Đang tải... (xem toàn văn)
Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất. Liên hệ với thị trường bất động sản ở Việt Nam
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN MỤC LỤC Lời nói đầu Chương I Cơ sở lý luận giá đất I Khái niệm,quan điểm đất đai Khái niệm Các quan điểm giá đất II Sự cần thiết phải xác địng giá đất III Cơ sở hình thành giá đất Bản chất giá đất Các quyền quyền lợi đất đai IV Một số phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Phương pháp đầu tư Chương II Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Đặc điểm vật lý đất đai Nhân tố khả đầu tư sở hạ tầng Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mô vị trí địa lý Q trình thị hố Yếu tố cạnh tranh Chính sách tiền tệ Yếu tố pháp lý Kết luận Tài liệu tham khảo LỜI NĨI ĐẦU THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành trình phát triển bước đầu mở rộng Đến tác nhân tham gia thị trường bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt động Quyền sử dụng đất loại hàng hố quan trọng thị trường Vì giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn giá đất có vị trí đặc biệt thị trường bất động sản, thu hút quan tâm nhiều đối tượng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển…Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Đặc biệt, cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trị quan trọng nhu cầu có chỗ nhu cầu thiết yếu người, hay cụ ta thường nói “ an cư lạc nghiệp” Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hoá khác đặc trưng đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người không phân biệt giàu, nghèo giá đất Thực tế giá đất gây nhiều xúc cho quan có thẩm quyền người dân giá đất q cao, có thơng tin cho giá đất Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh cịn cao giá đất thủ Tokyo Nhật Bản Ngoài giá đất bồi thường giải phóng mặt Nhà nước thu hồi cịn nhiều bất cập gây tình trạng lơn xộn thời gian qua Chính bất hợp lý giá đất mà quan tâm đến giá đất Để tìm hiểu kỹ vấn đề liên quan đến giá đất, thực trạng diễn liên quan đến giá đất đặc biệt quan tâm đến nhân tố ảnh hưởng đến giá đất nên định chọn nghiên cứu đề tài “Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trường bất động sản Việt Nam” Đồng thời tìm hiểu vấn đề tơi bổ sung kiến thức môn học nhà trường chắn có ích cho cơng việc tương lai THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Để nghiên cứu đề tài sử dụng kiến thức môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trường bất động sản, Định giá bất động sản Để có nhìn đắn vấn đề liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến giá đất sử dụng phương pháp nghiên cứu biện chứng vật lịch sử, phương pháp so sánh, điều tra, phân tích Kết cấu đề tài sau: Chương I: Cơ sở lý luận giá đất I Khái niệm, quan điểm đất đai 1.Khái niệm 2.Các quan điểm giá đất II Sự cần thiết phải xác định giá đất III Cơ sở hình thành giá đất Bản chất giá đất Các quyền quyền lợi đất đai IV Các phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Phương pháp đầu tư Chương II: Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Đặc điểm vật lý đất đai Nhân tố khả đầu tư sở hạ tầng 3.Nhân tố khả phân loại đô thị theo quy mơ vị trí địa lý Q trình thị hố Yếu tố cạnh tranh Chính sách tiền tệ Chính sách pháp luật Do thời gian trình độ có hạn, đề tài nghiên cứu chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận đóng góp ý kiến quý vị để đề tài hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Trung tâm đào tạo Địa Kinh doanh bất động sản đặc biệt Ths Vũ Thị Thảo nhiệt tình giúp đỡ thời gian nghiên cứu hoàn thiện đề tài nghiên cứu THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Chương I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT I KHÁI NIỆM VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ ĐẤT ĐAI 1.Khái niệm đất đai Luật Đất đai 1993 nước CHXHCN Việt Nam khẳng định:” Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay” Như đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng đời sống phát triển kinh tế xã hội đất nước Trong tiến trình lịch sử lồi người, người đất đai có mối quan hệ khơng thể tách rời Đất đai nguồn cải vô tận người, dựa vào đất đai người tạo nên sản phẩm để trì tồn Khi dân số ngày đơng đất đai có khả tạo lượng sản phẩm lớn lượng sản phẩm đủ để trì sống người lao động Ngược lại, người với tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống Đất đai thành phần quan trọng môi trường sống, tài nguyên vô quan trọng người Có thể nói khơng có đất đai khơng thể có tồn xã hội lồi người Đất đai tham gia vào tất hoạt động đời sống kinh tế, xã hội Đất đai địa điểm, sở thành phố, làng mạc, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, vận tải, thuỷ lợi… Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành xây dựng như: gạch ngói, gốm sứ…cho ngành cơng nghiệp chế biến, cao su, cà phê…ngồi đất đai tham gia vào ngành sản xuất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên, ngành cụ thể kinh tế quốc dân đất đai giữ vai trị khác Đặc biệt nơng THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN nghiệp đất đai yếu tố hàng đầu yếu tố đầu vào cần thiết thiếu Đối với nước ta- nước chủ yếu sản xuất nơng nghiệp đất đai quan trọng Đất đai sở để sản xuất tất vật phẩm phục vụ sống người Bởi Wiliam Petis khẳng định: “Lao động cha, đất mẹ của cải” Khi xã hội phát triển vai trò đất đai ngày trở nên quan trọng Do yêu cầu thực tiễn đất đai trở thành loại hàng hoá đặc biệt Dân số nước ta ngày tăng lên, q trình thị hoá diễn mạnh mẽ, mà tổng cung đất đai coi không đổi nên đất đai trở nên khan Nhu cầu đất đai tăng nhanh giá trị quan tâm nhiều Đất đai nguồn cải, thước đo giàu có quốc gia Nó phận lãnh thổ đất nước Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết phải tơn trọng lãnh thổ quốc gia Như vậy, đất đai khơng đóng vai trị quan trọng đời sống, sản xuất mà cịn có ý nghĩa to lớn an ninh quốc gia Với đất đai mang lại cho người, khơng thể phủ nhận vai trị đặc biệt quan trọng Trong giai đoạn lịch sử, hoàn cảnh đất đai nơi cư trú người, nguyên liệu, sở cho lĩnh vực sản xuất vật chất Đất đai theo khía cạnh địa lý hiểu cách cụ thể sau: Đất đai sản phẩm tự nhiên qua trình phong hố đá mẹ hình thành nên nhiều loại đất khác Mặt khác, đất đai lớp bề mặt trái đất, có khả cho sản phẩm trồng để ni sống lồi người, mơi trường để người hoạt động gắn bó chặt chẽ với lớp bề mặt theo thời gian khơng gian định Trong tiến trình lịch sử xã hội lồi người, người đất đai có mối quan hệ ngày chặt chẽ Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người, người dựa vào để ni sống Đất đai ln ln thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, khơng có đất đai khơng có hoạt động người tồn xã hội lồi người THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Về mơi trường, đất đai thường gắn liền với khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng yếu tố không gian phân bố rộng rãi phạm vi toàn cầu vùng, miền lãnh thổ Đất đai yếu tố hình thành nên môi trường chịu tác động môi trường Do đất đai mơi trường có quan hệ chặt chẽ với Thơng qua tác động tích cực người vào đất đai, môi trường bảo vệ đất dốc, đất đồi núi trọc trồng gây rừng làm giảm độ xói mịn, bảo vệ mạch nước ngầm, điều hồ khơng khí…Ngược lại, đất đai nằm cạnh khu cơng nghiệp khơng xử lý triệt để nước thải môi trường đất bị ô nhiễm Các quan điểm giá đất Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với trình trao đổi, chuyển nhượng, chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong q trình sử dụng đất ln ln có lao động kết tinh đất nên đất đai có giá trị giá trị sử dụng Khi hai giá trị đươck thể qua quan hệ trao đổi tức có người mua người bán đất đai trở thành hàng hoá Giá đất coi tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu trình sử dụng đất Đây vấn đề phức tạp mà nhiều quan điểm khác chí trái ngược Trong có quan điểm bật sau: Có quan điểm cho với mục đích xác định giá đất cần phải giả quyết, điều hồ hai lợi ích ln đối lập nhau: Xác định giá đất để tính nguồn thu ngân sách Nhà nước như: tính thuế, tính tiền giao đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…Xác định giá đất để bồi thường cho người sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất, chấp, đấu giá quyền sử dụng đất, để trả nợ thi hành án…Đó hai mặt đối lập lợi ích Thực chất quan điểm giải hài hồ lợi ích Nhà nước bên liên quan quan hệ giao dịch dân Để giả lợi ích người bị Nhà nước thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường cho người sử dụng đất Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích cơng cộng, quốc phịng an ninh gây ảnh hưởng lớn đến đời sống người bị thu hồi đất Đất đai, tài sản bị thu hồi bồi thường hộ diện phải di dời gặp nhiều khó khăn, khơng có THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN khu tái định cư họ phải tự tìm nơi Đặc biệt hộ có vị trí đất tốt tiến hành kinh doanh có hiệu mà phải di dời đến vị trí khác ảnh hưởng lớn đến doanh thu họ Trong trường hợp việc thu hồi đất Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích trước mắt cá nhân, hộ gia đình tổ chức Mặt khác, người Việt Nam cịn có tâm lý gắn bó với nơi sinh sống, khơng muốn chuyển nơi khác với mối quan hệ khác Vì để giải lợi ích người bị thu hồi đất đồng thời thuyết phục tâm lý ấy, Nhà nước phải đặt giá bồi thường hợp lý để không làm tổn hại đến lợi ích họ Bên cạnh cịn có quan điểm cho cần phải giải vấn đề hai giá đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất Nhà nước xác định thu hồi đất cần lấy theo giá đất chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa có đầu tư, giá thấp ( ví dụ giá đất nơng nghiệp); sau chuyển mục đích sử dụng để giao, người khác th, giá đất cao ( ví dụ giá đất đô thị) Hai là, xem xét giá đất Nhà nước xác định giá chuyển nhượng thực tế thị trường Thực tế có hai loại giá đất áp dụng giá thị trường giá chuẩn Giá thị trường đất giá thực áp dụng mua bán quyền sử dụng đất, giá tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất sách Nhà nước đất đai Giá chuẩn giá Nhà nước xây dựng dựa yếu tố: giá thị trường, mức thu nhập người tiêu dùng, sức mua đồng tiền Thông thường giá chuẩn xây dựng thành khung giá, giá tối đa, tối thiểu Nhà nước quy định để quản lý giá đất kiểm soát biến động thị trường đất phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nước đất đai Với lần thay đổi khung giá đất Chính phủ, với khoảng vài năm lần thay đổi khung giá UBND tỉnh, với biến động kinh tế, xã hội khác 64 tỉnh, thành phố làm thay đổi cấu sử dụng đất làm cho khoảng cách giá đất Nhà nước giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế cách biệt, vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước tạo nhiều mâu thuẫn xã hội THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN Quan điểm Nhà nước giá đất theo văn Luật đất đai 2003 là: “ Giá đất hình thành trường hợp: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quỳên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất” ( Điều 55) Giá đất Nhà nước quy định cần phải đảm bảo nguyên tắc theo Điều 56 Luật đất đai 2003 II SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với q trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… có liên quan đến lợi ích đối tượng liên quan Thông thường, trước tài sản nhà đất tham gia giao dịch cho mục đích khác cần phải xác định giá đất Chúng ta biết giá đất xác định thông qua luồng thu nhập mảnh đất mang lại nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn để đánh giá hiệu sử dụng đất Nếu người sử dụng đất biết khai thác lợi mảnh đất đánh giá mảnh đất có giá cao người khơng thấy lợi Vì đất đai sử dụng có hiệu giá cao Đặc biệt, trao đổi, mua bán loại hàng hố cần phải có yếu tố giá Quyền sử dụng đất không nằm ngồi quy luật Tuy nhiên, quyền sử dụng đất hàng hố đặc biệt Nó khơng bày bán thị trường hàng hoá khác Người mua người bán khơng có hội đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn Mặt khác, đất đai thường có giá trị lớn, số lần mua bán thiếu kinh nghiệm Vì lý nên xác định giá đất cần phải có nhà chun mơn có kinh nghiệm Như vậy, loại giao dịch thị trường bất động sản liên quan đến quyền sử dụng đất cần phải xác định giá đất Ngoài ra, giá đất theo khung giá Nhà nước ban hành sở THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân đất đai hoà nhập vào chế thị trường Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí Hệ thống khung giá bao gồm bảng giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo năm Các giao dịch thị trường quyền sử dụng đất dựa sở khung giá để định giá cho đất Hiện nay, giá khung giá theo Nghị định 188 cao nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn Hà Nội, giá cao 67.2triệu đồng/ m2, thấp 500 nghìn đồng/ m2 Điều tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung Mặc dù khung giá đất nâng lên đáng kể thấp nhiều so với giá thị trường, nảy sinh hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm soát Nhà nước Đặc biệt, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất, giá đất đóng vai trị vơ quan trọng Đó sách để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt Từ trước đến có lẽ vướng mắc nhiều liên quan đến đất đai giá bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất cho mục đích cơng cộng, quốc phịng an ninh Nước ta q trình cơng nghiệp hố, đại hố nên diện tích đất phi nơng nghiệp tăng lên điều tất yếu chủ yếu đất xây dựng khu công nghiệp, khu chung cư, đường giao thơng…Để làm điều Nhà nước ta buộc phải thu hồi đất để đảm bảo lợi ích người sử dụng đất Nhà nước phải bồi thường Tuy nhiên, giá bồi thường thường thấp giá thị trường từ đến lần chí có nơi lên tới 10 lần dù địa phương áp dụng giá bồi thường phép tăng lên 20% so với khung giá đất Nhà nước Đó nguyên nhân chủ yếu tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời khơng có mặt xây dựng Đứng trước thực tế Nhà nước phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, gần với giá thị trường Qua nội dung trình bày ta thấy giá đất thực cần thiết nhiều lĩnh vực Vì phải xác định giá đất xác, hợp lý để đảm bảo tính cơng ... nghiên cứu đề tài ? ?Những nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất Liên hệ với thị trường bất động sản Việt Nam? ?? Đồng thời tìm hiểu vấn đề tơi bổ sung kiến thức môn học nhà trường chắn có ích... cứu đề tài sử dụng kiến thức môn: kinh tế tài nguyên đất, Nguyên lý thị trường bất động sản, Định giá bất động sản Để có nhìn đắn vấn đề liên quan đến nhân tố ảnh hưởng đến giá đất sử dụng phương... TUYẾN Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành trình phát triển bước đầu mở rộng Đến tác nhân tham gia thị trường bắt đầu hoạt động có hiệu tạo sở cho tính ưu việt thị trường hoạt động Quyền sử