LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ.doc.DOC

LÝ LUẬN CHUNG VÀ TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ.

LỜI NểI ĐẦU

Đất nớc ta đang ở trong giai đoạn quá độ đI lên CNXH , nền kinh tế nớc ta đang trên đà đổi mới và phát triển về mọi mặt , chúng ta bớc đầu đã đạt đợc một số thàng tựu ban đầu rất quan trọng trong những lĩnh vực kinh tế khác nhau Việc nớc ta vừa gia nhập WTO là 1 cơ hội rất lớn cho nền kinh tế nớc ta hoà nhập với nền kinh tế thế giới , thu hút nguồn vốn đầu t từ nớc ngoài

chơng 1: Lý luận chung và tổngquan về thị trờng cao ốc văn

phòng cho thuê

I nhà cao tầng vào cao ốc văn phòng

1 Định nghĩa , đặc điểm của nhà cao tầng

Nhà cao tầng ( highrise ) đợc uỷ ban dữ kiện Emporis định nghĩa : “ Nhà cao

tầng là một toà nhà có chiều cao trên 35m ( khoảng 12 tầng ) , đợc chia thành không gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng “

2 Đặc điểm

Sự phát triển bớc ngoặt cuả nhà cao tầng nằm ở sự ra đời và các phát minh về công nghệ vật liệu nh thép , kính , bê tông cốt thép , máy bơm nớc và thang máy Cho đến tận thế kỷ 19 , những công trìng cao trên 6 tầng là rất hiếm Việc sử dụng cầu thang bộ cho nhiều tầng hoặc hệ thống bơm nớc không đủ khả năng bơm nớc cao hơn 15m trở nên vô cùng bất tiện cho các c dân thời đó

Các yếu tố chịu lực của nhà cao tầng cũng khác biệt về bản chất so với những công trình khác Các công trình thấp tầng có thể sử dụng kết cấu tờng chịu lực , trong khi ở nhà cao tầng , kết cấu duy nhất có thể áp dụng là hệ kết cấu khung và sử dụng lõi cứng thang máy Hệ thống tờng nhẹ đợc treo lên kết cấu khung giống nh các bức rèm , từ đó thuật ngữ kiến trúc có khái niệm tờng rèm hoặc t-ờng treo (curtain wall ) sử dụng cho các mặt đứng dùng kính ở các công trình kết cấu khung Không gian sàn đợc phân chia bằng các vách ngăn nhẹ tuỳ biền theo nhu cầu sử dụng của công trình Ngoài ra một số các gia cố đặc biệt khác cũng đợc sử dụng đối với tải trọng gió và chống động đất ở một số vùng đặc biệt

3 Phõn loại nhà cao tầng:

* Phân loại theo hạng ( hạng A , B , C ) - Hạng A :

Một cao ốc đạt tiêu chuẩn này đợc phải xem là một điểm nhấn với thiết kế kiến trúc nổi bật, tọa lạc tại một vị trí nổi bật và dễ tiếp cận Cao ốc Hạng A có hệ thống quản lý và bảo dỡng thuộc hạng nhất, và thờng đợc các khách hàng có uy tín thuê.

1 Nằm tại vị trí nổi bật và dễ tiếp cận

2 Có kiến trúc, vật liệu và chất lợng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế

3 Tiền sảnh có điều hòa

4 Hệ thống thang máy đợc lập trình tự động hóa

5 Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt chuẩn quốc tế theo hợp đồng với các công ty dịch vụ đạt chuẩn

6 Có chỗ đậu xe

7 Hệ thống M&E có chất lợng tốt nhất và đợc bảo trì một cách chuyên nghiệp, thờng xuyên

8 Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê 9 Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế

10 Đối tợng khách thuê đợc sắp xếp một cách thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả các khách thuê

+ Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lợng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp.

+ Có dịch vụ kết nối mạng theo băng thông rộng + Thang máy có sức chứa lớn

+ Độ cao trần hợp lý, từ 2, 7m trở lên - Hạng C :

+ Thờng nằm tại các vị trí kém thuận lợi hơn và không dễ tiếp cận + Thiếu chỗ đậu xe.

+ Có cao ốc không năng về mặt trang trí thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng.

+ Không có kết nối mạng theo băng thông rộng

+ Trình độ quản lý và dịch vụ bảo dỡng dới mức trung bình + Không có khách thuê là các công ty lớn

+ Thang máy và hệ thống máy móc, thiết bị điện chất lợng thấp + Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê.

+ Độ cao trần thấp.

* Chúng ta có thể phân lọai các tòa nhà cao tầng theo mục đích sử dụng nh sau: - Văn phòng, nhà bank, công ty bảo hiểm,

- Các tòa nhà hành chính công cộng, - Các tòa nhà dợc phẩm, bệnh viện, - Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm, - Các khách sạn, nhà ăn,

- Các trờng đại học, trờng phổ thông, - Các trung tâm điện thọai, truyền hình, - Các nhà máy điện,

- Các sân bay,

- Các trung tâm thông tin, -

Với mỗi lọai nhà cao tầng có mục đích sử dụng khác nhau chúng ta có hệ BMS (Building Management System) tơng ứng phù hợp với mục đích sử dụng khác nhau đó

4 Hệ thống quản lý các tòa nhà:

Ngòai những hệ thống kỹ thuật tối thiểu nh hệ thống điện và chiếu sáng, hệ thống cấp nớc, hệ thống thông gió và tùy vào mục đích sử dụng của các tòa nhà mà có thêm các hệ thống nh:

- Hệ thống điều khiển thông gió và điều hoá không khí - Hệ thống điều khiển đèn chiếu sáng

Ba nhóm này đặc trng cho hệ thống BMS cho các tòa nhà cao tầng Tùy thuộc vào mục đích sử dụng mà ba nhóm hệ thống trên đợc trang bị cho các tòa nhà hay không

Trên cơ sở các hệ thống này mà chúng ta đánh giá chất lợng của các tòa nhà đạt tiêu chuẩn hay không đạt tiêu chuẩn của hệ thống BMS.

5 Các tiêu chí đánh gía chất lợng các tòa nhà cao tầng

Để đánh giá đúng chất lợng của các toà nhà cao tầng, chúng ta phải quan tâm đên các tiêu chí về các mặt kiến trúc, kết cấu xây dựng, tiện nghi, độ an tòan, độ tin cậy, tính kinh tế và tính hiện đại của tòa nhà đó

Trong bài này em chỉ đề cập đến các tiêu chí liên quan đến hệ thống BMS, cụ thể là các tiêu chí về độ tin cậy, độ an tòan, độ tiện nghi, tính kinh tế trong khai thác vận hành tòa nhà và tính hiện đại của tòa nhà,

Tùy theo mục đích sử dụng của tòa nhà mà 10 tiêu chí trên đây đợc yêu cầu bắt buộc hay là tiêu chí phụ Theo 10 tiêu chí trên thì (theo quan điểm của tác giả) tất cả các nhà cao tầng bắt buộc phải thỏa mãn tiêu chí 5,6,7

6 Thực trạng chung ca nhà cao tầng hiện nay:

Khoảng 90% số nhà cao tầng ở Việt Nam đều có các hệ thống cơ sở hạ tầng, hệ thống cung cấp và thải nớc, hệ thống cung cấp điện, hệ thống quạt trần hoặc điều hòa và hệ thống báo cháy Đ ây là những tòa nhà lọai thông thờng Khoảng 50% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera nhng cha có hệ thống BMS Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà, báo cháy, đợc điều khiển riêng biệt, các bộ điều khiển này không trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý và giám sát chung và phần quản lý điện năng thì mới ở mức thấp Đ ây là những tòa nhà đã có hệ thống điều khiển và giám sát tập trung, nhhng cha có hệ thống BMS

Khỏang 30% số tòa nhà có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bắng camera có trang bị hệ thống BMS Tất cả thiết bị của các hệ thống điều hoà,, báo cháy, đợc điều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần Hệ BMS cho phép trao đổi thông tin, giám sát giữa các hệ thống, cho phép quản lý tập trung Hệ BMS cho phép quản lý điện năng ở mức cao Đ ây là lọai tòa nhà cao tầng đợc trang bị hệ thống tự động hóa BMS

Tất cả các toà nhà cao tầng ở Việt nam hiện nay đều không đợc trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh Khi đợc trang bị hệ thống này, tất cả các hệ thống điều hòa, báo cháy, đợc điều khiển tập trung, tơng tác bởi hệ BMS Các hệ thống đợc tích hợp đầy đủ hệ thống thông tin, truyền thông và tự động hóa văn phòng Đ ây là lọai nhà cao tầng thông minh Còn gọi là các tòa nhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà có những chức năng đặc biệt nh bệnh viện, cơ quan trung ơng, nhà quốc hội,

Với các con số trên, chúng ta có thể thấy thực trạng về hệ thống nhà cao tầng của chúng ta phần lớn cha đợc trang bị hệ thống BMS Nếu xét về mặt chất lợng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà thi cha đạt so với yêu cầu đặt ra cho các tòa nhà đó

Chúng ta nêu một ví dụ về mặt chất lợng và hiệu năng sử dụng của các tòa nhà nh sau: Các tòa nhà tối thiểu phải có hệ thống cung cấp nớc, nhng hệ thống này

cha đợc trang bị hệ thống BMS và tiết kiệm điện năng, do vậy tiền điện sẽ phải chi nhiều hơn so với những tòa nhà có trang bị hệ BMS và hệ thống tiết kiệm điện năng Do vậy tính chât lợng và hiệu năng sử dụng là không cao Nếu chúng ta xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng này sẽ không có tính cạnh tranh và đơng nhiên là thua lỗ.

II đánh giá thị trờng

Cách đây một năm , cả hai công ty nớc ngoài có tiếng nói đáng tin cậy trong dự báo diễn biến của thị trờng bất động sản Việt Nam đều lên tiếng cảnh báo thị tr-ờng cao ốc văn phòng cho thuê sẽ chững lại vào năm 2006 , bão hoà trong năm 2007 và đi xuống trong những năm sau Khi đó hầu nh ai cũng tin là vậy Thế nhng thực tế lại diễn biến khác hẳn Cha có dấu hiệu gì cho thấy thị trờng này sẽ chững lại và bão hoà, ít nhất là trong một vài năm nữa

Trong năm 2000 trong khi số lợng các cao ốc tại các thành phố lớn còn khá hiếm hoi, giá thuê văn phòng bình quân 10 USD/m2/tháng Đến cuối năm 2004 giá thuê tăng lên 18 USD/m2/tháng , còn các văn phòng toạ lạc ở vị trí tốt , chất lợng phục vụ cao có giá thuê lên tới 35 USD/m2/tháng mà không phải lúc nào cũng thuê đợc

Các cao ốc hiện nay đợc phân làm 3 loại :

+Hạng A : Loại văn phòng cao cấp ở khu trung tâm có vị trí đắc địa và các dịch vụ tiện ích tốt nhất với mức giá dao động từ 27-36 USD/m2/tháng.

+Hạng B : Là các cao ốc nằm trong khu trung tâm và các khu giáp ranh, có mức giá mềm hơn , trung bình vào khoảng 23-25 USD/m2/tháng

+Hạng C: Là các văn phòng cách xa trung tâm nên gí chỉ khoảng từ 16- 22 USD/m2/tháng

Chỉ tính riêng tại Hà Nội hiện nay có ít nhất 2 toà nhà hạng A , 32 toà nhà hạng B và C với tổng diện tích khoảng 130 000 m2 và một số toà nhà đang trong quá trình hoàn thành Với mức cung nh vậy nhng thực tế hiện nay cho thấy đang thiếu rất nhiều văn phòng , đặc biệt là các văn phòng loại A Thật vậy , hơn 82 000 m2 văn phòng loại A đã đợc cho thuê gần hết ( 99% diện tích đã dợc lấp đầy -1 tỷ lệ cao nhất từ trớc đến nay , 1% diện tích còn trống hầu hết là phần diện tích vừa hết hạn hợp đồng ).Thậm chí các toà nhà văn phòng mới hoặc chuẩn bị đợc đa vào sử dụng cũng đạt tỷ lệ cho thuê rất cao.

Cụ thể , Ocean Park với diện tích là 35 000 m2 cũng đã cho thuê hết toàn bộ sau khi đa vào sử dụng trong vòng 5 tháng Không chỉ vậy , một loạt các văn phòng khác nh Opera Business Centre(12/2006), Pacific Place(3/2007) cũng đạt tỷ lệ cho thuê 45-75% và tiếp tục còn tăng thêm

Theo động thái thị trờng bất động sản hiện nay cho thấy , ngoài Pacific Place sẽ không còn bất cứ một văn phòng hạng A nào đi vào hoạt động tại Hà Nội trong vòng 3-5 năm tới Trong khi đó nhu cầu thuê các văn phòng cao cấp lại rất lớn , do vậy đã dẫn tới tình tạng khan hiếm văn phòng loại này Còn văn phòng loại B và C cũng đã cho thuê trên 90% nghĩa là các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng trong vài năm tới sẽ khó có thể tìm đợc một diện tích ng ý Các văn phòng hạng B và C đã và sắp đợc đa vào sử dụng có thể kể đến là : VIT Tower , Láng Hạ Building , Melinh Plaza , Toserco Building , North Asia Tower , Viglacera, The Manor , Capital Building, Vincomcity Tower, Dargon, …TuyTuy nhiên theo đánh giá của các nhà quản lý và kinh doanh bất động sản thì trong vòng vài năm tới thị trờng này sẽ không căng thẳng nh thị trờng văn phòng hạng A vì sẽ có thêm một số toà nhà đi vào hoạt động

Chơng 2: THựC TRạNG CủA thị trờng caoốc , văn phòng cho thuê tại Việt nam

Việc đánh giá đúng thực trạng của thị trờng cao ốc văn phòng là rất quan trọng Nó sẽ giúp chúng ta nhìn nhận , đánh giá một cách đúng đắn về thị trờng này để từ đó có những giải pháp nhằm phát triển thị trờng này hơn nữa Ơ đây em sẽ phân tích vấn đề dựa trên mô hình SWOT để có thể đánh giá đợc mọi mặt của thị trờng này (strength-điểm mạnh , weaknesses-điểm yếu , opportunities-cơ hội , threaks-thách thức )

1 Thực trạng chung của thị trờng

điểm mạnh:

Trong năm 2006 với mức tăng trởng kinh tế Việt Nam đạt 8,2%, xuất khẩu 40 tỷ USD, sự sôi động động của thị trờng chứng khoán …Tuy và một nền chính trị ổn định , đặc biệt là vào cuối năm 2006 , một sự kiện trọng đại đã diễn ra đối với Việt Nam , đó là việc nớc ta gia nhập tổ chức thơng mại quốc tế WTO Với tất cả các điều kiện trên đã nâng cao vị thế của nớc ta, đa nớc ta trở thành đối tác chiến lợc của nhiều nền kinh tế toàn cầu Từ đó sẽ tạo ra sức hấp dẫn lớn cho việc đầu t trong và ngoài nớc Có thể nói cha bao giờ Việt Nam đứng trớc nhiều cơ hội lớn nh hiện nay cho việc phát triển kinh tế , xã hội Nếu chúng ta biết tận dụng tốt thời cơ này thì mục tiêu đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp hoá vào năm 2020 có thể đạt đợc sớm Triển vọng sáng sủa của nền kinh tế đã làm cho thị trờng bất động sản đang nóng dần lên từng ngày Rất nhiều nhà đầu t kinh nghiệm trong và ngoài nớc đang chuẩn bị cho làn sóng đầu t ồ ạt vào thị trờng bất động sản trong thời gian tới Trong đó , thị trờng cao ốc văn phòng đang là một điểm nóng trong thị trờng bất động sản hiện nay Nó đang hứa hẹn một không khí sôi động khi ngày càng có nhiều nhà đầu t nớc ngoài đổ vốn mạnh vào thị trờng này Thật vậy công ty POSCO Engineering và Construction của Hàn Quốc vừa ký hợp đồng với Tổng Công ty Xuất nhập khẩu và xây dựng Việt Nam (Vinaconex) hợp tác đầu t xây dựng KDTM Bắc An Khánh rộng 264,4 ha nằm bên cạnh đòng cao ốc Láng Hoà Lạc , với tổng mức đầu t lên tới 2 tỷ USD Một số công ty nớc ngoài khác cũng đang nghiên cứu đầu t lĩnh vực phát triển đô thị nh tập đoàn Xây dựng Kumho và công ty GS E& C , Lee & Co ( đều của Hàn Quốc ) , Tập đoàn Intra ( Nhật Bản)…TuyHàng loạt cao ốc văn phòng , khách sạn 5 sao cũng đợc các nhà đầu t nớc ngoài mua lại từ nhà đầu t trong nớc hoặc khởi động xây dựng lại nh Hà Nội City Complex do Lúc-xăm-bua đầu t 115 triệu USD , 4 khách sạn 5 sao ở khu vực Trung tâm Hội nghị quốc gia …Tuyvới mức đầu

t từ 50-200 triệu USD Trớc đó , Tập đoàn Daewoo cũng đã nhận giấy phép đầu t xây dựng khu đô thị Tây Hồ Tây trên diện tích 207 ha với tổng mức đầu t lên tới 314 triệu USD Những tín hiệu này đang làm “nóng” thị trờng văn phòng và khách sạn cao cấp Có thể nói , làn sóng đầu t từ nớc ngoài đang ồ ạt về nớc ta Theo thống kê của bộ kế hoạch đầu t trong năm 2006 , Việt Nam đã thu hút đựoc 10,2 tỷ USD đầu t trực tiếp từ nớc ngoài FDI , riêng trong lĩnh vực bất động sản chiếm tới 18,3% tổng lợng vốn FDI - đây là con số kỷ lục từ trớc đến nay và con số này sẽ còn có khả năng tăng mạnh trong những năm tới đây Ông Marc Towsend_Tổng giám đốc công ty quản lý bất động sản CBRE nhận định rằng : “dòng vốn đầu t nớc ngoài tăng lên sẽ làm nảy sinh các nhu cầu về cao ốc văn phòng là rất lớn ” Nh vậy trong bối cảnh tơi sáng của nền kinh tế Việt Nam thì thị trờng cao ốc văn phòng sẽ còn nóng hơn nữa trong thời gian tới đây Với tất cả những đièu kiện đó có thể nói rằng “ thời hoàng kim của cao ốc đã tới.”

- Bên cạnh sự đầu t ồ ạt của các doanh nghiệp nớc ngoài làm cho nhu cầu về cao ốc văn phòng tại Việt Nam tăng thì các doanh nghiệp trong nớc cũng đang có nhu cầu rất cao trong thị trờng này.Mỗi năm có hàng nghìn doanh nghiệp trong nớc ra đời cùng với đó là sự mở rộng quy mô sản xuất của những doanh nghiệp đã hoạt động từ trớc và quá trình tự do hoá của nền kinh té diễn ra mạnh mẽ thể hiện qua việc cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà Nớc , sự ra đời hàng loạt các công ty liên doanh …TuyNgày càng nhiều các doanh nghiệp nhận ra đợc lợi ích của việc đặt văn phòng cao cấp vì điều này sẽ giúp cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đợc thuận lợi và tạo hình ảnh tốt hơn trong mắt đối tác Doanh nghiệp cũng đợc cung cấp dịch vụ đầy đủ hơn nh sự thuận tiện khi giao dịch , điện nớc , anh ninh đều đợc đảm bảo Khi đó sẽ có một môi trờng làm việc tốt hơn , thúc đẩy hiệu quả làm việc của mỗi cá nhân trong doanh nghiệp mình Chẳng hạn , Ngân hàng Đầu t và Phát triển Việt Nam thuê hẳn một toà nhà tại tháp đôi Vincom làm văn phòng ,Tổng công ty Bu chính Viễn thông thì thuê tới 3000 m2 tại toà nhà Ocean Park Theo thống kê hiện có 80 công ty Việt Nam đang thuê văn phòng tại các cao ốc và con số này sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Thị trờng văn phòng cho thuê là một thị trờng rất hút khách Với giá thuê nh hiện nay : hạng A là 27-36 USD/m2/tháng , hạng B là 23-25USD/m2/tháng , hạng C là 16-22USD/m2/tháng thì tỷ suất thu hồi vốn là rất cao 20-25%/năm.Cơ hội cho các nhà đầu t tham gia vào lĩnh vực đợc coi là sinh lời nhất hiện nay cũng đa dạng hơn , ít rủi ro hơn và thu hồi vốn cũng nhanh hơn Ví dụ cụ thể nh toà nhà Pacific Place , chủ đầu t –công ty Ever Fortune quyết định áp dụng hình

thức kinh doanh mới đối với khu văn phòng rộng 18 000 m2 sau khi đã hoàn thành công với việc cho thuê dài hạn 185 căn hộ trong cùng toà nhà Theo đó nhà đầu t thứ cấp có thể có thể mua văn phòng tại toà nhà này có thời hạn để cho các công ty thuê lại nh một hình thức đầu t kiếm lời dựa trên tiền cho thuê thu đợc hàng tháng Đại diện của Ever Fortune cho biết , nếu nhà đầu t thứ cấp đồng ý mua văn phòng tại Ocean Park , họn sẽ phải đặt cọc 10% giá trị hợp đồng khi đặt bút ký ,10% sẽ thanh toán khi hoàn thành tầng 10 và 10% tiếp theo khi hoàn thành xây dựng cơ bản Sau đó Ever Fortune sẽ cùng đầu t thứ cấp sắp xếp vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng còn lại trong vòng 2 năm kể từ ngày bàn giao Giả sử nhà đầu t thứ cấp mua 100 m2 văn phòng với giá 2000USD/m2 trong toàn bộ thời gian còn lại của dự án là 37 năm họ sẽ phải trả 60 000 USD theo tiến độ xây dựng và đi vay số tiền còn lại bằng cách thế chấp chính văn phòng đã mua Nếu nhà đầu t thứ cấp cho thuê lại với giá ròng 20 USD /m2 /tháng (đã trừ chi phí quản lý và các chi phí khác ) , thì họ có thể thu hồi vốn và trả lãi ngân hàng trong vòng 9 năm Nhà đầu t thứ cấp có thời hạn 2 năm để tìm kiếm ngời thuê bằng các mối quan hệ đã có hoặc thông qua công ty t vấn Ever Fortune thậm chí còn đa ra cam kết rất “táo bạo” là : nếu giá văn phòng loại A ở Hà Nội tại thời điểm bàn giao thấp hơn giá thị trờng hiện nay , công ty sẽ trả lại khách hàng toàn bộ số tiền đã đặt cọc cộng thêm lãi suất thị trờng Cam kết này đã thực sự loại bỏ rủi ro cho các nhà đầu t thứ cấp trong bất cứ trờng hợp nào nếu giá văn phòng cho thuê giảm tại thời điểm bàn giao , giải toả mối lo mà bất cứ nhà đầu t bất động sản nào cũng phải cân nhắc Nh vậy với điểm mạnh là một thị trờng ít rủi ro , thu hồi vốn nhanh thì có thể nó rằng tại thời điểm này nếu ai mạnh dạn đầu t sớm vào thị trờng cao ốc cho thuê thì sẽ thắng sớm

Hiện nay thị trờng chứng khoán Việt Nam vẫn còn đang rất hấp dẫn nhng theo dự báo thì sẽ có những bớc thăng trầm và sẽ xuất hiện băng giá chậm nhất là quý 2/2007 Bởi vì thực tế , thị trờng chứng khoán lúc này có vẻ dễ ăn nhng trong dài hạn sơ suất một chút có thể trắng tay nh chơi Sự tăng giá chóng mặt của thị tr-ờng cổ phiếu hiện nay chứa đựng rất nhiều yếu tố rủi ro , tình trạng bong bóng xà phòng này có thể dễ dàng nhận thấy khi chỉ số P/E trung bình của thị trờng là 24 đến 25 ( quá cao so với mức P/E=15 của các nớc trong khu vực và P/E=9 tại các nớc có thị trờng chứng khoán phát triển ) Chỉ số này cho thấy nhà đầu t phải bỏ 24 đồng đầu t mới đợc một đồng lãi cổ tức , mức lợi nhuận này thua xa lãi suất ngân hàng , trong khi rủi ro cao hơn rất nhiều Trên thế giới cũng có những công ty có tỷ lệ P/E cao đột biến nhng đó là những công ty có tiềm năng sinh lợi rất cao , nắm giữ những công nghệ độc quyền tiên tiến , hơn nữa mức chênh lệch

cũng không quá lớn và nhà đầu t vào các công ty này đều là những ngời a mạo hiểm , dám chấp nhận rủi ro Ở Việt Nam , các công ty niêm yết cha phải là các công ty lớn , cũng không phải đang nắm giữ những công nghệ , quyền lợi gì đặc biệt Chỉ số chứng khoán cao và bất hợp lý chỉ có thể giải thích bằng sự thiếu chuyên nghiệp của nhà đầu t và hệ thống t vấn đầu t kém cỏi , thiếu trong sáng trên thị trờng Nh vậy theo xu hớng tất yếu thì thị trờng chứng khoán sẽ băng giá sớm Khi đó các nhà đầu t chứng khoán sẽ quay lại thị trờng bất động sản nhiều hơn, nhất là thị trờng cao ốc văn phòng bởi đây là thị trờng ít rủi ro hơn mà mức lợi nhuận đem lại cũng rất cao.

điểm yếu:

- Chúng ta không lờng trớc đựơc nhu cầu cho thuê văn phòng lại tăng nhanh nh vậy nên không có quy hoạch dài hạn để phát triển thị trờng này.

- Khái niệm nhà cao tầng còn khá mới mẻ ở nớc ta Chúng ta vẫn cha có một chuẩn mực riêng cho nhà cao tầng ở Việt Nam và do đó chúng ta vẫn phải áp dụng những công thức tính toán của ngời nớc ngoài trong thiết kế và xây dựng và cha có đủ thời gian đẻ kiểm nghiệm độ bền của công trình Do vậy sẽ có những vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng do đặc điểm khác biệt với nớc ngoài :khí hậu , địa chất , trình độ quản lý , con ngời …Tuysẽ ảnh hởng đến môi trờng làm việc và sức khoẻ của mọi ngời sống và làm việc bên trong toà nhà

- Hầu hết các dự án cao cấp đều do câc nhà đầu t nớc ngoài thực hiện vì đầu t trong lĩnh vực này đòi hỏi một lợng vốn rất lớn Xây một toà nhà diện tích khiêm tốn cũng mất ít nhất là 10 triệu USD Do vậy mà chỉ có những công ty nớc ngoài với khả năng vốn lớn mới có thể đảm nhận Còn các doanh nghiệp Việt Nam do thiếu các công cụ định chế tài chính dài hạn , khả năng tài chính kém buộc các doanh nghiệp trong nớc không thể thực hiện đợc các dự án có quy mô lớn , có chất lợng cao , có quy mô và thời gian thực hiện kéo dài , hơn nữa năng lực tai chính kém làm cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp trớc những biến động của thị trờng là rất thấp Do thiếu vốn nên các doanh nghiệp trong nớc muốn làm phải liên kết với nhau , khi đó lại nảy sinh những khó khăn về phân chia quyền lợi hay mỗi khi ra quyết định Ngay cả khi có vốn rồi thì không phải doanh nghiệp nào cũng có thể xây dựng đợc văn phòng cho thuê bởi thiếu kinh nghiệm và thiếu tầm nhìn Trong khi các cao ốc của nớc ngoài xây dựng đều có những tiện ích đi kèm nh khu văn phòng đợc xây dựng đi kèm dịch vụ tiện nghi nh phòng họp , phòng hội thảo , bãi đỗ xe Đi kèm với văn phòng cao cấp là khu trung tâm thơng mại , khu mua sắm , khu nhà ở cao cấp với các dịch vụ tốt nhất , thì các doanh nghiệp của ta chỉ xây dựng vỏn vẹn mỗi văn phòng để cho thuê nên sẽ không thể đáp ứng nhu cầu của các công ty đa quốc gia , các nhà đầu t quốc tế Vì vậy mà các doanh nghiệp Việt Nam thờng chỉ tập trung vào lĩnh vực xây dung nhà ở có khả năng thu hồi vốn nhanh hơn.

Hệ thống luật pháp Việt Nam cha đầy đủ , cha nhất quán , cha công bằng và minh bạch để tạo niềm tin cho các nhà đầu t trong nớc cũng nh các nhà đầu t nớc ngoài Trong đó sự minh bạch , rõ ràng là một trong những yếu tố quan trọng cho một thị trờng phát triển lành mạnh Minh bạch cũng là động lực thúc đẩy các đối tợng tham gia thị trờng bất động sản hoàn thiện mình hơn nữa Qua đánh giá của Jones Lang Lasalle, một công ty quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giói , Việt Nam xếp thứ 56/56 nớc đợc khảo sát về tính minh bạch của

thị trờng bất động sản Qua đó chúng ta có thể thấy đợc sự yếu kém của thị trờng bất động sản Việt Nam và đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến sự trì trệ của thị trờng trong thời gian vừa qua Thiếu minh bạch thì sẽ không có thị trờng lành mạnh và phát triển Có thể thấy hiện nay có rất nhiều nhà đầu t sẵn tiền muốn mua lại các dự án đang khai thác hoặc rót tiền cho các quỹ đầu t bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên điều đáng quan tâm là làm thế nào để các nhà đầu t chuyển từ tìm hiểu đến quyết định dốc hầu bao? Theo Tổng giám đốc CBRE Marc Towsend nhận xét : “ Số dự án kêu gọi thì nhiều nhng hồ sơ đợc trình bày nghèo nàn cha bộc lộ đợc tính khả thi Thông thờng hai bên mất rất nhiều thời gian để đi đến quyết định hợp tác , điều này có thể khiến nhiều cơ hội bị bỏ qua” Các nhà đầu t khi đầu t vào thị trờng này không khỏi lo lắng về sự cha rõ ràng của luật pháp Các nhà đầu t chỉ biết lờ mờ các chính sách trên giấy tờ nhng khi đi vào thực tế thì lại thấy khác xa nhau quá Bà Lý Thanh Hiền , giám đốc nguồn nhân lực công ty Archetype Việt Nam muốn thành lập công ty cung cấp dịch vụ và quản lý bất động sản nhng lại băn khoăn không biết thực thi theo Luật đầu t đã có hiệu lực hay luật kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực vào năm 2007 Nh vậy có thể thấy rằng , sự yếu kém về hệ thống pháp luật là một rào cản khiến cho các nhà đầu t e ngại không muốn đầu t vào các dự án ở Việt Nam Điều này đã hạn chế khả năng phát triển của thị trờng bất động sản nói chung và thị trờng cao ốc văn phòng nói riêng.

Xét một cách toàn diện thì hiện nay tại Hà Nội không phải là cung về văn phòng cho thuê không đáp ứng nổi cầu mà thực tế đang diễn ra “nghịch cảnh” nơi thừa , nơi thiếu Các văn phòng tại một số toà nhà toạ lạc ở khu vực đờng vành đai 3 nh Viglacera vẫn còn khá nhiều chỗ trống Hay tại đờng Lạc Long Quân một toà nhà 6-8 tầng vẫn đang treo biển cho thuê vài tháng nay Cả khu chung c Mỹ Đình (Thanh Trì), Việt Hng(Gia Lâm ), khu vực dọc quốc lộ 1B…Tuy văn phòng và nhà cao cấp vẫn không cho thuê đợc dù mức giá rất hấp dẫn Theo lý giải của các công ty t vấn thì địa diểm đẹp , lý tởng nhất là khu trung tâm thành phố ảnh hởng đến 80% quyết định thuê văn phòng của cơ quan Nh vậy có thể thấy rằng Hà Nội cha đến nỗi thiếu trầm trọng văn phòng cho thuê nhng do các công ty chỉ chuộng khu vực trung tâm và nhà cao cấp nên dẫn đến thiếu cục bộ ở lĩnh vừc này.

Các doanh nghiệp Việt Nam cha đánh giá đúng tầm quan trọng của việc quản lý các cao ốc văn phòng và chất lợng quản lý cao ốc văn phòng của các công ty Việt Nam còn rất yếu kém Theo ông Marc Towsend , đối với các toà nhà cao ốc thì dịch vụ quản lý là rất quan trọng Nếu trong tay những nhà quản lý chuyên

nghiệp thì giá trị của toà nhà cũng sẽ đợc nâng cao Đơn vị quản lý sẽ đảm nhiệm hai nhiệm vụ cơ bản , đó là quản lý vận hành và quản trị chiến lợc

*Công tác quản lý vận hành lại bao gồm nhiều bộ phận :

- Bộ phận vệ sinh : chịu trách nhiệm về các dịch vụ nh dọn dẹp vệ sinh một cách tốt nhất để không chỉ đảm bảo vệ sinh sạch sẽ bên trong toà nhà mà bộ mặt bên ngoài toà nhà cũng phải luôn đợc chăm chút Điều đó không chỉ đảm bảo sức khoẻ cho khách hàng mà còn giúp cho việc bảo vệ môi trờng

- Bộ phận kỹ thuật :đảm bảo việc bảo quản , bảo trì tất cả các thiết bị bên trong toà nhà nh : điện , máy phát điện , điều hoà , hệ thống cung cấp nớc , hệ thống thoát nớc , cứu hoả ,thang máy…Tuyluôn đợc vận hành một cách trơn tru để đảm bảo cho mọi ngời làm việc với công suất cao nhất

- Bộ phận an ninh : đội ngũ bảo vệ bảo đảm hệ thống an ninh chặt chẽ trong khu nhà để mọi ngời an tâm làm việc

- Bộ phận cung cấp dịch vụ : đảm bảo việc cung cấp dịch vụ cho khách hàng trong toà nhà để tạo nên một môi trờng sống và làm việc thật thoải mái và nhiều tiện ích nh : dịch vụ ăn uống , viễn thông , máy in , phô tô scan và các văn phòng phẩm thiết yếu , các dịch vụ giải trí nếu có.

* Công tác quản trị chiến lợc sẽ đa ra những dự báo cụ thể về những vấn đề phát sinh trong tơng lai ảnh hởng đến việc quản lý và vận hành toà nhà nh : những phát minh mới , những thiết bị mới , Những quy định pháp luật sẽ đợc ban hành trong tơng lai …Tuyvà đa ra những giải pháp cụ thể nhằm thay giúp ban quản lý toà nhà có thể thích nghi với những thay đổi đó Việc nghiên cứu đề xuất các chiến lợc trong tơng lai sẽ giúp cho toà nhà ngày càng hoàn thiện hơn về công năng sử dụng và mỹ quan

Nh vậy có thể thấy rằng vai trò của công tác quản lý là rất lớn Quản lý tốt sẽ giúp cho giá trị của toà nhà đợc nâng cao nhng xét về thực lực không phải chủ đầu t nào cũng có thể thuê công ty quản lý toà nhà vì mất một khoản chi phí không nhỏ : 3-5 USD /m2/tháng Nhng khi chủ đầu t chịu móc hầu bao thì hầu hết các hợp đồng quản lý đều rơi vào tay các công ty quản lý nớc ngoài có uy tín nh : CBRE, Chesterton Petty VN, D&A, trong khi các công ty Việt Nam hầu nh vắng bóng trong lĩnh vực này Thực tế để quản lý một toà nhà cao ốc không phải là dễ dàng.Làm sao để cả một toà nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn m2 văn phòng với hệ thống điện nớc , viễn thông …Tuy vận hành một cách trơn tru ? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn ngời sinh hoạt , làm việc cùng một lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng ? Để triển khai đợc thành công thì đòi hỏi phải có kinh nghiệm quản lý , cách thức triển khai bài bản , định hình

đợc sản phẩm , xây dựng mô hình quản lý phù hợp và quan trọng nhất là phải đào tạo đội ngũ nhân viên hợp chuẩn , tổ chức tiếp thị bài bản …Tuy Nh vậy phải chăng các công ty Việt Nam không đủ sức để cạnh tranh với các doanh nghiệp n-ớc ngoài trong sân chơi này? Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta sẽ sử dụng ph-ơng pháp Benchmark ( so sánh quy chiếu ) để so sánh các công ty quản lý nớc ngoài và các công ty quản lý Việt Nam để thấy đợc những u điểm cũng nh những nhợc điểm của mỗi công ty Những u điểm sẽ đợc phân tích và học hỏi Những nhợc điểm sẽ đợc mổ xẻ và tìm ra nguyên nhân cũng nh những giải pháp cụ thể để phòng tránh :

* Các công ty nớc ngoài có đội ngũ nhân lực kinh nghiệm đợc đào tạo khá bài bản và trớc khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh , cơ hội đầu t dự án , cấu trúc sống của các thành viên của chủ đầu t nếu chọn mua hoặc thuê toà nhà…Tuytừ đó hình thành nên các yêu cầu về t vấn cho chủ đầu t cần bổ sung vào dịch vụ nào cho hoàn thiện Nhng công ty này còn lên kế hoạch tiếp thị bài bản lâu dài cho từng dự án.

* Nhân lực thiếu kinh nghiệm là điểm yếu nhất mà các công ty Việt Nam cha thể khắc phục đợc Mặc dù các công ty nớc ngoài có tuyển nhân viên Việt Nam thì cũng đều phải đa đi đào tạo lại ở nớc ngoài Do thiếu kinh nghiệm nên thiếu tính chuyên nghiệp , công tác quản lý cha chuẩn hoá hoạt động theo tiêu chuẩn quốc tế

* Tuy nhiên điểm yếu của các công ty nớc ngoài là giá quản lý khá cao 3-5 USD /m2/tháng khiến cho nhiều chủ đầu t còn khá e dè khi bỏ tiền ra thuê trong khi đó các công ty Việt Nam lại tỏ rõ đợc u thế khi nắm rõ văn hoá và thấu hiểu khách hàng Việt Nam hơn và chi phí quản lý cũng dễ chịu hơn hẳn.

Nh vậy với u thế nổi bật của các công ty quản lý nớc ngoài thì hầu hết các toà cao ốc đều do các công ty quản lý của nớc ngoài đảm nhận theo kiểu “chọn mặt gửi vàng”.Còn các công ty Việt Nam do chất lợng quản lý kém nên cha thể tạo đợc niềm tin cho khách hàng Chính điều này cũng dẫn đến nghịch lý đó là ở bên nớc ngoài giá thuê tầng càng cao thì càng đắt còn ở Việt Nam thì ngợc lại

Tuy nhiên cũng phải nhận thức rằng chi phí quản lý các toà nhà cao ốc là rất lớn nên việc thành lập ban quản lý theo hớng chuyên nghiệp hoá về lâu dài sẽ tiết kiệm đợc tiền của cho các nhà đầu t thay vì thuê thay các công ty quản lý n-ớc ngoài Thực tế đã có một số ít các doanh nghiệp trong nn-ớc , các công ty liên doanh cũng đã bắt đầu chuyển hớng đầu t vào lĩnh vực này Chẳng hạn việc duy tu , bảo dỡng thiết bị , bảo vệ , giữ xe, làm vệ sinh , chăm sóc cây cảnh …Tuytại từng khu phố do công ty liên doanh Phú Mỹ Hng đầu t đều đợc đảm nhận bởi