cuyên đề những nội dung cơ bản của nghành luật đất đai

Luật đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà Nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

I Khái niệm “Luật Đất đai”

1 Luật Đất đai là một ngành luật.

- Khái niệm: Luật đất đai là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, là tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội hình thành trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai Luật đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà Nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai: các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt, được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành cũng như chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai đều được đặt dưới sự tác động của những quy phạm đó.

- Luật Đất đai có một quá trình phát triển lâu dài, có lịch sử hình thành, phát sinh, thay đổi của các quan hệ xã hội cùng loại trong việc điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai của chủ thể tham gia - Sự thay đổi về chế độ sở hữu đất đai dẫn đến việc các quan hệ đất đai tồn tại trong xã hội hiện nay được xác lập trên cơ sở của chế độ sở hữu toàn dân với luật đất đai Hay nói cách khác, dựa vào các quan hệ trên mà trách nhiệm và quyền hạn của Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu toàn dân về đất đai về đất đai và thống nhất quản lý đất đai đã được xác lập Với những trọng trách đó, Nhà nước Việt Nam cần không ngừng bảo vệ, giữ gìn nguồn tài nguyên vốn có và phát triển chúng trong tương lai

2 Luật Đất đai là một ngành khoa học pháp lý.

- Ngành khoa học pháp lý về đất đai tổng thể tri thức được tích lũy có hệ thống về nội dung, bản chất, phương pháp luận nghiên cứu quản lý nhà nước về đất đai; thiết lập khái niệm pháp lý, xây dựng nguyên lý cơ bản về quản lý và sử dụng đất đai.

- Luật Đất đai trở thành một ngành khoa học pháp lý chuyên sâu về nghiên cứu nội dung, bản chất của các chế định pháp luật phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai; xây dựng những khái niệm cơ bản nhất, các quy luật và thuộc tính của các quy luật trong khai thác, quản lý và sử dụng luật đất đai

3

- Đối tượng nghiên cứu: Các hiện tượng pháp luật về đất đai trong đời sống xã hội - Luật Đất đai với tư cách là một ngành khoa học pháp lý đặc thù vì đất đai được tiếp cận dưới khía cạnh tài sản, nhưng đất đai cũng được tiếp cận dưới khía cạnh tài nguyên thiên nhiên.

3 Luật Đất đai là một đạo luật

- Được ban hành dưới hình thức văn bản luật được Quốc hội thông qua và được thi hành trên phạm vi toàn quốc.

- Luật Đất đai với tính chất là một văn bản pháp luật do Quốc hội ban hành nên luật cũng là một trong các văn bản pháp luật

về đất đai, nhưng là đạo luật cơ bản quan trọng hàng đầu trong hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai

- Luật Đất đai là văn bản được ban hành sẽ đánh dấu một thời kỳ lịch sử quan trọng của Nhà nước ta trong quá trình quản lý đất đai thống nhất bằng quy hoạch và pháp luật.

- Luật Đất đai được ban hành trong thời gian vừa qua chính là nguồn cơ bản để nghiên cứu, học tập của ngành Luật Đất đai ở nước ta.

4 Luật Đất đai là một môn học

- Trong chương trình đào tạo cử nhân Luật học, cử nhân Luật kinh doanh, cử nhân chuyên ngành luật và sau đại học của khoảng 60 cơ sở đào tạo Luật ở Việt Nam, Luật Đất đai được đưa vào trong chương trình đào tạo là một môn học bắt buộc - Đối với chương trình cử nhân, Luật Đất đai có thể được giảng dạy riêng thành một môn học, nhưng cũng có thể lông ghép vào giảng dạy với môn học Pháp luật về đất đai – môi trường hoặc Luật Đất đai - môi trường Đối với chương trình sau đại học, nội dung về Luật Đất đai được nghiên cứu chuyên sâu trong các chuyên đề của chuyên ngành hẹp và chuyên ngành liên quan.

- Luật Đất đai trở thành một môn học trong chương trình đào tạo cử nhân và sau đại học sẽ trang bị cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh những kiến thức nền tảng và chuyên sâu về tài nguyên đất đai, tài sản đất đai trong thị trường bất động sản -Đất đai được tiếp cận cả dưới hai khía cạnh là tài sản – bất động sản nhưng đồng thời đất đai cũng được nghiên cứu trên cơ sở thành tố của môi trường sống, là tài nguyên thiên nhiên cần được bảo vệ, gìn giữ và phát triển Thông qua đó, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cũng như người sử dụng đất ý thức, nhận thức được những kiến thức nền tảng về pháp luật đất đai, Luật Đất đai 4

để có cách xử sự phù hợp sao cho việc khai thác, sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm…

=> Luật Đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai trên cơ sở của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng quy hoạch và pháp luật; kết hợp với sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước về các quyền của người sử dụng đất, tạo thành một trong những ngành luật quan trọng của hệ thống pháp luật Việt Nam.

II Đối tượng điều chỉnh của luật đất đai

Theo quan niệm chung, mỗi ngành luật điều chỉnh một lĩnh vực quan hệ xã hội, do vậy Luật đất đai điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai Đó là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu không hề thay đổi, nhưng tạo điều kiện tối đa để các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thụ hưởng các quyền của người sử dụng đất và gánh vác trách nhiệm pháp lí của họ.

Căn cứ vào chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và loại đất được quản lí sử dụng, đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai xác định thành các nhóm sau đây: 1 Nhóm I: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình quản lí Nhà nước đối với đất đai.

Là người đại diện chủ sở hữu đồng thời là người thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật, Nhà nước xây dựng bộ máy các cơ quan có thẩm quyền hành chính và chuyên ngành nhằm thực thi các nội dung cụ thể của quản lí Nhà nước về đất đai Vì vậy, trong Luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã được cụ thể hóa với vai trò thực hiện quyền định đoạt của người đại diện chủ sở hữu và phân công, phân cấp giữa từng hệ thống cơ quan quyền lực Nhà nước, cơ quan hành chính Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền về chuyên môn để thực hiện vai trò người đại diện chủ sở hữu đất đai.

2 Nhóm II: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức trong quá trình sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

5

Các tổ chức trong nước là một trong các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức pháp lí chủ yếu là giao đất và cho thuê đất Các tổ chức này được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, nhưng trong quá trình khai thác, sử dụng phải trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, căn cứ vào dự án đầu tư và trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất.

3 Nhóm III: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam.

Hình thức pháp lí tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam chủ yếu là thuê đất Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ sau Luật đất đai năm 2013 có thể lựa chọn hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khi thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam Việc sử dụng đó được phân chia thành các mục đích khác nhau như xây dựng các công trình ngoại giao, văn phòng đại diện của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam và đầu tư vào Việt Nam theo quy định pháp luật về đầu tư và được mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam Như vậy, việc giao đất, cho thuê đất nhằm các mục đích khác nhau cho nên Nhà nước cần quy định một cách chặt chẽ trình tự, thủ tục cho thuê đất tại Việt Nam, đồng thời bảo hộ các quyền lợi cần thiết cho họ, đặc biệt khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trực tiếp vào Việt Nam.

4 Nhóm IV: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai.

Với hơn 12 triệu hộ nông dân, có thể khẳng định rằng đây là nhóm chủ thể đông đảo nhất tham gia vào quan hệ sử dụng đất Việc xác lập các quyền cụ thể của hộ gia đình, cá nhân trong Luật đất đai năm 2013 là nền tảng pháp lí cho việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai Thực tế chỉ ra rằng, nhu cầu sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích khai thác tối đa các lợi ích vốn có của đất mà trong khai thác và sử dụng, việc xác lập các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn liên doanh là mong đợi tất yếu của hàng triệu hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Vì vậy, pháp luật đất đai xây dựng hành lang pháp lí cho việc mở rộng tối đa các quyền năng của hộ gia đình, cá nhân, đồng thời cho phép họ được thực hiện đầy đủ các giao dịch dân sự 6

về đất đai theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ phù hợp với nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất đai trong nền kinh tế hàng hóa có điều tiết từ phía Nhà nước.

5 Nhóm V: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình khai thác, sử dụng các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Quá trình khai thác, sử dụng các loại đất nói trên do nhiều chủ thể khác nhau thực hiện Mỗi một loại đất khác nhau trong quá trình sử dụng đều có đặc điểm riêng Vì vậy, khi cho phép tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Nhà nước phân loại, quy định cụ thể từng chế độ pháp lí để thực hiện các biện pháp quản lí, công nhận các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể của các chủ sử dụng nhằm đảm bảo một cách thống nhất hài hòa lợi ích Nhà nước và từng chủ sử dụng cụ thể.

III Phương pháp điều chỉnh của luật đất đai

- Phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai phụ thuộc vào tính chất và đặc điểm của các quan hệ xã hội trong quá trình quản lí và sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

- Về nguyên tắc: phương pháp điều chỉnh của Luật đất đai là cách thức mà Nhà nước dung pháp luật tác động vào cách cư xử của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

- Các chủ thể tham gia:

+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Những người sử dụng đất trong phạm vi cả nước

- Đối với Luật đất đai hiện nay Nhà nước áp dụng hai phương pháp điều chỉnh:

+ Một bên là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhân danh Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu được thực hiện đầy đủ mọi quyền năng thông qua việc định đoạt mọi “số phận pháp lý” của đất đai.

+ Một bên là các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh, nhiệm vụ được giao của các cơ quan nhân danh Nhà nước; không có quyền 7

thoả thuận với cơ quan Nhà nước và phải thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía Nhà nước.

- Các trường hợp thể hiện rõ việc áp dụng phương pháp điều chỉnh này: + Quyết định giao đất, cho thuê đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền + Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Quyết định về cho phép chuyển quyền sử dụng đất

+ Quyết định xử phạt hành chính hoặc thi hành kỉ luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai

+ Quyết định giải quyết các tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai

=> Các quyết định nói trên của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất; bắt buộc người sử dụng đất phải triệt để tuân theo nếu không thực hiện sẽ được coi là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và bị cưỡng chế theo luật định - Ngành luật đất đai sử dụng phương pháp hành chính mệnh lệnh trong nhiều trường hợp, song điểm khác biệt căn bản so với việc áp dụng trong nhiều ngành luật hành chính là tính linh hoạt và mềm dẻo khi áp dụng các mệnh lệnh từ phía cơ quan Nhà nước.

VD: Khi giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai, các tổ chức chính quyền và đoàn thể tại các địa phương nơi xảy ra tranh chấp có trách nhiệm hoà giải, tìm biện pháp giáo dục, thuyết phục và tuyên truyền trong nội bộ nhân dân làm tiền đề cho việc giải quyết mọi tranh chấp và khiếu nại không thể giải quyết bằng con đường thương lượng, hoà giải thì các cơ quan nhà nước theo luật định mới trực tiếp giải quyết và ban hành các quyết định hành chính.

2 Phương pháp bình đẳng – thoả thuận

- Phương pháp này thể hiện mối quan hệ bình đẳng của các chủ thể sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

- Với các quyền được Nhà nước mở rộng và bảo hộ, họ có quyền thoả thuận trên tinh thần hợp tác để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất nhưng trong khuôn khổ pháp luật - Nhà nước chỉ quy định về thời hạn sử dung, mục đích sử dụng và thủ tục hành chính cần làm còn người sử dụng đất có thể thoả thuận với nhau về giá cả, giá trị 8

quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, tố tụng dân sự, tố tụng hành chính để phụ hợp với hoàn cảnh điều kiện cụ thể của chủ thể.

- Ngoài ra, Nhà nước có chính sách cho thuê đất đối với mọi đối tượng có nhu cầu sử dụng, dồng thời trong một số trường hợp nhất định Nhà nước cho phép hộ gia đình cá nhân được quyền thuê đất.

IV Các chế định cơ bản của Luật đất đai

1 Quyền sở hữu và sử dụng đất:

- Nhà nước sở hữu toàn bộ đất nước, trong đó bao gồm đất trồng cây lâu năm, rừng, đất của cơ quan, tổ chức, đất thuộc hệ thống quốc phòng, an ninh, đất biên giới, đất bờ biển và đảo.

- Công dân có quyền sử dụng đất theo hình thức sở hữu, cho thuê, chuyển giao, cầm cố, đặc biệt hóa và tặng đất theo quy định của pháp luật

- Cơ quan, tổ chức, và cá nhân nước ngoài được phép sử dụng đất ở Việt Nam theo quy định của pháp luật.

2 Giao đất:

- Nhà nước quản lý và giao đất theo quy định của pháp luật.

- Giao đất thông qua các hình thức như thuê đất, cho thuê đất, chuyển giao quyền sử dụng đất, cấp đất ưu đãi, và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

3 Quản lý và sử dụng đất:

- Người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng, hạn mức diện tích đất, và các quy định khác của pháp luật.

- Quản lý và sử dụng đất phải bảo đảm bền vững, bảo vệ môi trường, bảo vệ quyền và lợi ích của cộng đồng.

4 Thu hồi đất:

- Nhà nước có quyền thu hồi đất để phục vụ các mục tiêu phát triển quốc gia và xã hội.

- Thu hồi đất phải được thực hiện theo quy trình và bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

5 Bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất:

9

- Pháp luật bảo đảm quyền sử dụng đất của công dân và người sử dụng đất theo quy định.

- Bảo đảm tính minh bạch, công bằng, và công khai trong quản lý và sử dụng đất Các chế định cơ chế bản của luật đất đai Việt Nam được thiết lập để quản lý, bảo vệ, và tối ưu hóa sử dụng đất đai trong quốc gia, đảm bảo phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

V Nguồn của luật đất đai

Để nghiên cứu pháp luật đất đai cần cập nhật các văn bản pháp lý chuyên ngành Hiệu lực của văn bản là vấn đề quan trọng trong quá trình khai thác và sử dụng các nguồn, tài liệu nghiên cứu Nguồn của Luật Đất đai bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật chủ yếu sau:

1 Hiến pháp

Văn bản luật quan trọng nhất và là nền tảng của hệ thống pháp luật Việt Nam đó là Hiến pháp Việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên cơ sở quy hoạch và pháp luật, là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật đất đai trên nền tảng hiến định này.

2 Bộ luật, luật

Bên cạnh Hiến pháp với tư cách là đạo luật gốc có ý nghĩa nền tảng chung, các bộ luật, các luật đơn hành chứa đựng nhiều quy định về đất đai hoặc trực tiếp liên quan đến đất đai Trong số các văn bản luật chủ yếu có thể đề cập đến:

- Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội thông qua đã ghi nhận đối với các giao dịch dân sự về đất đai thì Bộ luật Dân sự chính là một trong những nguồn luật rất quan trọng.

- Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là văn bản luật căn bản nhấn trong việc hình thành các quy định của hệ thống pháp luật về đất đai.

- Luật Thuế tài nguyên năm 2009 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều chỉnh của các Luật về thuế năm 2014.

- Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp số 23-L/CTN của Quốc hội ngày 10/7/1993 có hiệu lực từ 01/01/1994.

- Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010 có hiệu lực từ 01/01/2012.

10

- Luật Nhà ở năm 2014 - Luật xây dựng năm 2014.

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 - Luật Lâm nghiệp năm 2017.

3 Văn bản dưới luật.

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên về Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19 tháng 11 năm 2019 về xử lí vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

VI Các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai.

Căn cứ vào chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận nguyên tắc sử dụng đất tại điều 6 cụ thể như sau:

1 Nguyên tắc sử dụng đất:

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

11

2 Nguyên tắc của ngành Luật Đất đai:

2.1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu.

- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, nó không phải hàng hóa thông thương mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống.

- Nhà nước là chủ thể duy nhất có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu - Hiến pháp quy đinh: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do đó sẽ không có khái niệm “đất vô chủ, không còn tranh chấp về quyền sở hữu đối với đất đai và khái niệm “cấp đất” trong các văn bản pháp luật trước đây được chuyển thành khái niệm “giao đất”, “cho thuê đất”.

Nhà nước đã trao nhiều quyền mà bản chất của các quyền này là quyền định đoạt một cách hạn chế tài sản cho người sử dụng trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép Chủ thể có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Thứ nhất, công hữu đất đai thể hiện được đúng bản chất của đất đai không phải của riêng ai, mà là tặng vật của tự nhiên ban tặng cho cả dân tộc, có công sức giữ gìn và bảo vệ của tất cả mọi người.

- Thứ hai, nếu tư nhân hóa đất đai thì dễ hình thành tầng lớp chủ đất mới, một số người giàu có bỏ tiền ra để giữ đất, đầu cơ đất đai tạo nên trở lực lớn cho quá trình đầu tư phát triển.

Nhưng chế độ công hữu về đất đai cũng có một số nhược điểm từ thực tiễn như sau:

- Thứ nhất, người sử dụng đất không có động lực để sử dụng đất một cách hiệu quả, không yên tâm đầu tư vào đất đang sử dụng khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiệu quả sử dụng đất chưa cao.

- Thứ hai, quyền định đoạt về đất đai hiện nay thuộc về toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Thông qua cơ quan hành chính nhà nước, Nhà nước khẳng định đặc quyền về việc thu hồi đất của người sử dụng đất Bằng quyết định thu hồi đất, Nhà nước tác động vào thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản gặp những khó khăn trở ngại không nhỏ, gây cản trở lớn cho đầu tư phát triển Nhà ở của nhân dân thì thuộc sở hữu tư, nhưng đất lại thuộc sở hữu công – sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu Vô hình chung, chúng ta có “hình 12

thức sở hữu kép” trên cùng một diện tích đất Nếu người sử dụng đất cương quyết bảo vệ quyền sở hữu tư nhân của mình về nhà ở sẽ phát sinh những xung đột với sở hữu công bởi lẽ nhà ở thì được xây dựng trên đất.

2.2 Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Sự thống nhất của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện ở bốn mặt sau: - Đất đai được xem là một chỉnh thể của đối tượng quản lý, là khách thể của quan hệ pháp luật đất đai, người sử dụng đất tiếp cận các cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất đai của mình Trong mỗi hoàn cảnh và xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất, mỗi người sử dụng đất có lợi ích khai thác từ đất để phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh và phục vụ đời sống… Mỗi mục đích sử dụng đất của các chủ thể thường hướng đến việc khai thác một hoặc nhiều loại đất khác nhau Thông qua hoạt động quản lý của mình, Nhà nước đã phân loại đất và xây dựng chế độ pháp lý các loại đất khác nhau nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất trong thực tiễn.

- Sự thống nhất về nội dung quản lý đất đai, coi đất là một tài sản đặc biệt, điều này quyết định những việc làm cụ thể của Nhà nước khi thực hiện chức năng quản lý của mình Trách nhiệm cảu Nhà nước đối với đất đai, được quy định tại điều 22 của Luật Đất đai năm 2013 bao gồm 15 nội dung chính quy định trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước.

- Sự thống nhất về cơ chế quản lý, nhất là thống nhất trong việc phân công, phân cấp thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên phạm vi cả nước, từng vừng và trong những tình huống quản lý cụ thể, thống nhất này đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đất đai được nhất quán Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước đối với đất đai được tách thành cơ quan chuyên ngành đất đai và cơ quan hành chính quản lý về đất đai Điều 23 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể nội dung này Nhà nước đã có những bảo đảm đối với người sử dụng đất được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai năm 2013.

- Thống nhất về cơ quan quản lý nhà nước đất đai: Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ Tại các xã, phường, thị trấn ở nước ta hiện nay có công chức làm công tác địa chỉnh theo quy định của Luật Cán bộ, công chức Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn có trách nhiệm giúp 13