xa lạ năm vừa qua, vấn đề khắc phục năm gần đây, giúp cho Cần Thơ ngày phát triển mạnh 4.3 Mối quan hệ thị trường nhà đất quy hoạch Một số nghiên cứu gần dự báo tỷ lệ thị hóa Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm 2010 khoảng 50% vào năm 2020 Như cần phˡt triển thị trường bất động sản ؠvà đối tượng tham gia thị tɲường khơng mục tiêu kinh ؠtế mà cịn có ý nghĩa xã hội, góٰ phần đưa Việt Nam sớm trở thàn ؠnước công nghiệp, phát triển kɩnh tế thị trường định hướng xã ɨội chủ nghĩa Chỉ tiêu xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật đến năm 2020 thành phố Cần Thơ: - Cơ sở hạ tầng hệ thống giao thông phải ưu tiên phát triển đồng bộ, xây dựng hợp với cơng trình kỹ thuật hạ tầng mạng lưới điện, cáp quang, hệ thống cấp thoát nước hệ thống kiến trúc khác, tránh lãng phí phá vỡ lẫn để hình thành cấu quy hoạch thành phố hoàn chỉnh nhằm phục vụ cách hiệu cho hoạt động kinh tế - xã hội Phấn đấu tiêu sử dụng đất cho hệ thống giao thông (cả giao thông động tĩnh) đạt 8,45 m2/người, chiếm khoảng 34% quỹ đất đô thị - Chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng, tôn đắp Chọn cao độ xây dựng cho khu vực sau: + Khu đô thị ngã Lộ Tẻ m + Khu đô thị Thốt Nốt 2,8 m + Khu thị Ơ Mơn 2,5 m 41 - Cải thiện xây dựng đường dây cao thế, hạ thế, mạng lưới truyền tải, phân phối, trạm cấp điện nguồn 500 KV, 220 KV, 110 KV,22 KV, 22/0,4 KV đảm bảo đại, mỹ quan sử dụng tiết kiệm, an tồn, có hiệu - Cải tạo, nâng cấp sử dụng hệ thống cống chung thoát nước bẩn, nước mưa khu vực nội thành cũ xây dựng hệ thống thoát nước bẩn riêng khu vực xây dựng - Đảm bảo 100% khối lượng chất thải rắn, rác thải thành phố (rác công nghiệp, sinh hoạt, dịch vụ rác y tế) thu gom, vận chuyển xử lý cơng nghệ thích hợp Cải thiện xây dựng nghĩa địa, nghĩa trang tập trung Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO), điều tạo bước ngoặt quan trọng cho kinh tế Việt Nam nói chung, đồng thời mang lại nhiều hội cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Cùng với tiến trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước, với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam trở thành nước công nghiệp, năm tới nhu cầu bất động sản Việt Nam lớn Đây bước tiến triển nâng cấp vùng chưa phát triển, góp phần xây dựng đồng thành phố, dự định đến năm 2020, Cần Thơ trở thành thành phố trọng tâm nước, sau HCM thủ đô Hà Nội Hiện Cần Thơ thị trường nhà đất quan tâm, song cịn hứa hẹn nhiều nhà đầu tư, với định hướng phát triển yếu tố kinh tế chung Chính sách Chính sách nhà nước nhà nước sách nhà nước Thị trường nhà đất Quy hoạch Quy hoạch Tiềm Tiềm đất đai đất đai Các yếu tố nội khác yếu tố yếu tố khác khác cung cầu Sự hữu dụng chi phí đầu tư Hình 4: Mối quan hệ quy hoạch, thị trường nhà đất yếu tố khác 42 Qua hình cho thấy quy hoạch hay thị trường nhà đất có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến, điểm quy hoạch thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ có mối quan hệ mật thiết với Có thể nhận định qua tính khả thi chúng 4.3.1 Tính khả thi quy hoạch thị trường nhà đất Trong năm qua, UBND TP Cần Thơ định “xóa quy hoạch treo” 30 dự án Điều tạo nên nguồn cung lớn cho thị trường nhà đất Cần Thơ Tuy nhiên, trái với suy đoán nhiều người giá nhà đất giảm sức hút thị trường khơng lớn nguồn cung tăng, tháng qua, thời điểm sau Tết Nguyên đán, đất dự án xóa treo tăng trung bình mức 20-50% Ở khu vực đường Nguyễn Văn Cừ nối dài thuộc phường An Khánh, quận Ninh Kiều nơi có nhiều dự án quy hoạch treo thuộc vùng ven xóa Quanh khu vực này, có nhiều hoạt động xây cất nhà trọ, nhà khu vực nhộn nhịp Nơi có quy hoạch xây dựng nhiều cơng trình, dự án trụ sở quan hành thuộc thành phố Cần Thơ Do đó, giá đất tăng khoảng 30-50% so với trước Tết Trước đây, dự án treo, đất hẻm thuộc tuyến đường mức từ 50 đến 80 triệu đồng/nền rộng từ 50 đến 70m2, bây giờ, tăng lên từ 130 đến 200 triệu đồng/nền Hơn nữa, sau xóa quy hoạch treo, người dân nơi góp tiền xây đường giao thơng vốn bị xuống cấp, nhờ trở thành “chất xúc tác” làm giá đất nơi tăng mạnh Nhiều người nhận định giá đất khu vực xóa treo thuộc quận Ninh Kiều, Cái Răng, Bình Thủy… tiếp tục tăng mạnh thời gian tới Tại khu Nam Cần Thơ, đất thuộc dự án khu dân cư (KDC) sốt giá từ ngày đầu năm Đất cặp đường Quang Trung - Cái Cui (từ cầu Quang Trung đến cầu Cái Sâu) khách mua qua bán lại với giá 10 triệu đồng/m2 Đất tuyến đường có lộ giới 30 mét Khu thị Hưng Phú giá tăng lên đến 8-10 triệu đồng/m2 Tại dự án KDC Nam Long, KDC Long Thịnh, KDC Phú An đất cặp lộ giao dịch với giá từ - triệu đồng/m2; đất đường nội KDC có giá từ 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2, người bán Giá đất khu Nam Cần Thơ tiếp tục tăng năm 2008 hạ tầng ngày hồn chỉnh, giá so với khu thị cũ thấp nhiều, cần qua cầu tới Ngoài ra, đến cuối năm nay, đầu năm tới cầu Cần Thơ hồn thành, nút giao thơng cầu nằm gọn khu Nam Cần Thơ, kích thích khách hàng đầu tư mua nhà đất Thêm lý khác hầu hết chủ dự 43 án KDC Nam Cần Thơ tập trung xây nhà bán nên đất trở nên khan Tình trạng sốt đất Cần Thơ có lẽ cịn ngun nhân khác: tượng người dân tỉnh quanh vùng, kể người TP.HCM đổ xơ mua đất để đón đầu để cất nhà cho cháu học đại học Đất từ sau tết đến nay, có hàng chục người Cà Mau, Bạc Liêu, Sóc Trăng tìm đến hỏi mua đất khu đô thị Nam Cần Thơ đất gần khu vực trường Đại học Cần Thơ, Đại học Y Dược Tuy nhiên, đất rao bán khu vực khơng có nhiều giá lên cao nên thương lượng thường khơng có kết Ở phía tây bắc Cần Thơ, sau đại lộ Nguyễn Văn Cừ (đoạn nối dài từ quốc lộ 91B đến Cái Sơn - Hàng Bàng) đưa vào sử dụng, giá đất khu vực bắt đầu tăng vọt Chỉ chưa đầy nửa năm trước đây, đất nằm tuyến đường song song với đại lộ Nguyễn Văn Cừ, cách đại lộ từ 40 - 90 mét, Công ty Hồng Phát bán có 2,5 triệu đồng/m2, khách hàng rao bán lại từ 3,5 - 4,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí Đất vườn ngồi dự án KDC Hồng Phát tăng từ triệu đồng/m2, lên 2-2,5 triệu đồng/m2 dù chưa có hạ tầng Đây điển hình sơi thị trường, quy hoạch góp phần lớn việc thúc đẩy thị trường nhà đất, nhiên để thị trường phát triển cách trơ chọi, dẫn đến lạm phát bị khũng hoảng cục bộ, cần có phát triễn đồng loạt quy hoạch thị trường nhà đất, quy hoạch cần mang tính đồng nơi cách hợp lí Giữa chúng khắc phục mặt hạn chế cho nhau, đẩy mạnh phát triển 4.3.2 Nhận xét Giữa quy hoạch thị trường nhà đất có ảnh hưởng gắn kết với nhau, chúng hỗ trợ cho phát triển, bước ngoặt quan trọng để đưa Cần Thơ sánh bước tầm quốc gia với thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, theo đà lên đất nước Nó mấu chốt thu hút đầu tư nước Nó bước tiến triển lớn khu vực Đề tài thực nghiên cứu nhằm tìm hiểu sâu thực trạng quy hoạch thị trường nhà đất địa bàn thành phố Cần Thơ với mục tiêu đặt sau thời gian nghiên cứu đạt kết quả: - Nắm văn pháp luật Nhà nước liên quan đến quy hoạch thị trường nhà đất 44 - Hiểu vai trò, đặc điểm quy hoạch thị trường nhà đất - Hiểu tác động lẫn quy hoạch thị trường nhà đất: + Thị trường nhà đất đời kết tất yếu quy hoạch, trước thị trường nhà đất chưa đưa vào lĩnh vực cụ thể nay, phát triển riêng rẽ manh mún, chưa có văn pháp luật riêng thị trường này, chưa trọng cụ thể hóa, sau thấy lợi ích quy hoạch đến thị trường bất động sản, nhà nước quan tâm ngày đưa vào hệ thống để tránh lạm phát nói chung + Quy hoạch đời nói kết tất yếu thị trường nhà đất, trước thị trường nhà đất chưa đưa vào luận thực tế có sàn giao dịch, thành lập manh mún, nhỏ lẽ thời nên chưa trọng, ngầm phát triển nơi đâu có sinh vật nơi cần có đất, xong nhu cầu thiết yếu người cần sở hạ tầng để phát triển để tạo tập trung phân bố hợp lý có tham gia quan có chức năng, quy hoạch đời phát triển Tóm lại quy hoạch thị trường nhà đất khơng thể nói đời trước mà nói bổ sung cho nhu cầu sống phát triển người 4.4 Hạn chế Trong thực tập sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Cần Thơ việc tham gia q trình khảo sát quy hoạch khó khăn ngồi muốn, lấy số liệu thị trường nhà đất khó khăn, sở Tài ngun Mơi trường khơng có , phải lấy số liệu từ thực tế quan giao dịch nhà đất nên khả dao động cao: lĩnh vực hình thành thơng tin bảo mật tài liệu có liên quan bị hạn chế nhiều nên không cung cấp đủ liệu cần thiết giúp cho nội dung luận văn hoàn thiện CHƯƠNG IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN Trong công tác quy hoạch hay thị trường nhà đất có nhiều yếu tố ảnh hưởng, yếu tố ngoại vi có ảnh hưởng qua lại quy hoạch thị trường nhà đất, tức yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất sách nhà nước, yếu tố kinh tế chung địa phương, cung cầu, chi phí đầu tư yếu 45 tố nội khác có ảnh hưởng đến cơng tác quy hoạch; sách quy hoạch ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà đất Tóm lại, yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch có mối tương giao đến thị trường nhà đất ngược lại Xong vấn đề đây, dù yếu tố ảnh hưởng quy hoạch thị trường nhà đất thể có quan hệ mật thiết với - Thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ vừa qua cho thấy công tác quy hoạch xây dựng yếu tố quan trọng góp phần bình ổn nâng cao chất lượng thị trường nhà đất - Như cần phát triển thị trường nhà đất đối tượng tham gia thị trường không mục tiêu kinh tế mà cịn có ý nghĩa xã hội, góp phần đưa Cần Thơ sớm trở thành Thành phố loại I, phát triển kinh tế thị trường khu vực Quy hoạch nhà đầu tư phát triển nhà đất phải tạo lập mơi trường sống động, hấp dẫn, từ tạo sống văn minh, thời đại mang đầy tính phát triển Nhìn nhận quy hoạch thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ có tính hỗ trợ ngầm, mang tính tự phát Nhận định quy hoạch thị trường nhà đất tác động lẫn nhiều, chúng có mối quan hệ hệ tương hỗ Công tác quy hoạch hay thị trường nhà đất thành phố Cần Thơ chưa đưa vào tương đối ổn định, nhiều trắc trở đà phát triển Do việc nắm bắt thời cuộc, định chế điều vơ khó khăn cần thiết mà tổ chức, quản lý lúc đầu thiết yếu II KIẾN NGHỊ Sự điều tiết hai lĩnh vực vấn đề cấp thiết cần đến can thiệp quyền, để tránh trường hợp “cơn sốt” thị trường nhà đất lấn áp Sự phát triển phải có điều hịa hai bên: người đại diện nhà quy hoạch nhà phát triển nhà đất cần thương lượng với để đến thỏa thuận đương nhiên thực theo nguyên tắc thống nhất: thống quy hoạch chi tiết; thống thu hồi đất đền bù giải phóng mặt tái định cư; thống thiết kế đô thị; thống thi công; thống hệ thống hạ tầng; thống quản lý trước đưa vào dự án quy hoạch Các nhà đại diện quy hoạch, kinh tế-xã hội, môi trường, kinh doanh nhà đất cần có hội thảo dự án để thực tránh giảm rủi ro Chính quyền nhà đầu tư cần có sách phù hợp - Điều kiện để triển khai dự án 46 - Quan tâm đến đời sống người dân nghèo,tạo điều kiện để họ phát triển,để giảm bớt phân cách giàu,nghèo - Nghiên cứu đề án quy hoạch (đầu vào, đầu ra) trước đưa vào thực để tránh giảm rủi ro quy hoạch treo, chưa giải vấn đề môi trường, xã hội……như năm vừa qua - Phải quan tâm đồng phát triển với quản lý cải tạo khu thị có - Khai thác khoa học, hợp lí sử dụng tiết kiệm, có hiệu quỹ đất đai - Đổi cách làm quy hoạch để có tham gia cộng đồng nhà đầu tư từ nghiên cứu - Xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn - Quy hoạch theo thứ tự hợp lý quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai bước, chắn Sau nội dung quy hoạch công bố, giá trị pháp lý quy hoạch đảm bảo - Quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo người dân quan chức năng, doanh nghiệp quyền tham gia thông tin đầy đủ phương tiện thông tin đại chúng - Triển khai đồng dự án phát triển đa dạng loại hình nhà hạ tầng xã hội để phù hợp với kinh tế nhiều thành phần chủ trương xã hội hóa đầu tư cơng trình công cộng Trong triển khai dự án phát triển cần ưu tiên xây dựng hạ tầng kỹ thuật (cả ranh giới dự án) - Tăng cường vai trị quản lý vĩ mơ Nhà nước pháp luật, sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản nước, bồi dưỡng phát triển thị trường địa ốc địa phương, góp phần nâng cao hiệu tổng hợp toàn xã hội 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo lao động số 274 ngày 24/11/2007 Đề cương giảng Pháp Luật Đất Đai, 2007 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Dennis J McKenzie Richard M Betts, 1998 Sách giáo khoa: Kinh tế học bất động sản Trường đại học California Lê Quang Trí, 1997 Giáo trình Quy hoạch phân bố sử dụng đất Bộ mơn Khoa Học Đất Quản Lí Đất Đai Khoa Nông Nghiệp- Đại Học Cần Thơ Lê Quang Trí, 1998 Giáo trình quy hoạch phát triển thị Đại Học Cần Thơ Lê Quang Trí, 2000 Bài giảng quy hoạch sử dụng đất đai Việt Nam Bộ mơn Khoa Học Đất Quản Lí Đất Đai Khoa Nông Nghiệp - Đại Học Cần Thơ Lê Quang Trí, 2001 Phân tích quản lý thị trường nhà đất Bài giảng đại học, ngành Quản Lý Đất Đai Đại Học Cần Thơ Lê Tấn Lợi, 1999 Giáo trình quy hoạch phát triển thị Đại Học Cần Thơ Luật đất đai 2003 10 Luật kinh doanh bất động sản bổ sung theo Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 11 Nguyễn Đình Hương & Nguyễn Hữu Đồn, 2003 Giáo trình quản lý đô thị Trường đại học kinh tế quốc dân Khoa kinh tế - Quản lý môi trường đô thị Bộ môn kinh tế quản lý đô thị 12 Nguyễn Đình Bồng, 2002 Giáo trình quản lý thị trường nhà đất Đại Học Cần Thơ 13 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai 14 Phùng Quang Trung, 2002 Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai Bộ môn Khoa 48 Học Đất Quản Lí Đất Đai Khoa Nơng Nghiệp - Đại Học Cần Thơ 15 Phòng Quy hoạch-kế hoạch, Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Cần Thơ, 2006.Quy định mức giá loại đất địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2007 (kèm theo Quyết định số 78/2006/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2006 Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ) 16 Phòng Quy hoạch-kế hoạch Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Cần Thơ, 2007 Quy định mức giá loại đất địa bàn Thành phố Cần Thơ năm 2008 (kèm theo Quyết định số 49/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ) 17 Phịng Quy hoạch-kế hoạch, Sở Tài ngun Mơi trường Thành phố Cần Thơ, 2005 Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, kế hoạch sử dụng đất 5năm (20052010) Thành phố Cần Thơ 18 Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 cuả Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 19 Võ Kim Cương, 2004 Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi Nhà xuất xây dựng Hà Nội 49 ... tích ảnh hưởng quy hoạch, thị trường nhà đất yếu tố khác Thành phố Cần Thơ - Phân tích ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất - Phân tích ảnh hưởng thị trường nhà đất đến quy hoạch... doanh nhà đất, đề tài ? ?Khảo sát ảnh hưởng quy hoạch yếu tố khác đến thị trường nhà đất Thành phố Cần Thơ? ?? với mục đích: - Xác định ảnh hưởng quy hoạch, thị trường nhà đất yếu tố khác khu vực Cần Thơ. .. Thị trường nhà Thị trường nhà đất đất Quy hoạch Quy hoạch Tiềm đất Tiềm đất đai khu vực đai khu vực Các yếu tố tố ảnh Các yếu ảnh hưởng khác hưởng khác Hình 3: Sự ảnh hưởng yếu tố đến quy hoạch