thảo luận luật kinh doanh bất động sản đề tài kinh doanh quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành cụ thể là khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 LKDBDS 2014, cùng với nhà và công trình xây dựng, quyền sử dụng đất được tham gia thị trư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA LUẬT

***

BÀI THẢO LUẬN

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI : KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng viên hướng dẫn : ThS Đinh Thị Ngọc Hà Thực hiện : nhóm 3

Hà Nội - 2024

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, cho phép nhóm 3 gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến giảng viên ThS Đinh Thị Ngọc Hà, cảm ơn cô vì đã tận tụy, cống hiến hết mình trong sự nghiệp

giảng dạy học phần “Pháp luật kinh doanh bất động sản” cho chúng em Qua những

bài giảng bố ích của cô, chúng em đã học hỏi cũng như tích lũy cho mình những

kiến thức chuyên sâu về học phần này Chính vì vậy, với đề tài “Kinh doanh quyền

sử dụng đất”, nhóm 3 cũng đã vận dụng được những kiến thức cô đã giảng dạy để

hoàn thành đề tài này

Nhóm 3 xin chân thành cảm ơn cô!

BẢNG ĐÁNH GIÁ THÀNH VIÊN TRONG NHÓM 3

MỤC LỤC

Chương I: Cơ sở lý luận về kinh doanh quyền sử dụng đất 4

1 1 Khái niệm 4

1.1.1Khái niệm quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất 5

1.2 Đặc điểm về pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất 6

1.3 Các loại hình kinh doanh quyền sử dụng đất: 9

1.3.1 Điều kiện thực hiện các loại hình kinh doanh sử dụng đất 9

1.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.3.3 Cho thuê quyền sử dụng đất 11

1.3.4 Cho thuê lại quyền sử dụng đất 11

1.3.5 Trình tự thủ tục thực hiện các loại hình kinh doanh quyền sử dụng đất. 12

1.4 Quyền và nghĩa vụ các bên trong kinh doanh quyền sử dụng đất 13

Chương II: Vụ việc thực tiễn về kinh doanh quyền sử dụng đất 17

2.1 Dựa vào bản án số 95/2023/DS-PT ngày 15/5/2023, xây dựng tình huống vụ việc tranh chấp yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17

2.2 Phân tích tình huống, trả lời câu hỏi 17

Chương I: Cơ sở lý luận về kinh doanh quyền sử dụng đất 1 1 Khái niệm

1.1.1Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Do đó, mỗi quốc gia đều tìm cách thiết kế và gây dựng một chế định pháp luật riêng về quyền sở hữu đất đai hay thiết kế một chế định đặc thù - gọi là quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Có thể hiểu quyền sử dụng đất là một “quyền phái sinh” từ quyền sở hữu đất đai

và có hai chủ thể là đồng sử dụng, đó là Nhà nước và người sử dụng đất Tuy là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để sử dụng theo ý chí của Nhà nước thông qua chính sách đất đai

Theo từ điển Luật học 2006, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được

khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, từ những chủ thể khác có quyền sử

dụng đất Khái niệm này đã làm rõ được nguồn gốc của quyền sử dụng đất là do Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho nhưng mới chỉ tiếp cận ở một quyền năng của chủ sử dụng đất là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Trong khi đó, theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác, hưởng các lợi ích từ đất đai thì quyền sử dụng đất còn bao hàm cả việc người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như là những giao dịch về tài sản

Từ các phân tích trên có thể thấy, dưới góc độ quyền của chủ thể sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc “sử dụng” đất thông thường mà còn có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền định đoạt của chủ sử dụng đất bị giới hạn bởi quyền của chủ sở hữu đất đai Sự giới hạn này thể hiện thông qua sự cho phép của chủ sở hữu khi chủ sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Ví dụ như nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc là không được chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm, Đồng thời, sự hạn chế quyền của người sử dụng đất liên quan đến thời

hạn, diện tích và mục đích sử dụng đất thể hiện quyền của chủ sở hữu đất đai đối với các giao dịch của người sử dụng đất

Đặc biệt, tại Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi quy định về quyền tài sản:

“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” đã ghi nhận quyền

sử dụng đất là một loại quyền tài sản hay nói cách khác quyền sử dụng đất là quyền có thể trị giá được bằng tiền Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành cũng không đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất mà chỉ định nghĩa về một số thuật ngữ liên quan đến quyền sử dụng đất như: chuyển quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất, Về cơ

bản, quyền sử dụng đất có đầy đủ yếu tố, đặc điểm của một quyền tài sản Một là, quyền

sử dụng đất là quyền của các chủ thể được thực hiện trên một thửa đất cụ thể, được xác

định rõ ràng (thỏa mãn tiêu chí quyền tài sản là quyền đối với một tài sản) Hai là, chủ

thể có quyền sử dụng đất được phép khai thác những thuộc tính có ích của đất để tạo của cải vật chất hoặc thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp đất để thu lại lợi ích vật chất nhất định (thỏa mãn tiêu chí quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền)

Như vậy, quyền sử dụng đất có thể được hiểu là quyền tài sản của chủ thể sử dụng

đất thể hiện quyền năng đối với đất đai có thể trị giá bằng tiền và được lưu thông dân sự, là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục đích của chủ thể sử dụng

1.1.2 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất được coi là một dạng “tài sản đặc biệt”, loại “tài sản” này

cũng được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, cơ chế kinh doanh dành cho loại tài sản này cũng khác so với các loại tài sản thông thường khác Theo quy

định của pháp luật hiện hành cụ thể là khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản

2014 (LKDBDS 2014), cùng với nhà và công trình xây dựng, quyền sử dụng đất được

tham gia thị trường bất động sản là các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép

kinh doanh quyền sử dụng đất Như vậy, kinh doanh quyền sử dụng đất có thể được

hiểu là hoạt động đầu tư vốn của các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất như bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi

Xét thấy, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trước hết mang những dấu hiệu

của hoạt động kinh doanh nói chung Một là, đây là hoạt động mang tính nghề nghiệp

phải được thực hiện thường xuyên, liên tục và có tính chuyên nghiệp Hai là, hoạt động này được chủ thể tiến hành với mục đích kiếm lợi nhuận và nó mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh

Bên cạnh đó, kinh doanh quyền sử dụng đất cần được nhìn nhận ở hai khía cạnh cụ thể như sau Thứ nhất, kinh doanh quyền sử dụng đất được coi là một chế định pháp luật, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất Các quy phạm pháp luật này được ghi

nhận chủ yếu trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong một số quy định của

Luật Đất đai 2013 Thứ hai, kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động của các chủ thể

nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua các hành vi đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay quyền sử dụng đất để chuyển nhượng hoặc cho thuê Hoạt động này được thực hiện trong hai trường hợp cụ thể như sau Trường hợp đầu tiên là chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư tạo lập quỹ đất hạ tầng sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng để kiếm lời Trường hợp hai là chủ thể kinh doanh nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất sau đó chuyển nhượng hoặc cho bên thứ 3 thuê lại hoặc thuê mua lại để kiếm lời

1.2 Đặc điểm về pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất

Thứ nhất, pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất được ban hành dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Qua nhiều thập kỷ của công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội và thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Đảng ta vẫn kiên định với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Điều đó được khẳng định trong tất cả các bản Hiến pháp và các văn bản pháp luật đất đai kể từ sau khi nước nhà thống

nhất Cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 2013, khoản 4 Luật đất đai 2013 quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Đối tượng trong kinh doanh quyền sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện trao cho mà không thuộc quyền sở hữu của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng Điều đó cũng lý giải vì sao, tên gọi của giao dịch là chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải mua bán đất đai như ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cho dù bản chất thực thì hệ quả của cả hai giao dịch mua bán đất đai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đều làm chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng, quản lý đối với một mảnh đất nhất định và xác lập quyền cho chủ thể mới để nhận về một khoản tiền tương ứng với giá trị của mảnh đất đó

Đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài sự khác biệt về hình thức tên gọi của giao dịch là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" mà không phải "mua bán đất đai" thì ẩn sâu trong mỗi chế định về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia giao dịch, hay quy trình, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều biểu hiện bởi ý chí chi phối của chủ sở hữu đại diện của Nhà nước Theo đó, pháp luật đất đai ghi nhận và cho phép các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng được tự do thỏa thuận, bày tỏ ý chí và nguyện vọng của mình khi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, song ý chí đó phải phù hợp với ý chí của Nhà nước và không trái với pháp luật (trong phạm vi được pháp luật cho phép) Tính chất thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được biểu hiện nhưng không tuyệt đối như các giao dịch tài sản khác Chẳng hạn, các chủ thể có thể thỏa thuận về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của các bên, về thời hạn và phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất, thanh toán tiền song trong mỗi thỏa thuận đó đều có sự kiểm soát và chi phối bởi Nhà nước

Thứ hai, các tổ chức, cá nhân kinh doanh quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

Theo đó, không phải mọi chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện quyền kinh doanh quyền sử dụng đất, mà tùy thuộc vào nguồn gốc quyền sử dụng đất của chủ thể đó xuất phát từ đâu, sử dụng cho mục đích gì Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các chủ thể sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng và các mục đích khác không phải là kinh doanh được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (trừ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sử trong hạn mức) đều không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Pháp luật hiện hành chỉ cho phép chủ thể sử dụng đất cho mục đích kinh doanh mà đất đó có nguồn gốc giao có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng Cùng với đó, cũng không phải chủ thể nào có tiền cũng đương nhiên được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chẳng hạn, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không được phép nhận chuyển nhượng đất ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao hay chủ thể không phải là hộ nông dân trực tiếp canh tác thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước

Thứ ba, không phải mọi loại quyền sử dụng đất đều được phép đưa vào kinh doanh

Không phải mọi loại đất người sử dụng chúng đều được đưa vào giao dịch chuyển nhượng trên thị trường bất động sản Nghĩa là, quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng

những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi

loại quyền sử dụng đất Việc quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau của từng loại đất Những loại đất sử dụng để xây nhà ở, đất cho phát triển kinh tế thì người sử dụng có nhiều quyền lợi và được pháp luật cho phép mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những loại đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng an ninh thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Thứ tư, nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất, có quyền xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý việc kinh doanh quyền sử dụng đất và thu thuế từ hoạt động này

Là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai, Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai Cụ thể là thuế thu nhập từ kinh doanh quyền sử dụng đất và các khoản lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời cũng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước

Thứ năm, pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác như Luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật xây dựng…

Việc kinh doanh quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục được quy định chặt chẽ Do đất đai là tài sản có giá trị lớn, giá cả biến động thất thường, tính rủi ro cao, thuộc sở hữu của toàn dân nên pháp luật quy định thủ tục giao dịch không đơn giản như các giao dịch khác

Điều không thể phủ nhận là pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất là một mảng pháp luật rộng lớn được chế định ở nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành; theo đó, Luật Đất đai quy định điều kiện, tư cách chủ thể, loại quyền sử dụng đất được phép giao dịch và các thủ tục hành chính phải thực hiện khi thiết lập và thực hiện giao dịch chuyển nhượng Với bản chất là một giao dịch dân sự nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, lại là đối tượng tài sản có giá trị lớn trong đời sống kinh tế xã hội nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được thực hiện bởi hợp đồng bằng văn

bản Theo đó, Bộ luật Dân sự quy định về nguyên tắc, hình thức và những điều khoản chủ yếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó, các chủ thể tham gia giao dịch có định hướng để thiết lập giao dịch Tuy nhiên, có những giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất mà đối tượng chỉ thuần túy là những mảnh đất cụ thể, có những giao dịch mà đối tượng bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất như: nhà ở, các công trình xây dựng Thể theo mỗi loại hình giao dịch thì pháp luật có sự điều chỉnh cho phù hợp, theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở cũng dành nhiều chế định để điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhà ở và công trình xây dựng

Bên cạnh đó, để đảm bảo sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, chống gian lận, động viên nguồn thu cho ngân sách nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận, cũng để đảm bảo an toàn và phòng ngừa các rủi ro, các giao dịch được thực hiện một cách chính quy, hợp pháp, các quy định về nghĩa vụ công chứng, đăng ký, thực hiện các nghĩa vụ thuế và lệ phí cũng được pháp luật quan tâm, chú trọng Theo đó, pháp luật về công chứng, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, về lệ phí cũng đều quy định cụ thể về vấn đề này

Mỗi lĩnh vực pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở những nội dung và khía cạnh khác nhau, chúng tạo nên một mảng pháp luật rộng lớn, đa dạng song thống nhất nội tại với nhau, không phủ định nhau và cùng với một mục đích duy nhất là nhằm tạo ra một hành lang pháp lý đầy đủ, phù hợp, thống nhất và hiệu quả

1.3 Các loại hình kinh doanh quyền sử dụng đất:

1.3.1 Điều kiện thực hiện các loại hình kinh doanh sử dụng đất

Căn cứ vào Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ((LKDBĐS 2014), kinh doanh

quyền sử dụng đất gồm 3 loại hình chính: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất Để có thể thực hiện ba loại hình

này, cần phải tuân theo nguyên tắc tại Điều 37 LKDBĐS 2014“1 Việc chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

2 Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai.”

Ngoài ra, chủ thể cũng cần phải đáp ứng những điều kiện được quy định tại khoản

2 Điều 9 LKDBĐS 2014 bao gồm: có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy

định của pháp luật về đất đai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng