Đang tải... (xem toàn văn)
59 Kế toán nguyên vật liệu công cụ , dụng cụ - Phân tích hiệu quả sử dụng nguyên vật liệu công cụ dụng cụ tai Công ty cổ phần may Nhà Bè.
GVHD : Nguyễn Văn Nhật CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP & THẨM ĐỊNH TÀI SẢN THẾ CHẤP I. TÀI SẢN THẾ CHẤP : 1. Khái niệm: Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghóa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để bảo đảm việc thực hiện nghóa vụ quân sự. Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp là người đi vay đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho vay để vay một số tiền nhất đònh và dùng tài sản đó để đảm bảo số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nghóa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nơ.ï Trong thế chấp có các bên liên quan sau đây: Bên thế chấp: Bên thế chấp là các Công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân là người sở hữu hợp pháp các tài sản và chấp nhận giao tài sản cho ngân hàng để thế chấp cho khoản vay. Bên thế chấp những người chủ tài sản, vẫn được sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp để sản xuất kinh doanh nghóa là trong thời gian thế chấp quyền sở hữu tài sản chỉ tạm thời tạm thời thay đổi còn quyền sự dụng các tài sản đó thì không có sự thay đổi nào. Bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp là bên cho vay đó là các ngân hàng thương mại quốc doanh, cổ phần, liên doanh nước ngoài; các Công Ty tài chính, HTX tín dụng, các SVTH : Lê Minh Thái 1 GVHD : Nguyễn Văn Nhật quỹ tín dụng nhân dân sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng thư sở hữu gốc do bên thế chấp giao. Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền đònh đoạt các tài sản thế chấp đó cho đến khi nó được giải chấp. 2. Phân loại tài sản thế chấp : tài sản thế chấp gồm: Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình kiến trúc. Quyền sử dụng đất hợp pháp. Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản. Các loại vườn cây ăn quả, vườn cây công nghiệp, rừng lâm nghiệp… Như vậy tài sản thế chấp bao gồm các tài sản là bất động sản, đồng thời phải thõa mãn điều kiện cơ bản: Thứ nhất: đó là tài sản có giá trò và giá trò sử dụng. Thứ hai: tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. 3. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản. Người vay phải giao giấy tờ sở hữu bản gốc của cơ quan có thẩm quyền cấp cho ngân hàng quản lý. Trường chưa có giấy tờ sở hữu gốc thì ngân hàng chỉ nhận thế chấp đối với các loại tài sản có giấy tờ hợp lệ, hợp pháp, có đủ điều kiện theo qui đònh của pháp luật để Nhà Nước cấp giấy tờ sở hữu nhưmg chưa làm giấy tờ sở hữu được. Trường hợp này, người vay phải giao cho ngân hàng toàn bộ giấy tờ gốc nói trên. Giấy tờ hợp lệ, hợp pháp về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất bao gồm: o Quyết đònh giao đất và giấy phép xây dựng nhà do cơ Nhà Nứơc cộng hòa XHCNVN cấp. o Giấy tờ sở hữu nhà, đất, hoặc giấy tờ hợp lệ khác do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp. SVTH : Lê Minh Thái 2 GVHD : Nguyễn Văn Nhật o Nhà có giấy tờ sở hữu gốc do cơ quan có thẩm cấp đã hoàn thành thủ tục bán hoặc chuyển quyền thừa kế thứ hai nhưng người mua nhà chưa làm được thủ tục sang tên trứơc bạ. Đối với tài sản là bất động sản: Người vay vốn phải giao nộp hiện vật cho ngân hàng hoặc hợp thuê kho bảo quản. Trường hợp thuê kho bảo quản hoặc cho vay thế chấp kho hàng, ngân hàng cho vay là người thế chấp qui đònh cụ thể về chế độ quản lý, bảo vệ, bảo hiểm hàng hóa trong kho và chỉ được xuất kho khi có lệnh giải chấp bằng văn bản của ngân hàng. Đối với động sản là phương tiện sản xuất kinh doanh của người vay, không thể giao cho ngân hàng quản lý bằng hiện vật được, người thế chấp phải giao chứng từ sở hữu cho ngân hàng và phải mua bảo hiểm của tài sản thế chấp đó. Giá trò mua bảo hiểm phải đảm bảo nếu có rủi ro xảy ra thì ngân hàng vẫn thu được gốc lẫn lãi. Khách phải giao cho ngân hàng bản gốc của giấy bảo hiểm tài sản thế chấp và giấy ủy quyền của cơ quan bảo hiểm được thanh toán tiền bảo hiểm chuyển thẳng cho ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra. Thứ ba: được phép giao dòch và không có tranh chấp. Thứ tư: phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm. Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhà nước sở hữu Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo các qui đònh của luật doanh nghiệp Nhà nước( Tài sản được dùng thế chấp khi đã được cơ quan chủ quản cho phép). Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hay của công ty cổ phẩn… thì phải có giấy tờ ủy thác của hội đồng quàn trò bằng văn bản để người đại diện ký hợp đồng thế chấp. Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu. Với điều kiện cơ bản đó, thì các tài sản sau đây không được nhận thế chấp gồm: SVTH : Lê Minh Thái 3 GVHD : Nguyễn Văn Nhật Các tài sản đang còn tranh chấp. Tài sản thuộc loại cấm kinh doanh, mua bán chuyển theo qui đònh của nhà nước… Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay. Tài sản đang bò niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền. Các tài sản đang cho thuê, cho mượn, hoặc đang thế chấp toàn bộ cho một nghóa vụ khác. Tài sản không có giá trò, hoặc có giá trò ít hoặc có giá trò nhưng không có giá trò sử dụng. Các tài sản khó kiểm đònh giá, khó mua bán, chuyển nhượng. II.TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ 1 Khái niệm và các nguyên tắc thẩm đònh giá a) Khái niệm : Hoạt động thẩm đònh giá là một trong những hoạt động chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của một nền kinh tế thò trường.Có thể hiểu một cách đơn giản thẩm đònh giá là việc xác đònh giá của tài sản trên thò trường. Nhưng thẩm đònh giá là một dạng đặc biệt của các xác đònh giá bởi công việc thẩm đònh giá do nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Trong thò trường giản đơn thì giá trò của một chiếc quần Jean nhãn hiệu Levi phụ thuộc vào thò trường nơi bán chiếc quần ấy. Nó có thể có giá 600.000 đ ở thò trường bán buôn, có giá 1.000.000 đ ở cửa hàng bán lẻ, nhưng ở một vùng nào đó nơi rất khó mua loại hàng này, mà lại có một nhóm người có thu nhập cao và rất ưa chuộng, thì rất có thể bán được giá cao gấp nhiều lần. Sau một vài lần mua sắm quần Jean, một người mua hàng có thể dự tính được giá mua một cách chính xác loại hàng cá biệt đó. SVTH : Lê Minh Thái 4 GVHD : Nguyễn Văn Nhật Nhưng trong thò trường phức tạp như là thò trường bất động sản, thì một chuyên gia trong việc xác đònh giá là nhà thẩm đònh giá, hay là thẩm đònh viên phải là một nhà chuyên môn có đào tạo và có kinh nghiệm. Có thể giới thiệu hai đònh nghóa về thẩm đònh giá như sau: Thẩm đònh giá là sự ước tính về giá trò của các quyền sổ hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác đònh rõ (Giáo sư W.Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh). Thẩm đònh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trò cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thò trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn( Giáo sư Lim Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, đại học quốc gia Singapore). b) Các nguyên tắc của thẩm đònh giá Bao gồm có 9 nguyên tắc sau: Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất Sử dụng ở mức độ cao nhất và thấp nhất của tài sản là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật để tạo ra lãi ròng hay giá trò hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm đònh giá. Nguyên tắc của việc sử dụng cao nhất tốt nhất là: - Không gian đô thò ( Đất đai và những công trình xây cất) có xu hướng được đặt ở mức sử dụng cao nhất và tốt nhất trong một thò trường cạnh tranh. - Đất đai được đònh giá trên cơ sở sử dụng mà đến ngày thẩm đònh giá có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất. Sử dụng phù hợp. Sử dụng phù hợp là cả hai vò trí và các công trình xây dựng phải được thẩm đònh giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng đối với thẩm đònh giá trò tài sản trong các vùng lân cận. Sự thay thế SVTH : Lê Minh Thái 5 GVHD : Nguyễn Văn Nhật Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trò bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thò trường mở. Sự đóng góp Giá trò của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành của một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá của toàn bộ tài sản, có nghóa là lượng giá trò mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu. Những thay đổi trong một công trình đang tồn tại hay một phần của một công trình chỉ có thể đưởc biện minh nếu có sự tăng lên của luồng tiền mặt thể hiện cho lãi thực hiện vốn đầu tư bổ sung. Cung và cầu Giá thò trường được xác đònh bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung cầu trên thò trường phù hợp vào ngày thẩm đònh giá. Trên thò trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghòch với cung. Khi thẩm đònh giá thì các lực lượng thò trường thích hợp phải được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trò tài sản. Khi phân tích các thông tin thò trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thò trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. Dự kiến các lợi ích tương lai. Khi ước tính các giá trò dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ. Thẩm đònh giá trò là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu tài sản. SVTH : Lê Minh Thái 6 GVHD : Nguyễn Văn Nhật Những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trò thò trường. SVTH : Lê Minh Thái 7 GVHD : Nguyễn Văn Nhật Sự công bằng trong việc sử dụng đất và phát triển. Giá bán của một vò trí đất đai không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vò trí kế cận củng có giá trò như vậy. Khi tiếng hành công việc, người bán phải câng nhắc đến sự công bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch đònh, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả… Sự hòa hợp Giá tối đa sẽ tích tụ vào mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý về sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong vùng lân cận; cần xét đến lý thuyết khu vực của sự phát triển đô thò. Những thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội. Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến tài sản đối tượng xem xét và những hậu quả có thể nhìn thấy trước như múc độ lạc hậu của chức năng, giai đọan hiện tại trong chu kỳ sống của khu vực lân cận. Dự đoán các điều kiện thò trường và các phản ứng của người mua tiêu biểu để dự kiến các điều kiện của thò trường tương lai. c) Ý nghóa và các đặc tính của giá trò . Về ý nghóa của giá trò có thể phân ra thành Ý nghóa chủ quan bao gồm: giá trò trong sử dụng, giá trò hữu ích, giá trò đối với cá nhân. Ý nghóa trong sự xác đònh kinh tế gồm có: giá trò thò trường; giá trò trong trao đổi; điểm cân bằng cung và cầu; giá trò hiện tại của các quyền về thu nhập trong tương lai. Giá trò có các đặc tính sau: - Hữu ích là khả năng cung cấp dòch vụ hay thõa mãn nhu cầu. - Khan hiếm là sự khan hiếm tương đối so với nhu cầu SVTH : Lê Minh Thái 8 GVHD : Nguyễn Văn Nhật - Nhu cầu là khái niệm mang tính chất kinh tế rằng nhu cầu, không chỉ đơn thuần là sự cần thiết, mà phải thực sự tồn tại. - Khả năng chuyển nhượng là khái niệm pháp lý cho rằng một hàng hóa có thể được chuyển nhượng. Giá trò thò trường là gì ? Có thể hiểu giá trò thò trường theo một số nghóa sau đây: - Là giá bán có thể được thực hiện của một tài sản. - Là mức giá thònh hành dưới những điều kiện giá trò trường xác đònh. - Trên thực tế, nói chung thông tin đầy đủ về tài sản và giá trò của tài sản không dễ dàng có sẵn, và giá trò của một tài sản là mức giá mà hầu hết người mua sẽ trả. Các đònh nghóa về giá trò thò trường mở Có một số đònh nghóa về giá trò thò trường mở được giới thiệu trong số sách như sau: Đònh nghóa của giáo sư Lim Lan Yaun dưa ra trong cuốn sách “Các bạn và tài sản của bạn, giá trò và thuế 1955” của Trường Đại học quốc gia Singapore: “Giá tri thò trường mở của một tài sản là số tiền có thể dự kiến trả cho tài sản của mộ người mua được thông tin tốt, có khả năng và mong muốn mua tài sản đó, khi tài sản được chào bán do một người bán có thông tin tốt và đang mong muốn có tài sản đó”. Đònh nghóa của viện khảo sát đặc quyền hoàng gia (RICS) Anh: “Giá trò thò trường mở là mức giá tốt nhất mà tại đó vệc bán một quyền lợi về tài sản sẽ được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân hắc cẩn thận vào ngày thẩm đònh giá, với điều kiện được thừa nhận là: - Người bán tự nguyện; SVTH : Lê Minh Thái 9 GVHD : Nguyễn Văn Nhật - Trước ngày thẩm đònh giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộc tính của tài sản và tình hình thò trường) để marketing một cách thích hợp về quyền lợi, để thảo luận về giá và các thời hạn thanh toán, và để hoàn thành việc bán; - Tình trạng thò trường, mức giá trò và các hòan cảnh khác vào bất kỳ một ngày giả đònh sớm hơn nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm đònh giá; - Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển vọng; - Cả hai bên giao dòch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bò áp đặt”. Các loại giá trò Mỗi một hàng hóa có các loại giá trò khác nhau: giá trò bảo hiểm, giá trò đầu tư, gía trò tiềm năng, giá trò sử dụng, giá trò vay mượn thế chấp… Đối với các tài sản cố đònh theo mục đích của thẩm đònh giá: giá trò để mua bán, giá trò để đánh thuế, giá trò để thuê mướn, giá trò để bảo hiểm, giá trò để thế chấp, giá trò cho báo cáo tài chính… Giá trò sử dụng và giá trò đầu tư : giá trò sử dụng và giá đầu tư khác với giá trò thò trường bởi vì những người sử dụng – chủ sở hữu và những người đầu tư – chủ sở hữu riêng lẻ có những mục đích khác nhau. Giá trò sử dụng Một tài sản có giá trò chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản Giá trò của một tài đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có lợi ích như thế nào đối với người đó. Giá trò đầu tư Giá trò đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản. Giá trò đầu tư bò ảnh hưởng bởi: SVTH : Lê Minh Thái 10 [...]... kiểu Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nói chung có sẵn, được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú • Những căn nhà riêng biệt ở vò trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các công ty + Loại thứ hai là những khu chung c , là hình thức đầu tư phổ biến Thò trường nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở công cộng, có nhiều phòng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu... hành công việc cổ phần hóa, tư nhân hóa các danh nghiệp nhà nước Thẩm đònh giá có nhiệm vụ tiến hành thẩm giá bất động sản, bao gồm các máy móc thiết bò của các doanh nghiệp để phục vụ cho chủ chương của chính phủ Các nhà thẩm đònh giá còn thực hiện công việc thẩm đònh giá để đăng ký cổ phần mới cho công ty muốn bán cổ phần cho công chúng, đặc biệt khi bất động sản là bộ phận tài sản của công ty 4... là chuyên gia làm chứng trong các vấn đề thẩm đònh giá đất, và trong các tòa xét xử khác nhau Những nhà thẩm đònh giá cũng hoạt động kết hợp với các cố vấn pháp luật, các thanh tra, những nhà hoạch đònh và phát triển thành ph , đưa ra lời khuyên về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế của dự án xây dựng công ty, thành lập công ty, … Những nhà thẩm đònh giá cũng được chính quyền đòa phương và liên... Nguyễn Văn Nhật - Khả năng nguồn tài chính có được của nhà đầu tư - Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó - Thu nhập khác của nhà đầu tư - Tính trạng thuế má và kết quả giành được tài sản - Mục đích khác của nhà đầu tư Giá trò đầu tư của một tài sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trò thò trường thì vẫn giữ nguyên Sự khác nhau giữa giá c , chi phí và... khi mua - Để ước tính giá thò trường của phần còn lại, sau khi mua - Để thiết lập các đền bù đối với tài sản Những vấn đề về thuế - Để ước tính giá trò đònh mức thuế - Để tách tài sản thành những khoản mục khấu hao như là các phần công trình xây dựng, và khoản mục không khấu hao như là đất đai, và để ước tính mức khấu hao được áp dụng Cố vấn đầu tư và ra quyết đònh - Đặt các điều khoản cho thuê - Xác... tài sản cụ thể Các nhà thẩmđònh giá thường dùng giá trò thò trường khi đánh giá những tài sản cụ thể dùng để đảm bảo cho các khoản vay tài chính SVTH : Lê Minh Thái 30 GVHD : Nguyễn Văn Nhật c) Mặt dù các tài sản khác nhau về vò tr , lợi ích sử dụng, thời gian đã sử dụng và những yếu tố khác, những nguyên tắc của thẩm đònh phải có tính thống nhất Điều quan trọng là các nhà thẩm đònh giá phải áp dụng thống... sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồm thò trường nhà , thò trường văn phòng, thò trường các cửa hàng bán l , thò trường công nghiệp và thò trường các tài sản đặc biệt khác a)Thò trường nhà ở Thò trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại: + Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm: • Những căn nhà riêng biệt hoặc nữa riêng biệt, và những dãy nhà xây cùng một... tính khả thi của một công trình xây dựng hoặc một chương trình đào tạo - Giúp các công ty và bên thứ ba mua nhà để chuyển nhượng cho những người làm công - Phục vụ nhu cầu của những người bảo hiểm, và những người quản lý chính sách Tạo điều kiện thuận lợi cho sự hợp nhất các công ty bằng cách đánh giá giá trò tài sản - Ước tính ghía trò thanh lý cho việc bán bắt buộc hoặc bán đấu giá - Cố vấn cho khách... nhuận Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm đònh gi , không có phương pháp nào chính xác riêng r , mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Việc xác đònh các phương pháp tyhích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau: • Thuộc tính của tài sản • Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thò trường... học vấn thích hợp, thì chấp nhận một nhà thẩm đònh giá của nước đó phải trãi qua kinh nghiệm ít nhất 7 năm công tác, và: - Được đào tạo đầy đ , hoặc SVTH : Lê Minh Thái 14 GVHD : Nguyễn Văn Nhật - Là thành viên của cơ quan chuyên nghiệp được công nhận có liên quan tới thẩm đònh giá tài sản cố đònh, hoặc: - Được chỉ đònh bởi tòa án hoặc một cơ quan có thẩm quyền khác tương đương, và - Họ đã duy trì và . giải chấp. 2. Phân loại tài sản thế chấp : tài sản thế chấp gồm: Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà , các công trình kiến trúc. Quyền sử dụng đất hợp. động sản nói chung, chẳng hạn như những người bán hàng, những nhà đầu t , những người phân phối nh , những nhà xây dựng, những nhà quản lý tài sản. Những
