Chương 1 môn pháp luật về bất động sản

Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản Chương 1 môn pháp luật về bất động sản

Pháp luật kinh doanh bất động sản

ThS Hoàng Thị Biên Thùy

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 2 KINH DOANH HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 3 KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

2

DANH MỤC VĂN BẢN PHÁP LUẬT

1 Luật kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi bởi Luật Đầu tư 20202 Nghị định 02/2022 hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS

3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN về bão lãnh ngân hàng được sửa đổi bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN.

4 Thông tư 11/2015/TT-BXD về môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản được hủy bỏ 1 phần, sửa đổi, bổ sung bởi các Thông tư 23/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD.

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Nội dung

1 Tổng quan về bất động sản

2 Tổng quan về thị trường bất động sản3 Tổng quan về kinh doanh bất động sản

1.Tổng quan về bất động sản

- Khái niệm bất động sản:

Điều 174 Bộ Luật dân sự 2005Điều 107 BLDS 2015

1.Tổng quan về bất động sản

- Đặc điểm bất động sản:

Tính cố định

không dịch chuyển được

ổn định về diện tích đất đai

1.Tổng quan về bất động sản

1.Tổng quan về bất động sản

- Đặc điểm bất động sản:

Bất động sản có tính cá biệt nhưng lại chi phối lẫn nhau

Bất động sản có tính thích ứng, linh hoạt trong công năng sử dụng

2 Tổng quan về thị trường bất động sản

là tổng hòa các quan hệ xã hội và các yếu tố giúp cho hoạt động giao dịch bất động sản được hình thành, tồn tại và hoạt

động (như quan hệ giữa các chủ thể trong việc tạo lập, giao dịch đối với bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản; các

quan hệ tài chính, định hướng sự phát triển của thị

trường v.v) mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động

kinh doanh trên thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản:

2 Tổng quan về thị trường bất động sản

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

mang tính khu vực và địa phương.1

là thị trường không hoàn hảo2

là thị trường khó xâm nhập3

thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

4

2 Tổng quan về thị trường bất động sản

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước

7

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập

thị trường:

Thị

trường sơ cấp

Thị trường thứ cấp

GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường:

TTBĐS chính quy

TTBĐS phi chính quy

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào công dụng của bất động sản

THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

TT CÔNG

TRÌNH KIẾN TRÚC, KCHT

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

- Căn cứ vào tính chất quan hệ trao đổi

CHO THUÊ MUA

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

lớn tại chỗ được huy động:2

là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

3

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

1 là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng5

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn

là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS

6

2.4 Vai trò của thị trường bất động sản

học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường

góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác

17

2.5 Các yếu tố của thị trường bất động sản

Chủ thể

Hàng hóa bất động sản và dịch vụ hỗ trợ

Cung, cầu và giá cả

2.5.1 Chủ thể của thị trường bất động sản

- Chủ thể quản lý

thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

chịu trách nhiệm trước CP thực hiện chức năng quản lý NN trên phạm vi cả nước

Quy định các vấn đề liên quan về quyền sử dụng đất trong thị trường bất

động sản

2.5.1 Chủ thể của thị trường bất động sản

các giao dịch kinh doanh bất động sản, việc cho vay thế chấp bằng bất động sản, bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ

chức quản lý, kiểm tra, thanh tra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

2.5.1 Chủ thể của thị trường bất động sản

- Chủ thể quản lý

UBND cấp tỉnh

1 quản lý nhà nước trên địa bàn.

2 Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án trong QH,KHSDĐ

Bố trí quỹ đất để phát triển các dự án trong QH,KHSDĐ

3 Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.

Ban hành, công khai và tổ chức triển khai kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản.

4 Quản lý hành nghề dịch vụ bất động sản

5 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.5.1 Chủ thể của thị trường bất động sản

- Chủ thể quản lý

UBND cấp tỉnh

6 Phổ biến, giáo dục pháp luậtPhổ biến, giáo dục pháp luật

7 Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản.

8 Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn để thực hiện công việc theo thẩm quyền

Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật theo thẩm quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn để thực hiện công việc theo thẩm quyền

Báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn.

2.5.1 Chủ thể của thị trường bất động sản

- Chủ thể kinh doanh bất động sảnCác doanh nghiệp, hợp tác

xã, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh hàng hóa bất

động sản

Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ bất

động sảnKhách hàng

Sàn giao dịch

Quản lý BĐS

Môi giớiTư vấn BĐS

Sàn giao dịch

2.5.3 Cung, cầu và giá cả của thị trường bất động sản

2.5.3.1 Cung bất động sản2.5.3.2 Cầu bất động sản2.5.3.4 Giá cả bất động sản

2.5.3.1 Cung bất động sản

Cung BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định.

2.5.3.1 Cung bất động sản

Giá cả phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường

Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận

Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện tại.

Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu chuyển giao BĐS đó cho người

Cung bất động sản có các đặc điểm sau

Cung quỹ đất cho phát triển BĐS

Sự phát triển của kết cấu hạ tầng

Nguồn nguyên vật liệu phục vụ cho việc đầu tư, xây dựng BĐS

- Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS

- Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung BĐS

2.5.3.1 Cung bất động sản

2.5.3.2 CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

Cầu về hàng hoá

BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng

thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định.

nhu cầu

Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau

và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện

trên thị trường

2.5.3.3 Giá cả bất động sản

Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường

2.5.3.3 Giá cả bất động sản

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả BĐS:

chính

sách của NN

Cung cầu BĐS

Tâm lý xã hội

Tính hữu dụng

của BĐS

Môi

trường xung quanh

2.6 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản

- Giai đoạn từ HP 1980 – trước 15/10/1993

- Giai đoạn từ 01/01/2007 - nay

- Giai đoạn từ 15/10/1993 – trước 01/01/2007

3 Tổng quan về kinh doanh bất động sản

3.4 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về KDBĐS

3.3 Xử phạt VPHC trong kinh doanh BĐS

3.2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

Kinh doanh là việc thực

hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình, đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị

trường nhằm mục đích sinh lợi

3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

- Khái niệm kinh doanh bất động sản: K1 Đ 3 LKDBĐS 2014

là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để

bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

các chủ thể kinh doanh thường vay được vốn của các tổ chức tín dụng dễ dàng hơn

kinh doanh bất động sản đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn

đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt

là ngành nghề kinh doanh có điều kiện

- Đặc điểm

3.1 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản

phụ thuộc nhiều vào sự can thiệp của nhà nướclà loại hình kinh doanh mạo hiểm, lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều

- Đặc điểm

3.2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Đ 4 LKDBĐS 2014

Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều

kiện

Kinh doanh BĐS phải trung thực, công khai, minh bạch.

Hình thức công khai:

+ Tại trang thông tin điện tử của DN+ Tại trụ sở Ban Quản lý dự

+ Tại sàn giao dịch bất động

Thông tin công khai:

a) Loại bất động sản;b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạchd) Quy mô của bđs

đ) đặc điểm bất động sảne) Thực trạng hạ tầngg) Hồ sơ pháp lý

h) Các hạn chế của chủ sở hữu

i) Giá giao dịch.

Công khai thông tin bđs

Điều 6 LKDBĐS 2014

3.2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Đ 4 LKDBĐS 2014

+ Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3.2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Đ 4 LKDBĐS 2014

3.3 Xử phạt VPHC trong kinh doanh BĐS

Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả

Cảnh cáoPhạt tiềnTước…

Các biện pháp khắc phục hậu quả

01 năm

Thời hiệu xử phạt vi phạm

hành chính

mức phạt tối đa 1 tỷ đồng

Mức phạt tiền

Nghị định 16/2022

3.4 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về KDBĐS