Đang tải... (xem toàn văn)
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : CHU THỊ XUÂN
CƠ QUAN CÔNG TÁC : VPBANK HOÀN KIẾM
HÀ NỘI
Ngày 22 tháng 05 năm 2010
Trang 2GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN
Họ và tên: Chu Thị Xuân
Cơ quan công tác: VPBank PGD Hoàn Kiếm Địa chỉ: Số 4 Hàm Long, Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: 04.39351513 Fax: 04.39350582 Trình độ học vấn: Cử nhân kinh tế
Tốt nghiệp trường: ĐH Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội
Các khóa đào tạo: Định giá Bất động sản và Môi giới bất động sản tại Trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội.
Kinh nghiệm bản thân: Với kinh nghiệm hơn 1 năm làm nhân viên tín dụng, đã tham gia định giá nhà đất của một số khách hàng vay vốn tại
VPBank: Nhà số 6 ngõ 12/3 tại Bùi Xương Trạch, Hoàng Mai, Hà Nội, nhà số 16 Lò Đúc, dốc Thọ Lão, Hai Bà Trưng, Hà Nội…
Trang 3Lời mở đầu
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị trường Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng có những thời kỳ lạnh dần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với mức giá bao nhiêu là phù hợp khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực của chúng Trước tình hình đó, yêu cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản nước ta phát triển
Trang 4Số: 03 Hà nội, ngày 22 tháng 5 năm 2010V/v: Thẩm định giá
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Bà Nguyễn Thị Hiền
1. Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành
2 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán 3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 05 năm 2010
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán; Tôi xin thông báo kết quả thẩm định giá như sau:
Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
của bà: Nguyễn Thị Hiền là 2.231.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm ba mươi
mốt triệu đồng chẵn).
9.Điều kiện ràng buộc:
Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.
Trang 5Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng kể
Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản giao cho bà Nguyễn Thị Hiền, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá
PHỤ LỤC
Thẩm định viên
Bà Chu Thị Xuân
Trang 6I. Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:
1 Căn cứ pháp lý của thẩm định giá.
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); - Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
Trang 7II.Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a. Vị trí:
Căn nhà của bà Nguyễn Thị Hiền ở địa chỉ số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành Gần Trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
b. Đặc điểm kỹ thuật:
Nhà của bà Nguyễn Thị Hiền được xây dựng từ năm 2004 với diện tích đất trong sổ đỏ: 46 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,6m, chiều sâu 10m
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phòng khách và 1 bếp.
Năm 2007 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục
Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc.
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Trang 8Giá trị của căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành Bất động sản thẩm địnhGiá trị của căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành.
Khách hàng yêu cầuBà Nguyễn Thị Hiền
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Trang 9- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1); - Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2);
II Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a Vị trí:
Căn nhà của bà Nguyễn Thị Hiền ở địa chỉ số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành nằm ở trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với những trục đường chính như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng và đường Đê La Thành Gần Trung tâm Hội chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà nội
Ngoài ra còn tiếp giáp với các trường Đại học lớn của Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Công Nghiệp, Nhạc Viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa
b Đặc điểm kỹ thuật:
Nhà của bà Nguyễn Thị Hiền được xây dựng từ năm 2004 với diện tích đất trong sổ đỏ: 46 m2, DTXD 135 m2, chiều rộng 4,6m, chiều sâu 10m, đường trước nhà rộng 1.5m
Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách
Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục - Không có tranh chấp liên quan đến BĐS
- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Đống Đa cấp
Trang 10III Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 102 ngõ 301 đường Đê La Thành
Diện tích đất: 46m2, Diện tích xây dựng 90m2, nhà 2 tầng, chiều rộng
Trang 11Từ số liệu trên ta có bảng sau:
Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi
phòng ngủ là 12 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản này là 2.5 triệu/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 50 triệu (giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2006), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng kể Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế.
Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được tính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng
2 Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so
Trang 13- Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các Bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh
- Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là: (46.38*3)+(48.71*2)+(54.56*1)=291.12 (triệu đồng)
- Giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh:
291.12/6=48.5 (triệu/m2)
- Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bất động sản đó: 48.5 *46=2231 (triệu đồng)
VI Kết luận
Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản Kết quả giá trị thị trường của căn hộ số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành của Bà
Nguyễn Thị Hiền là: 2.231.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm ba mươi mốt
triệu đồng chẵn)
VII Hạn chế của kết quả thẩm định giá
Trang 14- Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán Bất động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn.
- Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Huyền đã sử dụng Do căn nhà mới xây cách đây 6 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lý của nó.
- Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan của người thẩm định viên nhiều.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ Số 124/2010/HĐDV
- Căn cứ Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; - Căn cứ Luật Thương mại ngày 14 tháng 09 năm 2005 của Quốc hội;
Trang 15- Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về việc thẩm định giá;
- Căn cứ công văn số: 4916-BTC/TCT ngày 11/4/2007 của Bộ Tài chính về việc thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên
Hôm nay, ngày 22/05/2010 tại số nhà 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành chúng tôi gồm có:
Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng với các nội dung sau:
Điều 1:
- Bên A yêu cầu Bên B thực hiện tư vấn - dịch vụ thẩm định giá quyền sở hữu nhà và sử dụng đất tại căn nhà số 15 ngách 5/16/218 Đê La Thành;
- Mục đích thẩm định: Làm cơ sở để xác định giá bán
Điều 2: Trách nhiệm của các bên
1 Trách nhiệm của bên A:
Trang 16- Cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ giấy tờ pháp lý liên quan đến căn nhà và các giấy tờ liên quan khác (nếu có) theo yêu cầu của bên B - Tạo điều kiện để Bên B tiến hành thẩm định hiện trạng thu thập thông tin đối với căn nhà được yêu cầu thẩm định.
- Sử dụng kết quả thẩm định giá theo đúng mục đích được ghi rõ trong Chứng thư thẩm định giá.
- Thanh toán phí thẩm định giá cho bên B theo thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này.
2 Trách nhiệm của Bên B:
- Thực hiện thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- Đảm bảo thực hiện công việc một cách nghiêm túc, chính xác, có căn cứ pháp lý theo đúng quy định của pháp luật về thẩm định giá và chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá trước pháp luật.
- Bảo mật thông tin, hồ sơ, tài liệu nhận được liên quan đến dịch vụ Bên A yêu cầu.
- Thông báo cho Bên A trong trường hợp tài sản yêu cầu thẩm định giá không đủ hồ sơ tối thiểu để thẩm định.
- Cung cấp cho Bên A: Hai (2) Bộ Chứng thư kết quả thẩm định giá - Cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng cho Bên A sau khi Bên A thanh toán đầy đủ phí thẩm định giá theo Điều 3 Hợp đồng.
Điều 3: Mức phí thẩm định giá và phương thức thanh toán:
a. Phí thẩm định giá: Được tính dựa theo khung phí thẩm định của Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Việt Nam với mức phí là 900.000 đồng.
b Phương thức thanh toán
Trang 17Bên A thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản của Bên B ngay sau khi kết quả thẩm định giá được cấp có thẩm quyền của địa phương phê duyệt.
Điều 4: Thời hạn Hợp đồng
Tiến độ hoàn thành công việc định giá tối đa là 20 ngày làm việc (kể cả ngày nghỉ) kể từ khi bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu về tài sản thẩm định giá.
Điều 5: Điều khoản thực hiện
1 Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi được hai bên ký kết.
2 Trường hợp mỗi bên có sự thay đổi các điều khoản trong Hợp đồng thì phải thông báo cho bên kia Mọi thay đổi phát sinh trong thời gian thực hiện Hợp đồng phải được thống nhất bằng văn bản và có xác nhận của 2 bên.
3 Hai bên cam kết thực hiện đúng theo Hợp đồng đã ký kết Bên vi phạm điều khoản Hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định về xử lý vi phạm Hợp đồng kinh tế của pháp luật.
4 Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc phát sinh hai bên cùng nhau bàn bạc giải quyết trên tinh thần hợp tác và trách nhiệm.
Hợp đồng này gồm 5 điều, được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau; Bên A giữ 2 bản, Bên B giữ 1 bản.
Đại diện Bên A Đại diện Bên B
Bà Nguyễn Thị Hiền Bà Chu Thị Xuân