Đang tải... (xem toàn văn)
Bản báo cáo
Phân tích thị trườngbất động sản
Trang 2a.Vị trí địa lý của khu vực Tân Mai: 4
b Điều kiện sống của người dân trong khu vự:c 5
c Đặc điểm chung về nhà trọ trong Tân Mai: 5
3 Xác đinh ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS:
a Ranh giới thị trường:6
b Phân tích vị trí BĐS: 6
4 Phân tích cầu BĐS nhà trọ cho thuê khu vực Tân Mai:
a.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất):8
b Tiềm năng thị trường nhà trọ Tân Mai: 9c.Mức độ tiêu thụ thị trường: 10
5 Phân tích cung BĐS nhà cho thuê:
a Khái niệm cung bất động sản: 11
b Cung bất động sản trên địa bàn: 11c Điều kiện bất động sản trên địa bàn:12
6 Phân tích cạnh tranh
a Xác định đối thủ cạnh tranh:13
b.Phân tích điểm mạnh và điểm yếu:14c Xem xét các cơ hội và các mối đe dọa: 16
7 Dự đoán giá cả, mức tiền thuê:
a Dự đoán giá cả hiện tại: 17b Dự đoán giá cả tương lai: 17
8 Phụ lục
1 Lời nói đầu
Trang 3a Mục đích phân tích
Theo thống kê mỗi năm có hàng trăm ngàn học sinh, sinh viên (mà đa số là các sinh viên đến từ khắp các tỉnh thành trên cả nước) theo học tại các trường Đại học, Cao Đẳng và Trung cấp chuyên nghiệp trên địa bàn Hà Nội Những năm gần đây nhiều trường mới đc thành lập, các trường cũng liên tục tăng chỉ tiêu tuyển sinh khiến cho vấn đề tìm nhà trọ trở thành những thách thức hàng đầu đối với nhiều sinh viên sống và học tập tại Hà Nội, nhất là khi ký túc xá trong các trường Đại học chỉ có thể đáp ứng được 10% nhu cầu của học sinh,sinh viên Cùng với nỗi lo về các khoản chi cho tiêu dùng hàng ngày, “nhà trọ” cũng là vấn đề nan giải đối với nhiều nhiều gia đình đang có con em học xa nhà.
Tìm được chỗ ở đã khó, tìm được nơi ở phù hợp với nhu cầu của sinh viên còn khó hơn Hiện nay có rất nhiều nhà trọ đang xây dựng hoặc đã cho thuê không đạt được tiêu chuẩn tối thiểu như: tối tăm, ẩm thấp, không đảm bảo vệ sinh, an ninh trật tự,…Mặt khác mỗi sinh viên có điều kiện khác nhau nên cũng có nhu cầu về nhà trọ khác nhau, từ mức giá cho tới cơ sở vật chất, trang thiết bị trong khu nhà Do đó cần nghiên cứu cung, cầu về nhà trọ cho sinh viên để tìm hiểu rõ đặc điểm, thực trạng, những lợi thế về vị trí cùng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới cung, cầu về nhà trọ cho sinh viên.
Bất động sản được nhóm lựa chọn nghiên cứu là nhà trọ tại Tân Mai- Hoàng Mai-Hà Nội Phân tích cung, cầu và các yếu tố khác nhóm mong muốn đưa ra những nhận xét khách quan về bất lợi và lợi thế cạnh tranh để xác định giá cả phù hợp nhằm thu hút khách hàng và phát triển thị trường tiềm năng một cách có hiệu quả.
b Phương pháp phân tích
Từ tổng quát đến cụ thể:
Đối với cung trên thị trường :
- Khảo sát thực tế và hỏi các chủ nhà trọ ( người cung ứng sản phẩm trên thị trường)
- Tìm hiểu thông tin tại các trung tâm môi giới nhà đất
Trang 4- Tìm hiểu các bất động sản cạnh tranh Đối với cầu trên thị trường:
- Điều tra về nhu cầu nhà trọ của sinh viên đối với thị trường nhà trọ trong khu vực Tân Mai Sau đó xác định cầu chung đối với thị trường nhà trọ tại đây.
- Khảo sát thực tế: Hỏi các bạn sinh viên trọ trong khu vực Tân Mai về nhu cầu nhà trọ của các bạn đối với nhà ở trong khu vực mình đang ở.
c Kết cấu của báo cáo
Bao gồm 7 phần: I Lời nói đầu
II Khái quát những vấn đề vĩ mô III Xác định ranh giới
IV Phân tích cầu V Phân tích cung VI Phân tich cạnh tranh VII Dự đoán cạnh tranh
2 Những vấn đề kinh tế vĩ mô
a Vị trí địa lý của khu vực Tân Mai
-Phường Tân Mai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, phía nam giáp phường Thịnh Liệt,bắc giáp phường Trần Phú,đông giáp phường Định Công,tây giáp quận Thanh Xuân Đây là khu vực có rất đông sinh viên thuê trọ, nó là khu vực có vị trí rất thuận tiện cho việc đi lại và học tập của phần đông sinh viên các trường đại học như trường Đại học Kinh tế quốc dân, Đại hoc Bách Khoa, Đại hoc Xây dựng,… Khu vực cách các trường khoảng từ 2-3km, đường rộng, thông thoáng dễ di chuyển.
-Nhà trọ gần rất nhiều tuyến đường lớn quan trọng của thành phố như đường Trương Định, Minh Khai, Đại La, Giải Phóng, gần 1 số chợ thuận tiện cho việc mua bán sinh hoat của sinh viên như Chợ Mơ,chợ Hoàng Mai, chợ Tân Mai, chợ Đồng Tâm, chợ Trương Định, Phía nam có bến xe Giáp bát thuận tiên cho việc đi lại của những sinh viên ngoại tỉnh, học xa nhà.
Trang 5-Tuy nhiên từ nhiều tháng nay, đường Tân Mai (đoạn từ hồ Đền Lừ đến đường Trương Định, dài khoảng 500m), thuộc địa bàn phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội đang xuống cấp nghiêm trọng.Mặt đường với hàng trăm “ổ voi, ổ gà” đọng nước trơn trượt, lầy lội gây khó khăn và tiềm ẩn nguy cơ xảy ra tai nạn cho người tham gia giao thông Đường bụi, bẩn khong có lợi cho sức khỏe của người dân địa phương.
b Điều kiện sống của người dân trong khu vực
-Phường Tân Mai là khu vực mới phát triển được một vài năm trở lại đây nên điều kiên sống của người dân ở khu vực này vẫn còn gặp nhiều khó khăn Đây là nơi tập trung rất nhiều dân ngoại tỉnh từ các tỉnh ngoại thành nên làm ăn buôn bán nên tình hình an ninh trật tự và điều kiện sống rất phức tạp.Nhưng mức tiêu dùng cho cuộc sống trong khu vực, phường là khá cao bởi người dân ngày càng có thu nhập tương đối, điều kiện thương mại trong khu vực phát triển ( có nhiều chợ, các công ty TM, siêu thị,…) Do đó kéo theo điều kiện sống của người dân trong phường Tân Mai cũng đang càng ngày càng cải thiện và nâng cao
c Đặc điểm chung về nhà trọ trong Tân Mai
-Tân Mai là khu vực tập trung nhiều bất động sản cho mục đích kinh doanh là sinh viên thuê trọ, các loại hình cũng rất đa dạng như: nhà trọ dãy, nhà trọ theo phòng, chung cư mini,… Giá của các bất động sản cho thuê dao động trong khoảng từ 1tr-5tr/1phòng., đầy đủ tiện nghi như: bình nóng lạnh, tủ lạnh, có internet và cáp truyền hình
-Các dịch vụ kèm theo của khu vực khá đầy đủ và đa dạng như: cửa hàng tạp hóa, quán ăn, chợ, siêu thị, quán internet,… khá tiện cho việc đi lại và sinh hoạt Giá điện trong khu vực dao động từ 3000-4000đ/số, tiền nước từ 30.000-50.000d/tháng, tuy theo giá của chủ hộ cho thuê đưa ra.
-Tình trạng an ninh tuy đã được cải thiện đáng kể nhưng do ở đây tập trung số lượng lớn người thuê trọ nên không tránh khỏi tình trạng mất cắp, nhiều khi là những tài sản lớn đối với sinh viên như: xe đạp, xe máy, máy tính để bàn, laptop,
Trang 63 Xác đinh ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS
a Ranh giới thị trường
Phạm vi: Quận Hoàng Mai và Quận Hai Bà Trưn b.Phân tích vị trí BĐS
*Vị trí địa lý
Ngôi nhà có địa chỉ là 257 B8 phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Ngôi nhà hiện đang nằm trên con Đường trên mương vừa mới được xây dựng và đang dần hoàn thiện Ngôi nhà nằm gần Vành đai 2,5
Trang 7của Thành phố Hà Nội ( nằm giữa vành đai 2 và vành đai 3 kéo dài 21,2 km) Cách trung tâm Thành phố Hà Nội khoảng 9km xuống về phía Nam Ngôi nhà nằm gần trường THPT Trương Định, trường cấp 2 và cấp 1 Tân Mai Có 2 cách để đến được ngôi nhà đi theo đường Nguyễn Chính rẽ vào hoặc đi từ đường Tân Mai rẽ vào ngõ 166 rùi rẽ vào Đường trên mương.
*Vị trí kinh tế xã hội
- Ngôi nhà nằm gần Đường vành đai 2,5 nên sẽ dễ dàng đến các con đường khác trên các thành phố Hà Nội Đi đến trung tâm Thành phố Hà Nội chỉ mất khoảng từ 20-25 phút Khoảng cách đến các trường Đại học Kinh tế quốc dân, Bách Khoa, Xây dựng chỉ khoảng 3,5 km Các con đường xung quanh ngôi nhà tương đối dễ đi
- Ngôi nhà nằm ngay trong chợ Tân Mai nên người thuê trọ có thể dễ dàng mua bán mà không phải đi quá xa nhà Chợ Tân Mai là 1 trong những chợ giá rẻ và có nhiều mặt hàng tươi sạch Việc nằm cạnh chợ cũng sẽ dễ dàng cho việc thuê các cho các tư thương kinh doanh buôn bán hàng
hóa.Ngoài ra, các bạn có thể mua hàng rẻ hơn nữa ngay tại chợ đầu mối phía Nam khi cách ngôi nhà chỉ khoảng 800m Chợ đầu mối phía Nam là 1 địa chỉ bán rất rẻ các mặt hàng rau củ quả
- Ngôi nhà còn nằm gần Ủy ban Nhân dân phường Tân Mai, các bạn sẽ không tốn quá nhiều thời gian để làm các thủ tục hành chính, giấy tờ
- Cách khoảng 300m có một sân vân động được đầu tư hiện đại với mặt sân cỏ hiện đại là nơi các bạn có thể vui chơi giải trí Trong khu vực Tân Mai không có các khu vực giải trí đặc sắc nhưng lại gần các ngân hàng như techcombank, sacombank,… dễ dàng cho các bạn tiến hành giao dịch
- Ngôi nhà nằm trong khu vực Tân Mai.Tình hình an ninh tương đối ổn định Ngoài ra ngôi nhà đang xây dựng con Đường trên mương đang dần hoàn thiện nên sẽ gặp nhiều chút vấn đề về bụi bặm nhưng theo dự kiến sẽ hoàn thành trước Tết Nguyên Đán năm sau.
* Đặc điểm ngôi nhà
Trang 8- Đường đi vào ngôi nhà thuận tiện với 4m mặt đường
- Ngôi nhà 5 tầng có diện tích đất là 3m8*8m3= 31,5m2 Diện tích từ tầng 2 đến tầng 5 là 3m8*9m4= 35,73m2 Ngôi nhà có tầng 1 để xe, tầng 2 làm bếp và để tiếp khách Tầng 3 có 3 phòng: 2 phòng ngủ và 1 phòng tắm Phòng bên ngoài có diện tích 3m8*3m5= 13,3m2 có ban công nhìn ra ngoài thoáng mát Phòng bên trong diện tích nhỏ hơn 3m8*2m9= 11.02m2 có cửa ra vào, 1 cửa sổ hướng ra giếng trời của ngôi nhà nên thoáng mát và có ánh sáng Phòng tắm có diện tích vừa đủ 1m2*1m8 vừa đủ dùng cho 1 tầng Tầng 4 cũng giống hệt tầng 3 Tầng 5 có 1 phòng bằng với diện tích phòng trong là 11,02m2 và 1 ban công có diện tích 13m2
- Ngôi nhà có điện nước đầy đủ tính theo ra giá nhà nước.
- Ngôi nhà đang trong khâu hoàn thiện nhưng sẽ lắp đặt các trang thiết bị thiết bị thiết yếu của ngôi nhà Ngôi nhà đã có 1 cửa cuốn bằng từ, có thể mở ra ở trong lẫn ở ngoài Bếp của ngôi nhà sẽ được lắp ráp 1 tủ bếp để phục vụ người thuê nhà Các phòng tắm sẽ được lắp đặt 1 bộ nhà tắm đầy đủ Các phòng sẽ có nhiều ổ cắm thuận tiện Các phòng sẽ được lắp sàn gỗ hiện đại.
-Người thuê sẽ không ở với chủ, có thể thuê theo cả nhà hoặc thuê theo từng phòng.
4 Phân tích cầu BĐS nhà trọ cho thuê khu vực Tân Mai:
a.Khái niệm cầu về bất động sản (nhà đất):
Cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về nhà đất có một sự cách biệt khác lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không
Trang 9trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường
b Tiềm năng thị trường nhà trọ Tân Mai
- Đối tượng sinh viên:
Theo các nhà nghiên cứu, mỗi năm tỉ lệ sinh viên tuyển mới tăng từ 6-8%, trong đó có hơn 70% là sinh viên ngoại tỉnh về Hà Nội học tập, điều đó kéo theo nhu cầu về nhà trọ tăng cao Nhất là khu Tương Mai gần với các trường Đại học lớn như Kinh Tế Quốc Dân, Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh Doanh Công Nghệ, Đh Phương Đông…Việc thuê trọ đảm bảo nhu cầu đi lại k quá khó khăn cho sinh viên và giá cả binh dân, tập trung tập thể sinh viên đông đúc.
Đối với lọai đối tượng này, có một số nét cần lưu ý sau
+ Khả năng thanh toán: khả năng thanh toán bị hạn định, bó hẹp trong một giới hạn nhất định tùy theo điều kiện gia đình và cách chi tiêu của sinh viên Chi tiêu hàng tháng trung bình của sinh viên ở trọ tầm khoảng 2.5tr 1 tháng Với mức này, chi phí cho thuê trọ bao gồm tiền phòng, điện, nước, mạng nằm trong tầm xoay quanh 1tr.
+ Yêu cầu về dịch vụ: yêu cầu không quá khắt khe và đòi hỏi cao Với sinh viên nam thì đơn giản hơn, yêu cầu có mạng internet khỏe, tốc độ cao, nhà vệ sinh sạch sẽ, k cần khép kín… một số sinh viên ở xa khu vực trường hoặc có điều kiện thì yêu cầu có chỗ để xe rộng rãi, thuận tiện cho việc lấy vào lấy ra… Với sinh viên nữ, thường thích kiểu nhà thoáng, sạch, vệ sinh khép kín, chỗ nấu ăn sạch sẽ Và hầu hết sẽ thích kiểu nhà trọ biệt lập với chủ, chủ k can thiệp vào đời sống cá nhân của người thuê trọ và thoải mái giờ giấc.
- Đối tượng người lao động:
Có thể nói, người dân từ các tỉnh thành nhỏ di cư lên Hà Nội kiếm việc làm ngày càng gia tăng Vì vậy, nhu cầu về thuê trọ là nhu cầu thiết yếu Từ lâu, khu vực Minh Khai, Trương Định… gần như là tập trung nhiều lao động có thu nhập thấp Việc tập trung lớn này cũng là một tiềm năng để các chủ trọ khai thác
Trang 10Về lạo đối tượng này:
+ Khả năng thanh toán: không bị giới hạn quá nhiều như sinh viên, chi phí thanh toán được nới lỏng hơn, tuy nhiên giá cả vừa phải và k cao Thu nhập của các lọai đối tượng này trung bình rơi vào khoảng 4tr/th Chi phí thuê trọ gồm tiền điện nước phòng mỗi cá nhân rơi tầm khoảng 1tr500-1tr700.
+ Yêu cầu dịch vụ: yêu cầu đơn giản, phòng trọ thoải mái rộng rãi, có thể ở được nhiều người Các nam thanh niên thường k quan trọng vệ sinh sạch sẽ, chỉ cần nơi ăn chốn ở là được còn với đối tượng nữ thường yêu cầu sạch sẽ thoáng mát, vệ sinh khép kín, bếp núc đàng hoàng Đặc biệt, phải có chỗ để xe rộng rãi thuận tiện, không bị giới hạn giờ giấc, internet đầy đủ - Đối tượng các cặp vợ chồng mới cưới:
Các cặp thanh niên trẻ học hành xong có nhu cầu ở lại Hà Nội làm việc là xu thế phát triển mạnh Việc mua đất, xây nhà hay mua chung cư là một ước mơ xa vời đối với các đôi vợ chồng trẻ có thu nhập trung bình khá Vì vậy, thuê nhà trọ là một sự lựa chọn có thể nói là duy nhất tiện lợi Khu Trương Định cũng là môi trường làm việc khá nhiều của các bạn trẻ.
+ Khả năng thanh toán: loại đối tượng này có khả năng thanh toán thoải mái hơn Chi phí thuê nhà bao gồm điện nước và các chi phí dịch vụ kèm theo có thể nằm khoảng trên dưới 3tr cho 1 hộ gia đình.
+ Yêu cầu: yêu cầu được ở trong 1 phòng trọ rộng rãi, có khu bếp riêng, có chỗ ngủ vs sinh hoạt tách biệt Có chỗ ăn và có thế chỗ sinh hoạt cho con nhỏ Yêu cầu yên tĩnh, thoáng mát, sạch sẽ Có chỗ để x echo hai người, mạng net đầy đủ.
c Mức độ tiêu thụ của thị trường:
-Thời gian gần đây, khu vực Trương Định nói chung và Tân Mai nói riêng trở nên phá triền và sôi động với các hoạt động xây nhà, xây chung cư cho thuê Nhu cầu sử dụng của người dân nhiều và có xu thế tăng cao và điều đó cũng đồng nghĩa với việc chất lượng nhà cho thuê được cải thiện, các loại hình dịch vụ ngày càng đa dạng, phù hợp với nhiều loại đối tượng Chi phí thuê nhà từ đó mà cũng tăng cao, giá điện, giá nước của các nhà trọ tư nhân cho thuê tự gia tăng hàng tháng hàng kì Điều này gây khó khăn cho
Trang 11hầu hết người sử dụng mà đối tượng chính là sinh viên nghèo và lao động thu nhập thấp Nhu cầu thuê nhà tăng cao, lợi dụng tình thế đó các chủ hộ gia đình tăng giá thuê, chèn ép sinh viên gây không ít khó khăn Có phòng trọ dạng bình dân, tăng giá từ 1tr700 lên 2tr kèm theo điện nước tăng giá từng số một.
-Việc xây dựng nhiều loại hình dịch vụ như nhà trọ dãy, nhà trọ phòng, chung cư mini với nhiều tiện ích đi kèm như nóng lạnh, tủ lạnh, internet, truyền hình hi vọng sẽ góp phần tăng cao đời sống của hộ thuê nhà.
5 Phân tích cung BĐS nhà cho thuê
a Khái niệm cung bất động sản
Cung bất động sản là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra để trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
b Cung bất động sản trên địa bàn
- Cung bất động sản tương tự
Quận Hoàng Mai là một vùng đất nằm ở phía đông nam thành phố Hà Nội, có diện tích tự nhiên là 4.104,1ha (41 km²) với tổng số dân 329000 người (cuối năm 2009) Quận Hoàng Mai phía đông giáp huyện Gia Lâm, tây và nam giáp huyện Thanh Trì, bắc giáp quận Thanh Xuân và quận Hai Bà Trưng với 14 đơn vị hành chính trực thuộc là 14 phường được hình thành trên cơ sở toàn bộ 9 xã và một phần xã Tứ Hiệp của huyện Thanh Trì, và 5 phường của quận Hai Bà Trưng
Xét trên địa bàn quận hoàng mai, có trên 60 nghìn hộ gia đình, trung bình mỗi hộ gia đình có 3 phòng trọ cho thuê, như vậy có khoảng 180 nghìn phòng trọ cho thuê Như vậy xét trên địa bàn quận hoàng mai cung bất động sản rất lớn.
Tân Mai là một phường thuộc quận Hoàng Mai, Hà Nội.Phường này được thành lập dựa theo toàn bộ diện tích phường Tân Mai cũ thuộc
quận Hai Bà Trưng.Phường này có diện tích là 12478 ha và dân số là 13.134 nhân khẩu.Địa giới hành chính phường này như sau:nam giáp phường Thịnh