Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 V trí 3ị : Bao g m các lô đ t có m t ti n các đ ng ph v a và nh cácồ ấ ặ ề ở ườ ố ừ ỏ ngõ l n có v trí ít thu n l i trong giao d ch, buôn bán và các ho t đ ng kinh tớ ị ậ ợ ị ạ ộ ế khác. T i các lô đ t này kh năng sinh l i không ph i là y u t hàng đ u cácạ ấ ả ờ ả ế ố ầ nhân t d ng nh m t m c không chênh l ch nhau nhi u ố ườ ư ở ộ ứ ệ ề V trí 4ị : G m các khu đ t có v trí hoàn toàn không thu n l i trong giao d ch,ồ ấ ị ậ ợ ị buon bán, d ch v , s n xu t và các ho t đ ng kinh t khác. Đó là các lô đ tị ụ ả ấ ạ ộ ế ấ n m sâu trong ngõ nh các h m nh ch xe thô s đi vào đ cằ ỏ ẻ ỏ ỉ ơ ượ Các lô đ t này không phù h p v i vi c buôn bán mà ch thích h p cho vi c ấ ợ ớ ệ ỉ ợ ệ ở do v y y u t kh năng sinh l i không đ c đ t lên hàng đ u mà đây ng iậ ế ố ả ợ ượ ặ ầ ở ườ mua quan tâm đ n kh năng h p th c hoá c a đ t cũng nh m t s các y u tế ả ợ ứ ủ ấ ư ộ ố ế ố khác nh tâm lý, thói quen, s thích…ư ở Đ đánh giá nh h ng c a các nhân t t i gía đ t ta chia làm 2 tr ng h p:ể ả ưở ủ ố ớ ấ ườ ợ • Đ i v i ng i mua đ t nh m m c đích kinh doanh ố ớ ườ ấ ằ ụ • Đ i v i nh ng ng i mua đ t đ ố ớ ữ ườ ấ ể ở ♣ Đ i v i nh ng ng i mua đ t nh m m c đích kinh doanhố ớ ữ ườ ấ ằ ụ : Qua phân tích t i các v trí trên ta th y đ i v i nh ng ng i mua đ t nh mạ ị ấ ố ớ ữ ườ ấ ằ m c đích kinh doanh thì t m quan tr ng c a các y u t đ c đánh giá nh sau:ụ ầ ọ ủ ế ố ượ ư • Kh năng sinh l i c a đ t: r t quan tr ngả ờ ủ ấ ấ ọ • Kh năng h p th c hoá: bình th ngả ợ ứ ườ • C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ • Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ • Tăng tr ng kinh t : quan tr ngưở ế ọ • Các nhân t khác bình th ngố ườ V y ta có b ng đánh gía t m quan tr ng c a các ch tiêu nh sau:ậ ả ầ ọ ủ ỉ ư 137 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K 6 ∑ W i K 1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K 2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K 3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K 4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K 5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K 6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 H s K đ c tính nh sau:ệ ố ượ ư W PK i i ijj ∗= ∑ = 6 1 3.11 Trong đó: K j : H s đi u ch nh đ t t i v trí jệ ố ề ỉ ấ ạ ị P ij : nh h ng c a nhân t i t i v trí j đã làm m t đ n v đoả ưở ủ ố ạ ị ấ ơ ị W i : m c đ nh h ng c a nhân t i đ i v i h s kứ ộ ả ưở ủ ố ố ớ ệ ố i: s nhân t nh h ng t i giá đ tố ố ả ưở ớ ấ j: s v trí đ tố ị ấ Đánh giá nh h ng c a các nhân t t i t ng v trí b ng ph ng phápả ưở ủ ố ạ ừ ị ằ ươ chuyên gia. S đi m t i đa cho t ng nhân t là 10 đi m. Đi m c a các v tríố ể ớ ừ ố ể ể ủ ị li n k nhau cách nhau 2 đi m. Căn c vào t ng v trí ta s cho đi m nh sau:ề ế ể ứ ừ ị ẽ ể ư V trí Iị V trí IIị V trí IIIị V trí IVị Kh năng sinh l iả ờ 9 7 5 3 Kh năng h p th c hoáả ợ ứ 7 7 7 7 C s h t ngơ ở ạ ầ 8 6 4 2 Cung c u nhà đ tầ ấ 6 6 6 6 Tăng tr ng kinh tưở ế 6 6 6 6 138 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Các nhân t khácố 5 5 5 5 Ta ch n h ng c a các nhân t theo h ng càng l n càng t tọ ướ ủ ố ướ ớ ố V y Pậ ij c a các nhân t kh năng sinh l i, kh năng h p th c hoá, c s hủ ố ả ờ ả ợ ứ ơ ở ạ t ng tính nh sau:ầ ư 100 4 1 ×= ∑ = j ij ij ij C C P 3.12 Các nhân t còn l i theo h ng càng nh càng t t nên Pố ạ ướ ỏ ố ij tính toán nh sau:ư 100 1 1 4 1 ×= ∑ = j ij ij ij C C P 3.13 V y ta tính toán đ c Pậ ượ ij nh sau:ư V trí Iị V trí IIị V trí IIIị V trí IVị Kh năng sinh l iả ờ 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh năng h p th c hoáả ợ ứ 25 25 25 25 C s h t ngơ ở ạ ầ 40 30 20 10 Cung c u nhà đ tầ ấ 25 25 25 25 Tăng tr ng kinh tưở ế 25 25 25 25 Các nhân t khácố 25 25 25 25 V y ta tính đ c: Kậ ượ 1 = 30,63 K 2 = 26,88 K 3 = 23,12 K 4 = 19,37 139 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 ♣ Đ i v i đ i t ng mua nhà không nh m m c đích kinh doanhố ớ ố ượ ằ ụ Nh ng đ i t ng này không đánh gía cao nhân t kh năng sinh l i c a đ t.ữ ố ượ ố ả ờ ủ ấ T m quan tr ng c a các nhân t đ c đánh giá nh sau ầ ọ ủ ố ượ ư (qua kh o sát t i m tả ạ ộ s trung tâm nhà đ t t i Hà N i)ố ấ ạ ộ • Kh năng sinh l i c a đ t: bình th ngả ờ ủ ấ ườ • Kh năng h p th c hoá: r t quan tr ngả ợ ứ ấ ọ • C s h t ng: quan tr ngơ ở ạ ầ ọ • Cung c u nhà đ t: r t quan tr ngầ ấ ấ ọ • Tăng tr ng kinh t : quan tr ngưở ế ọ • Các nhân t khác: quan tr ngố ọ B ng cho đi m c a các nhân t nh sau:ả ể ủ ố ư K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K 6 å W i K 1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K 2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K 3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K 4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K 5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K 6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 Ch tiêu Pỉ ij v n xác đ nh nh trên ẫ ị ư V y ta tính đ c : Kậ ượ 1 = 28,16 K 2 = 26,05 K 3 = 23,95 K 4 = 21,84 140 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 H Ö sè k cña tõng vÞ trÝ 0 5 10 15 20 25 30 35 40 VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV VÞ trÝ M øc ®é ¶nh h ëng Víi ng êi m ua nh»m môc ®Ých kinh doanh- Víi ng êi m ua kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh- N u ta ch n v trí 4 là c s đ so sánh và g i ế ọ ị ơ ở ể ọ H s nh h ng c a v trí Iệ ố ả ưở ủ ị γ 1 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị H s nh h ng c a v trí IIệ ố ả ưở ủ ị γ 2 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị H s nh h ng c a v trí IIIệ ố ả ưở ủ ị γ 3 = H s nh h ng c a v trí IVệ ố ả ưở ủ ị V y ta tính đ c các h s ậ ượ ệ ố γ đ i v i t ng tr ng h p nh sau:ố ớ ừ ườ ợ ư 141 ỏn tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2 i v i i t ng mua nh nh m m c ớch kinh doanh i v i i t ng mua nh ngoi m c ớch kinh doanh 1 1,58 1,29 2 1,39 1,19 3 1,19 1,09 4 1 1 Nh n xột: Hi n nay theo khung giỏ t c a Nh n c s p ban hnh thỡ chờnh l ch gi a giỏ t t i v trớ I, II, III so v i v trớ IV l n l t l 2,86; 2 v 1,43. Nh v y con s ny l n h n so v i s ó tớnh ra trờn. Do th i gian lm ỏn ng n nờn cú th ch a kh o sỏt h t cỏc nhõn t nh h ng hay vi c kh o sỏt m c quan tr ng c a cỏc nhõn t ch a chớnh xỏc do v y ti s nghiờn c u thờm ra s li u chớnh xỏc nh t. M t khỏc cỏc c quan Nh n c cng c n xem xột i u ch nh l i cỏc h s trờn H ệ số điều chỉnh giá đất của các vị trí so với vị trí IV 1 1.19 1.39 1.58 1 1.09 1.19 1.29 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 Vị trí IV Vị trí III Vị trí II Vị trí I Vị trí H ệ số điều chỉnh Đ ối với đối t ợng m ua nhà nhằm m ục đích kinh doanh- Đ ối với đối t ợng m ua nhà ngoài m ục đích kinh doanh- 142 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Qua các s li u trên ta th y m c dù v trí I đ c đánh giá là cao nh tố ệ ở ấ ặ ị ượ ấ nh ng cũng không chênh l ch nhi u so v i các nhóm còn l i đ c bi t là cácư ệ ề ớ ạ ặ ệ nhóm đ i t ng mua đ t không nh m m c đích kinh doanh. V y trong khungố ượ ấ ằ ụ ậ giá c a Nhà n c (theo Ngh đ nh s 87/CP ngày 17/8/1994 c a Chính ph ) gíaủ ướ ị ị ố ủ ủ đ t t i các v trí li n nhau nh v trí I so v i II, v trí II so v i III, v trí III so v iấ ạ ị ề ư ị ớ ị ớ ị ớ IV th ng t 2 đ n 3 l n. M t khác ta có th dùng các s li u trên đ đi uườ ừ ế ầ ặ ể ố ệ ể ề ch nh các giá đ t khi c n thi t theo m c đ t ng quan gi a các v trí nh trên.ỉ ấ ầ ế ứ ộ ươ ữ ị ư Nh v y khi ph i đi u ch nh giá đ t cho phù h p v i th c t ta ch c n đi uư ậ ả ề ỉ ấ ợ ớ ự ế ỉ ầ ề ch nh v trí s IV các v trí còn l i đ c nhân v i h s nh trên.ỉ ị ố ị ạ ượ ớ ệ ố ư Đ ti n cho vi c xác đ nh các h s trên trong đi u ki n th tr ng có nhi uể ệ ệ ị ệ ố ề ệ ị ườ ề bi n đ ng ta có th l p m t ch ng trình xác đ nh các h s trên nh sau:ế ộ ể ậ ộ ươ ị ệ ố ư 143 ỏn tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2 Begin j:=1 tong:=0 tong := tong+a[j][8]*c[j][i] j > n i > m m a trận d Ra kết quả Begin m a trận Ra kết quả i:=1 Sử dụng công thức 1 hay 2? ndtonhhang:=0 tonghang:=0 ch=1 j:=1 c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+b[i][j] j > m m a trận c Ra kết quả i:=1 i > n Nhập các phần tử cột m của ma trận 2 Nhập số hàng n, số j > (m-2) a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]) tong:=2*(m -2)*(m-2) i:=1 j:=1 tonghang:=0 a[i][8]:=tonghang/tong a[i][7]:=tonghang tonghang:=tonghang+a[i][j] j > (m-2) i >n Ra kết quả i:=2 j:=i-1 a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]) j < 1 j:=i+1 a[i][i]:=2 i > m -2 i:=1 Nhập hàng 1 Nhập số hàng n, số cột m của ma trận 1 d[i] := tong sai j:=j+1 ch:=reakey j:=j+1 i:=i+1 đúng sai đúng sai Tính tong tong:=tong+a[i][8]*c[j][i] Tính tonghang c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 saisai đúng đúng sai j > m đúng sai j:=j+1 đúng c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+1/b[i][j] j:=1 ch=2 đúng j:=j+1 End Đua ra kết quả Đ ua ra kết quả Tính tonghang c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tong:=2*(m -2)*(m -2) Tính tonghang/tong Tính tonghang/tong đúng đúng sai sai j:=j+1 i:=i+1 i:=i+1 sai đúng j:=j+1 sai đúng sử dụng công thúc 1/2? phần tử của m a trận 2 Nhập giá trị của các Nhập số hàng n, số cột m của ma trận 2 Tính tonghang trận Tính các giá trị còn lại của ma i:=i+1 đúng sai m a trận a[i][i]:=2 cột m của ma trận 1 Gán giá trị cho đuơng chéo Nhập số hàng n, số Begin 144 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1 max,1 max] of real; b: array[1 max,1 max] of real; c: array[1 max,1 max] of real; d: array[1 max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin 145 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); 146 [...]... huyện Văn phòng kiến trúc sư trưởng UBND tỉnh, thành phố Thủ tướng chính phủ Sở xây dựng Bộ xây dựng Sở điạ chính Tổng cục địa chính Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 5.Chyển văn bản công chứng 1 Lựa chọn Cá nhân 2 Giao tài liệu đo thực tế Chuyể n trích lục bản đồ điạ chính đã sửa Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo Công chứng viên Kỹ sư trắc địa Cơ quan địa chính 6 Công bố chuyển văn bản công. .. trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nứơc  Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá BĐS Các trung tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về định gía đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế chung và đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên... o văn bản công chứng 152 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS Hiện nay chúng ta có rất nhiều trang Web thông tin về nhà đất dưới hình thức trung tâm môi giới như: http/www Nhavui.com http/www Vnexpress.net/raovat http/www Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www Nhadat.com …………………………… Ngoài ra còn rất nhiều trang Web của các công ty. .. Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 • Bảo vệ đất công • Giảm tranh chấp BĐS – nhà đất • Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng • Cải thiện công tác thống kê Trọng tâm của giải pháp này là tạo ra những điều kiện cần thiết để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường BĐS Thứ nhất, thực hiện đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận... do write(d[i]:8:3,' '); readln; end Để đáp ứng nhu cầu của quản lý Nhà nước cũng như của các lực lượng tham gia thị trường về giá BĐS trong thời gian tới cần:  Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao bán, khoán, cho thuê BĐS, thu thuế, phí BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng Bãi bỏ quy định bắt buộc các bên... do đâù cơ Hiện tại các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều khó khăn, yếu kém, hạn chế Trong thời gian tới cần: - Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện…Đa dạng hoá các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết... chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường BĐS Công tác này cần được triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự 149 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang ­ 44KT2 chủ cho chính quyền địa phương ở Trung ương cần thành lập một Bộ tổng hợp thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS gắn liền với đất Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động của thị trường BĐS,... chính, tín dụng…đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ vay, thanh toán được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt dộng có hiệu quả Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân - Thực hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin Theo đó đưa thông... nhiều thủ tục hành chính trong giao dịch về BĐS hiện nay Thứ ba, cần xử lý nhanh việc sử dụng đất kém hiệu quả quỹ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang • Đối với các diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tại các tổ chức Nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu... bán…BĐS đăng ký giao dịch • Những hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch • Thông tin về giá cả BĐS, nhất là giá của các BĐS tương đương BĐS đăng ký giao dịch Một trong những lý do làm thị trường BĐS – nhà đất trong những năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát được là do không có cơ quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức cũng như thiếu cơ quan tư 153 . giá BĐS. Các trungư ạ ộ ị tâm th m đ nh giá (không phân bi t công, t ) d i các công ty t v n vẩ ị ệ ư ướ ư ấ ề đ nh gía đ t và các công trình g n li n v i đ t ho t đ ng theo m t quyị ấ ắ ề ớ. trắc địa Công chứng viên Cơ quan địa chính UBND xã phường, thị trấn Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo 1. Lựa chọn 2. Giao tài liệu đo thực tế 4.Gia o văn bản công chứng 6. Công bố. tế 4.Gia o văn bản công chứng 6. Công bố chuyển văn bản công chứng Chuyể n trích lục bản đồ điạ chính đã sửa 5.Chyển văn bản công chứng 7. Chuyển hàng năm Đồ án tốt nghiệp Vũ