Báo cáo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH The influence of location to price of urban residential land in Bacninh town, Bacninh province Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên SUMMARY Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the provincial Peoples Committees or as formed in a land use right transaction was affected by several factors. The present study was carried out to examine the impact of location on the price of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005. It was found that: location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price stipulated by the provincial Peoples Committees. The price of land use right as agreed upon between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was increased up to 2003 but then decreased up to now. The location played a role in pricing the land use right, but not the price fluctuation. Key words: location, price, land use right; price fluctuation. 1. ĐặT VấN Đề "Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trờng - sự quản lí của nhà nớc. Nhà nớc điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ngời quản lí và ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ngời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng nh các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trờng "Giá đất" đợc hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Trên thực tế giá đất chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố. Để làm rõ ảnh hởng yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, chúng tôi tiến hành điều tra, thu thập và phân tích giá quy định của UBND tỉnh và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế, tại một số đờng phố đặc trng của thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005. 2. PHƯƠNG PHáP NGHIÊN CứU 1 Phơng pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn 12 tuyến đờng phố, đại diện cho bốn loại đờng phố của thị xã Bắc Ninh gồm: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hng Đạo; Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Nh Nguyệt. Những tuyến đờng phố này đợc phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có của đờng phố. Chúng phản ánh đợc sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh trong khoảng thời gian từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005. 1 Khoa Đất và Môi trờng, Trờng Đại học Nông nghiệp I 2 Sở Tài nguyên và Môi trờng tỉnh Bác Ninh 1 Phơng pháp thu thập tài liệu, số liệu Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do Nhà nớc, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định. Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất từ đầu năm 2002 đến tháng 6 năm 2005 tại phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trờng thị xã Bắc Ninh. Phơng pháp phân tích thống kê Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phơng pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệnh giữa giá đất qui định của nhà nớc với giá đất thực tế trên thị trờng, từ đó phân tích đánh giá ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị của thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh. 3. KếT QUả NGHIÊN CứU 3.1. Giá đất quy định Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất và Liên Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ ban hành Thông t Liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 hớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP. Ngày 24/3/1997, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 84/UB quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, đây là văn bản đầu tiên quy định về giá đất của tỉnh Bắc Ninh. Bao gồm giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất dân c ở nông thôn, đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, thị trấn, trung tâm huyện lỵ, trục đờng giao thông (Quốc lộ, Tỉnh lộ), khu thơng mại, du lịch, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, đất đô thị. Quyết định này đợc áp dụng từ năm 1997 đến năm 2003, đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Bắc Ninh đợc quy định theo 4 loại đờng phố và 4 vị trí với mức giá tối thiểu và tối đa cụ thể cho từng vị trí. Theo Quyết định số 84/QĐ-UB ngày 24/3/1997 quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất quy định đợc thể hiện ở bảng 1 và giá đất này đợc áp dụng đến hết năm 2003. Bảng 1. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003 Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đờng Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Loại I 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 Loại II 600 1.500 360 900 150 375 50 125 Loại III 400 1.000 240 600 100 250 30 75 Loại IV 200 500 120 300 50 125 16 40 (Quyết định số 84/UB ngày 24/3/1997 của UBND tỉnh Bắc Ninh) Do sự biến động giá đất trên phạm vi toàn tỉnh từ sau năm 2000, ngày 20/5/2004, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 69/2004/QĐ-UB quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh. Trong đó giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh đợc quy định cụ thể ở bảng 2. Giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh cũng tơng tự giá quy định Quyết định số 84/UB về số loại đờng phố và vị trí. Tuy nhiên giá đất tối thiểu và giá đất tối đa ở vị trí 1 của tất cả các loại đờng phố theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao gấp 2 lần của giá đất theo Quyết định số 84/UB ở các đờng phố tơng ứng. ở các vị trí 2, 3 và 4 của tất cả các đờng phố giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao hơn giá đất theo quy định ở các vị trí và đờng phố tơng ứng Quyết định số 84/UB từ 1,5 đến 1,8 lần. Giá đất này đợc áp dụng cho tỉnh Bắc Ninh trong năm 2004. 2 Bảng 2. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004 Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đờng Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Loại I 1.600 4.000 864 2.160 300 750 105 263 Loại II 1.200 3.000 648 1.620 225 563 75 188 Loại III 800 2.000 432 1.080 150 375 45 113 Loại IV 400 1000 216 540 75 188 24 60 (Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh) Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, để hớng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả nớc tiến hành xác định giá đất, Bộ Tài Chính ban hành thông t 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004. Ngày 28/12/2004, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 225/2004/QĐ-UB quy định về giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất này chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 (bảng 3). Bảng 3. Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh năm 2005 Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2 Mức giá chuẩn theo vị trí Loại đờng phố Mức Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 8.000 5.600 3.920 2.740 2 7.000 4.900 3.430 2.400 3 6.000 4.200 2.940 2.060 Loại I 4 5.000 3.500 2.450 1.720 1 6.000 4.200 2.940 2.060 2 5.000 3.500 2.450 1.720 3 4.500 3.150 2.210 1.540 Loại II 4 4.000 2.800 1.960 1.370 1 3.500 2.450 1.720 1.200 2 3.000 2.100 1.470 1.030 Loại III 3 2.000 1.400 980 686 1 2.000 1.400 980 686 Loại IV 2 1.500 1.050 740 510 (Quyết định 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh) Giá quy định tại Quyết định số 225/2004/QĐ-UB đợc phân chi tiết hơn giá quy định của hai quyết định trớc. Ví dụ ở đờng phố loại I và loại II, mỗi vị trí đợc chia làm 4 mức giá cho các đờng phố khác nhau, trong khi ở hai quyết định trớc chỉ có hai mức giá tối đa và tối thiểu ứng với mỗi vị trí. Nhìn chung giá quy định ở Quyết định 225/2004/QĐ-UB cao hơn giá quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB, ví dụ giá đất ở vị trí 1, mức 1, đờng phố loại I là 2 lần. Các vị trí còn lại, giá đất theo Quyết định số 225/2004/QĐ-UB cũng cao hơn giá tơng ứng tại Quyết định số 69/2004/QĐ-UB là 1,75 lần, cá biệt có vị trí lên đến 21 lần. Nh vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đờng phố. Trong phạm vi của một khu vực đô thị, yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đờng phố. Theo các Quyết định số 84/UB; Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh đã qui định các đờng: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hng Đạo là đờng phố loại I; Đờng phố loại II gồm các đờng: Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Đờng phố loại III gồm các đờng: Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Đờng phố loại IV gồm các đờng: Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Nh Nguyệt (bảng 4). 3 Bảng 4. Phân loại đờng phố thị xã Bắc Ninh qua các năm Phân loại đờng phố qua các năm STT Tên đờng 2002 -2003 2004 - 2005 Ghi chú 1 Ngô Gia Tự I I 2 Nguyễn Văn Cừ 1 I I 3 Trần Hng Đạo I I 4 Nguyễn Đăng Đạo II II 5 Nguyễn Văn Cừ 2 II II 6 Nguyễn Du II II 7 Nguyễn Trãi III I Lên loại năm 2004 8 Thành Bắc III III 9 Thiên Đức III III 10 Hồ Ngọc Lân IV III Lên loại năm 2004 11 Lê Phụng Hiểu IV III Lên loại năm 2004 12 Nh Nguyệt IV IV Cơ sở hạ tầng từng bớc đợc nâng lên trong quá trình phát triển của thị xã, các đờng phố của thị xã đợc đầu t sửa chữa, bộ mặt đô thị ngày càng khang trang hơn. Để công tác định giá đất đa ra mức giá quy định phù hợp với cơ sở hạ tầng và giá đất chuyển nhợng thực tế, UBND tỉnh Bắc Ninh đã nâng loại một số đờng phố thuộc thị xã Bắc Ninh. Trong 12 đờng phố đợc lựa chọn, có đờng Nguyễn Trãi đợc nâng từ loại III lên loại I; đờng Hồ Ngọc Lân và đờng Lê Phụng Hiểu đợc nâng từ loại IV lên loại III theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225//2004QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh (bảng 4). 3.2. Giá đất thị trờng Khi ngời dân đến làm các thủ tục chuyển nhợng quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý đô thị thị xã, họ thờng khai giá chuyển nhợng thấp hơn giá thực tế trao đổi để tránh thuế. Để đảm bảo tính sát thực của giá chuyển nhợng khi tính thuế quyền sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà nớc, cán bộ của phòng Quản lý đô thị, Tài nguyên và Môi trờng của thị xã đã phải thẩm tra thực tế để có đợc giá phù hợp nhất, đợc ghi trong sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất hàng năm. Giá này đợc coi nh là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng (sau đây chúng tôi sẽ gọi là giá đất thị trờng). Biểu đồ 1, 2, 3, 4 là biểu đồ giá đất tiêu biểu của các đờng phố loại I; II; III và IV: đờng Ngô Gia Tự; đờng Nguyễn Văn Cừ; đờng Thành Bắc và đờng Hồ Ngọc Lân cho thấy giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh biến động rất lớn trong những năm qua. Giá thị trờng trung bình có xu hớng tăng từ năm 2002 và đạt cao nhất năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005 giá đất thị trờng trung bình có xu hớng giảm trên tất cả các vị trí của đ ờng phố loại I, II, III và IV. Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đờng phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đờng phố đó. Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng ở gần khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí, nhng do khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng đã quyết định loại đờng phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhng khác nhau về loại đờng phố (hình 1, 2, 3 và 4) thì giá đất cũng khác nhau (biểu đồ 1, 2, 3 và 4). Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trờng. Sự tăng giảm giá đất trên thị trờng bất động sản có thể do số lợng ngời tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách của nhà nớc, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trờng nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng. 4 Hỡnh 1: V trớ 1-ng loi I Hỡnh 2: V trớ 1-ng loi II Hỡnh 3: V trớ 1-ng loi III Hỡnh 4: V trớ 1-ng loi IV Biu 1: Giỏ t ng loi I Biu 2: Giỏ t ng loi II Biu 3: Giỏ t ng loi III Biu 4: Giỏ t ng loi IV 3.3. Sự chênh lệch giữa giá đất của các vị trí Mặc dù đã chi tiết hơn trong việc xây dựng giá quy định theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, nhng mức độ chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 2 (VT1/VT2) và vị trí 3 so với vị trí 4 (VT3/VT4) của tất cả các loại đờng phố là hoàn toàn giống nhau và đều bằng 1,43 lần. Các mức chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 3 (VT1/VT3), vị trí 2 so với vị trí 4 (VT2/VT4) của tất cả các loại đờng phố đều bằng 2,04 lần (bảng 5). Bảng 5. Mức chênh lệch giá đất của các vị trí trong 6 tháng đầu năm 2005 5 Giá quy định (lần) Loại đờng VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 phố VT1/VT4 I 1,43 2,04 2,92 1,43 2,04 1,43 II 1,43 2,04 2,91 1,43 2,03 1,42 III 1,43 2,04 2,91 G quân tr trờng (l 1,43 2,04 1,43 IV 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43 iá bình ên thị ần) Loại đờng Đờng phố VT2/ VT2/ VT3/V phố VT1/ VT1/ VT1/ VT2 VT3 VT4 VT3 VT4 T4 Ngô Gia Tự 1, 1,1,83 2,44 4,07 33 2,22 67 Nguyễn Văn Cừ 1 I o II 2 4 1, 2, 2, III n IV 2,35 3,40 8,11 1,44 3,44 2,39 Trần Hng Đạo 1,76 2,17 4,64 1,23 2,64 2,14 Nguyễn Đăng Đạ 1,18 1,85 6,55 1,56 5,55 3,55 Nguyễn Văn Cừ 2 1,28 2,11 6,73 1,66 5,27 3,18 Nguyễn Du 1,22 Nguyễn Trãi 1,72 ,02 ,20 17 44 08 Thành Bắc 1,38 2,00 3,60 1,44 2,60 1,80 Thiên Đức 1,56 2,27 4,55 1,45 2,91 2,00 Hồ Ngọc Lâ 1,86 2,56 4,56 1,38 2,44 1,78 Lê Phụng Hiểu 1,62 3,62 5,88 2,23 3,63 1,63 Nh Nguyệt 2,42 4,83 9,67 2,00 4,00 2,00 uy nhiên trên thực tế ở các đờng phố khác nhau, mức chênh lệch giữa các vị trí của giá thị trờn nhiên, tại VT1/V Sự chênh lệch giá giữa các vị trí ở đờng phố loại III về căn bản là phù hợp với giá quy định của n cũng trí là cơ sở để phân loại đờng phố và phân loại vị trí khi UBND tỉnh xây dựng giá quy đị địa bàn thị xã Bắc Ninh có xu hớng tăng từ tháng 1 năm 2002 và đạt cao n hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí. Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định T g là khác nhau. ở đờng phố loại I: VT1/VT2 của đờng Ngô Gia Tự là 1,83 lần, của đờng Nguyễn Văn Cừ 1 là 2,35 lần, của đờng Trần Hng Đạo là 1,76 lần. Đặc biệt là đối với vị trí 4, mức chênh lệch rất lớn, cụ thể VT1/VT4 của đờng Ngô Gia Tự là 4,07 lần, đờng Nguyễn Văn Cừ 1 là 8,11 lần, đờng Trần Hng Đạo là 4,64 lần. Nh vậy giá đất quy định ở vị trí 4 là cha hợp lý, cần phải điều chỉnh giá quy định ở vị trí 4 khi xây dựng giá quy định ở các năm tiếp theo. Mức chênh lệch giá đất giữa các vị trí ở đờng phố loại II tơng đối đồng đều. Tuy T4 và VT2/VT4 giữa giá quy định của nhà nớc và giá thị trờng, mức độ chênh lệch vẫn rất lớn. hà nớc theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, tuy nhiên ở vị trí 4 đờng Thiên Đức thì mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá quy định cao hơn mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá thị trờng. Tơng tự nh đờng loại I, mức chênh giữa các vị trí của đờng loại IV của giá thị trờng lớn hơn mức chênh giữa các vị trí của giá quy định. Cá biệt mức chênh giữa vị trí 1 và vị trí 4 của giá quy định là 2,92 lần, nhng giá thị trờng ở mức chênh này là 9,67 lần. 4. KếT LUậN Yếu tố vị nh tại địa phơng. Giá thị trờng trên hất vào năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005, giá thị trờng trung bình nhìn chung có xu thế giảm. Giá của thửa đất cao đối với giá của thửa đất. Thửa đất ở đờng phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá thị trờng cao nhất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố 6 làm biến động giá đất trên thị trờng. Tài li tham khảo ị Thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh (2002, 2003, 2004, 2005). Sổ theo dõi UBND 24/3/1997 quy định khung giá các UBND h số 69/2004/QĐ-UB ngy 20/5/2004 quy định giá các UBND số 225/2004/QĐ-UB ngày 28/12/2004 quy định giá các ệu Phòng Quản lý Đô th chuyển quyền sử dụng đất năm 2002, 2003, 2004, 2005. tỉnh Bắc Ninh (1997). Quyết định số 84/QĐ-UB ngày loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh. tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết địn loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết định loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. 7 . Báo cáo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH The. ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Trên thực tế giá đất chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố. Để làm rõ ảnh hởng yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, . Bảng 1. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003 Đơn vị tính: 1.000 đ/m 2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đờng Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối