Đang tải... (xem toàn văn)
Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố ảnh hưởng .... Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu .... Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực n
Trang 1HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯
PHẠM SỸ LIÊM
NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019
Trang 2HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯
Phạm Sỹ Liêm
NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI KHU VỰC PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Tuấn TS Thái Thị Quỳnh Như
HÀ NỘI - 2019
Trang 3i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm
Trang 4ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình
Nhân dịp hoàn thành luận án, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn và TS Thái Thị Quỳnh Như đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quy hoạch đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận án
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc quận Long Biên và huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận án./
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận án Phạm Sỹ Liêm
Trang 51.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3
1.3 Phạm vi nghiên cứu 4
1.4 Những đóng góp mới của đề tài 4
1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 4
Phần 2 Tổng quan tài liệu 5
2.1 Cơ sở lý luận về giá trị đất đai 5
2.1.1 Các khái niệm về giá trị đất đai 5
2.1.2 Nguồn gốc của giá trị đất đai 7
2.1.3 Phân loại giá trị đất đai 10
2.1.4 Phân loại giá đất 11
2.2 Cơ sở khoa học và phương pháp luận xây dựng vùng giá trị đất đai 12
2.2.1 Lý thuyết về vùng giá trị đất đai 12
2.2.2 Các cách tiếp cận xây dựng vùng giá trị đất đai 14
2.2.3 Các quy định pháp lý liên quan đến phân hạng, phân vùng và định giá đất 17
2.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước 19
2.3.1 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân hạng định cấp đất đai 19
2.3.2 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo phân vùng các yếu tố ảnh hưởng 20
2.3.3 Xây dựng vùng giá trị đất đai theo định giá đất hàng loạt 21
2.3.4 Các nhân tố sử dụng trong các mô hình xác định giá trị đất đai 24
2.3.5 Các yếu tố cụ thể ảnh hưởng đến giá trị đất đai 27
Trang 6iv
2.4 Định hướng nghiên cứu của đề tài 42
2.4.1 Nhận xét chung 42
2.4.2 Hướng nghiên cứu đề xuất 44
Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 47
3.1 Nội dung nghiên cứu 47
3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 47
3.1.2 Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47
3.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 47
3.1.4 Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng 47
3.1.5 Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu 47
3.2 Phương pháp nghiên cứu 48
3.2.1 Các phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 48
3.2.2 Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 48
3.2.3 Các phương pháp phân tích và xử lý số liệu 52
3.2.4 Khung logic nghiên cứu 63
Phần 4 Kết quả và thảo luận 65
4.1 Khái quát về điều kiền tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 65
4.1.1 Điều kiện tự nhiên 65
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 68
4.1.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 70
4.1.4 Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng 72
4.1.5 Phân tích tiềm năng đất đai khu vực nghiên cứu 75
4.2 Thực trạng về giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 76
4.2.1 Giá đất do Nhà nước quy định 76
4.2.2 Giá thị trường 81
4.2.3 Sự chênh lệch giữa các loại giá 88
4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 89
4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở 90
4.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96
4.4 Phân vùng giá trị đất đai theo các vùng yếu tố ảnh hưởng 101
4.4.1 Phân vùng giá trị đất ở 101
4.4.2 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp 110
Trang 7v
4.4.3 Kết quả và kiểm định phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu 118
4.4.4 Một số đề xuất cho công tác phân vùng giá trị đất đai 121
4.5 Xác định một số mô hình giá đất tại khu vực nghiên cứu 123
4.5.1 Mô hình giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên 124
4.5.2 Mô hình giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm 130
4.5.3 Mô hình giá đất ở tại nông thôn và đất nông nghiệp xã Dương Quang, huyện Gia Lâm 137
4.5.4 Nhận xét chung về kết quả và một số đề xuất cho công tác xây dựng vùng giá đất theo mô hình giá đất 145
Phần 5 Kết luận và kiến nghị 148
5.1 Kết luận 148
5.2 Kiến nghị 150
Danh mục công trình công bố có liên quan đến luận án 151
Tài liệu tham khảo 152
Phụ lục 164
Trang 8GIS Hệ thống thông tin địa lý HĐND Hội đồng nhân dân
TTTM Trung tâm thương mại
VNĐ Đơn vị tiền tệ chính thức của Việt Nam
UBND Ủy ban nhân dân
Trang 9vii
DANH MỤC BẢNG
3.1 Thống kê số lượng mẫu phiếu khảo sát đánh giá các nhân tố ảnh hưởng
đến giá trị đất ở và đất nông nghiệp 50
3.2 Thống kê số lượng mẫu phiếu điều tra giá đất thị trường 51
3.3 Giải thích ý nghĩa giá trị của thang đo trong AHP 54
3.4 Chỉ số ngẫu nhiên RI 54
4.1 Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 68
4.2 Khung giá đất ở tại đô thị 76
4.3 Phân loại đường phố theo bảng giá đất khu vực nghiên cứu 77
4.4 Bảng tỉ lệ các nhóm đường phân loại theo bảng giá của địa phương 78
4.5 Giá đất đô thị của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu 79
4.6 Bảng giá đất khu dân cư nông thôn tại khu vực nghiên cứu 80
4.7 Giá đất ở theo tuyến đường tại vị trí 1 81
4.8 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm I 82
4.9 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm II 83
4.10 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm III 84
4.11 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm IV 85
4.12 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm V 86
4.13 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VI 87
4.14 Giá đất ở tại đường phố thuộc nhóm VII 88
4.15 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất ở 92
4.16 Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất ở 93
4.17 Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất ở 94
4.18 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu 95
4.19 Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 96
4.20 Tổng phương sai trích của thang đo giá trị đất nông nghiệp 99
4.21 Bảng ma trận xoay nhân tố của thang đo giá trị đất nông nghiệp 99
4.22 Thang đo yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 100
4.23 Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở 101
4.24 Trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 110
Trang 10viii
4.25 Hệ số tương quan giữa giá trị theo phân vùng và giá đất thực tế 119
4.26 Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đô thị của phường 125
4.27 Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại đô thị của phường 128
4.28 Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn 132
4.29 Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại đô thị của thị trấn 135
4.30 Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất ở tại nông thôn 138
4.31 Các biến độc lập sử dụng trong mô hình giá đất nông nghiệp 139
4.32 Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất ở tại nông thôn của xã 142
4.33 Kết quả hệ số hồi quy mô hình giá đất nông nghiệp của xã 143
4.34 So sánh 3 mô hình giá đất khu vực nghiên cứu 146
Trang 11ix
DANH MỤC HÌNH
2.1 Khung giá trị 5
2.2 Sơ đồ phân loại các mô hình định giá hàng loạt 16
2.3 Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở 45
2.4 Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp 46
3.1 Phân bố các điểm nghiên cứu đại diện tại khu vực phía Đông thành phố Hà Nội 49
3.2 Đồ thị biến động về chỉ số tỉ lệ lạm phát qua các năm 62
3.3 Sơ đồ khung logic nghiên cứu 64
4.1 Sơ đồ vị trí khu vực nghiên cứu 65
4.2 Biểu đồ thể hiện mức độ chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường của một số tuyến đường tại khu vực nghiên cứu 89
4.3 Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với loại đất ở 105
4.4 Phân vùng giá trị của nhân tố giao thông đối với loại đất ở 106
4.5 Phân vùng giá trị của nhân tố môi trường đối với loại đất ở 107
4.6 Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với loại đất ở 108
4.7 Phân vùng giá trị đất ở tại khu vực nghiên cứu 109
4.8 Phân vùng giá trị của nhân tố cá biệt đối với đất nông nghiệp 113
4.9 Phân vùng giá trị của nhân tố vị trí đối với đất nông nghiệp 114
4.10 Phân vùng giá trị của nhân tố thủy văn đối với đất nông nghiệp 115
4.11 Phân vùng giá trị của nhân tố kinh tế - xã hội đối với đất nông nghiệp 116
4.12 Phân vùng giá trị đất nông nghiệp khu vực nghiên cứu 117
4.13 Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội 120
4.14 Phân bố các điểm khảo sát tại phường Bồ Đề 127
4.15 Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội 130
4.16 Phân bố các điểm khảo sát tại thị trấn Trâu Quỳ 134
4.17 Bản đồ vùng giá đất ở tại đô thị thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 137
4.18 Phân bố các điểm khảo sát tại xã Dương Quang 141
4.19 Bản đồ vùng giá đất xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 145
Trang 12x
TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Tên tác giả: Phạm Sỹ Liêm
Tên Luận án: Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông
thành phố Hà Nội
Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 9.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội
- Phân vùng giá trị đất đai khu vực phía Đông thành phố Hà Nội và xác định mô hình giá đất cho các loại đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp thu thập số liệu thứ cấp sử dụng để thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và các vấn đề liên quan đến giá đất khu vực phía Đông thành phố Hà Nội
Các phương pháp thu thập số liệu sơ cấp gồm phương pháp điều tra phỏng vấn người sử dụng đất về thông tin giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố; điều tra phỏng vấn lấy ý kiến chuyên gia, cán bộ quản lý của địa phương về trọng số của các yếu tố ảnh hưởng
Các phương pháp phân tích bao gồm phương pháp phân tích nhân tố khám phá nhằm lựa chọn nhân tố, phương pháp phân tích thứ bậc AHP xác định trọng số của yếu tố, phương pháp đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, phương pháp phân tích hồi quy xác định mô hình giá đất, phương pháp phân tích tương quan kiểm định độ tin cậy của kết quả, phương pháp bản đồ để xây dựng bản đồ vùng giá trị đất đai
Kết quả chính và kết luận
1) Khu vực phía Đông thành phố Hà Nội có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi cho phát triển đô thị, điểm dân cư nông thôn và đảm bảo duy trì nền sản xuất nông nghiệp truyền thống
Trang 13xi
2) Thực trạng vấn đề giá trị đất đai khu vực nghiên cứu thể hiện ở sự chênh lệch về giá giữa giá theo quy định của Nhà nước và giá thực tế trên thị trường, mức độ chênh lệch trung bình trên 4 lần
3) Phương pháp phân tích nhân tố khám phá theo đánh giá của người sử dụng đất cho kết quả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở gồm 4 nhân tố: vị trí, giao thông, môi trường, kinh tế - xã hội và 13 yếu tố cụ thể; các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp gồm 4 nhân tố: vị trí, cá biệt, thủy văn, kinh tế - xã hội và 10 yếu tố cụ thể
Phương pháp phân tích thứ bậc AHP từ ý kiến đánh giá của các chuyên gia cho kết quả về trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở: nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,329, nhân tố giao thông chiếm trọng số 0,354, nhân tố môi trường chiếm trọng số 0,203 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,114 Trọng số của các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp: nhân tố cá biệt chiếm trọng số 0,268, nhân tố vị trí chiếm trọng số 0,295, nhân tố thủy văn chiếm trọng số 0,337 và nhân tố kinh tế - xã hội chiếm trọng số 0,100
4) Phân vùng giá trị đất đai khu vực nghiên cứu đã tạo ra các tiểu vùng giá trị đất đai với 10 cấp, trong đó có 5 cấp thuộc đối tượng đất nông nghiệp và 5 cấp thuộc đối tượng đất ở Kiểm định độ tin cậy dựa vào phân tích tương quan, với hệ số r = 0,825 chứng tỏ có một mối tương quan chặt giữa giá trị đất đai theo phân vùng và giá đất thực tế trên thị trường
Đề tài đưa ra một số giải pháp hoàn thiện công tác xây dựng vùng giá trị đất đai và đề xuất xây dựng vùng giá trị đất đai theo 4 giai đoạn với 9 bước
5) Mô hình giá đất ở tại đô thị và nông thôn sử dụng 9 biến (loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến đường tiếp giáp, khoảng cách đến UBND, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường, khoảng cách đến trung tâm y tế, mức độ khoảng cách đến hồ nước, chất lượng môi trường, mật độ mạng lưới đường sá) Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở: loại đường tiếp giáp, khoảng cách đến chợ, khoảng cách đến trường học Mô hình giá đất nông nghiệp sử dụng 6 biến (loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến khu dân cư, khoảng cách đến thị trường tiêu thụ, khoảng cách đến nguồn nước, mật độ hệ thống thủy lợi) Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp: loại sử dụng đất, khoảng cách đến trục đường chính, khoảng cách đến nguồn nước
Trang 14xii
THESIS ABSTRACT
PhD canditate: Pham Sy Liem
Thesis title: Research on land value zone in Eastern area of Hanoi city Major: Land Management Code: 9.85.01.03
Educational organization: Vietnam National University of Agriculture Research Objectives
- Determine factors impacting on land value zone in the Eastern area of Hanoi city
- Zoning of land value for the Eastern area of Hanoi city and specify the land price models for the urban and rural residential land and agricultural land in the study area
Materials and Methods
Secondary data collection methods used to collect information on natural and socio-economic conditions, current land use status and issues related to land prices in the Eastern area of Hanoi city
Primary data collection methods such as interview method of land users for information on land prices and the level of influence of the factors; interview method of expert opinions and local administrators for information on the weight of influencing factors
Analytical methods include method of exploratory factor analysis to select components, AHP hierarchical analysis method to determine weight of factors, method of assessing the influencing factors, regression analysis method to determine land price model, correlation analysis method to verify the reliability of the results, method of mapping to build the land value maps
Main findings and conclusions
1) The Eastern area of Hanoi city has natural and socio-economic conditions favorable for the development of urban centers and rural population quarters and ensurable for the maintenance of traditional agricultural production
2) The real situation of the land value in the study area is shown in the land price difference between the price stipulated by the States and the market price,