Đang tải... (xem toàn văn)
slide bài giảng môn học thẩm định giá bất động sản
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN **************************************** Biên soạn: Th.s. Lê Thanh Ngọc THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Lập được kế hoạch định giá tài sản Vận dụng được các pp định giá BĐS Lập được chứng thư thẩm định giá BĐS Mục đích: sau khi học xong chương này, sinh viên có đủ kiến thức và kỹ năng để: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Yêu cầu: Yêu cầu: Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau: Sinh viên phải nắm vững các kiến thức sau: - Đặc điểm bất động sản và thị trường B - Đặc điểm bất động sản và thị trường B ĐS ĐS - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị B - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị B ĐS ĐS - - N N ội dung quy trình thẩm định giá bđs ội dung quy trình thẩm định giá bđs - Thu thập và phân tích số liệu - Thu thập và phân tích số liệu - Áp dụng các pp thẩm định giá - Áp dụng các pp thẩm định giá THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Quy trình Thẩm định giá BĐS Tổng quan về BĐS Tổng quan thị trường BĐS Các PP Thẩm Định giá BĐS I II III IV I. TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN 1. 1. Khái niệm Khái niệm 2. 2. Thuộc tính của bất động sản Thuộc tính của bất động sản 3. 3. Đặc trưng của bất động sản Đặc trưng của bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản Đất đai Các công trình Xd trên đất Các tài sản gắn vững chắc với đất và CTXD 2. Thuộc tính của bất động sản 2. Thuộc tính của bất động sản Tính bất động Tính không đồng nhất Tính khan hiếm Tính bền vững Ảnh hưởng lẫn nhau Tính Thanh khoản thấp Đa chức năng Yếu tố tập quán Chịu sự quản lý NN II. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. 1. Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm thị trường BĐS - Thị trường BĐS là môi trường trong đó - Thị trường BĐS là môi trường trong đó những người mua và người bán tác động những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bđs thông qua cơ chế giá bán bđs thông qua cơ chế giá - Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ - Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của BĐS giữa cung và cầu về các quyền của BĐS theo quy luật thị trường và quy định của theo quy luật thị trường và quy định của pháp luật pháp luật Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản Môi trường Người mua Người bán Tác động lẫn nhau thông qua cơ chế giá 2. Đặc điểm của thị trường BĐS Không có địa điểm mua bán nhất định Mang tính chất địa phương Cạnh tranh không hoàn hảo Cung phản ứng chậm Khó thâm nhập thị trường Liên hệ mật thiết với thị trường vốn Chịu sự chi phối của pháp luật [...]... quả định giá bất động sản NỘI DUNG CỦA CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ • Bất động sản được định giá • Vị trí, quy mô của bất động sản • Tính chất và thực trạng của bất động sản • Tình trạng pháp lý của bất động sản • Các hạn chế của bất động sản • Phương pháp định giá bất động sản • Thời điểm định giá bất động sản • Giá của bất động sản • Các nội dung khác 8.2 Báo cáo kết quả thẩm định giá Là văn bản do thẩm định. .. BẤT ĐỘNG SẢN 1 Xác định tổng quát 2 Lên kế hoạch TĐG 3 Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường 4 Phân tích thông tin 5 Ước tính sơ bộ giá trị đất 6 Áp dụng các phương pháp thẩm định giá 7 Thống nhất mức giá cuối cùng 8 Báo cáo và chứng thư thẩm định giá 1 Xác định tổng quát • Nhận diện bất động sản • Nhận diện “Quyền tài sản được thẩm định • Mục đích thẩm định giá • Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định. .. nhất kết quả và đưa ra giá trị cuối cùng • Đưa ra kết quả của từng phương pháp thẩm định giá • Đưa ra giá trị thị trường (hoặc giá trị phi thị trường) của bất động sản • Đưa ra nhận xét về kết quả thẩm định giá • Đưa ra những hạn chế về kết quả thẩm định giá 8 Chứng thư và báo cáo thẩm định giá 8.1 CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ • Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm thông báo... giao dịch trên thị trường BĐS • Thị trường mua bán bất động sản • Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê • Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp • Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh 4 Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS Sơ khởi Tập trung hóa Tiền tệ hóa Tài chính hóa 5 Chu kỳ giao động của thị trường BĐS Boom Bloom Gloom Doom -Giai... cầu bất động sản • • • • • Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS: Thu nhập (đặc biệt do phát triển kinh tế) Tốc độ tăng dân số (đặc biệt do đô thị hóa) Các chính sách của nhà nước Kỳ vọng của người mua Các yếu tố khác: kết hôn và ly dị, thay đổi việc làm, tốc độ công nghiệp hóa, … 6 Cung và cầu bất động sản • • • • • Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS: Sự phát triển kinh tế Chính sách của nhà nước Hoạt động. .. trường bất động sản DỮ LIỆU TS SO SÁNH -Vị trí -Diện tích -Hình dáng -Hướng đất -Tình trạng pháp lý -Hiện trạng CTXD trên đất -Quy hoạch nhà nước -Khung cảnh xung quanh -Cơ sở hạ tầng -Mức độ ô nhiễm môi trường -Các lợi ích kinh tế -Mục đích sử dụng hiện tại 4 Phân tích thông tin Phân tích thị trường Phân tích Sự sử dụng Cao nhất và Tốt nhất 5 Ước tính sơ bộ giá đất 6 Áp dụng các phương pháp thẩm định giá. .. bất động sản • Giá của bất động sản • Các nội dung khác 8.2 Báo cáo kết quả thẩm định giá Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về mức giá của tài sản được khách hàng yêu cầu thẩm định IV CÁC PP TĐG BẤT ĐỘNG SẢN 5 phương pháp 1 Pp 2 Pp 3 Pp 4 Pp 5 Pp so sánh chi phí thặng dư thu nhập lợi nhuận 1 Pp so sánh 1.1 Các nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc cung cầu - Nguyên tắc thay... 01/07/2004, phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên đơn giá đất của nhà nước - Đối với đất ở ổn định từ 01/07/2004, phải nộp 100% tiền sử dụng đất trên đơn giá đất của nhà nước Ví dụ 1: Lô đất cần thẩm định không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, nằm ở đô thị sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980, diện tích là 100m2 giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ... giấy chứng nhận qsd đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất Giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận qsd đất là 2tr/m2 2*50% = 1tr/m2 Như vậy, giá mỗi m2 đất chỉ còn: 3 – 1 = 2tr/m2 Ví dụ 3: Thẩm ĐG giá giá trị thị trường của BĐS có chiều rộng 4 m, chiều dài 20 m, có chủ quyền hợp pháp Thông tin thu thập được từ thị trường có các tài sản so sánh như sau : • BĐS 1 : có chiều rộng 3.8 m,... thẩm định giá • Lựa chọn cơ sở giá trị thẩm định giá • Thiết lập thời hạn có hiệu lực • Những điều kiện ràng buộc • Nguồn dữ liệu 2 Lên kế hoạch thẩm định giá Kế hoạch Kế hoạch Biểu đồ Lập Phân công Thu thập Khảo sát Thời gian Đề cương Công việc Tài liệu Thực tế Làm việc Báo cáo 3 Thu thập tài liệu và khảo sát hiện trường DỮ LIỆU THỊ TRƯỜNG DỮ LIỆU TS THẨM ĐỊNH - Thông tin về điều kiện tự nhiên-MT - Thông . của bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản. pp thẩm định giá THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Quy trình Thẩm định giá BĐS Tổng quan về BĐS Tổng quan thị trường BĐS Các PP Thẩm Định giá
