Đang tải... (xem toàn văn)
Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản Chương 3 pháp luật kinh doanh hàng hóa bất Động sản
Trang 1Chương 3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản
1 Khái niệm
2 Chủ thể kinh doanh
3 Hợp đồng trong KD4 Các hình thức KD
Trang 21 Khái niệm
Dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ cho các chủ thể thực hiện kinh doanh bất động sản
Sàn giao dịch BĐS Sàn giao dịch BĐSTư vấn bất động sản Tư vấn bất động sảnQuản lý bất động sản Quản lý bất động sảnĐịnh giá bất động sản
Quảng cáo BĐS
Trang 32 Chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS
Tổ chức, cá nhân trong nước
Người VN định cư ở nước ngoài
Tổ chức, cá nhân nước ngoài
Trang 43 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS
- HĐ phải bằng văn bản- Việc công chứng, chứng thực theo nhu cầu
- Thời điểm có hiệu lực của HĐ:+ có CC,CT: thời điểm CC, CT+ Không CC,CT: ký hợp đồng
Trang 53 Hợp đồng trong kinh doanh dịch vụ bđs
NỘI DUNG
Tên, địa chỉ
Thanh toán
Thời hạn thực hiệnQuyền,
NV các bênGiải
quyết TC
Thời điểm
Phí, thù lao, hoa
Đ tượng, ND dịch
Yêu cầu, KQ dvụ
Trang 74.1 Môi giới bất động sản
4.1.1 Khái niệm
4.1.2 Điều kiện kinh doanh4.1.3 Nội dung môi giới 4.1.4 Thù lao và hoa hồng
4.1.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể môi giới
Trang 84.1.1 Khái niệm
môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong các giao dịch về bất động sản: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K2 Đ 3 LKDBĐS 2014)
Trang 94.1.2 ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BĐS
Phải thành lập DN
Cá nhân độc lập
Có ít nhất 02 người có chứng
chỉ hành nghề môi giới BĐS
Có chứng chỉ hành nghề môi
giới BĐS, đăng ký nộp thuế
Trang 10Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
(Chương 2 TT 11/2015/TT-BXD được sửa đổi, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD)
- Sở XD có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch: Đ 3
+ Trực tiếp: giao cho đơn vị chức năng thuộc Sở XD+ Ủy quyền: Hiệp hội BĐS VN
Hiệp hội BĐS các tỉnh, TpHội môi giới BĐS
Các cơ sở đào tạo được BXD công nhận có chức năng đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS
Trang 11- Sở XD có trách nhiệm tổ chức kỳ thi sát hạch: Đ 3Mỗi năm tổ chức ít nhất 1 kỳ thi, mỗi kỳ thi tối thiểu 10 thí sinh
- Thí sinh đăng ký dự thi trên phạm vi toàn quốc (Đ 11)
Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
(Chương 2 TT 11/2015/TT-BXD được sửa đổi, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD)
Trang 12- Đối tượng dự thi sát hạch: Điều 8
Công dân VN, người VN định cư ở NN, cá nhân NN- Điều kiện dự thi sát hạch: Điều 9
Có NLHVDS đầy đủ, không đang bị truy cứu TNHS, chấp hành án phạt tùTốt nghiệp THPT trở lên
Trang 13- Người dự thi sát hạch đạt điểm (70/100) và có đủ HS theo quy định thì được cấp chứng chỉ hành nghề (Đ 15)
- Người dự thi sát hạch đạt điểm (70/100) và có đủ HS theo quy định thì được cấp chứng chỉ hành nghề (Đ 15)
- chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS do nước ngoài cấp không có giá trị tại VN, chủ thể phải dự thi sát hạch tại VN (Đ 10)
Chỉ thi phần kiến thức cơ sở (K2 Đ 6)
Thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
(Chương 2 TT 11/2015/TT-BXD được sửa đổi, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD)
Trang 14- Chứng chỉ hành nghề có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước, thời hạn là 5 năm kể từ ngày được cấp (Đ 15)
- Chứng chỉ hành nghề có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước, thời hạn là 5 năm kể từ ngày được cấp (Đ 15)
- Chứng chỉ môi giới bất động sản đã được cấp trước ngày 1/7/2015 có giá trị pháp lý trong thời hạn 05 năm kể từ ngày 1/7/2015; hết thời hạn trên, người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật
Trang 15Cấp lại chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 16 TT 11/2015/TT-BXD)
- Người được cấp chứng chỉ nhưng bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp lại chứng chỉ
- Người được cấp chứng chỉ nhưng bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp lại chứng chỉ
- Chứng chỉ chỉ được cấp lại 01 lần, số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ Chứng chỉ cấp lại có thời hạn 05 năm kể từ ngày cấp của chứng chỉ cũ
- Chứng chỉ chỉ được cấp lại 01 lần, số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ Chứng chỉ cấp lại có thời hạn 05 năm kể từ ngày cấp của chứng chỉ cũ
Trang 16chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hết hạn
+ Thi tại địa phương đã cấp chứng chỉ: được cấp chứng chỉ, số
chứng chỉ theo số cũ, chứng chỉ ghi rõ trên trang 01 là cấp lần thứ hai, lần thứ ba
+ Thi tại địa phương khác: cấp chứng chỉ mới
Trang 17Thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
(Điều 18 TT 11/2015/TT-BXD)
- Người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:
a) Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
b) Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;
c) Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;
d) Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;
đ) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;
e) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật.
- Người có chứng chỉ sẽ bị thu hồi chứng chỉ trong các trường hợp sau đây:
a) Người được cấp chứng chỉ mất năng lực hành vi dân sự;
b) Người được cấp chứng chỉ kê khai trong hồ sơ xin cấp chứng chỉ không trung thực;
c) Chứng chỉ bị tẩy xóa, sửa chữa;
d) Người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn, thuê chứng chỉ để hành nghề;
đ) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các nguyên tắc hành nghề quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và nội dung ghi trong chứng chỉ;
e) Người được cấp chứng chỉ vi phạm các quy định đến mức bị thu hồi chứng chỉ theo quy định của pháp luật.
Trang 18Thu hồi chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
(Điều 18 TT 11/2015/TT-BXD)
- Chứng chỉ do Sở Xây dựng địa phương nào cấp thì Sở Xây dựng đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải
thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ biết - Chứng chỉ do Sở Xây dựng địa phương nào cấp thì Sở Xây dựng đó có trách nhiệm thu hồi; trường hợp do cơ quan có thẩm quyền khác thu hồi theo quy định của pháp luật thì cơ quan này phải
thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng đã cấp chứng chỉ biết
- Người bị thu hồi chứng chỉ không được cấp lại chứng chỉ trong
thời hạn 05 năm, kể từ ngày có quyết định thu hồi chứng chỉ.
Trang 19Phụ lục 4a Thông tư 11/2015/TT-BXD
Trang 21Khóa học bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS
- Học tại các cơ sở có chức năng đào tạo
- Nội dung theo chương trình khung do BXD ban hành (PL 6 TT 15/2015/BXD)
Kiến thức cơ sở
Kiến thức chuyên môn
Thực hành và kiểm tra
cuối khóa
Trang 22Tên cơ sở đào tạo
Ảnh 4x6 của người được
cấp Giấy chứng nhận Số:…………
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc
GIẤY CHỨNG NHẬN
-ĐÃ HOÀN THÀNH KHÓA ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN(Tên cơ sở đào tạo)
Cấp cho ông/bà: ……… Sinh ngày:… tháng… năm…
PHỤ LỤC 10a
MẪU GIẤY CHỨNG NHẬN ĐÃ HOÀN THÀNH KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 244.1.3.Nội dung môi giới bất động sản
Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của
khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp
Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan
Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
Điều 63 LKDBĐS 2014
Trang 254.1.4 Thù lao và hoa hồng trong môi giới bđs
Hoa hồng môi giới bất động sản là
khoản tiền mà người môi giới bất động sản được hưởng khi khách hàng ký
được hợp đồng giao dịch bất động sản
Thù lao là khoản tiền mà người môi giới được nhận từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch giữa hai bên
Trang 26Được thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
Trang 274.2 KINH DOANH DV SÀN GIAO DỊCH BĐS
4.2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản
4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản4.2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản
4.2.3 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản
4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản4.2.5 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản
4.2.1 Khái niệm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản4.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản
4.2.1 Khái niệm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản4.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản
Trang 284.2.1 Khái niệm, vai trò SGDBĐS
Sàn giao dịch bất động sản là nơi
diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K6 Đ 3 LKDBDS 2014)
Sàn giao dịch bất động sản là nơi
diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (K6 Đ 3 LKDBDS 2014)
Trang 29Cung cấp DV
Ngân hàng, tư vấn, môi giới…
Cung cấp thông tin:+ NN
+ nhà đầu tư+ khách hàng
Vai trò
4.2.1 Khái niệm, vai trò SGDBĐS
Trang 304.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn GDBĐS
Điều kiệnkinh doanh
Là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt
động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp.
Ít nhất có 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS
Người quản lý, điều hành phải cóChứng chỉ hành nghề môi giới BĐS
Đ 69 LKDBĐS, Đ 24 TT 11/2015/TT-BXD được sđ, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD
Trang 31- Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản:
phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, điều kiện kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
Diện tích tối thiểu
50 m2
Là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị trực
thuộc doanh nghiệp
phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch
ổn định trên 12 tháng.
4.2.2 Điều kiện kinh doanh và cơ cấu tổ chức của sàn GDBĐS
Đ 69 LKDBĐS, Đ 24 TT 11/2015/TT-BXD được sđ, bs bởi TT 28/2016/TT-BXD
Trang 32Thực hiện việc
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
4.2.3 Nội dung hoạt động của SGDBĐS
Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất
động sản; kiểm tra giấy tờ về bất động sản; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng.
Đ 70 LKDBĐS 2014
Trang 334.2.3 Nội dung hoạt động của SGDBĐS
Đ 26 TT 11/2015/TT-BXD được sđ, bs bởi TT 28/2016/TT-BXDSàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ
điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng
Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng
Trang 344.2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh sàn GDBĐS
4.2.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia sàn GDBĐS
Đ 71 - 72 LKDBĐS 2014
Đ 73 LKDBĐS 2014
Trang 35Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản
theo yêu cầu của các bên (K8 Đ3 LKDBDS 2014)
- Khái niệm
- Phải thành lập doanh nghiệp.
4.3 Kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS
Trang 36Nội dung kinh
doanh tư vấn BĐS
Đầu tư, tạo lập
Tài chính
Hợp đồng
Pháp luật
Đ 74 LKDBĐS 2014
Trang 374.4 Kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS
Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất (K5 Đ 3 LKDBDS 2014)
Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất (K5 Đ 3 LKDBDS 2014)
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.
- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Trang 38vấn đề quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư
vấn đề quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư
Hội nghị nhà chung cư
Ban quản trị nhà chung cư
Ban quản lý nhà chung cư
Trang 39Hội nghị nhà chung cư Thành phần tham dự
Đ16 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019
Quyền biểu quyết được tính theo diện tích sở hữu riêng theo nguyên tắc 1 m2 tương đương với 01 phiếu biểu quyết
có một chủ
sở hữu đại diện CSH, người sử dụng, đại diện UBND cấp xã
đại diện CSH đã nhận bàn giao,
CĐT(nếu còn sở hữu), đơn vị quản lý vận hành (nếu có) và đại diện UBND cấp xã.
đại diện CĐT, CSH đã nhận bàn giao, đơn vị quản lý vận hành (nếu có) và đại diện của UBND cấp xã
HNNCC bất thường và thường niêncó
nhiều chủ sở hữu
hội nghị nhà chung cư lần đầu
Trang 40Ban quản trị nhà chung cư
nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ
hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị
hoặc không thành lập Ban quản trịnhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên
phải thành lập Ban quản trị
Điều 17, 18 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019
Trang 41Ban quản trị nhà chung cư
nhà chung cư có một chủ sở hữu
Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu; được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản; các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công
thực hiện các quyền và trách nhiệmnhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu
Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu; Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần
Điều 17, 18 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019
Trang 42Ban quản trị nhà chung cư
1 tòa nhà chung cư
+ chỉ có một khối nhà (block) độc lập: tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị
+ nhiều khối nhà: mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị
một cụm nhà chung cư
số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị
Điều 20 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT 06/2019
Số lượng, thành viên Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà
chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định theo nguyên tắc
Trang 43BQT tòa nhà chung cư
+01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các TV khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
+ chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện CĐT có thể được bầu làm Trưởng ban; nếu không được bầu làm Trưởng ban thì làm Phó ban
một cụm nhà chung cư
+ 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định
+CĐT còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện CĐT có thể bầu làm Trưởng BQT Mỗi tòa
nhà mà CĐT còn sở hữu diện tích thì đại diện tham gia làm Phó Ban, trừ trường hợp đại diện CĐT của tòa nhà đó được bầu làm Trưởng BQT.
Điều 20 Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo TT 02/2016/TT-BXD được sửa đổi bổ sung bởi TT 28/2016 và TT
Thành phần Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu