THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TS Phạm Lan Hương TBM Kinh tế và Quản lý địa chính ĐH Kinh tế quốc dân Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1.1 Khái niệm và phân loại: 1.1.1 Khái niệm - Điều 174 – Luật Dân sự 2005: BĐS là tài sản không thể di dời được bao gồm: + Đất đai + Nhà ở + Công trình xây dựng gắn liền với đất đai ( cả tài sản gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất + Tài sản do pháp luật quy định 1.1.1 Khái niệm • Tài sản là gì? Tài sản hữu hình, vô hình • Bất động sản và động sản • Quan niệm về bất động sản trên thế giới • Tiêu chí để xác định một tài sản là BĐS:  Là yếu tố vật chất có ích cho con người  Tài sản có sự chiếm giữ, chiếm hữu  Có thể đo lường được  Không thể di dời được  Tồn tại lâu dài 1.1.2 Phân loại  Phân loại theo cấu thành (Luật)  Đất đai  Nhà ở và công trình xây dựng (tài sản)  Tài sản khác gắn với đất đai  Tài sản khác do pháp luật quy định  Phân loại theo mục đích sử dụng  Để ở  TM và VP  Công nghiệp  Chuyên biệt 1.1.2 Phân loại • Phân loại theo cấp công trình  Nhà ở : cấp 1  4  Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3  Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng  Văn phòng: Hạng A  D …. 1.2 Những đặc điểm cơ bản của BĐS 1.2.1 Tính cố định về vị trí • Nguyên nhân: gắn với đất đai - không thể di dời • Biểu hiện:  Vị trí quyết định giá trị và khả năng sinh lời: o Khoảng cách đến trung tâm o Khả năng tiếp cận  Từng vị trí gắn với yếu tố vùng và yếu tố khu vực: o Tự nhiên o Kinh tế o Xã hội o Môi trường 1.2.1 Tính cố định về vị trí • Vấn đề đặt ra  Dự tính khả năng thay đổi các của các yếu tố  Phát triển các yếu tố  Cải thiện các yếu tố không thay đổi được 1.2.2 Tính lâu bền • Nguyên nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn • Biểu hiện: Sử dụng được trong thời gian dài  Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công  Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả năng quản lý, khai thác • Vấn đề đặt ra:  Khi đầu tư  Khi định giá  Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần  Lâu bền: dự tính tầm xa 1.2.3 Tính dị biệt • Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời • Biểu hiện:  Khác lô đất  Khác kết cấu, kiến trúc  Khác hướng  Khác cảnh quan và ngoại cảnh • Vấn đề đặt ra:  Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS  Đáp ứng nhu cầu của khách hàng về tính dị biệt  Không so sánh dập khuôn  Quản lý nhà nước về không gian và kiến trúc 1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau • Nguyên nhân: vị trí cố định, không thể di dời • Biểu hiện:  Ảnh hưởng giữa các công trình BĐS  Ảnh hưởng của hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS • Vấn đề đặt ra:  Khi đầu tư BĐS  Khi định giá BĐS  Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích [...]... – bán Thuê – cho thuê Thị trường thế chấp BĐS Thị trường bảo hiểm 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS           Phân loại dựa trên hàng hóa Thị trường đất đai Thị trường nhà ở Thị trường BĐS TMDV Thị trường BĐS VPCS Thị trường BĐS nông nghiệp Phân loại dựa trên trình tự tham gia thị trường Thị trường đất đai Thị trường xây dựng nhà và công trình để bán hoặc cho thuê Thị trường bán lại, cho thuê... trình để bán hoặc cho thuê Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS   o o  o o Phân loại mức độ kiểm soát thị trường Thị trường chính quy Lợi ích Bất lợi Thị trường phi chính quy Lợi ích Bất lợi 2.2 Vai trò của thị trường BĐS        Thúc đẩy sản xuất phát triển Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển Tăng thu ngân sách Mở rộng quan hệ hợp tác trong và ngoài... trợ tài chính cho thị trường BĐS  Các tổ chức tín dụng  Ngân hàng  Cơ quan QLNN về thị trường BĐS  Ngành Xây dựng  Ngành Địa chính 2.3.2 Các giai đoạn phát triển thị trường  Giai đoạn sơ khai: thị trường đất đai  Giai đoạn tập trung: thị trường đầu tư phát triển công trình BĐS  Giai đoạn tiền tệ hóa: Thị trường thứ cấp hình thành và phát triển  Giai đoạn tài chính hóa: Quan hệ tài chính –... phát triển tất cả các loại thị trường Chương 2 CẦU BẤT ĐỘNG SẢN 1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cầu BĐS 1.1 Khái niệm cầu BĐS • Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn có được và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng BĐS đó trên thị trường • Điều kiện xuất hiện cầu:  Có nhu cầu  Có nguồn lực tài chính  Có thị trường hoạt động 1 Khái niệm, đặc điểm... kết cấu không đổi Chương 3 CUNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại cung BĐS 1.1 Khái niệm cung BĐS • Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định • Điều kiện xuất hiện cung:  BĐS phải là hàng hóa  Đạt tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường  Có sự phù hợp về giá cả  Có thị trường hoạt động ... 2.2.5 Hoạt động của thị trường phụ thuộc sự kiểm soát của nhà nước  Nguyên nhân: đặc điểm của BĐS  Biểu hiện:  Nhà nước quản lý mọi BĐS  Nhà nước tham gia vào 1 khâu của giao dịch  Vấn đề đặt ra:  Đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa BĐS  Giảm và xóa bỏ thị trường phi chính thức  Chính sách đối với thị trường BĐS 2.3 Lực lượng tham gia và giai đoạn phát triển 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS... trường BĐS  Chủ thể thị trường  Chủ thể tham gia vào cung  Chủ thể tham gia vào cầu  Chủ thể vừa tham gia vào cung vừa tham gia vào cầu       Các tổ chức cung cấp dịch vụ cho thị trường BĐS Các tổ chức thông tin Các tổ chức tư vấn Các tổ chức môi giới Các tổ chức đánh giá Tổ chức phát triển quỹ đất 2.3.1 Lực lượng tham gia thị trường BĐS  Các tổ chức hỗ trợ tài chính cho thị trường BĐS  Các... Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 2.1 Khái niệm và phân loại 2.1.1 Khái niệm • Tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS • Quan hệ hàng hóa – tiền tệ:  Mua - bán  Thuê – cho thuê  Cầm cố, thế chấp  Thị trường BĐS là tổng thể các điều kiện để thực hiện giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian xác định 2.1.2 Phân loại thị trường BĐS      Phân... Cầu BĐS cho sản xuất, kinh doanh • Cầu BĐS cho đầu tư kỳ vọng tương lai • 2 Dự báo cầu BĐS 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.1 Quy mô, kết cấu dân số • Quy mô dân số  Đất nông nghiệp  Đất khác • Kết cấu dân số  Gia đình hạt nhân  Tuổi  Tập quán của các nhóm dân cư 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.2 Sự thay đổi về tính chất, mục đích sử dụng đất • Tính chất sản xuất  Sản xuất tự túc,... Tính chất sản xuất  Sản xuất tự túc, tự cấp  Sản xuất tập trung, chuyên môn hóa • Mục đích sử dụng đất  Đất nông nghiệp  Đất công nghiệp, TMDV, ở… 2.1 Các yếu tố tác động đến cầu BĐS 2.1.3 Việc làm, thu nhập • Việc làm • Thu nhập 2.1.4 Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại trong tương lai 2.1.5 Cung, cầu BĐS thay thế 2.1.6 Đô thị hóa, quy hoạch 2.1.7 Mốt, thị hiếu 2.1.8 Sự phát triển của hệ thống kết cấu . Kinh tế quốc dân Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản 1. 1 Khái niệm và phân loại: 1. 1 .1 Khái niệm - Điều 17 4 – Luật Dân sự 2005:.  Để ở  TM và VP  Công nghiệp  Chuyên biệt 1. 1.2 Phân loại • Phân loại theo cấp công trình  Nhà ở : cấp 1  4  Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2, 3  Biệt thự: giáp tường, song đôi, riêng. gắn với nhà ở, công trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất + Tài sản do pháp luật quy định 1. 1 .1 Khái niệm • Tài sản là gì? Tài sản hữu hình, vô hình • Bất động sản và động sản • Quan niệm