m đ uở ầ I. M c đích nghiên c uụ ứ B t đ ng s n (BĐS) g n li n v i cu c s ng c a m i thành viên trong xãấ ộ ả ắ ề ớ ộ ố ủ ọ h i. Cùng v i th tr ng v n, th tr ng lao đ ng th tr ng BĐS là m t trongộ ớ ị ườ ố ị ườ ộ ị ườ ộ nh ng th tr ng đ u vào c a quá trình s n xu t. Th tr ng BĐS là m t trongữ ị ườ ầ ủ ả ấ ị ườ ộ nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t . V i mô hình kinh t k ho chữ ị ườ ọ ủ ề ế ớ ế ế ạ t p trung c a n c ta tr c đây th tr ng này ch a phát tri n. Trong quá trìnhậ ủ ướ ướ ị ườ ư ể chuy n đ i sang n n kinh t th tr ng nhi u thành ph n theo đ nh h ngể ổ ề ế ị ườ ề ầ ị ướ XHCN có s qu n lý c a Nhà n c nh ng năm v a qua, th tr ng BĐS n cự ả ủ ướ ữ ừ ị ườ ướ ta đã đang hình thành và phát tri n v i t c đ nhanh và h t s c ph c t p.ể ớ ố ộ ế ứ ứ ạ N n kinh t n c ta trong nh ng năm qua đã ch m d t đ c tình tr ng suyề ế ướ ữ ấ ứ ượ ạ thoái, phát tri n t ng đ i toàn di n và liên t c tăng tr ng v i nh p đ cao.ể ươ ố ệ ụ ưở ớ ị ộ T năm 1986 n n kinh t n c ta chuy n t n n kinh t k ho ch t p trungừ ề ế ướ ể ừ ề ế ế ạ ậ bao c p sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i có s đi u ch nhấ ề ế ị ườ ị ướ ộ ự ề ỉ c a Nhà n c, n n kinh t nhi u thành ph n đang đ c hình thành rõ nét. N nủ ướ ề ế ề ầ ượ ề kinh t n c ta đ c chuy n đ i m t b c theo h ng khai thác kh năng đ uế ướ ượ ể ổ ộ ướ ướ ả ầ t và phát tri n toàn di n xã h i, l y hi u qu kinh t xã h i làm tiêu chu nư ể ệ ộ ấ ệ ả ế ộ ẩ ch n ph ng h ng hi u qu quy mô đ u t .ọ ươ ướ ệ ả ầ ư Th đô Hà N i và thành ph H Chí Minh là n i t p trung nhi u đi u ki nủ ộ ố ồ ơ ậ ề ề ệ u vi t thu hút v n đ u t c a c n c và qu c t nh m phát huy m nh mư ệ ố ầ ư ủ ả ướ ố ế ằ ạ ẽ vai trò trung tâm kinh t văn hoá khoa h c k thu t đ u m i phát tri n kinh tế ọ ỹ ậ ầ ố ể ế đ i ngo i, liên k t thúc đ y và lôi kéo các vùng khác phát tri n. Đ tăng c ngố ạ ế ẩ ể ể ườ đ u t t i các vùng đô th trên và các khu công nghi p Nhà n c c n quan tâmầ ư ạ ị ệ ướ ầ đ n vi c xây d ng chính sách u tiên và lu t pháp nh m b o h quy n l i h pế ệ ự ư ậ ằ ả ộ ề ợ ợ pháp và l i ích chính đáng c a ch đ u t hình thành đ ng b các lo i thợ ủ ủ ầ ư ồ ộ ạ ị tr ng hàng hoá, d ch v , s c lao đ ng, v n, k thu t công ngh trong đó n iườ ị ụ ứ ộ ố ỹ ậ ệ ổ b t lên là th tr ng BĐS.ậ ị ườ 1 Th c t cho th y n u đ u t và phát tri n đúng m c thì th tr ng BĐS sự ế ấ ế ầ ư ể ứ ị ườ ẽ r o ra nh ng k t qu to l n:ạ ữ ế ả ớ  Kinh doanh BĐS t o ra l i nhu n l n vì v y d dàng h p d n v nạ ợ ậ ớ ậ ễ ấ ẫ ố đ u t và BĐS nh t là v n n c ngoài và v n tích lu c a các t ngầ ư ấ ố ướ ố ỹ ủ ầ l p dân cớ ư  Nhà n c s tăng ngu n thu, đ ng th i qu n lý t t tài nguyên đ tướ ẽ ồ ồ ờ ả ố ấ  Th tr ng BĐS d i s qu n lý và đi u ch nh c a Nhà n c s phátị ườ ướ ự ả ề ỉ ủ ướ ẽ tri n lành m nh, hi n t ng kinh doanh ng m đ c xoá bể ạ ệ ượ ầ ựơ ỏ  Nhà và đ t là lĩnh v c quan tr ng ch a đ ng các y u t kinh t –ở ấ ở ự ọ ứ ự ế ố ế xã h i – chính tr , do v y qu n lý và phát tri n đúng m c th tr ngộ ị ậ ả ể ứ ị ườ BĐS s kéo theo nhi u y u t khác nh : s d ng đ t đúng m c đíchẽ ề ế ố ư ử ụ ấ ụ tránh lãng phí đ t, t o đ c ch cho nhân dân, đ m b o chính sáchấ ạ ượ ỗ ở ả ả quy ho ch c a Nhà n c…ạ ủ ướ Tuy nhiên hi n nay do tác đ ng c a c ch th tr ng, do bi n pháp qu n lýệ ộ ủ ơ ế ị ườ ệ ả còn y u kém thi u đ ng b nên th tr ng BĐS n c ta hình thành t phátế ế ồ ộ ị ườ ở ướ ự thi u t ch c ngoài t m qu n lý. Tình hình phát tri n c a th tr ng BĐS ch aế ổ ứ ầ ả ể ủ ị ườ ư lành m nh nh h ng l n t i s phát tri n nông thôn và đô th theo quy ho chạ ả ưở ớ ớ ự ể ị ạ gây th t thu cho ngân sách nhà n c và nh h ng không nh t i tâm lý ng iấ ướ ả ưở ỏ ớ ườ dân. Nh ng tiêu c c trong quá trình ho t đ ng th hi n rõ nh ng đi m sau:ữ ự ạ ộ ể ệ ở ữ ể  T l giao d ch phi chính th c cao. Th tr ng “ng m” phát tri nỷ ệ ị ứ ị ườ ầ ể m nh n n đ u c đ t đai gây h n lo n th tr ng.ạ ạ ầ ơ ấ ỗ ạ ị ườ  M t cân b ng cung c u do nhu c u c a ng i dân tăng nhanh.ấ ằ ầ ầ ủ ườ  Th tr ng nóng l nh b t th ng, gía c d bi n đ ng.ị ườ ạ ấ ườ ả ễ ế ộ  Thông tin v th tr ng không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti pề ị ườ ầ ủ ế ạ ế c n nên xu t hi n nhi u “cò m i” đ t đai nhà .ậ ấ ệ ề ồ ấ ở  Quy trình mua bán ph c t p qua nhi u khâu trung gian không c nứ ạ ề ầ thi t, t n nhi u th i gian, chi phí giao d ch cao.ế ố ề ờ ị  Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi aồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n c và ngoài n c trongố ố ữ ướ ướ 2 c ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n c vơ ế ả ề ủ ộ ướ ề lĩnh v c BĐS và th tr ng BĐS.ự ị ườ Trong nh ng năm qua m c dù Nhà n c đã t p trung nhi u s c l c vàữ ặ ướ ậ ề ứ ự ti n c a nh m gi i quy t v n đ trên nh ng th c t đây v n là v n đ cònề ủ ằ ả ế ấ ề ư ự ế ẫ ấ ề nhi u b t c c n kh c ph c và gi i quýêt. Đi u này luôn thúc đ y các nhàề ế ắ ầ ắ ụ ả ề ẩ qu n lý ph i nhanh chóng tìm ra các bi n pháp h tr nh m qu n lý và thúcả ả ệ ỗ ợ ằ ả đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS.ẩ ự ể ủ ị ườ II. Đ i t ng, ph m vi nghiên c uố ượ ạ ứ Th tr ng BĐS là th tr ng r ng l n bao g m th tr ng đ t và th tr ngị ườ ị ườ ộ ớ ồ ị ườ ấ ị ườ nhà đ t. Trong ph m vi c a đ tài t t nghi p ch đi vào phân tích m t s bi nấ ạ ủ ề ố ệ ỉ ộ ố ệ pháp thúc đ y th tr ng BĐS nhà đ t.ẩ ị ườ ấ Trong th tr ng nhà đ t cũng phân thành nhi u lo i theo t ng ph m viị ườ ấ ề ạ ừ ạ nh . Theo y u t s d ng phân ra thành: th tr ng nhà , th tr ng kháchư ế ố ử ụ ị ườ ở ị ườ s n, th tr ng văn phòng, th tr ng công nghi p. Theo khu v c đ a lý có thạ ị ườ ị ườ ệ ự ị ị tr ng nhà đ t các đô th , th tr ng nhà đ t nông thôn, th tr ng nhà đ tườ ấ ở ị ị ườ ấ ở ị ườ ấ các đô th l n…Ngoài ra còn nhi u cách phân lo i khác s đ c đ c p kở ị ớ ề ạ ẽ ượ ề ậ ỹ trong ph n sau.ầ Do th i gian có h n cũng nh trình đ còn h n ch đ án t t nghi p ch điờ ạ ư ộ ạ ế ồ ố ệ ỉ sâu vào th tr ng nhà đ t t i Hà N i, n i mà th tr ng BĐS phát tri n t ngị ườ ấ ạ ộ ơ ị ườ ể ươ đ i s m và cũng t ng đ i ph c t p thu hút s quan tâm c a các nhà qu n lýố ớ ươ ố ứ ạ ự ủ ả và có nh h ng sâu s c t i n n kinh t .ả ưở ắ ớ ề ế Đ i t ng nghiên c u c a khoa h c th tr ng nhà đ t là nghiên c u cácố ượ ứ ủ ọ ị ườ ấ ứ y u t c b n c a th tr ng nhà đ t nh : cung, c u, giá c nhà đ t và m iế ố ơ ả ủ ị ườ ấ ư ầ ả ấ ố quan h gi a chúng đ ng th i nghiên c u các nguyên t c, ph ng pháp đ nhệ ữ ồ ờ ứ ắ ươ ị giá nhà đ t cũng nh s tác đ ng c a Nhà n c đ i v i lo i th tr ng nàyấ ư ự ộ ủ ướ ố ớ ạ ị ườ nh m góp ph n phát tri n th tr ng nhà đ t đ t hi u qu cao.ằ ầ ể ị ườ ấ ạ ệ ả 3 Đ n m đ c n i dung c a khoa h c th tr ng nhà đ t c n ph i trang bể ắ ượ ộ ủ ọ ị ườ ấ ầ ả ị ki n th c c a nhi u khoa h c khác có liên quan nh : qu n lý nhà n c v đ tế ứ ủ ề ọ ư ả ướ ề ấ đai và nhà , kinh t tài nguyên đ t, kinh t đô th , kinh t nông thôn, quy ho chở ế ấ ế ị ế ạ đ t đai, kinh t xây d ng…ấ ế ự Các ph ng pháp dùng đ nghiên c u là: ph ng pháp phân tích, t ng h p,ươ ể ứ ươ ổ ợ ph ng pháp h th ng, ph ng pháp th ng kê, ph ng pháp toán h c, ph ngươ ệ ố ươ ố ươ ọ ươ pháp t ng k t th c ti n đ làm sáng t phong phú thêm nh ng v n đ v lýổ ế ự ễ ể ỏ ữ ấ ề ề lu n.ậ III N i dung c a đ án t t nghi pộ ủ ồ ố ệ Ch ng I: M t s v n đ v th tr ng BĐSươ ộ ố ấ ề ề ị ườ 1. Khái ni m BĐSệ 2. Khái ni m th tr ng BĐSệ ị ườ 1. Khái ni mệ 2. Tính t t y u c a vi c hình thành và phát tri n th tr ng BĐSấ ế ủ ệ ể ị ườ 3. Phân lo i th tr ng BĐSạ ị ườ 3. Khái quát v th tr ng nhà đ tề ị ườ ấ 1. Khái ni m th tr ng nhà đ t.ệ ị ườ ấ 2. Đ c đi m c a th tr ng nhà đ t.ặ ể ủ ị ườ ấ 3. V trí c a th tr ng nhà đ t trong n n kinh t qu c dânị ủ ị ườ ấ ề ế ố Ch ng II. Th c tr ng tình hình phát tri n th tr ng nhà đ t t i Hà N iươ ự ạ ể ị ườ ấ ạ ộ I. Nh ng m t đ c c a vi c phát tri n th tr ng nhà đ tữ ặ ượ ủ ệ ể ị ườ ấ II. Nh ng t n t i y u kém trong phát tri n th tr ng nhà đ t và h u quữ ồ ạ ế ể ị ườ ấ ậ ả 3. Nguyên nhân c a nh ng y u kém trênủ ữ ế Ch ng III. M t s bi n pháp thúc đ y th tr ng nhà đ tươ ộ ố ệ ẩ ị ườ ấ A. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố n c trên th gi i và bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Nam.ướ ế ớ ọ ệ ố ớ ệ 4 I. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố n c.ướ I.1.1.1.1.1 Các bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Namọ ệ ố ớ ệ B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng Nhà đ t t iộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ ạ Hà N iộ I. Nhóm các ph ng pháp chung v pháp lý, tài chínhươ ề II. Bi n pháp đ i m i công tác quy ho ch, xây d ng quy ho ch, k ho chệ ổ ớ ạ ự ạ ế ạ t ng th v phát tri n các vùng và s d ng đ t đai có hi u qu đáp ngổ ể ề ể ử ụ ấ ệ ả ứ các m c tiêu phát tri n kinh t , xã h i đ t n c.ụ ể ế ộ ấ ướ III. Bi n pháp t o l p và phát tri n th tr ng hàng hoá cho th tr ng nhàệ ạ ậ ể ị ườ ị ườ đ tấ IV. Bi n pháp xây d ng năng l c th ch và t ch c tham gia th tr ngệ ự ự ể ế ổ ứ ị ườ nhà đ tấ V. Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b ng vi c s d ng các bi n phápẩ ự ể ủ ị ườ ằ ệ ử ụ ệ tài chính VI. Bi n pháp tăng c ng hi u qu và năng l c qu n lý nhà n c đ i v iệ ườ ệ ả ự ả ướ ố ớ th tr ng nhà đ tị ườ ấ VII. Bi n pháp t ch c cung c p thông tin cho th tr ng nhà đ tệ ổ ứ ấ ị ườ ấ VIII. ng d ng các bi n pháp tin h c đ góp ph n qu n lý th tr ng nhà đ tứ ụ ệ ọ ể ầ ả ị ườ ấ 5 Ch ng I ươ M t s v n đ v ộ ố ấ ề ề b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n.ấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả I.Khái ni m v b t đ ng s n (BĐSệ ề ấ ộ ả ) Trong quá trình phát tri n c a nhân lo i, tài s n đã đ c chia thành “ b tể ủ ạ ả ượ ấ đ ng s n” và “ đ ng s n”. S phân lo i này có ngu n g c t lu t c La Mã,ộ ả ộ ả ự ạ ồ ố ừ ậ ổ theo đó BĐS không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là nh ng gìỉ ấ ủ ả ấ ữ đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t.ượ ạ ứ ộ ủ ườ ả ấ Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u ti p nh n cách phân lo i tàiậ ủ ề ướ ế ớ ề ế ậ ạ s n nh trên, đ u th ng nh t ch coi BĐS g m đ t đai và nh ng tài s n g nả ư ề ố ấ ở ỗ ồ ấ ữ ả ắ li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c cũng có nh ngề ớ ấ ệ ố ậ ủ ỗ ướ ữ nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o raặ ể ệ ở ể ạ ạ ạ cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m BĐS và đ ng s n”.ọ ự ữ ệ ộ ả H u h t các n c đ u coi BĐS là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ nầ ế ướ ề ấ ữ ả ế đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t (Pháp,ấ ờ ớ ấ ượ ị ở ị ị ủ ấ Nh t, Đ c…), nh ng có n c (Nga) quy đ nh c th BĐS là “m nh đ t” chậ ứ ư ướ ị ụ ể ả ấ ứ không ph i là đ t đai nói chung.ả ấ 6 Tuy nhiên có n c l i có quan ni m khác v nh ng tài s n “ g n li n” v iướ ạ ệ ề ữ ả ắ ề ớ nh ng đ t đai đ c coi là BĐS. Đi u 520 Lu t dân s Pháp quy đ nh nh ngữ ấ ượ ề ậ ự ị ữ “mùa màng ch a g t, trái cây ch a b t kh i cây là BĐS, n u b t kh i cây đ cư ặ ư ứ ỏ ế ứ ỏ ượ coi là đ ng s n. T ng t , quy đ nh này cũng đ c th hi n Lu t dân sộ ả ươ ự ị ượ ể ệ ở ậ ự Nh t B n, Lu t dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó đi u 100 Lu t dânậ ả ậ ự ắ ề ậ s Thái Lan quy đ nh: ự ị “BĐS là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai ho cấ ữ ậ ắ ề ớ ấ ặ h p thành m t h th ng nh t v i đ t đai và các tài s n g n v i vi c s h uợ ộ ệ ố ấ ớ ấ ả ắ ớ ệ ở ữ đ t”.ấ Lu t dân s Đ c đ a ra khái ni m BĐS bao g m đ t đai và các tài s nậ ự ứ ư ệ ồ ấ ả g n li n v i đ t.ắ ề ớ ấ Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao g m đ t đai và nh ngồ ấ ữ tài s n không di d i đ c đ c quy đ nh b i pháp lu t”ả ờ ượ ượ ị ở ậ . Hi n nay có nhi u quan ni m khác nhau v BĐS, có th có ba khái ni mệ ề ệ ề ể ệ nh sau:ư Khái ni m 1ệ : BĐS là đ t, cùng v i nhà và các ph ng ti n khác trên đ tấ ớ ươ ệ ấ Đây là khái ni m ch a đ b i không quy đ nh rõ các ph ng ti n trên đ tệ ư ủ ở ị ươ ệ ấ nh th nào thì đ c coi là BĐS.ư ế ượ Khái ni m 2ệ : BĐS là 1, Đ tấ 2, Nhà và các công trình khác xây trên đ tấ Khái ni m này khác các khái ni m trên ch : coi nh ng v t không di d iệ ệ ở ỗ ữ ậ ờ đ c là BĐS, có hai th không di d i đ c đó là đ t và nhà.ượ ứ ờ ượ ấ Khái ni m này tách nhà kh i đ t.ệ ỏ ấ Khái ni m 3ệ : Theo đi u 181 B lu t dân s (năm 1995) BĐS là tài s nề ộ ậ ự ả không di d i đ c bao g m: ờ ượ ồ - Đ tấ - Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t k c tài s n xây d ngở ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ự g n li n v i nhà ắ ề ớ ở - Các tài s n khác g n li n v i đ tả ắ ề ớ ấ 7 - Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nhả ậ ị Khái ni m th 3 có u đi m:ệ ứ ư ể - M t là: BĐS là tài s n không th di d i đ c, y u t không th di d iộ ả ể ờ ượ ế ố ể ờ đ c nh là y u t s 1.ượ ư ế ố ố - Hai là: K th t các y u t không di d i đ c nh : nhà xây trên đ t, v tể ứ ự ế ố ờ ượ ư ấ ậ xây d ng g n li n v i nhà ngoài ra còn có các tài s n c đ nh khác do pháp lu tự ắ ề ớ ả ố ị ậ quy đ nh b i vì: trong BĐS thì có tài s n c đ nh. đây không k tài s n cị ở ả ố ị ở ể ả ố đ nh nói chung theo nghĩa trong k toán (tàu thu , máy bay, máy móc thi t b …)ị ế ỷ ế ị là v t có th di d i đ c tuy nhiên không ph i là BĐS. BĐS ch bao g mậ ể ờ ựơ ả ỉ ồ nh ng tài s n c đ nh g n li n v i nhà mà thôi.ữ ả ố ị ắ ề ớ Nói chung BĐS là đ t và các công trình v t ki n trúc đã xây d ng trên đó.ấ ậ ế ự II. Khái ni m v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả 8 Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Khái niệm 2 BĐS là: - Đất, - Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; 1. Khái ni mệ T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n nừ ự ệ ể ổ ề ế ế ạ ậ ề kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch nghĩa (1986), Vi t Nam đã n l c xâyế ị ườ ị ướ ộ ủ ệ ỗ ự d ng và phát tri n đ ng b các y u t c a kinh t th tr ng. Đ n nay v cự ể ồ ộ ế ố ủ ế ị ườ ế ề ơ b n chúng ta đã hình thành đ y đ các b ph n c a kinh t th tr ng, trong đóả ầ ủ ộ ậ ủ ế ị ườ m t s th tr ng đã phát tri n khá nh th tr ng các s n ph m đ u ra, nh t làộ ố ị ườ ể ư ị ườ ả ẩ ầ ấ th tr ng hàng hoá và m t s s n ph m ph c v . Tuy nhiên, đ i v i các thị ườ ộ ố ả ẩ ụ ụ ố ớ ị tr ng s n ph m đ u vào có ý nghĩa quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s nườ ả ẩ ầ ọ ố ớ ệ ể ả xu t kinh doanh nh th tr ng v n th tr ng lao đ ng đ c bi t là th tr ngấ ư ị ườ ố ị ườ ộ ặ ệ ị ườ BĐS l i m i ch trong giai đo n ban đ u hình thành và phát tri n.ạ ớ ỉ ạ ầ ể Có th th y r ng b n thân th tr ng BĐS không t d ng mà có, nó phể ấ ằ ả ị ườ ự ư ụ thu c vào y u t khi nào BĐS đ c coi là hàng hoá, đ c trao đ i, mua, bán,ộ ế ố ượ ượ ổ cho thuê, chuy n nh ng v.v… Nói chung là ho t đ ng kinh doanh BĐS.ể ượ ạ ộ Hi n nay quan ni m v th tr ng BĐS cũng đang đ c tranh lu n và n iệ ệ ề ị ườ ựơ ậ ổ lên m t s ý ki n nh sau:ộ ố ế ư Khái ni m 1ệ : Th tr ng BĐS là th tr ng c a ho t đ ng mua bán, traoị ườ ị ườ ủ ạ ộ đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n s d ng BĐS theo quy lu t c aổ ế ấ ể ượ ể ử ụ ậ ủ th tr ng có s qu n lý c a Nhà n c.ị ườ ự ả ủ ướ Khái ni m 2ệ : Th tr ng b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch dân s vị ườ ấ ộ ả ổ ị ự ề BĐS t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh.ạ ộ ị ấ ị ờ ấ ị Khái ni m 3ệ : Th tr ng BĐS là t ch c các quy n có liên quan đ n đ tị ườ ổ ứ ề ế ấ sao cho chúng có th trao đ i giá tr gi a các cá nhân ho c th c th . Các quy nể ổ ị ữ ặ ự ể ề này đ c l p v i các đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i là đ t.ộ ậ ớ ặ ậ ấ ườ ượ ọ ấ Đ nh nghĩa th ba này nghiêng v th tr ng b t đ ng s n là m t mô hình,ị ứ ề ị ườ ấ ộ ả ộ m t t ch c đ các quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ cộ ổ ứ ể ề ế ấ ượ ự ệ ộ ộ 9 l p. Tuy r ng tính khách quan c a th tr ng BĐS là quan h giao d ch mua bánậ ằ ủ ị ườ ệ ị BĐS theo quy lu t đ c thù c a th tr ng giá tr nh ng v ch quan là s giaoậ ặ ủ ị ườ ị ư ề ủ ự d ch đó ph i đ c t ch c theo m t ý đ nh t đ nh.ị ả ượ ổ ứ ộ ồ ấ ị Có th mô t th tr ng BĐS theo mô hình sau:ể ả ị ườ 10 [...]... thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn Phân loại thị trường BĐS Theo các cấp của thị trường • Thị trường cấp I • Thị trường cấp II • Trị trường cấp III Theo đối tượng của thị trường Theo mục đích sử dụng • Thị • Thị trường nhà ở trường mua bán • Thị • Thị trường khách sạn trường cho thuê • Thị • trường Thị trường Theo khu vực • Thị trường BĐS ở đô thị • Thị trường BĐS ở nông III Khái quát về thị trường. .. đất Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai * Theo đối tượng của thị trường - Thị trường nhà ở - Thị trường khách sạn - Thị trường nhà cho thuê 14 - Thị trường văn phòng * Theo mục đích sử dụng - Thị trường mua và bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS... điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước Các khái niệm về thị trường BĐS Khái niệm 1 Khái niệm 2 Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị Thị trường bất động sản là tổng hoà... không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ 13 tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác... thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất Thị. .. nhà đất 1 Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị 15 trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường. .. nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu... người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ 11  Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao... quy luật thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. .. BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS  Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng . ị 15 Phân loại thị trường BĐS Theo các cấp của thị trường • Thị trường cấp I • Thị trường cấp II • Trị trường cấp III Theo đối tượng của thị trường • Thị trường nhà ở • Thị trường. trường khách sạn • Thị trường Theo mục đích sử dụng • Thị trường mua bán • Thị trường cho thuê • Thị trường Theo khu vực • Thị trường BĐS ở đô thị • Thị trường BĐS ở nông. trườ ng BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị Khái niệm 2 Thị trường bất động sản là tổng hoà