THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM 2 Nội dung Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ Phần III. Phương pháp thẩm định giá TSBĐ Phần IV. Các văn bản pháp lý liên quan 3 Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ  Kiểm soát rủi ro tín dụng  Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng đối với TSBĐ;  Tính thanh khoản: - Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn; - Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho VIB. 4 Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ  Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Ngân hàng.  Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù hợp với giá trị TSĐB  Rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay.  Giảm chi phí xử lý nợ. 5 Quy trình thẩm định giá TSBĐ Lựa chọn TSBĐ cho khoản vay Đề nghị TSBĐ Chấp nhận? Lập phiếu đề nghi định giá Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá Lập Biên bản định giá và ký với Khách hàng Thẩm định giá và lập thông báo kết quả định giá Lưu Hồ sơ định giá Kết thúc Bắt đầu Phiếu đề nghị định giá Xem xét Phiếu? Lập kế hoạch định giá Kế hoạch định giá Duyệt KH định giá? Thông báo kết quả định giá Duyệt KQ? Gửi thông báo kết quả định giá cho chi nhánh Biên bản định giá Hồ sơ pháp lý của TSBĐ Khách hàng Chi nhánh/ Đơn vị KD Chuyên viên định giá Trưởng BP QLTSBĐ Quy trình thẩm định giá 6 Quy trình thẩm định giá Thành lập tổ định giá Xác định TSBĐ Thu thập số liệu thực tế Phân tích số liệu Lập biên bản định giá Trình tự thẩm định giá 7 Quy trình thẩm định giá Kết quả định giá  Bộ phận QLTSBĐ  Thông báo kết quả định giá  Phụ lục (kèm theo Thông báo kết quả định giá)  Cán bộ tín dụng các chi nhánh/PGD  Biên bản định giá (trong trường hợp các tài sản do Bộ phận QLTSBĐ thẩm định giá thì Biên bản định giá được lập căn cứ vào Thông báo kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ). 8 Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG  Giải thích thuật ngữ  Các nguyên tắc thẩm định giá  Các phương pháp thẩm định giá 9 Phương pháp thẩm định giá Giải thích từ ngữ:  Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản.  Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.  Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền (dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. 10 Phương pháp thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá tại Ngân hàng:  Sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất  Cung cầu  Thanh khoản  Hình ảnh kèm theo Các phương pháp thẩm định giá chính tại Ngân hàng:  Phương pháp so sánh trực tiếp  Phương pháp chi phí khấu trừ  Phương pháp thu nhập. [...]... Xác định giá trị tài sản cần thẩm định  Xác định chi phí hiện tại để thay thế tài sản đó  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của tài sản  Xác định giá trị của tài sản 26 Thẩm định giá động sản  Cách xác định chi phí:  Các loại chi phí: - Chi phí tái tạo: Chi phí để chế tạo tài sản giống hệt tài sản cần thẩm định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của tài sản) - Chi phí thay thế: Chi phí để sản. .. để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá  Lưu ý: Thời điểm giao dịch Điều kiện giao dịch 25 Thẩm định giá động sản PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Xác định giá trị còn lại của tài sản sau khi trừ đi số tiền khấu hao được bù đắp và tích lũy dần thành quỹ khấu hao  Phạm vi áp dụng: Thường sử dụng khi thiếu thông tin về tài sản tương tự để so sánh; thẩm định các tài sản chuyên dùng, tài sản đã... thay thế: Chi phí để sản xuất tài sản có giá trị sử dụng tương đương tài sản cần thẩm định giá  Xác định chi phí: Tổng hợp tất cả các chi phí (chi phí sản xuất, chi phí quản lý…)  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của tài sản Giá trị tài sản = Nguyên giá - Giá trị đã khấu hao 27 Thẩm định giá động sản Một số cách xác định Mức khấu hao hàng năm (K) sử dụng để thẩm định giá bằng phương pháp chi... dùng như một phương pháp kiểm chứng 23 Thẩm định giá động sản B THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN  Khái niệm: Gồm các tài sản có thể di dời được như máy móc thiết bị (dây chuyền sản xuất, máy móc và cả nhóm máy); phương tiện vận tải; nguyên vật liệu; hàng hóa Khi thẩm định cần khảo sát kỹ tài sản về: Tính pháp lý Đặc điểm, thuộc tính của tài sản:    -     Xuất xứ Năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng Model,... thẩm định giá  Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường Thường được sử dụng rộng rãi nhất 11 Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế  Khái niệm: Phương pháp ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tương tự tài. .. pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:  Cơ sở: Giá thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán trên thị trường  Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một thời điểm nhất định để ước tính giá trị thị trường của tài sản. .. tài sản cần thẩm định giá  Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, như các công trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng… 12 Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ)  Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài. .. sánh với BĐS cần định giá, dùng nguyên tắc cộng tới hoặc trừ lùi để tiến hành điều chỉnh giá BĐS 17 Thẩm định giá BĐS PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Trình tự thực hiện:  Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây dựng  Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình  Xác định giá trị của tài sản 18 Thẩm định giá BĐS  Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây... khung, số máy… Dung tích, sản lượng, năng suất Chức năng, công dụng Tỷ lệ hao mòn Phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí khấu trừ Phương pháp thu nhập (đầu tư) - tham khảo thêm 24 Thẩm định giá động sản PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Phương pháp:  Tìm kiếm các tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường, có điều kiện tương tự với tài sản cần thẩm định giá về: Đặc điểm vật... Số năm sử dụng  Khấu hao theo số dư giảm dần: K = Giá trị còn lại của tài sản x Tỷ lệ khấu hao Tỷ lệ khấu hao = Tỷ lệ khấu hao bình quân x Hệ số α Hệ số α: Tài sản dùng từ 1 - 4 năm: α = 1; 5 - 6 năm: α = 2; > 6 năm: α = 2,5 28 Thẩm định giá động sản PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƯ) Thực tế chưa được sử dụng trong thẩm định giá tại VIB  Phương pháp giá trị hiện tại ròng  Phương pháp tỷ lệ hoàn . THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM 2 Nội dung Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ Phần III. Phương pháp thẩm định giá TSBĐ Phần IV kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ). 8 Phương pháp thẩm định giá PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG  Giải thích thuật ngữ  Các nguyên tắc thẩm định giá  Các phương pháp thẩm định giá . pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. 10 Phương pháp thẩm định giá Nguyên tắc thẩm