Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬPPHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP b) Các bước tiến hành (1) Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu. (2) Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm. (3) Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm. (4) Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. (5) Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬPPHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP c) Công thức tính Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau: (1) Rủi ro; (2) Lạm phát/giảm phát; (3) Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế; (4) Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh; (5) Cung cầu về quỹ đầu tư; (6) Thuế d) Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư. j) Ưu nhược điểm Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng. Rất khoa học. Nhược điểm: Xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯPHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (1) Khái niệm: giá trị hiện tại của TS là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. (2) Nguyên tắc ứng dụng: Dựa trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”; (3) Trường hợp áp dụng: những TS có tiềm năng phát triển. Không áp dụng được các PP khác. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯPHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (4) Các bước tiến hành – Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS. – Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. – Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển. – Bước 4: trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯPHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ (5) Ưu, nhược điểm - Ưu điểm: Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá; Tư vấn chi phí xây dựng tối đa và tiền bán/cho thuê tối thiểu - Nhược điểm: Khó xác định sử dụng tốt nhất; ước tính có thể bị thay đổi do điều kiện của thị trường; không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận 1) Cơ sở lý luận: giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận do tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. 2) Nguyên tắc ứng dụng: Chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận 3) Các bước tiến hành: - Ước tính tổng các thu nhập; - Trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập; - Trừ khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn của người sử dụng; - Trừ tiền thưởng công cho nhà kinh doanh; - Vốn hoá rút để tính ra giá trị thị trường của tài sản. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận 4) Các trường hợp áp dụng: việc so sánh với gặp khó khăn và giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. 5) Ưu, nhược điểm: - Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận. - Yêu cầu cao về kiến thức kinh doanh để ước đoán và phân tích. xin xin cám ơncám ơn và và CHÚC KHOÁ HỌC THÀNH CÔNGCHÚC KHOÁ HỌC THÀNH CÔNG!! . thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận do tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi. hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. (5) Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI để tính ra giá trị thị trường của tài sản. Ph.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNHPh.VI. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐSGIÁ BĐS Phương pháp lợi nhuậnPhương pháp lợi nhuận 4) Các trường hợp áp dụng: