Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trường đất đai Việt Nam
Đề tài: Thị trường đất đai Việt Nam I. Những vấn đề chung về thị trường đất đai Cơ sở hình thành - Khái niệm về TTĐĐ Khái niệm về TTĐĐ Cơ sở hình thành TTĐĐ 1.2 Quan niệm về thị trường đất đai Việt Nam 1.2.1 Trước đổi mới 1.2.2 Sau đổi mới 1.2.3 Vị trí của TTĐĐ trong nền kinh tế II. Thực trạng thị trường đất đai ở Việt Nam III. Định hướng và giải pháp phát triển thị trường đất đai VN I. Nhng vn chung v th trng t ai 1.1 Khỏi nim v TT - C s hỡnh thnh 1.1.1. C s hỡnh thnh: Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản xuất quy định. Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng. Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế. 2 Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa là thị trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nh- ng cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nh vậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớc nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị tr- ờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS. Với lý do nh trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trờng BĐS không phải là trớc mắt mà còn là lâu dài. 1.1.2. Khỏi nim v th trng t ai Ta thng nht cỏch hiu cỏc thut ng v Th trng t ai, th trng quyn s dng t, th trng bt ng sn ( BS ). Da trờn cỏc phõn tớch lớ lun, cỏc chuyờn gia kinh t cng nh cỏc nh nghiờn cu v BS trong nc cng nh quc t ó a ra mt s khỏi nim sau õy v th trng BS: 3 Các khái niệm về thị trờng BĐS Khái niệm 1 Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị tr- ờng có sự quản lý của Nhà nớc Khái niệm 2 Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3 Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất Nh vy, hin cú rt nhiu quan nim khỏc nhau v th trng BS, di gúc ca mt ti khoa hc, sau khi tng hp cỏc kt qu nghiờn cu, xin xut khỏi nim v th trng BS nh sau: Th trng BS l quỏ trỡnh giao dch hng hoỏ BS gia cỏc bờn cú liờn quan. L ni din ra cỏc hot ng mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp v cỏc dch v cú liờn quan nh trung gian, mụi gii, t vn . liờn quan n BS nh trung gian, mụi gii, t vn . gia cỏc ch th trờn th trng m ú vai trũ qun lý nh nc cú tỏc ng quyt nh n s thỳc y phỏt trin hay kỡm hóm hot ng kinh doanh trờn th trng BS. Quan nim v th trng t ai Vit Nam Trc i mi: Trc nhng nm i mi th trng t ai cha thc s tn ti vỡ nguyờn nhõn ch yu l t ai thuc quyn s hu ca nh nc, khụng h cú bt c 1 hỡnh thc buụn bỏn, chuyn nhng t ai no. Rung t khụng s dng hay s dng khụng ht phi tr li cho Nh nc, khụng c dựng t thu nhng khon li m khn do lao ng to ra. Cú th núi trc nhng nm 1986 vi c ch tp trung quan lieu bao cp th trng t ai khụng tn ti. Sau i mi: Sau nhng nm i mi nn kinh t Vit Nam thoỏt khi tỡnh trng tp trung quan liờu bao cp, phỏt trin nn kinh t nhiu thnh phn M ca th trng, nn kinh t cú nhng bc ngot quan trng, i sng nhõn dõn c nõng cao nhu cu n tng lờn. Th trng t ai nh ú m cú nhng c hi v thỏch thc mi. Thị trờng t ai ở Việt Nam đã đợc hình thành và đang trong quá trình phát triển bớc đầu đợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trờng này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng này hoạt động. -Nm 1998 ban hnh nhng quy nh v lut t ai iu 1: t ai thuc s hu ton dõn do Nh nc thng nht qun ly iu 5: 4 Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai. Điều 16: Việc chuyển sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau: 1. Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; 2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức sản xuất; 3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất. Việc chuyển quyền sở hữu đất đai nói trong điều này nếu ở nông thôn thì do Ủy ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Ủy ban nhân dân quận huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định - Sửa đổi và bổ sung luật đất đai năm 2003 đã có những qui định mới về đối tượng sử dụng đất, trong lần sửa đổi này đã có sự bổ sung đối tượng là các tổ chức liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất. Đây được xem là một bước tiến đáng kể nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư liên doanh tiếp cận đất đai để đầu tư, sản xuất kinh doanh. Ngoài ra việc sửa đổi còn liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý thị trường BĐS, đền bù giải tỏa v v. - Đến năm 2008, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo đang lấy ý kiến của nhân dân. Có nhiều điểm mới so với Luật Đất đai hiện hành. Một trong những điểm mới quan trọng được đề cập lần này chính là những quy định về giá đất. Nên quy định những khung giá co từng vùng miền. Dự thảo Luật cũng quy định, trường hợp giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường của một hoặc một số loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động và mức giá mới duy trì liên tục trong thời hạn quá 12 tháng, trên phạm vi nhiều tỉnh, thành phố, gây nên chênh lệch giá tăng từ 30% trở lên so với 5 giỏ ti a hoc gim t 30% tr lờn so vi giỏ ti thiu trong khung giỏ thỡ B Ti nguyờn v Mụi trng xõy dng phng ỏn iu chnh khung giỏ t trỡnh Th tng Chớnh ph ban hnh. iu ny l rt cn thit kp thi iu chnh khung giỏ cỏc loi t phự hp vi th trng, bo m quyn li ca cỏc bờn liờn quan khi tham gia th trng bt ng sn. Tuy nhiờn, vic xỏc nh thi gian v mc chờnh lch giỏ t nh vy cha hp lý. Vỡ, vic tng gim 30% l quỏ ln v thi hn quỏ 12 thỏng l quỏ lõu, do ú cha thc s bo m c quyn li ca cỏc bờn tham gia th trng bt ng sn, cng nh khụng theo kp nhng din bin trờn th trng. Nờn quy nh chờnh lch 10% tr lờn trong thi gian liờn tc 6 thỏng. ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý ( Luật Đất đai 1993) còn theo văn bản pháp luật mới nhất về đất đai thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu. Quy định này nhằm đảm bảo cho đất đai đợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao nhất đồng thời cũng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (sau đây gọi chung là ngời sử dụng đất) dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất. Nhà nớc quản lý việc sử dụng đất ở tầm vĩ mô nh: quy hoạch sử dụng các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp; cho phép chuyển đổi mục đích sử dụngKhi ngời sử dụng đất đ- ợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất thì họ sẽ có các quyền lợi sau đối với thửa đất của mình 1.2.3 V trớ ca th trng t ai trong nn kinh t 6 II. Thc trng th trng t ai Vit Nam 2.1 Phõn loi TT Vit Nam Cú rt nhiu cỏch phõn loi th trng BS Vit Nam, nhng xin i sõu vo 2 loi th trng sau õy: Th trng BS s cp v th trng BS th cp. Th trng s cp c hỡnh thnh t khi nh nc giao hoc cho thuờ t. Ch th tham gia th trng ny l Nh nc (i din ch s hu) vi nh u t hoc ngi cú nhu cu s dng t. Giai on t sau khi nhn quyn s dng t, ngi s dng t tin hnh u t to lp BS (xỏc nh v trớ to lp, xỏc lp quyn s hu hoc s dng, xõy dng c s h tng, cụng trỡnh kin trỳc, .), sau ú tin hnh cỏc giao dch v hng hoỏ BS nh t nh mua bỏn, chuyn nhng, cho thuờ, th chp, bo him . Giai on ny gi l th trng th cp. 7 Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Động thái phát triển của thị tr- ờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng trong nền KTQD đặc biệt là thị tr- ờng tài chính tiền tệ. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai. Th trng s cp c to ra do quỏ trỡnh u t xõy dng mi cỏc cụng trỡnh h tng k thut v kin trỳc nh: xõy dng cỏc khu ụ th mi, chnh trang ụ th c, xõy dng nh , khu cụng nghip, vn phũng cho thuờ, khỏch sn . Cũn th trng th cp c hỡnh thnh do quỏ trỡnh giao dch (mua bỏn, cho thuờ, th chp) din ra trong quỏ trỡnh hot ng ca th trng bt ng sn. Hai loi th trng ny cú mi quan h hu c tỏc ng qua li hu c vi nhau. Khi xy ra hin tng úng bng TTBS thỡ ch yu din ra th trng th cp v cng ch yu th trng mua bỏn chuyn nhng BS. Cũn tớnh cht úng bng ca th trng s cp li dng khỏc: kộo di tỡnh trng bỏn thnh phm. Tc l d ỏn chim gi t, nhng khụng u t h tng theo quy hoch hoc u t dang d; nn nh ngi mua tip tc b hoang, d ỏn ang quy hoch treo Hai hin tng úng bng nờu trờn phn ỏnh vic qun lý Nh nc v cỏc d ỏn u t to ra nhiu k h, nht l s thiu minh bch v trỏch nhim ca nh u t phi hon thnh d ỏn theo quy hoch khi giao t, ng thi thiu bin phỏp ch ti mnh i vi tỡnh trng u c t trntrangT 2.2. Thc trng - Với sự thừa nhận của pháp luật về quyền sử dụng đất ổn định, lâu d i v việc xác lập quyền sử dụng đất với các chủ thể sử dụng l tổ chức, hộ gia đình v cá nhân, thị tr ờng sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình th nh v phát triển gắn với việc Nh n ớc giao v cho thuê đất. Sự phát triển của thị tr ờng sơ cấp đã đánh dấu một b ớc tiến quan trọng trong việc xoá bỏ bao cấp của Nh n ớc về nh v đất. Sự chuyển biến từ việc Nh n ớc giao đất không thu tiền sang cho thuê đất hoặc giao đất có thu tiền đã tạo điều kiện cho h ng triệu chủ thể (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đất với những mục đích khác nhau, đáp ứng các yêu cầu phát triển sản xuất- kinh doanh, kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng, chỗ ở Tính đến nay, to n bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng v o các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội, chiếm hơn 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, đã đ ợc Nh n ớc giao v cho thuê cho các chủ thể sử dụng v o những m c đích khác nhau. 8 Bảng 1: Tình hình Nh n ớc giao v cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng Diện tích Các chủ thể sử dụng - 100% diện tích đất nông nghiệp - 84% diện tích đất lâm nghiệp - 100% diện tích đất ở - 100% diện tích đất chuyên dùng (đất xây dựng, đất giao thông, đất thuỷ lợi, đất di tích lịch sử văn hoá, đất khai thác khoáng sản, đất l m muối, đất l m vật liệu xây dựng, ) - 12 triệu hộ nông dân - Gần 20.000 hợp tác xã - Hơn 5.000 doanh nghiệp Nh n ớc - Hơn 70.000 doanh nghiệp dân doanh - Hơn 60.000 trang trại - Gần 4.000 dự án đầu t n ớc ngo i - Các chủ thể sử dụng khác Số liệu của Bảng 1 cho thấy, đến nay, Nh n ớc đã cơ bản ho n th nh việc giao đất, cho thuê đất đối với quỹ đất có thể sử dụng đ ợc của quốc gia, với ý nghĩa l đất cần sử dụng đã có chủ sử dụng cụ thể. Kết quả n y đ ợc đánh giá l một trong những nhân tố quan trọng góp phần giữ vững ổn định chính trị, xã hội, tăng tr ởng v phát triển kinh tế với tốc độ cao trong những năm qua. Bên cạnh đó, thị tr ờng sơ cấp về quyền sử dụng đất đã tạo tiền đề quan trọng cho sự ra đời v phát triển của thị tr ờng thứ cấp về quyền sử dụng đất v các t i sản gắn liền với đất (thị tr ờng BĐS thứ cấp)vi - Cùng với việc xác lập quyền sử dụng đất, hệ thống pháp luật của Việt Nam đã cho phép một số chủ thể sử dụng đất đ ợc chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nh ợng quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất v cho thuê lại quyền sử dụng đất, đồng thời các chủ thể ch a có quyền sử dụng đất hoặc muốn sử dụng thêm đất đ ợc phép nhận quyền chuyển nh ợng, quyền thuê lại đất . Các chủ thể sử dụng đất đ ợc h ởng th nh quả lao động, kết quả đầu t trên đất, đ ợc Nh n ớc bảo vệ khi ng ời khác xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đ ợc bồi th ờng thiệt hại khi đất bị thu hồi Thực tế trên đây đã thúc đẩy sự ra đời của thị tr ờng thứ cấp về quyền sử dụng đất v các BĐS gắn liền với đất, đặc biệt l trong bối cảnh nhu cầu về BĐS ở n ớc ta tăng nhanh. Trong nhng nm gn y, cỏc khu nh cao tng, vn phũng cho 9 thuờ,ngy cng c u t vi s lng ln, ỏp ng ngy cng nhiu hn nhu cu v nh vn phũng cho dõn chỳng. Nh vy th trng u t BS Vit Nam cú th c tớnh vo khong 9 t USD (khụng bao gm nh ) v cú tng trng cao cựng vi GDP. Nhng con s trờn cú th thy dũng vn u t vo bt ng sn ngy cng tng.iu ny to iu kin thỳc y giao dich trờn th trng th cp. - Ch th kinh doanh trờn th trng bt ng sn ngy cng a dng trờn c th trng th cp v s cp:Cú th l cỏc cỏ nhõn, doanh nghip nh nc v cỏc t chc khỏc nh: + Doanh nghiệp kinh doanh v phát triển nh . + Doanh nghiệp kinh doanh nh (chuyên mua, bán v cho thuê). -+ Doanh nghiệp xây dựng v kinh doanh kết cấu hạ tầng. + Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc. + Tổ chức dịch vụ môi giới nh đất. + Tổ chức t vấn pháp luật về đất đai, BĐS. + Tổ chức t vấn v thông tin BĐS. + Quỹ phát triển nh ở tại đô thị. + Ngân h ng nh , ngân h ng phát triển nh . + Các tổ chức tín dụng khác cho vay đầu t phát triển nh hoặc nhận thế chấp BĐS để cho vay vốn kinh doanh. + Các cá nhân l m dịch vụ môi giới mua, bán nh v chuyển nh ợng quyền sử dụng đất - Hin nay, th trng bt ng sn cũn nhn s u t nc ngoi vi s vn rt ln ch yu l vo lnh vc dch v khỏch sn, khu vui chi gii trớ,Theo Tng cc Thng kờ, quý 1/2008 Vit Nam thu hỳt khong 5,1 t USD vn FDI thỡ cú ti 4,5 t USD vo th trng bt ng sn (chim 88%) trong ú cú hng lot d ỏn cc ln. Theo c tớnh ca cụng ty Prudential Financial thỡ th trng u t BS Vit Nam vo nm 2003 l khong 4 t USD, vi GDP c tớnh l 31 t USD. Nm 2007, GDP l 61 t USD (theo s liu t economist.com). 10 [...]...- Giao dch bt ng sn din ra vi nhiu hỡnh thc khỏc nhau trờ c 2 th trng nh thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng lm việc, thuê nh xởng sản xuất- kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng, thuê nh ở 2.3 Hn ch ca th trng bt ng sn Vit Nam hin nay Theo nhn nh ca cỏc chuyờn gia kinh t B Xõy dng, hn ch, tn ti ca th trng BS nc ta hin nay biu hin rừ nột nht 2 vn : khung... nhanh nhy "Kh nng tr n" ca cỏc nh u t v u c bt ng sn ó lờn n mt gii hn cc k nguy him 15 Giỏ bt ng sn ti Vit Nam, hin ang mc cao ca th gii (giỏ thuờ vn phũng ti Thnh ph H Chớ Minh cao th 17 th gii) Nhu cu vn phũng cho thuờ tng cao lm giỏ cho thuờ tng lờn lm gim sc cnh tranh v chi phớ ca kinh t Vit Nam so vi cỏc nc trong khu vc Mt trong nhng vn ht sc ỏng lo ngi hin nay cũn nm khớa cnh mụi trng th trng... thỏc hay qu u t (thm chớ l trong h thng ngõn hng ó hỡnh thnh nhng chc nng kinh doanh bt ng sn trc tip) rt d dn n nhng hot ng kinh doanh ni b - Bn l, tỏc ng liờn thụng vi th trng chng khoỏn - Nm l, Vit Nam ang dn tr thnh mt mc tiờu u t mi cho cỏc qu u t bt ng sn ca M v Chõu u - Sỏu l, do nhu cu thc t v bt ng sn, nht l nhu cu v nh ca dõn c tng cao - By l, do chớnh sỏch v mua nh cho Vit kiu, cho ngi nc... vc Mt trong nhng vn ht sc ỏng lo ngi hin nay cũn nm khớa cnh mụi trng th trng Vic tỡm kim thụng tin mua v tip cn mua nh, t hin rt khú khn 2.5 Nguyên nhân gõy lờn tỡnh trng bt n ca th trng t ai Vit Nam Xõy dng v phỏt trin th trng bt ng sn (TTBS) lnh mnh l yờu cu tt yu cho vic phỏt trin kinh t t nc Tuy nhiờn, thc trng quỏ ln xn, núng lnh bt thng ca TTBS cho thy, yờu cu ny xem ra khụng d chỳt no i... trong v ngoi hn mc), cỏc quy nh v ti chớnh t ai hin hnh ó to thnh mt mụi trng phỏp lý lý tng cho hot ng u c t ai, bi u c t ai, c bit l t , ch cú li m thụi III nh hng v gii phỏp phỏt trin th trng t ai Vit Nam - Xõy dng khuụn hỡnh phỏp lý hon chnh, ng b, kh thi v n nh v phỏt trin th trng bt ng sn to lp mụi trng phỏp lý hiu qu, cn khn trng xõy dng Lut Kinh doanh bt ng sn ú l nhng quan h v s hu, qun lý, s . Đề tài: Thị trường đất đai Việt Nam I. Những vấn đề chung về thị trường đất đai Cơ sở hình thành - Khái niệm về TTĐĐ . ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý ( Luật Đất đai 1993) còn theo văn bản pháp luật mới nhất về đất đai thì đất