THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.DOC

THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHƯƠNG 1 5

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ 5

1 Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội 5

1.1 Quan niệm về nhà ở 5

1.2 Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội 5

2 Khái niệm và vai trò của nhà chung cư 8

2.1 Khái niệm 8

2.2 Vai trò nhà chung cư 9

3 Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư 9

4 Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ 11

5 Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ 13

6 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung cư cũ 19

CHƯƠNG 2 23

THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 23

1 Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến

1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 25

2 Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 28

A.Thực trạng chung cư cũ 28

2.1 Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố Hà Nội giai đoạn 1954 – 1990 28

B THỰC TRẠNG BIỆN PHÁP CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ 48

3 Thực trạng tổ chức quản lý nhà nước trong các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 51

4 Đánh giá chung về kết quả cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phốHà Nội 52

5 Ưu nhược điểm 53

5.1 Ưu điểm, nguyên nhân 53

5.2 Nhược điểm, nguyên nhân 54

5.2.1.Vướng mắc về qui hoạch: 54

5.2.2 Vướng mắc về cơ chế chính sách 58

5.2.3 Giải pháp về vốn và tổ chức thực hiện 59

5.2.4 Về phương thức thực hiện: 60

1 Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên 61

2 Ưu điểm của dự án cải tạo B14 Khu Kim Liên 68

3 Khó khăn, vướng mắc của dự án cải tạo nhà B4,B14 Kim Liên 71

1.1 Mục tiêu và nhiệm vụ cho thời gian tới 74

1.1.1 Đối với các dự án cải tạo xây dựng mới cả khu chung cư cũ: 74

1.1.2 Tính sở hữu đối với các căn hộ nhà chung cư là một trong những sở 741.1.3 Đối với các diện tích dịch vụ tầng 1 74

1.1.4 Thành phố sớm xem xét ban hành Quy định 75

1.1.5 Chấp thuận cho chủ đầu tư áp dụng chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất 75

1.1.6 Để tạo điều kiện và khuyến khích các nhà đầu tư 75

1.2 Quan điểm, định hướng phát triển nhà chung cư cũ trong những năm tới75 1.2.1 Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo xây dựng 75

1.2.2 Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ 75

1.3.3 Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư 76

1.3.4 Đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng 76

1.3.5 Phát huy vai trò, trách nhiệm của chính quyền 76

2 Các giải pháp cơ bản để thực hiện các phương hướng và nhiệm vụ trên 78

2.1 Giải pháp về cơ chế chính sách: 78

2.1.1 Giải pháp thu hút các nhà đầu tư 78

2.1.2 Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc: 79

2.1.3 Giải pháp về đất đai 80

2.1.4 Giải pháp về tài chính 80

3 Một số kiến nghị 86

3.1 Đối với Bộ Xây dựng 86

3.2 Đối với UBND thành phố 87

KẾT LUẬN 89

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

GPMB: Giải phóng mặt bằng CCC: Chung cư cũ

HĐND: Hội đồng nhân dân UBND: Uỷ ban nhân dân

CBCNVCNN: Cán bộ công nhân viên chức Nhà nước

Bảng 2: Cơ cấu đất trong một số khu tập thể 36

Bảng 3: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể 39

Biểu 1: Cơ cấu các loại xe của người dân trong một số khu tập thể 39

Bảng 4: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B14 62

Bảng 5: Các chỉ tiêu xây dựng nhà B4 Kim Liên 63

Bảng 6: Diện tích kios tầng 1 nhà B14,B4 Kim Liên 65

Bảng 7: Các chỉ tiêu khu B14 Kim Liên cũ và mới 66

Bảng 8: Các chỉ tiêu khu B4 Kim Liên cũ và mới 66

LỜI MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, không chỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà còn quan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại mà quan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó là vấn đề của thời đại Con người để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người Chính vì vậy mà ông cha ta đã có câu: “Có an cư thì mới lạc nghiệp”.

Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịch với nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việc mua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở.

Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều chung cư cũ (chung cư được nhắc đến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập thể được xây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước Tình trạng xuống cấp và hư hỏng nặng ở các khu chung cư đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cải tạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta.

Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư

cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố Các khu chung cư này chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 Thế kỷ trước, phần còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặc được tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975) Do nhiều nguyên nhân khác nhau: Khách quan là do thời gian đã làm cho các khu chung cư cũ ngày một xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng Hầu hết các khu chung cư cũ đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồng cọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị Đặc biệt có những khu chung cư cũ đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành những thảm họa lớn khó lường trước.

Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp để cải tạo, nâng cấp các khu chung cư cũ để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thành phố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra giải pháp phù hợp nhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần lượt được ban hành:

Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố về việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015.

Chỉ thị 75/2005/KH-UB của HĐND thành phố ngày 09/12/2005 giao cho UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư xây dựng thí điểm.

Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp”.

Tuy nhiên cho đến nay đã đạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn một lượng lớn nhà chung cư đang ở trong tình trạng nguy hiểm cần được cải tạo

Từ thực tế của vấn đề đang là trung tâm chú ý của tất cả các cấp chính

quyền từ Trung ương tới địa phương mà em đã đi sâu nghiên cứu về “Thực

trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố HàNội” để từ đó cho chúng ta biết rõ hơn về hiện trạng nhà chung cư và tình

hình cải tạo nhà chung cư cũ để từ đó đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổn định cuộc sống.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn bản, chính sách, chế độ của nhà nước về nhà chung cư cũ.

- Đánh giá thực trạng và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội qua đó phân tích xem thực trạng đó có gì phù hợp, điều gì chưa phù hợp để đưa ra những bình luận, phân tích.

- Đề xuất định hướng và giải pháp để cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội.

3 Phạm vi nghiên cứu

Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo nhà chung cư cũ Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản khu chung cư thuộc thành phố Hà Nội.

Thời gian nghiên cứu: trước năm 2007 Phương pháp nghiên cứu:

Thu thập các số liệu về nhà chung cư cũ thông qua các nguồn tư liệu sẵn có trên sách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ thực tế.

Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng hợp những số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét chính xác về hiện trạng nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội 4. Kết cấu nội dung của luận văn

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo gồm 4 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về nhà chung cư cũ

Chương 2: Thực trạng nhà chung cư cũ và tình hình cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội

Chương 3: Thực trạng cải tạo khu B Kim Liên

Chương 4: Phương hướng và giải pháp cải tạo và phát triển chung cư cũ

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ NHÀ CHUNG CƯ CŨ

1 Quan niệm và vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội1.1 Quan niệm về nhà ở

Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết, thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão… và tự bảo vệ mình chống lại các loài thú dữ Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ khác nhau, lối sống từ du mục sang định canh định cư… cho đến nay, nhà ở luôn gắn bó với con người qua các thời đại phát triển Dân tộc Việt Nam đã trải qua hàng ngàn năm sống dưới mái nhà tranh mộc mạc, song ở đó đã kết tinh bao kinh nghiệm quý báu trong cuộc đấu tranh để sinh tồn và phát triển.

“Sống mỗi người mỗi nhà, già mỗi người mỗi mô” Đó là lời nói đúc kết của bao thế hệ Nhà là nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người này kế tiếp lớp người khác Từ ngôi nhà ấy, con người gắn liền với quê hương, làng xóm, đỡ đần nhau khi ốm đau, hoạn nạn, khi tối lửa, lúc tắt đèn.

Vấn đề nhà ở cho đến nay không chỉ còn trong không gian cư trú đơn thuần Nhà ở là môi trường sống, môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá giáo dục Nhà ở là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội.

1.2 Vai trò của nhà ở trong sự phát triển kinh tế - xã hội

Nhà ở luôn là vấn đề được đặc biệt quan tâm của xã hội, mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi

tổ chức kinh tế và mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội.

Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày Sau khoảng thời gian lao động vất vả, các cá nhân trong gia đình trở về ngôi nhà quen thuộc, nơi có những người thân gắn bó với cuộc sống của mình Tại đó, quá trình phục hồi sức khoẻ của họ được diễn ra.

Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ Dần dần nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú, nó còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi nhà trong xã hội.

Cùng với nền kinh tế thị trường, cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất lớn về chất Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội.

Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể của quốc gia đó Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính.

Chính vì vậy, Chính phủ các nước luôn quan tâm đến sự phát triển nhà ở thông qua hệ thống pháp luật, các chính sách phát triển và các chương trình

đẳng Tạo hoá cho họ những quyền không ai có thể xâm phạm được; trong những quyền ấy, có quyền được sống, quyền tự do và quyền mưu cầu hạnh phúc” Bản tuyên ngôn dân quyền của thế giới năm 1948 nêu rõ: “Mọi người có quyền có một mức sống đủ đảm bảo sức khoẻ và hạnh phúc cho mình và cho gia đình mình, đặc biệt là nhu cầu ăn, ở, mặc…”.

Toàn thế giới, mỗi người dân mỗi năm được tăng thêm 0,5 đến 1m2 nhà ở Để đạt được thành tựu phát triển nhà ở, nâng cao phúc lợi cho nhân dân, các nước đã dành một tỷ lệ đầu tư hàng năm nhìn chung là khoảng trên 10% so với vốn đầu tư xây dựng cơ bản.

Nhà ở chính là nhu cầu lớn nhất, vừa là chất, vừa là tinh thần của nhân dân Nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã đặc biệt quan tâm, bao cấp xây dựng hàng chục triệu m2 nhà ở, từng bước khắc phục khó khăn về nhà ở cho nhân dân Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IV năm 1976 đã vạch rõ: “Nhà ở là vấn đề lớn nhất trong đời sống công nhân, nhân dân thành thị và các khu vực có chiến tranh tàn phá Xây dựng nhà ở là thực hiện một mục tiêu quan trọng để cải thiện đời sồng vật chất và tinh thần của nhân dân, là nhiệm vụ hàng đầu của Đảng và Nhà nước, là mục tiêu cao nhất của các kế hoạch phát triển kinh tế”

Đến năm 1992 vấn đề nhà ở lại tiếp tục được khẳng định trong hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam Điều 62 đã chỉ rõ: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công nhân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm từng bước thực hiện quyền đó Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng và hợp lý” Chủ tịch Hồ Chí Minh đã nhấn mạnh: “Trong bốn điều quan trọng cho dân sinh, ở và đi lại cũng là hai vấn đề cần thiết như ăn và mặc”.

2 Khái niệm và vai trò của nhà chung cư2.1 Khái niệm

Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 (điều 70), trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể.

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó.

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên.

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang

2.2 Vai trò nhà chung cư

Các khu nhà chung cư là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển nhà ở trên phương diện quan điểm thiết kế, số lượng và công nghệ xây dựng tại các đô thị Miền bắc Việt Nam sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và cả những năm sau khi thống nhất Đất nước.Các khu nhà ở chung cư theo kiểu “tiểu khu nhà ở” xuất hiện tại nhiều đô thị như Hà Nội, Vinh, Hải Phòng, Việt Trì… Thời kỳ này, chúng được coi là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng Chủ nghĩa xã hội, căn hộ chung cư là niềm mơ ước, là tiêu chuẩn về tiện nghi ở cao của mọi người dân Dưới tác động những biến đổi mọi mặt của kinh tế xã hội, do yếu kém và bất cập về quản lý, do không được xây dựng và hoàn thiện đồng bộ, không được sửa chữa, duy tu bảo dưỡng thường xuyên, các khu nhà ở chung cư xây dựng trong giai đoạn này đang trở thành vấn đề thời sự được nhiều người dân đô thị quan tâm do sự xuống cấp tổng thể về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật… trong một số trường hợp thiếu an toàn sử dụng, do không đáp ứng được nhu cầu của cuộc sống hiện tại và luôn biến đổi đi lên.

Nhà chung cư là một bộ phận của nhà ở vì vậy nó có vai trò giống như nhà ở Ngoài ra nhà chung cư còn có một số vai trò khác sau:

Nhà chung cư ngoài mục đích để ở và tạo không gian để con người phục hồi sức khỏe nó còn là nơi để mọi người có những mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau hơn.

Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung

3 Hoàn cảnh ra đời của nhà chung cư

Các khu chung cư cũ của Hà Nội đều ra đời trong khoảng 3 thập kỷ từ 1960-1990, là một giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử của Việt Nam: đó là giai đoạn chúng ta đang áp dụng mô hình kinh tế chính trị Xã hội chủ nghĩa

“chính thống” trên nền tảng một nước nông nghiệp lạc hậu trong và sau chiến tranh Bên cạnh những đặc trưng rất rõ nét của hệ thống cung ứng nhà ở kiểu Xã hội chủ nghĩa nói chung, nhà ở Hà Nội giai đoạn trên còn bị chi phối bởi điều kiện nền kinh tế có tiềm lực tài chính rất thấp, lại phải luôn đối mặt với chiến tranh và chịu ảnh hưởng lớn của những hỗ trợ từ bên ngoài Vào những năm 1960, ngân sách phân bổ cho nhà ở và các phúc lợi khác chỉ chiếm khoảng 2% ngân sách, trong đó nhà ở còn không được ưu tiên bằng y tế, giáo dục, trong khi ngân sách quốc phòng ngày càng tăng: từ 20% lên đến 60% vào những năm trước giải phóng Thêm nữa, do chiến tranh và nhu cầu sơ tán nên thực sự là mặc dù miền Bắc đã có hoà bình từ 1954 nhưng nhà ở không được ưu tiên phát triển Tuy nhiên, do được nhiều sự giúp đỡ của các nước XHCN khác lúc bấy giờ như Liên Xô, Triều Tiên, Trung Quốc , nhiều khu chung cư của Hà Nội là sản phẩm của lý luận quy hoạch, kiến trúc và kỹ thuật xây dựng ngoại nhập, chưa qua điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội của Việt Nam.

Bối cảnh ra đời này quyết định rất nhiều đặc trưng cả về hình thái không gian, chất lượng môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các vấn đề bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ này trong đời sống đô thị hiện nay.

Trước năm 1960 (bắt đầu thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối công nghiệp hoá XHCN) trong bối cảnh nền kinh tế vô cùng khó khăn, Hà Nội có một số cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng theo giải pháp quy hoạch tiểu khu Hình thức của các ngôi nhà ở giai đoạn này đơn giản chỉ là chỗ ở (cao từ 1-2 tầng) xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang đầu nhà, vệ sinh bố trí công cộng cho từng cụm, nhóm Khu Nguyễn Công

phòng riêng và nhà bếp, nhà tắm chung, đúng tinh thần tập thể - khởi đầu một giai đoạn mới: Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư.

4 Sự cần thiết phải thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ

Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu được trong sự tồn tại và phát triển của xã hội Tại các Thủ đô vấn đề nhà ở bao giờ cũng được đặt lên là nhiệm vụ trung tâm hàng đầu, Thủ đô Hà Nội trong những năm trước đây mặc dù kinh tế đất nước còn nghèo, nhưng Đảng, Nhà nước và Lãnh đạo thành phố cũng đã có sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m2 nhà ở đã được xây dựng thêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên và nhân dân Hà Nội Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự đầu tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư gây nên tình trạng xuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường sống

Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, Văn Chương hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng, dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống vệ sinh từng căn hộ không có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải tạo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải Đó là những nguyên nhân cơ bản gây ảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân.

Tại các chung cư cao tầng như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ là các khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp, tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung 2-4 hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp hơn so với mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc,

ứ đọng gây ô nhiễm nặng cho nhân dân Đối tượng ở đây phần lớn một hộ một phòng, vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra ngoài rất nguy hiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà.

Tại các khu nhà ở chung cư cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng đang ngày càng xuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn đến ảnh hưởng tới chất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với nhà bị lún, đã làm cho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên tường bị nứt, các mối nối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường

Các KCCC được xây dựng vào những năm 60-90 của thế kỷ trước Trong thời gian đó sự ra đời của các KCCC này rất hợp lý, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc bấy giờ Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu của con người về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con người không chỉ cần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được sống ở trong một căn hộ có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoài không đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thông, khu vui chơi giải trí mà không gian đó phải thoáng đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện nghi và hiện đại… cùng với một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không thể thiếu.

Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những nhu cầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung cấp đầy đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong KCCC đều là CBCNVCNN) Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ trước họ không hề để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân Ở hầu hết các

nhu cầu của người dân Ngày nay nền kinh tế đã chuyển từ bao cấp sang nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về dịch vụ là không thể thiếu Chính vì vậy các khu chung cư đã trở nên lỗi thời, lạc hậu, không còn phù hợp với xu thế phát triển hiện đại nên cần có sự cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, xây dựng lại là một xu thế tất yếu không thể tránh khỏi.

Dân số sống trong KCCC ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích và không gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới các KCCC là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu sống của người dân.

Các KCCC này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm ở trung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác được hết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra) Với vị trí, vai trò quan trọng của đất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của nhà nước mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân Để khỏi lãng phí nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất đai ở đô thị lại rất lớn thì việc cải tạo các KCCC là rất thích hợp.

KCCC xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang tính chủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá nhân, cải tạo các KCCC sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có sự tham gia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện.

5 Nội dung cải tạo nhà chung cư cũ.

Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội là một trong những nội dung chính đã được đề cập trong chương trình số 12/Ctr-TU về phát triển nhà ở tại Hà Nội giai đoạn 2000-2010; Nghị quyết 15/NQ-TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô cũng đã đặt ra yêu cầu phải xử lý cân đối, hài hòa giữa cải tạo, chỉnh trang và xây dựng mới trong phát triển đô thị.

Trong giai đoạn từ 1990 đến nay, thành phố đã tiến hành cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các định hướng:

- Sử dụng vốn ngân sách đầu tư cải tạo, chống lún một số nhà chung cư theo phương thức ép cọc và gia cố các mối nối cho một số công trình tại các khu chung cư ở Nghĩa Đô, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương, Quỳnh Mai - Phá bỏ hẳn nhà chung cư cũ để xây dựng mới một số chung cư ở Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công.

Các hình thức cải tạo trên về cơ bản mới xử lý cục bộ từng công trình, chưa cải thiện căn bản về điều kiện ở, hạ tầng kỹ thuật và xã hội và tiến hành chậm chạp.

Trước thực trạng đó, ngày 05/08/2005 HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐ về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Nghị quyết HĐND khẳng định chủ trương phải tiến hành cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn và coi đây “là một nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006-2015” Nghị quyết HĐND xác định rõ mục tiêu của việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn để “cải thiện điều kiện ở của người dân”, “góp phần chỉnh trang đô thị, sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng mô hình đô thị theo hướng văn minh hiện đại” Ba quan điểm đã được nêu ra trong Nghị quyết 07 của HĐND là:

1 Đây là công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư thành phố nên cần có sự chỉ đạo tập trung, tích cực, cách làm bài bản, chắc chắn và có bước đi thích hợp Ưu tiên thực hiện trước các nhà nguy hiểm, các chung cư xuống cấp không còn đảm bảo an toàn.

2 Phải xác định đây là các dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội

dựng các khu đô thị mới, không nhất thiết khép kín trong từng khu;… đồng thời với việc cải tạo, xây dựng mới cần đổi mới mô hình quản lý các khu chung cư cho phù hợp với điều kiện hiện đại

3 Công việc này là trách nhiệm của thành phố, của các cấp chính quyền và của người dân sống trong khu vực; khi thực hiện phải kết hợp hài hòa lợi ích của xã hội, của nhà nước, của người dân và của nhà đầu tư, trong đó lấy lợi ích của cộng đồng xã hội, của đa số dân cư làm chủ đạo.

Nghị quyết HĐND cũng đề ra 4 nguyên tắc cơ bản:

1 Phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo quy hoạch được duyệt của toàn khu, phương án thực hiện phải công bố công khai và phải được ít nhất 2/3 dân cư sống trong khu đồng tình.

2 Đây là dự án mang tính đặc thù, nhà nước và nhân dân cùng làm, tiến hành theo phương thức xã hội hóa, ngân sách nhà nước chỉ hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu.

3 Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực theo hướng văn minh hiện đại, công trình và căn hộ phải đảm bảo chất lượng và phù hợp với các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành; Phương án quy hoạch và bố trí, sắp xếp dân cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để ở tầng 1 các chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng Diện tích xây dựng nhà chủ yếu để phục vụ tái định cư tại chỗ Các diện tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để tái định cư các hộ dân từ các dự án khác trong khu vực nội thành Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu công cộng, xây dựng trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê…

4 Đối với các chung cư thuộc diện nguy hiểm cần áp dụng giải pháp đặc biệt mang tính chính sách xã hội để đảm bảo an toàn tính mạng cho nhân dân.

Xác định đây là một nhiệm vụ quan trọng và phức tạp, cần triển khai trong một thời gian dài với lộ trình thích hợp nên Nghị quyết HĐND thành phố đã giao UBND thành phố xây dựng cơ chế đặc thù và lựa chọn 1-2 khu để thực hiện đầu tư thí điểm trong giai đoạn 2006-2009 Trong đó, HĐND cho phép áp dụng cơ chế đặc thù trong chọn chủ đầu tư đủ năng lực để nghiên cứu lập quy hoạch và xây dựng dự án.

Có thể nói Nghị quyết số 07 của HĐND thành phố đã được chuẩn bị rất công phu, thể hiện những quan điểm chỉ đạo và định hướng đúng trong việc thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn.

* Tình hình triển khai thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn thủ đô theo tinh thần Nghị quyết 07 của HĐND

Thực hiện Nghị quyết HĐND thành phố, UBND thành phố đã có kế hoạch số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn trong giai đoạn 2006-2015 Theo kế hoạch này, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ ở Hà Nội sẽ tiến hành qua 3 giai đoạn:

- Giai đoạn từ 2005-2006: Công tác chuẩn bị cho triển khai đề án

Nhiệm vụ giai đoạn này là bổ sung, hoàn thiện các số liệu, tài liệu điều tra; phê duyệt Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; xây dựng các cơ chế chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, xác định danh mục các nhà chung cư thuộc diện

các hộ dân; lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên; xây dựng dự toán ngân sách thành phố hỗ trợ cho các dự án thí điểm; hình thành quỹ nhà trung chuyển phục vụ di dân tạm cư; tuyên truyền và phổ biến công khai kế hoạch và chủ trương cải tạo các khu chung cư cũ đến HĐND các cấp và người dân trong các khu chung cư.

- Giai đoạn II từ 2006-2010:

Nhiệm vụ của giai đoạn này là xóa bỏ các nhà chung cư cũ thuộc diện nguy hiểm; triển khai thực hiện các dự án thí điểm (khu B Kim Liên, Khu Nguyễn Công Trứ, Khu Văn Chương); các dự án khác cùng loại (nếu có) mà đủ điều kiện triển khai thì cũng cho phép triển khai theo cơ chế chính sách chung; tổ chức rút kinh nghiệm để bổ sung, hoàn chỉnh chính sách chung.

- Giai đoạn III từ 2010-2015:

Cơ bản hoàn thiện các dự án đầu tư thí điểm và tiến hành triển khai cải tạo, xây dựng lại 23 khu chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên đã xác định.

Bản kế hoạch cũng như phân công cụ thể trách nhiệm của các Sở, Ban, Ngành thành phố và các quận, huyện, phường, xã và các chủ đầu tư trong việc tổ chức triển khai thực hiện.

Có thể nói đây là bản kế hoạch được xây dựng khá bài bản theo đúng định hướng Nghị quyết của HĐND

Thực hiện kế hoạch nói trên, UBND đã tập trung chỉ đạo kịp thời triển khai một số nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Triển khai hoàn thiện các dự án thí điểm (Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Khu B Kim Liên); đồng thời cho nghiên cứu, điều tra xã hội học và lập quy hoạch cải tạo các khu Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc, Quỳnh Mai.

- Tháo dỡ để đầu tư xây dựng lại một số nhà nguy hiểm bằng nguồn vốn ngân sách (B7 Thành Công, A3 Giảng Võ) và lập dự án tháo dỡ, xây dựng lại một số chung cư thuộc diện nguy hiểm nhưng theo phương thức xã

hội hóa (C7, B6 Giảng Võ, P13 Phương Liệt, I1,2,3 Thành Công, Nhà A Ngọc Khánh, Khu 17 nhà gỗ Chương Dương – Hàm Tử Quan…).

Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện kế hoạch nói trên gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc nên tiến độ triển khai thực hiện rất chậm.

6 Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về cải tạo các khu chung cư cũ.

Sau đại chiến thế giới thứ hai, cấu trúc “tiểu khu nhà ở” được ứng dụng rộng rãi đầu tiên ở các nước Bắc Âu và Đông Âu, sau đó là ở Bắc Mỹ Các nước Bắc Âu áp dụng thành công nhất mô hình này Ở Anh và Pháp hàng loạt đô thị mới xung quanh thủ đô đã xây dựng theo kiểu tổ hợp nhà ở chung cư và các công trình công cộng tạo thành các tiểu khu nhà ở, nhiều tiểu khu nhà ở tạo thành đơn vị ở Ý tưởng chủ đạo của cấu trúc đơn vị ở rất gần với lối sống XHCN nên cũng được cải tiến và nhanh chóng phát triển trên các nước XHCN, đặc biệt ở Liên Xô cũ.

Từ những ứng dụng thực tế tại nhiều nước có thể thấy cấu trúc tiểu khu nhà ở được hình thành từ Mỹ, một nước có nền kinh tế phát triển cao nên nó chỉ phát huy tác dụng ở những nước kinh tế phát triển như Anh, Pháp, Đức, Thuỵ Điển, Hà Lan… đối với các nước kém phát triển, mô hình này bộc lộ nhiều hạn chế.

Sau một thời gian dài sử dụng các khu chung cư đã xuống cấp và bộc lộ những hạn chế về nhiều mặt Những năm 1980 là thời kỳ khủng hoảng của mô hình tiểu khu nhà ở Các nước trước đây đã áp dụng mô hình này giờ đây đứng trước vấn đề cải tạo như thế nào Có thể thấy những khu chung cư ở các nước khác nhau đều có cùng một số vấn đề như sau: Cơ cấu nhà ở, căn hộ không hoàn chỉnh, diện tích chật hẹp, hình thức thiết kế đơn điệu, buồn tẻ, kết cấu không đảm bảo, dập khuôn, môi trường ở xuống cấp, hệ thống các công trình dịch vụ công cộng còn thiếu Xuất phát từ các biểu hiện nói trên, các nước đều có những nghiên cứu thử nghiệm, cải tạo các khu ở này nhằm đáp ứng các biến đổi về kiến trúc, quy hoạch, nâng cao điều kiện ở, vệ sinh môi trường

Ở Liên Xô cũ, các cơ quan quản lý nhà ở đã soạn thảo phương pháp thiết kế cải tạo theo mức độ xuống cấp của các khu nhà như sửa chữa nhỏ, sửa

chữa lớn Các kết quả nghiên cứu cho thấy mô hình tiểu khu nhà ở vẫn có giá trị tuy nhiên cần hoàn thiện, bổ sung cho phù hợp với những yêu cầu mới của cuộc sống Qua điều tra khảo sát các khu chung cư cũ cần cải tạo cho thấy có 27% quỹ nhà ở cần sửa chữa tổng thể, 28% cần thay đổi một phần cấu tạo bên trong kết hợp tổ chức lại mặt bằng, 39% cần sửa chữa lớn có lựa chọn và có 6% nhà ở dạng đơn nguyên hành lang cần cải tạo theo hướng chuyển đổi công năng thành ký túc xá, khách sạn.

Tại Cộng hoà dân chủ Đức, các khu chung cư cũ xây dựng sau chiến tranh thế giới thứ hai đến năm 1980 đã bộc lộ nhiều nhược điểm Nghiên cứu cải tạo các khu chung cư cũ nhằm mục tiêu cơ bản là đáp ứng các biến đổi về quy hoạch, nhu cầu cải tiến cơ cấu khu ở, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật.

Tại Pháp, có nhiều chương trình cải tạo các chung cư cũ ở các thành phố, khu chung cư được xây dựng trong khoảng thời gian 1958 – 1960 bao gồm 1850 căn hộ, có đặc điểm chung là: diện tích và tiện nghi tối thiểu đã được cải tạo trên nguyên tắc không dịch chuyển, xáo trộn vị trí các căn hộ và cuộc sống của người dân.

Tại Trung Quốc, Chính phủ áp dụng các biện pháp cải tạo tương đối mạnh mẽ, phá bỏ các khu chung cư cũ tại trung tâm các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm Quyến… xây dựng các khu nhà cao tầng để khai thác tối đa giá trị đất đai đô thị Do diện tích rộng lớn nên việc di dân, giải phóng mặt bằng ở các thành phố này có nhiều thuận lợi Trung Quốc xác định nhu cầu về nhà ở rất lớn, đây là một thị trường kinh doanh hiệu quả Trên cơ sở thương lượng đền bù thoả đáng, Chính phủ Trung Quốc thực hiện thành công chương trình di dân tái định cư kết hợp với đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu lao động.

Hoa Kỳ cũng là nước phá bỏ triệt để những khu chung cư cũ đã xuống cấp để giải phóng đất đai tái phát triển đô thị, phát huy tiềm năng thương mại nhà ở, đất đai.

Tại Hàn Quốc, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấp nhà ở trên phương diện có sự hợp tác của người dân đang sinh sống trong các khu chung cư cũ với các nhà thầu tư nhân bằng cách hỗ trợ cho người dân vay vốn, lãi xuất thấp, thời gian chi trả dài Các dự án cải tạo mua đất từ chính quyền thành phố trong phạm vi quy hoạch của dự án, sau đó dỡ bỏ hoàn toàn các nhà chung cư cũ để xây dựng lại chung cư cao tầng mới với mật độ xây dựng cao hơn tăng cường diện tích ở, những người dân góp tiền cùng doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh thu lợi nhuận về cho dự án và cho chính bản thân Nhờ có chương trình này mà những khu nhà mới hiện đại đã thay thế những khu nhà ở cũ nát, người dân được tái định cư tại chỗ, cuộc sống không bị xáo trộn nhiều.

Nhìn chung các nước trên thế giới có hai xu hướng cải tạo các khu chung cư cũ đó là:

- Phá bỏ, xây mới

- Phục hồi, cải tạo nâng cao giá trị

Trong những năm 1970, quá trình đổi mới các đô thị phương Tây chủ yếu áp dụng các biện pháp của xu hướng thứ nhất Sau khi phá huỷ các chung cư cũ, tuỳ đặc điểm tự nhiên và dân số của từng khu để lựa chọn hình thức và mật độ xây dựng nhà chung cư cao tầng mới xây dựng để tiết kiệm đất đai, khai thác tiềm năng tài nguyên đất đô thị Xu hướng thứ nhất cải tạo triệt để, mang tính kinh tế cao, tuy nhiên các khu chung cư mới thay thế sau khi đưa vào sử dụng lại cũng không giải quyết được những vấn đề cũ: về mặt thẩm mỹ vẫn đơn điệu và nghèo nàn, dập khuôn do thiết kế và thi công nhanh, hàng loạt Thiếu các không gian sinh hoạt công cộng do tận dụng triệt để đất đai.

Vì thế gay sau khi phá huỷ hết các khu chung cư cũ, dân cư và các nhà chuyên môn trong kiến trúc quy hoạch lại cảm thấy sai lầm và nối tiếc.

Phương pháp thứ hai phục hồi và nâng cấp giá trị là xu hướng cải tạo thận trọng và mang tính nhân văn, tuy nhiên chi phí cao và thời gian thực hiện kéo dài Ngày nay, những yêu cầu đặt ra đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ là cải thiện nhà ở về mặt vật thể, đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hoá, xã hội Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay ở các nước thực hiện được thành công khi huy động được sự tham gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG VÀ BIỆN PHÁP CẢI TẠO CÁC KHUCHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1 Các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đếnnhà chung cư cũ

1.1 Đặc điểm tự nhiên

1.1.1 Vị trí địa lý

Hà Nội tiếp giáp với 5 tỉnh: Phía Bắc giáp Thái Nguyên

Phía Đông giáp Bắc Ninh, Hưng Yên Phía Tây giáp Vĩnh Phúc

Phía Nam giáp Hà Tây

Từ Hà Nội đi các thành phố, thị xã của Bắc Bộ cũng như của cả nước rất dễ dàng bằng cả đường ô tô, sắt, thuỷ và hàng không

Tính đến năm 2004, Hà Nội có 9 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên) với 125 phường, có diện tích 84,3 km² (chiếm 9% diện tích toàn thành phố) và 5 huyện ngoại thành (Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Từ Liêm) với diện tích là 836,67 km² (chiếm 91% diện tích) với 99 xã và 5 thị trấn.

Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về “Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001-2010” và Pháp lệnh Thủ đô đã

xác định: “Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não về chính trị - hành chính, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế” Là trung tâm của vùng Bắc Bộ, là đầu mối giao thông quan trọng đi các tỉnh và là thủ đô của cả nước, Hà Nội có khả năng to lớn để thu hút các nguồn lực của cả nước, của bên ngoài cho sự phát triển của mình Đồng thời, sự phát triển của Hà Nội có vai trò to lớn thúc đẩy sự phát triển của cả vùng, cũng như cả nước; sự phát triển của thủ đô Hà Nội là niềm tự hào của người dân Hà Nội, đồng thời cũng là niềm tự hào của đất nước, của dân tộc.

1.1.2 Đặc điểm địa hình

Địa hình chủ yếu của Hà Nội là địa hình đồng bằng được bồi đắp bởi các dòng sông với các bãi bồi hiện đại và các bãi bồi cao, ngoài ra còn có các vùng trũng với các hồ đầm (dấu vết của các dòng sông cổ) Riêng các bậc thềm sông chỉ có ở phần lớn huyện Sóc Sơn và ở phía Bắc huyện Đông Anh, nơi có địa thế cao so với các vùng của Hà Nội Ngoài ra, Hà Nội còn có các dạng địa hình núi, tập trung ở khu vực đồi núi Sóc Sơn với diện tích không lớn lắm.

Xét về mặt thời gian hình thành lớp phù sa, có thể phân bố thành phố Hà Nội thành 2 vùng: vùng phù sa cũ (đại bộ phận nằm ở phía tả ngạn sông Hồng, phía Tây quốc lộ 1 Đất được hình thành trên nền trầm tích thuộc thời kỳ thứ 4, khả năng chịu nén tốt) Vùng phù sa mới (nằm ở phía Nam ngoại thành Hà Nội, phần lớn ở huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm Đất ở đây chủ yếu do phù sa mới của sông Hồng hình thành, nền đất yếu hơn vùng trên)

Đặc điểm địa hình này làm cho các công trình ở Hà Nội rất dễ bị sụt lún do nền đất yếu Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng

1.1.3 Khí hậu

Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời dồi dào Tổng lượng bức xạ trung bình hàng năm khoảng 120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82 %, lượng mưa trung bình 1.660 mm/năm Chính loại khí hậu này đã làm cho các công trình nhà ở ở Hà Nội càng dễ bị hư hỏng.

1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị xã hội lớn nhất của cả nước, nền kinh tế phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp.

Quá trình tăng trưởng kinh tế gắn với quá trình tăng quy mô, chất lượng về nhà ở, chính vì vậy mà những nhà chung cư được xây dựng trước đây đã trở nên lạc hậu và không còn phù hợp với thực tế hiện nay: Nó vừa không đáp ứng nhu cầu về diện tích, lỗi thời về kiến trúc, các dịch vụ cần thiết lại không được đáp ứng nhu cầu.

Năm 1997 giá trị tổng sản phẩm trong nước GDP đạt 20306,27 tỷ đồng chiếm 6,87% so với cả nước, GDP bình quân đầu người tăng 100 USD năm 1993, tăng lên 536 USD năm 1996, trên 600 USD năm 1999 và trên 700 USD năm 2001 Dự báo đến năm 2010 GDP bình quân đầu người 2.300 USD, tốc độ tăng GDP bình quân năm 10,5 – 11,5%

Dân số Hà Nội năm 2002 là 2763,4 nghìn người, mật độ dân số lên tới 2.883 người/km2, mật độ nội thành là 14.387 người/km2, ngoại thành là 1.758 người/km2 Mật độ gấp 12 lần so với trung bình cả nước và gần gấp đôi dân số vùng Đồng bằng sông hồng và Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao nhất trong cả nước Dự báo đến năm 2010 dân số trung bình của Hà Nội là 3,5 triệu người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân năm 1,05 – 1,1% Tính đến năm 2001 dân số thành thị là 61,1% tổng dân số Hà Nội, ở nông thôn chiếm 38,9% Do sức hút mạnh mẽ của quá trình đô thị hóa đã tạo ra dòng di cư đến

Hà Nội để tìm việc ngày càng lớn làm cho tỷ lệ gia tăng cơ học khá cao 11,2% (năm 1995), 14,8% (năm 1997), 17,1% (năm 2001) Đó chính là sức ép lớn cho nhu cầu về nhà ở của Thủ đô trong những năm gần đây và trong những năm tiếp theo đòi hỏi Hà Nội phải xây dựng cải tạo lại nhà ở để đáp ứng nhu cầu này.

Căn cứ vào các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006 – 2010, dự kiến các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch 5 năm của thành phố như sau:

Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010

1 Dân số trung bình năm 20103,5 triệu người2 Tốc độ tăng GDP bình quân/năm10,5 – 11,5%

4 Tốc độ tăng giá trị tăng thêm công nghiệp bình quân/năm10,5 – 11,5%5 Tốc độ tăng giá trị thêm dịch vụ bình quân/năm11 – 12%6 Tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, ngư nghiệp bình

7 Tốc độ tăng kim ngạch xuất khẩu bình quân/năm.Trong đó: xuất khẩu địa phương

13 Tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học và tương đương đến năm

14 Nhà ở đô thị bình quân đầu người8 – 8,5%15 Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu đi lại bằng giao thông công cộng35 – 40%16 Cấp nước sạch đô thị/người/ngày đêm170 lít17 Diện tích cây xanh bình quân đầu người7 – 8m2

(Nguồn: Bộ Kế hoạch đầu tư)

2 Thực trạng chung cư cũ và tình hình cải tạo nhà chung cư cũ trên địabàn thành phố Hà Nội

A Thực trạng chung cư cũ

2.1 Quá trình hình thành và phát triển khu chung cư tại thành phố HàNội giai đoạn 1954 – 1990

2.1.1 Giai đoạn 1954 – 1964

Nhiệm vụ trọng tâm của nhà nước giai đoạn này là khôi phục kinh tế sau chiến tranh Nhiều nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất từng bước được phục hồi Theo đó, vấn đề nhà ở cho công nhân tại các nhà máy, xí nghiệp, công trường được đặt ra Một mặt do còn khó khăn về tài chính, mặt khác chưa có đủ cán bộ chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện việc quy hoạch xây dựng đô thị cũng như quy hoạch phát triển nhà ở, nên việc xây dựng các chung cư tập thể cho công nhân chủ yếu là nhà một tầng được xây dựng theo yêu cầu thực tế trong khu vực các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp.

2.1.2 Giai đoạn 1964 – 1975

Ở giai đoạn này, công tác quy hoạch xây dựng đô thị ở các tỉnh phía Bắc được đặt ra một cách bài bản Hầu hết các khu chung cư được xây dựng theo quy hoạch có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ Thực tế cho thấy các khu chung cư này ở thời điểm lịch sử của nó đã có những đóng góp quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở thực tế của đa số CBCNVCNN; đồng thời là bước đi đầu tiên trong việc tạo dựng không gian kiến trúc khu nhà ở chung cư khá hợp lý tại các đô thị thuộc miền Bắc nước ta.

Đến nay, tại hầu hết các khu chung cư cũ số dân tăng cao, so với thiết kế ban đầu (từ 2-2,5 lần), việc xây dựng lấn chiếm không gian, sân vườn, hè đường diễn ra phổ biến làm gia tăng mật độ xây dựng (có nơi lên tới 80%) dẫn tới sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; môi trường ở trong khu chung cư cũ ngày một thấp kém Hiện tại, đa số các căn hộ đều bị đục phá, cơi nới, lấn chiếm, gây ra thấm dột dẫn đến ăn mòn kết cấu chịu lực

2.1.3 Giai đoạn 1975 – 1986

a Những kết quả đạt được

Mặc dù tình hình tài chính nhà nước thực tế gặp khó khăn, nhưng do nhu cầu nhà ở cho CBCNVCNN trở nên nhiều bức xúc, tại một số tỉnh, thành phố nhà nước vẫn tiếp tục đầu tư xây dựng một số chung cư với các vật liệu mới, công nghệ xây lắp mới có quy mô từ 4-5 tầng để bán cho CBCNVCNN trong các nhà máy, xí nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn thực tế; cố gắng để khơi thông hướng phát triển nhà ở đang bị bế tắc.

b Những tồn tại chủ yếu:

Do cơ chế bao cấp về nhà ở đã bộc lộ những bất cập sau:

- Không phát huy được nguồn lực trong nhân dân để khắc phục sự khó khăn về tài chính.

- Công tác quản lý, phát triển nhà ở không có chương trình, kế hoạch cụ thể cho từng địa phương.

- Công tác quản lý sử dụng đất đai đô thị không chặt chẽ, kém hiệu quả - Không kịp thời phát huy được ưu điểm đã có về quy hoạch xây dựng đô thị, chung cư của thời kỳ trước đó.

2.1.4 Giai đoạn 1986 – 1990

Số lượng quy hoạch xây dựng khu chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng giảm mạnh, quy mô chủ yếu 5 tầng, diện tích căn hộ nhỏ, chất lượng xây dựng thấp

Phần lớn các đồ án quy hoạch xây dựng nhà ở được thực hiện theo hình thức nhà ở riêng lẻ kiên kế hoặc chia lô đất để bán cho dân tự xây dựng.

Giải pháp quy hoạch xây dựng nhà ở đô thị như trên đã dẫn đến những tồn tại sau:

 Chỉ trong một thời gian ngắn (5 năm) nhà ở do dân đầu tư xây dựng đã chiếm một tỷ lệ lớn có sức lấn át các chung cư do nhà nước xây dựng

nhiều năm trước đó, tạo ra một không gian kiến trúc đầy lộn xộn cho hầu hết các đô thị của cả nước.

 Xuất hiện sự chiếm dụng, đầu cơ đất đai xây dựng nhà ở diễn ra phổ biến.

 Công tác quản lý phát triển nhà ở đô thị đã không kiểm soát được và đây việc xây dựng chung cư đã chuyển sang cho các chủ đầu tư thực hiện.

Cả nước hiện nay có trên 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng trong các thập kỷ 60-70-80-90 của thế kỷ trước với trên 100 nghìn hộ dân đang sinh sống Ở miền Bắc đa số chung cư do nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước để phân phối cho cán bộ công nhân viên chức sử dụng Ở miền Nam, chính quyền cũ có đầu tư xây dựng một số chung cư để giải quyết nhu cầu nhà ở cho công chức và một số chung cư cho các hộ dân sống trong các khu nhà lụp sụp “ổ chuột” bị cháy

2.2 Đánh giá phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũtrên địa bàn thành phố Hà Nội

2.2.1 Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bànthành phố Hà Nội

Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 khu chung cư cũ (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diện tích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấm lớn với 434.332m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 khu chung cư cũ thấp tầng (1-2 tầng) xây dựng xen kẽ trong các khu phố cũ.

Các khu chung cư cũ này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60-70-80 Thế kỷ trước Đến nay đã biến dạng và xuống cấp kể cả những khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân.

Vấn đề sở hữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định 60,61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội, khu vực tư nhân và các sở hữu khác.

Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất cây xanh và không gian trống khác Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã có quy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từng chức năng sử dụng trong các khu chung cư cũ.

Có thể nói gần như tất cả các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị phá phách lung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý nhắc nhở hoặc xử phạt nghiêm minh của Thành phố Vấn đề lấn chiếm đất đai trái phép của các hộ tầng một và các khu trống khác trong các khu nhà ở chung cư cũ là phổ biến đang trở thành một sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa chữa và giải phóng mặt bằng khi có dự án xây dựng.

Trước đây các khu chung cư cũ chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc cơ quan nhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều mâu thuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ nhỏ, kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với cái giá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàng chục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gì thuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố.

Các khu chung cư cũ trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa lý, vị trí đất đai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng và giá trị kinh tế đặc biệt Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng cần xem xét để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai hợp lý, đặt lợi ích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính sách và biện pháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã hội hoá và trong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại

Về quy hoạch kiến trúc, do các chung cư cũ được thiết kế và xây dựng cách đây trên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết kế, xây dựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 – 5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m2, khu phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng (chỗ để xe, diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh (từ 2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất công cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các khu chung cư làm tăng mật độ xây dựng (có khu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng hàm lượng tạp khí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường Các hộ dân sống tại các khu chung cư này đang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của chất lượng công trình cũng như môi trường sinh sống.

Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chính sách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng và dịch vụ đô thị Hầu hết các khu chung cư cũ được xây dựng chủ yếu trong thời kỳ chiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ chế của nền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một

ghép trong tình trạng lún nứt nguy hiểm Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm có thể sập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê phường Chương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A Ngọc Khánh; Nguyễn Công Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên ).

Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặt tương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu Ngoài ra khu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiện tượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% số lượng nhà bị lún)

2.2.2 Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bànthành phố Hà Nội

Các khu chung cư cũ tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua các giai đoạn sau:

- Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, Mai Hương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung.

- Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo mô hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhà đồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng không độc lập.

- Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân, Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựng ngoài nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp Đây cũng là thời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tăng hiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở.

- Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986-2000): Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhà nước cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏ bao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới.

Điểm qua quá trình trên để thấy:

- Cấu trúc các khu chung cư rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đai còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an toàn

- Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởi vậy việc chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết và phù hợp với quy hoạch chung Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triển khai chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn để nâng cao chất lượng sống Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.

Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao hoặc chọn chủ đầu tư.

2.2.3 Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũtrên địa bàn thành phố Hà Nội