Đang tải... (xem toàn văn)
Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội
Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội LỜI CẢM ƠN ! Để hoàn thành khoá luận tốt nghiệp sau thời gian năm học tập khoa Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia Hà Nội, trước tiên em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy cơ, cán khoa Địa lý thời gian qua truyền đạt kiến thức q báu chun ngành địa nói riêng địa lý nói chung cho em để phục vụ cho công việc sau Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyên viên cao cấp Mai Xuân Yến người trực tiếp hướng dẫn em hồn thành khố luận tốt nghiệp em xin chúc thầy cô luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc cơng tác tốt Và để hồn thành tốt khố luận em xin chân thành cảm ơn phòng tài nguyên môi trưng quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội nơi cung cấp số liệu giúp em thực khoá luận Cuối em xin chân thành cảm ơn tất ủng hộ giúp đỡ em năm học vừa qua, xin chân thành cảm ơn! Hà nội 25 tháng 05 năm 2006 Sinh viên: Trần Hoàng Anh Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội MỞ ĐẦU Xã hội lồi người ln ln phát triển khơng ngừng phục vụ cho người biến đổi theo, nhu cầu quan trọng người mang tính thiết yếu sau thức ăn cho tồn người đất đai hay nói cách rộng bất động sản, gắn liền với người từ thuở sơ khai tầm quan trọng ngày khẳng định theo tiến trình phát triển loài người Thật vậy, đất đai nguồn tài ngun vơ q giá khơng xác định hết giá trị quý Đất đai đã, đóng góp vai trị quan trọng cho lĩnh vực quốc gia giới thực tế chứng minh cách rõ nét điều Trên giới quốc gia có quan niệm bất động sản, bề dày lịch sử khác từ việc tạo nó, quản lý, sử dụng, phát triển kinh doanh nó… chung thái độ đối xử nhà nước mặt pháp lý tổng thể mối quan hệ kinh tế, trị, xã hội thực thể xã hội định ë Việt Nam vậy, từ luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất mua, bán, trao đổi, từ hệ thống thị trường bất động sản hình thành, phát triển khơng thể phủ nhận vai trò thị trường việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Theo pháp luật Việt Nam, tồn đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước đại diện chủ sở hữu Do đó, mặt pháp luật thị trường bất động sản việc mua bán quyền sở hữu đất đai mà có mua bán quyền sử dụng đất tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nên thị trường bất động sản nước ta hiểu thị trường quyền sử dụng đất phát triển sôi động trình phát triển từ trước đến Tuy nhiên, thực tế dễ dàng nhận với tốc độ phát triển mạnh mẽ đến chóng mặt thị trường bất động sản Việt Nam lại không quản lý cách chặt chẽ, tạo nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải cho phù hợp ổn định phát triển kinh tế Quốc gia Đó lý mà suốt thời gian dài Nhà nước khơng thể kiểm sốt tồn hoạt động thị trường bất động sản, khiến cho mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn phức tạp Điển hình nhà nước khơng thể kìm chế leo thang giá đất, làm cho kinh doanh bất động sản Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội tạo tỷ suất siêu lợi nhuận lại kìm hãm phát triển kinh tế chung làm thất thu hàng trăm tỷ đồng nhà nước, gây nên dư luận không tốt quần chúng nhân dân, thiếu chỗ cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu đất xảy mạnh mẽ Tạo môi trường pháp lý ổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận tiện hiệu sách mà nhà nước đề Để giải tốt vấn đề thị trường bất động sản, tạo sở vững khắc phục tiêu cực sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Mặt khác sử dụng động lực thị trường để thực tốt việc sử dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động nông nghiệp theo hướng công nghiệp hoá đại hoá phù hợp với định hướng phát triển kinh tế Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản vấn đề cấp thiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục tồn tiêu cực định hướng phát triển cho thị trường bất động sản Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế thực đề tài: “Sự tác động giá đất, giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội” Để thực đề tài này, số phương pháp nghiên cứu sử dụng là: - Phương pháp điều tra: vườn số chủ bất động sản có nhu cầu bán bất động sản địa bàn quận Cầu Giấy thông tin như: vị trí bất động sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng, trạng cuối giá bán bất động sản - Phương pháp thu thập số liệu: thu thập văn liên quan đến thị trường bất động sản nh Nghị định phủ, Quyết định, Thông tư liên quan đến bất động sản, báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản Thu thập mẫu phiếu điều tra phân bố địa bàn quận Cầu Giấy - Phương pháp tổng hợp phân tích: từ thơng tin thu thập tiến hành tổng hợp phân tích số liệu, xác định loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, giá nhà thị trường, rút nhận xét Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Và đề tài đặt số yêu cầu như: phân tích yếu tố tác động đến giá bất động sản giá đất, giá nhà để từ thấy thay đổi giá bất động sản chơng tổng quan thị trờng bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản Theo điều 181 luật dân năm 1995 nước ta định nghĩa: bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định Qua hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc đất, thứ gắn liền với đất đai Bất động sản có vai trị đặc biệt quan trọng: Đất đai điều kiện vật chất để người tồn tái sản xuất Và nhà không gian cho người để ở, sinh hoạt, sản xuất Đối với quốc gia bất động sản khơng nguồn tài ngun lớn mà cịn thể trình độ phát triển tiềm kinh tế Từ khái niệm trên, bất động sản có đặc tính như: Có vị trí cố định: không di chuyển thị trường diễn nơi toạ lạc làm cho giá nơi lúc khác Có tính lâu bền, cần phân biệt ba loại tuổi thọ bất động sản: Tuổi thọ đất đai xem vô hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ vật liệu xây dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng cơng trình Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn tuổi thọ vật lý trường hợp chất lượng cơng trình cịn tốt phải phá xây dựng cơng trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng Tính thích ứng: làm cho cơng trình đáp ứng kịp thời với u cầu người sử dụng Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Tính khác biệt: bất động sản như: cơng trình, nhà, hộ, vườn Khơng có giống cách tuyệt đối, trước hết diều kiện không gian, môi trường tiếp cận bất động sản có khác Tính chịu ảnh hưởng sách pháp luật: Trong giai đoạn lịch sử, Nhà nước thường đưa sách pháp luật để điều chỉnh quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với phát triển kinh tế xã hội Tính phụ thuộc vào lực quản lý nhà nước: Thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối, là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu Việc phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực ba quy luật để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều phụ thuộc chủ yếu vào lực, trình độ, phương thức quản lý Nhà nước, người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng quy luật để m ưu tính thu lợi cách cao Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản sử dụng sinh lợi cho gây hại cho Vấn đề trước hết phải giải công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để vừa đảm bảo lợi ích cục tồn cục, vi mô vĩ mô, trước mắt lâu dài Hạn chế đến mức cao xung đột, bất lợi sử dụng bất động sản Đắt tiền khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên mua bán phải có thời gian để cân nhắc, tính tốn kỹ lưỡng phải qua số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản Riêng đất đai đặc tính bất động sản thể thuộc tính nó, có vị trí cố định, hạn chế khơng gian, vô hạn thời gian sử dụng, sử dụng vào nhiều mục đích khác đất đai gắn liền với lãnh thổ chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá quốc gia Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hoạt động giao dịch bất động sản khu vực địa lý định thời gian định, đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị bất động sản thông qua quan hệ người mua người bán bất động sản theo quy luật thị trường Tuỳ thuộc vào chế độ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bất động sản có khác biệt với tính chất phương thức hoạt động Thị trường bất động sản có cách phân loại: - Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C - Phân loại theo công dụng bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp - Phân loại theo tính chất kinh doanh: có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bất động sản - Phân loại theo thứ tự thời gian thành phần bất động sản gia nhập thị trường: Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trường đất đai ) Thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình Thị trường cấp III: thị trường bán cho th cơng trình Với loại thị trường có ba yếu tố cấu thành : khách thể, chủ thể, môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản yếu tố biểu sau: - Chủ thể thị trường bất động sản: Chủ thể thị trường bất động sản đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch thị trường bất động sản; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước chủ thể vừa đóng vai trị mua vừa đóng vai trị bán bất động sản Những chủ thể tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản, Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền lợi ích độc lập, tự chủ định có hay khơng tham gia giao dịch thị trường bất động sản Khi tham gia giao dịch bên mua bên bán tự thỏa thuận giá với nhau, không chịu tác động từ bên Người bán bán bất động sản cho người mua khơng phải qua kiểm sốt xét duyệt hành chính; người mua quyền vay tiền lấy bất động sản làm vật bảo đảm Các chủ thể tham gia thị trường có quyền nghĩa vụ chung Trong chủ thể Nhà nước chủ thể đặc biệt thị trường BĐS đất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn quỹ đất, có quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điểm c khoản Điều Luật đất đai 2003) Theo khoản điều Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ” Pháp luật nước ta cho phép “ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất…” Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trị chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, chủ thể tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…” - Khách thể: khách thể thị trường bất động sản hiểu đối tượng giao dịch chủ thể thị trường bất động sản, hàng hố bất động sản, quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu t nhân, thị trường bất động sản ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, khách thể thị trường đất đai thương phẩm hoá Còn Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giao dịch diễn thị trường bất động sản giao dịch bất động sản nói chung hàng hố quyền sử dụng đất nói riêng Do khách thể thị trường chủ yếu khơng bao gồm Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội đất đai theo nghĩa vật chất nó, mà quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất di dời không gian, tài sản khác gắn liền với đất gọi vốn đất, quyền sử dụng đất yếu tố trung tâm bất động sản Và nh quyền sử dụng đất khách thể trung tâm thị trường bất động sản - Môi giới trung gian thị trường bất động sản hiểu cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường họ thực giao dịch bất động sản Trong kinh tế thị trường đại, hoạt động, tác dụng cấu trung gian ngày đóng vai trị quan trọng thành phần khơng thể thiếu thị trường Dựa vào liên kết khác chủ thể thị trường mà môi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết chủ thể cầu bất động sản, hình thức môi giới liên kết bên cung bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, quan xét xử trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho chủ thể sau giao dịch …trong giá bất động sản yếu tố quan trọng Ngoài thị trường bất động sản cịn có số yếu tố như: Quyền người chuyển quyền sử dụng đất người nhận quyền sử dụng đất Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất người chuyển quyền sử dụng đất tìm đến nhau, chế thông báo, quảng cáo việc bán đất Cơ sở xây dựng hợp đồng người mua người bán – văn viết số phương pháp thông dụng cộng đồng chấp nhận mà người mua người bán thực Tự thoả thuận giá bán khơng có can thiệp bên ngồi Biện pháp thu thập thông tin đất đai- thường lấy tin quan đăng ký đất Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu người bán, hạn chế quyền sử dụng đất hưởng lợi đất người mua, nghĩa vụ tài người bán ( liên quan đến đất đó) chưa giải trước bán trở thành nghĩa vụ người mua Khi chuyển nhượng thường phải xem người bán trả bao nhiêu, nợ Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội (ví dụ thuế đất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế hoạch Nhà nước tơng lai tác động đến đất Biện pháp để người bán bảo đảm chuyển quyền đất cho người mua Nói chung, phải qua kê khai đăng ký chuyển quyền nơi đăng ký Biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ mối đe doạ đến quyền Nói chung phải đăng ký công khai tuan theo trình tự thủ tục thơng dụng Quyền người mua vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm người vay cho vay tự thoả thuận mức cho vay khơng qua kiểm sốt tài Biện pháp đảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa để chủ nợ không bị số quyền lợi liên quan đến đất chấp dất đo trước chuyển nhượng khơng biết có mắc nợ bị kiện cáo hay không Quyền chủ nợ hành động nợ không trả đủ nợ Nói chung, bao gồm quyền chủ nợ cơng khai phát mại quyền sử dụng đất để toán nợ Đảm bảo Nhà nước thu đầy đủ thuế chuyển quyền luôn chỉnh số liệu thuế thu Vai trò Nhà nước việc xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ thành lập quan quản lý, điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh Tính đặc thù tính quy luật vận động thị trường bất động sản - Tính đặc thù: Thực chất thị trường giao dịch nhằm giải lợi ích người mua người bán bất động sản, thường bị chi phối quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất động sản mang tính khu vực bất động sản cố định, tức lầ bất động sản nơi, khu vực có điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá tơng ứng với khu vực đó; cần có dịch vụ tư vấn chun nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích đáng cho người mua người bán bất động sản; dễ cân cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền tự cạnh tranh số lượng bất động sản có hạn nhu cầu lại lớn; thị Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội trường bất động sản thường thị trường động sản số lượng lần mua bán, xong giá trị bất động sản lần mua bán nhìn chung lại lớn nhiều so với động sản - Tính quy luật: Trong q trình vận động, thị trường bất động sản bị tác động yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động tất yếu mang tính quy luật (quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh) a Quy luật giá trị: Được biểu thơng qua giá cả, nội dung chủ yếu chế thị trường, tự phát điều tiết hoạt động kinh tế nh sản xuất, tiêu dùng quan hệ cung cầu Nó cung cấp thông tin cho nhà nước để điều tiết vĩ mô nhằm cân cung cầu, bảo đảm cho thị trường bất động sản bình ổn, giảm bớt sốt giả tạo đất nói riêng bất động sản nói chung Gía hiểu giá trị thị trường, giá thực tế (gồm giá mua bán giá cho thuê) b Quy luật cung cầu: Được hiểu thông qua quan hệ lượng bất động sản bán bên bán sức mua bất động sản bên mua Nó thường xuyên mâu thuẫn mặt: số lượng, kết cấu, không gian, thời gian Khắc phục mâu thuẫn cung cầu cân Thơng qua quan hệ cung cầu làm cho giá sát với giá trị Quan hệ cung cầu biến động, cân tơng đối, cân lại phổ biến thường xuyên, muốn cung đủ cầu phải có thời gian điều kiện để tạo lượng bất động sản cần thiết Trong quy luật cung cầu thị trường bất động sản biểu : K hái niệm cung - cầu: Tổng cung tổng cầu hai lực lượng định “hộp đen” kinh tế vĩ mơ mang tính quy luật kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo chế thị trường Đây hai đại lượng luôn biến đổi chịu tác động nhiều yếu tố tự nhiên kinh tế xã hội đồng thời hai phận cấu thành nên thị trường hàng hoá dịch vụ Thị trường bất động sản loại hệ thống thị trường hàng hố khơng thể thiếu hai phận Trần Hoàng Anh 10 Lớp K47 Địa Chính ... Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Và đề tài đặt số yêu cầu như: phân tích yếu tố tác động đến giá bất động sản giá đất, giá nhà để từ thấy... quý giá quốc gia Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hoạt động. .. 10 năm trở lại thị trường Trần Hoàng Anh 13 Lớp K47 Địa Chính Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội bất động sản Việt Nam trải qua lần biến động lớn