Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Lời mở đầu Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ thị hố áp lực dân số ngày gia tăng câu hỏi cần giải đáp không nhân dân Thủ nói riêng mà cịn vấn đề đất nước ta Trước vấn đề thiết này, quyền thành phố có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp việc xây dựng khu chung cư cao tầng ven nội đô khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công Và nay, đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long lập dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp để bán số 15 – 17 phố Ngọc Khánh Dự án bắt đầu vào xây dựng vào cuối năm 2003 Dự án thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đưa kinh tế đất nước phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án có thực hay khơng Điều cịn tuỳ thuộc vào kết cơng tác thẩm định tính khả thi dự án Dù vài sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty kết đáng tiếc tránh khỏi Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Do vậy, trình thực tập cơng ty, với ý thức tính phức tạp tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em định lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ” Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu tư, cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng đưa thành công, hạn chế kiến nghị, chuyên đề gồm ba chương Chương 1: Cơ sở lý luận cơng tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận nhận thức hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên viết em khó tránh khỏi sai sót Em mong nhận giúp đỡ thầy cô giáo, ban lãnh đạo cô chú, anh chị công ty Du Lịch Thăng Long để viết em hoàn thiện Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Em xin cảm ơn cô giáo, Phó giáo sư - Tiến sỹ Lưu Thị Hương trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân cô công ty Du Lịch Thăng Long giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án đầu tư doanh nghiệp 1.Tổng quan dự án đầu tư doanh nghiệp: 1.1 Khái niệm dự án đầu tư Đầu tư theo nghĩa rộng trình sử dụng vốn đầu tư nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu tư hoạt động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm tăng thêm sở vật chất – kỹ thuật có, điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu tư thể tập trung qua việc thực dự án đầu tư Dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Về chất: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế, xã hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hố: Dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho định đầu tư tài trợ Các dự án đầu tư đối tượng cho vay trung dài hạn chủ yếu ngân hàng quốc gia phát triển Việt Nam dự án đầu tư đóng vai trị quan trọng việc thực chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước Các chủ dự án thường không đủ vốn để doanh nghiệp thực dự án đầu tư mở rộng sản xuất, đầu tư theo chiều sâu dự án đầu tư phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Một dự án đầu tư có số đặc trưng chủ yếu sau: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể - Có hình thức tổ chức xác định (một quan cụ thể) để thực dự án - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án (vốn lao động, cơng nghệ ) - Có khoảng thời gian định để thực mục tiêu dự án 1.3 Phân loại dự án đầu tư: a Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu tư nguồn vốn nước - Dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) - Dự án đầu tư có nguồn vốn viện trợ nước (ODA) * Phân loại theo lĩnh vực đầu tư: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển sở hạ tầng, văn hoá xã hội * Phân loại theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu tư: - Đối với đầu tư nước chia thành loại A, B, C Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Dự án nhóm A thủ tướng phủ định Dự án nhóm B, C Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang bộ, quan trực thuộc phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) định - Đối với đầu tư nước gồm loại A, B loại phân cấp cho địa phương * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu tư theo cách mang đến tính chất tương đối quy ước Một dự án đầu tư xếp vào nhóm hay nhóm khác tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi yêu cầu nghiên cứu xem xét Một dự án đầu tư đưa vào thực phải trải qua giai đoạn định Các giai đoạn trình hình thành vận hành dự án tạo thành chu kỳ dự án đầu tư 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án: Một dự án đầu tư từ hình thành đến kết thúc thường trải qua giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư bao gồm hoạt động sau: + Nghiên cứu hội đầu tư, sản phẩm bước báo cáo kỹ thuật hội đầu tư +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn cách sơ khả đầu tư chủ yếu từ hội đầu tư Sự chọn lựa vào vấn đề sau: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Phù hợp với sách phát triển kinh tế Đảng nhà nước - Có thị trường tiêu thụ khả cạnh tranh - Xem xét nguồn tài dự án - Phù hợp khả tài chủ đầu tư +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm bước báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm dự án nói chung dự án đầu tư nói riêng theo quan điểm người lập dự án đầu tư sở phân tích nhân tố ảnh hưởng Đây giai đoạn sàng lọc cuối quan điểm người lập dự án khẳng định tính khả thi dự án tạo sở cho nhà đầu tư định đầu tư + Thẩm quyền định đầu tư: Sau dự án chuẩn bị kỹ càng, tiến hành thẩm định cách độc lập, xem xét toàn mặt dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp khả thi hay khơng trước bỏ chi phí lớn Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao bắt đầu đầu tư vào dự án Giai đoạn 2: Giai đoạn thực đầu tư Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Đây giai đoạn cụ thể hố nguồn hình thành vốn đầu tư triển khai thực dự án đầu tư Giai đoạn gồm công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu + Thi cơng xây lắp cơng trình + Chạy thử bàn giao Giai đoạn 3: Vận hành khai thác Đây giai đoạn đưa cơng trình bào hoạt động để thức đưa sản phẩm tiêu dùng thị trường Đánh giá dự án: Đây giai đoạn đánh giá việc thực dự án đầu tư ảnh hưởng Các nhà phân tích xem xét lại cách có hệ thống yếu tố làm nên thành công hay thất bại dự án để áp dụng tốt vào dự án tương lai Đánh giá không tiến hành dự án kết thúc, mà cịn cơng cụ quản lý dự án hoạt động, tiến hành đánh giá vài lần suốt chu kỳ dự án Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Trong giai đoạn giai đoạn có ý nghĩa vai trị quan trọng, sở cho việc triển khai dự án giai đoạn sau, định thành công hay thất bại dự án Trong giai đoạn này, thẩm định dự án xem yêu cầu thiếu sở để định đầu tư công tác Thẩm định tài dự án doanh nghiệp 2.1.Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư Thẩm định tài dự án đầu tư việc xem xét, đánh giá bảng dự trù tài chính, sở xác định luồng lợi ích chi phí tài dự án, so sánh luồng lợi ích tài sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian tiền với chi phí vốn đầu tư ban đầu để đưa kết luận hiệu tài dự án mức độ rủi ro dự án để khắc phục kịp thời 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư Đối với doanh nghiệp, việc đầu tư vào dự án hoạt động nghiệp vụ, phương thức kinh doanh thu lợi nhuận, hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro Thông thường, dự án có thời hạn dài, vốn đầu tư lớn Vì vậy, việc thẩm định tài cho dự án đầu tư doanh nghiệp cần thiết Mục tiêu cuối việc thẩm định tài trả lời Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com câu hỏi: dự án có hiệu tài khơng? Dự án có hiệu doanh nghiệp đảm bảo khả thu hồi vốn, trả lãi vay, thực mục tiêu lợi nhuận an toàn Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu cơng tác thẩm định tài dự án, thân tiếp tục trở thành phận quan trọng mang tính chất định hoạt động đầu tư cho vay ngân hàng 2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu tư - Thẩm tra việc tính tốn xác định tổng vốn đầu tư tiến độ bỏ vốn + Vốn đầu tư xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu xây dựng hợp lý dự án mức độ hợp lý đơn giá xây lắp tổng hợp áp dụng so với kinh nghiệm đúc kết từ dự án loại công tác xây lắp tương tự + Vốn đầu tư thiết bị: Căn vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua chi phí vận chuyển, bảo quản theo quy định nhà nước giá thiết bị, chi phí vận chuyển bảo quản cần thiết Đối với loại thiết bị có kèm theo chuyển giao cơng nghệ vốn đầu tư thiết bị cịn bao gồm chi phí chuyển giao cơng nghệ + Chi phí khác: khoản mục chi phí cần tính tốn, kiểm tra theo quy định hành nhà nước Đó khoản chi phí phân theo giai đoạn trình đầu tư xây dựng Các khoản chi phí xác theo định Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com mức (tính theo tỷ lệ % giá cụ thể chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế nhóm chi phí xác định cách lập dự tốn chi phí cho việc điều tra, khảo sát thu thập số liệu phục vụ cho việc lập dự án, chi phí tuyên truyền, quảng cáo dự án, chi phí đào tạo cán kỹ thuật cán quản lý sản xuất) + Ngoài yếu tố vốn đầu tư trên, cần kiểm tra số nội dung chi phí đầu tư sau: Nhu cầu vốn lưu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) nhu cầu vốn lưu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự án sau hồn thành hoạt động bình thường Chi phí thành lập gồm chi phí để mua sắm vật dụng cần thiết tài sản cố định chi phí để hoạt động bình thường Chi phí trả lãi vay ngân hàng thời gian thi công Việc xác định đắn vốn đầu tư dự án cần thiết, tránh hai khuynh hướng tính cao thấp Sau xác định vốn đầu tư, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo chương trình tiến độ đầu tư Việc cần thiết đặc biệt cơng trình có thời gian xây dựng dài - Kiểm tra tính tốn giá thành – chi phí sản xuất: Trên sở bảng tính giá thành đơn vị tổng chi phí sản xuất hàng năm dự án cần sâu kiểm tra: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Tính đầy đủ yếu tố chi phí giá thành sản phẩm Đối với yếu tố giá thành quan trọng cần xem xét hợp lý định mức sản xuất tiêu hao có so sánh định mức kinh nghiệm từ dự án hoạt động + Kiểm tra chi phí nhân cơng sở số lượng nhân cơng cần thiết cho đơn vị sản phẩm số lượng nhân công vận hành dự án + Kiểm tra việc tính tốn, phân bổ chi phí lãi vay ngân hàng (kể lãi vay dài hạn, ngắn hạn) giá thành sản phẩm + Đối với loại thuế nhà nước phân bổ vào giá bán sản phẩm tuỳ loại hình sản xuất mà có phân tích, tính tốn - Kiểm tra cấu vốn cấu nguồn vốn + Cơ cấu vốn (theo cơng dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thường coi hợp lý tỷ lệ đầu tư cho thiết bị cao xây lắp Đối với dự án đầu tư chiều sâu mở rộng tỷ lệ đầu tư thiết bị cần đạt 60% Tuy nhiên phải linh hoạt tuỳ theo tính chất điều kiện cụ thể dự án, không nên máy móc áp đặt  ... dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ” Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu tư, cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng đưa thành công, ... chương Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch... công ty Du lịch Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 1 5- 17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận nhận thức cịn