Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU
Trong xu thế toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế như hiện nay, Việt Nam là một thị trường có tiềm năng để phát triển, sức hút của nó càng ngày càng lớn và đi cùng với nó cũng là sự cạnh tranh vô cùng khốc liệt Có rất nhiều công ty được thành lập để phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh Và như vậy, nhu cầu thành lập các công ty thương mại hay các văn phòng đại diện của các công ty ngày càng lớn Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là quỹ đất của chúng ta thì có giới hạn, không thể nào đáp ứng được toàn bộ nhu cầu xây dựng văn phòng riêng cho mỗi công ty Hơn thế nữa, tình trạng suy thoái kinh tế với chiều hướng không giảm trong những năm gần đây khiến nhiều doanh nghiệp (đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ, các công ty tư vấn và các nhà hoạt động độc lập) đã phải thu hẹp quy mô hoặc tuyên bố phá sản do không duy trì được những chi phí hoạt động tối thiểu cho doanh nghiệp của mình Trong số đó, nhiều doanh nghiệp “tỉnh táo” hơn đã thực hiện chính sách “thắt lưng buộc bụng” và nhờ đó tiếp tục vươn lên Một trong những chính sách thành công mà doanh nghiệp đã áp dụng là giảm thiểu chi phí đầu tư cho văn phòng, lựa chọn văn phòng nhỏ, giá rẻ thay cho những văn phòng lớn đắt tiền Có thể nói mô hình văn phòng cho thuê là một giải pháp hữu hiệu nhất Đối với doanh nghiệp, trụ sở văn phòng thuận tiện và phù hợp luôn là mối bận tâm hàng đầu “Đặt văn phòng ở đâu? Diện tích bao nhiêu, không gian như thế nào? Cơ sở hạ tầng và dịch vụ ra sao?” luôn là những câu hỏi được đặt ra để phù hợp với lĩnh vực hoạt động cũng như khả năng tài chính của bản thân doanh nghiệp…
Trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn hiện nay, nhiều chung cư xây dựng xong nhưng không bán được, một số đó chuyển thành văn phòng cho thuê Nhiều ngân hàng thu hẹp hoạt động kinh doanh, điển hình là ngân hàng Á Châu ACB; một chi nhánh của ACB tại đường Trần Đại Nghĩa lúc trước trực tiếp sử dụng toàn bộ văn phòng của mình, nhưng nay do kinh tế khó khăn, họ chỉ sử dụng một nửa số văn phòng, số văn phòng còn lại thì họ cho thuê Như vậy những chuyển hướng sang dịch vụ văn phòng cho thuê trở nên khá phổ biến.
Xuất phát từ chính thực tại là nhu cầu thuê văn phòng của các công ty và những chuyển hướng sang dịch vụ văn phòng cho thuê, nhóm chúng tôi đã có động lực để nghiên cứu sâu hơn về lĩnh vực này Chúng tôi sẽ tìm hiều thị trường văn phòng cho thuê ở khu vực đường Trần Đại Nghĩa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội để
Trang 2xác định giá thuê văn phòng ở tòa nhà ACB (nằm trên đường Trần Đại Nghĩa) Với phương pháp tìm hiểu, điều tra, thống kê, phân tích từ các tài liệu tham khảo, nhóm
chúng tôi đã lựa chọn đề tài: “Phân tích thị trường để xác định giá cho thuê vănphòng ở tòa nhà ACB trên đường Trần Đại Nghĩa”.
Mục đích nghiên cứu: Phân tích thị trường văn phòng cho thuê để xác định
giá cho thuê văn phòng ở tòa nhà ACB trên đường Trần Đại Nghĩa Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập thông tin:
+ Số liệu sơ cấp: Đi khảo sát thực tế và hỏi trực tiếp chủ tòa nhà khu vực xung quanh.
+ Số liệu thứ cấp: Thông qua tài liệu trên báo mạng, các báo cáo của những công ty tư vấn và nghiên cứu, và tìm hiểu thông tin tại các trung tâm môi giới nhà đất.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp thông tin.
Trang 3NỘI DUNG BÁO CÁO
I.Khái quát vĩ mô
Sau hơn 20 năm bước vào công cuộc đổi mới đất nước, Hà Nội thật sự đã và đang ngày một đổi thay toàn diện và sâu sắc, sự thay đổi tác động tích cực đến các mặt của đời sống xã hội Diện mạo đô thị đang thay đổi song cùng với sự tăng trưởng kinh tế Các trụ sở, cao ốc, văn phòng làm việc, các trung tâm liên hợp thương mại lần lượt bước ra từ các bản vẽ, các dự án, biểu hiện và góp phần không nhỏ trong công cuộc hiện đại hoá diện mạo Thủ đô, đáp ứng nhu cầu làm việc cũng như mua bán thương mại của các tầng lớp cư dân và tập đoàn, Doanh nghiệp kinh tế trong nước lẫn ngoài nước.
Về mặt kinh tế: đây là khu vực tập trung các tuyến phố thương mại sầm uất
của Hà Nội, tập trung nhiều toà nhà văn phòng và trụ sở nhiều công ty nổi tiếng trong các lĩnh vực như tài chính, ngân hang, bảo hiểm, chứng khoán, du lịch Các dịch vụ “ăn theo” các toà nhà văn phòng cũng rất phát triển như các bãi đỗ xe, các quán cà phê, nhà hàng
Về mặt xã hội: khu vực trung tâm thành phố tập trung đông dân cư với mật độ
lưu lượng người qua lại lớn
Một số thông tin thị trường gần đây:
- CPI cả nước tháng 2/2013 tăng 1.32% so với tháng trước, đây là mức tăng thấp nhất so với tốc độ tăng của tháng 2 năm trước.
- Tín dụng của toàn hệ thống đến 19/2 giảm 0.16% so với tháng 12/2012 Tổng dư nợ cho vay của các tổ chức tín dụng trên địa bàn Hà Nội tháng 2 là 581.599 tỉ đồng, tăng 1.04% so với tháng trước Tỉ lệ nợ xấu của toàn hệ thống còn 6%/ tổng dư nợ.
- Thị trường vàng biến động mạnh.
1.Tình hình chung về thị trường BĐS cho thuê tại Hà Nội
Từ năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng và suy thoái trầm trọng Trong năm 2012, hai vấn nạn lớn nhất của thị trường bất động sản là nợ xấu và hàng tồn kho Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị thua lỗ và đứng trước bờ vực phá sản Dù là trung tâm kinh tế lớn thứ
Trang 4hai cả nước, Thủ đô Hà Nội chiếm tới gần 30% bất động sản bị đóng băng và vẫn chìm sâu trong tình trạng khủng hoảng trong năm 2013 này
Ở Hà Nội, bất động sản trong tình trạng đóng băng chủ yếu là chung cư cho thuê và để bán Các chung cư được xây dựng một cách tự phát, thiếu quy hoạch đã dẫn đến lượng bất động sản cho thuê ở Hà Nội tăng lên rất cao từ năm 2010 đến nay Chung cư cho thuê cũng đa dạng về diện tích, địa điểm, thiết kế, chất lượng… thường dùng để cho thuê làm văn phòng hoặc nhà ở Bên cạnh các khu chung cư cho thuê này, tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản đã khiến cho nhiều doanh nghiêp, ngân hàng bị phá sản hoặc phải thu hẹp sản xuất kinh doanh; do đó nhiều doanh nghiệp có xu hướng cho thuê văn phòng, mặt bằng mà họ không sử dụng làm cho lượng bất động sản cho thuê tại Hà Nội càng tăng cao Tuy nhiên, trong tình trạng khủng hoảng kinh tế hiện nay, lượng cung bất động sản cao nhưng lượng cầu thấp, khiến cho các doanh nghiệp muốn cho thuê bất động sản gặp nhiều khó khăn Năm 2013, Chính phủ đã có nhiều nỗ lực trong việc cải thiện tình hình thị trường bất động sản, với chính sách kích cầu bất động sản, góp phần giúp các doanh nghiệp có thể bán và cho thuê bất động sản của mình.
Đến tháng 2/2013 đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu lạc quan hơn cho thị trường BĐS, từ động thái cụ thể hóa chính sách cho tới hoạt động thị trường.
Dòng chảy tín dụng đã sắp chảy vào BĐS, sẽ có tác dụng hỗ trợ thị trường và làm cho thị trường ấm dần lên trong năm 2013.
Thị trường văn phòng:
Tại Hà Nội, các khu văn phòng thường tập trung ở khu vực trung tâm.Tiêu biểu như:
- Quận Đống Đa - Quận Hoàn Kiếm - Quận Cầu Giấy - Quận Hai Bà Trưng
Tuy nhiên, hiện nay đang có xu hướng dịch chuyển sang các vùng phía Tây: như khu vực Mỹ Đình, Từ Liêm.
Theo Báo cáo phân tích thị trường BĐS tháng 2/2013 của Cổng thông tinBĐS CafeF Lan
Trang 5Thị trường văn phòng tháng 2/2013 không có nhiều biến động Tại Hà Nội, các tòa nhà văn phòng khu trung tâm vẫn đạt tỉ lệ lấp đầy tốt, khu vực mới ở phía Tây tỉ lệ trống các tòa văn phòng mới khá cao.
Xu hướng dịch chuyển về phía khu Tây vẫn đang diễn ra bởi mặt bằng giá thuê thấp, và chính sách ưu đãi của chủ tòa nhà này ngày càng cạnh tranh.
Năm 2012, Hà Nội ước có 292.000m2 sàn văn phòng mới ra thị trường, tồn kho 175.000m2 sàn.
Xu hướng về thị trường văn phòng cho thuê được dự báo sẽ còn giảm giá thuê trong năm 2013, ước tính một số chuyên gia nhận định mỗi năm khoảng 10% Hiện nay, giá thuê văn phòng hạng A dao động khoảng trên 30 USD/m2/tháng,
văn phòng hạng B khoảng 15-20 USD/m2/tháng Trong khi theo Báo cáo BĐS tháng 1/2013 thì giá thuê trung bình hạng A dao động khoảng 33-44USD/m2, đối với văn phòng hạng B khoảng từ 20-25USD/m2.
2.Tình hình thị trường BĐS cho thuê văn phòng tại đường Trần Đại Nghĩa.
Cùng chung tình cảnh với nhiều doanh nghiệp, ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ACB gặp không ít khó khăn về mặt tài chính Một chi nhánh của ACB đặt tại đường Trần Đại Nghĩa đã phải cắt giảm nhân sự và cho thuê một nửa số văn phòng của mình Việc cho thuê cũng gặp phải sự cạnh tranh từ một số trung tâm khác trên đường Trần Đại Nghĩa như tòa nhà Maritime Bank, chi nhánh của các ngân hàng Vietcombank, Đông Á bank, Saccombank… Đường Trần Đại Nghĩa với chiều dài khoảng 1.5 km, chiều rộng mặt đường khoảng 6m, có 3 trường Đại học lớn quy tụ, đã khiến con đường này trở thành một địa điểm thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản Lượng bất động sản cho thuê ở đây đã tăng lên đáng kể từ năm 2010 đến nay.
II Ranh giới thị trường và phân tích vị trí BĐS:
1.Vị trí BĐS:
Số nhà 100, đường Trần Đại Nghĩa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
Phía bên phải: Gần trường Đại Học Kinh tế quốc dân, các tuyến đường: Đại La, Trương Định, Bạch Mai, Trường Chinh
Phía bên trái: gần 2 trường ĐH Bách khoa và Xây dựng; các tuyến đường: Lê Thanh Nghị, giải Phóng, Đại Cồ Việt.
Mặt đường rộng 6m, thông thoáng, không tắc đường.
2.Đặc điểm bất động sản:
Tòa nhà đã chính thức khai trương ngày 12/8/2008
Diện tích tòa nhà: 120 m2
Trang 6 Diện tích mặt tiền: 15m; chiều sâu: 8m Chiều cao tòa nhà: 25m
Số tầng: 6 gồm: Tầng 1 dành cho bảo vệ và để xe Tầng 2-5: làm văn phòng sử dụng và cho thuê
Số văn phòng: 20; Diện tích 1 văn phòng: 28 m2, thuộc văn phòng hạng B Số văn phòng sử dụng: 10
Số văn phòng đã cho thuê: 3
Số văn phòng còn trống muốn cho thuê: 7 Thiết kế: kiểu dáng mới, hiện đại, thoáng mát
Nội thất: đầy đủ bàn ghế, thiết bị văn phòng, mới lắp đặt, có máy phát điện công suất lớn.
Hệ thống chiếu sáng: tốt, 5 đèn / phòng Wifi, Internet: đầy đủ
WC: 2WC / tầng
Thang máy: hoạt động tốt
Đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ, camera giám sát 24h
III Phân tích cầu:
* Xác định khách hàng tiềm năng
So với thị trường năm 2011, năm 2012 có sự thay đổi đáng kể về nhu cầu của khách thuê đặc biệt trong bối cảnh của nền kinh tế nội địa và toàn cầu không chắc chắn, đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI tiếp tục giảm đồng thời số lượng văn phòng mới thành lập tại Việt Nam cũng giảm theo.
Năm 2013, các công ty dịch vụ tài chính, công nghệ thông tin và phần mềm, luật, dầu khí… trong nước và nước ngoài sẽ là đối tượng khách hàng chính của văn phòng hạng A và hạng B Hiện nay ngành tài chính chiếm diện tích mặt bằng thuê lớn nhất, khoảng 23%.
* Xác định thị hiếu, sở thích của khách hàng tiềm năng
12 tháng qua, vùng lân cận trung tâm và các cao ốc hạng B chính đã nổi bật lên và trở thành tâm điểm chọn cho các khách thuê cần cắt giảm ngân sách hiệu quả Xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm 2013.
Văn phòng hạng B tương đối ổn định, không có sụt giảm lớn về giá và công suất là vì thời gian qua đây là phân khúc có diện tích thuê thêm cao nhất
Trang 7(18.300m2), chiếm 66% tổng diện tích văn phòng được thuê thêm của thị trường Hà Nội Đáng lưu ý, diện tích thuê thêm của văn phòng hạng A khu vực phía tây Hà Nội cũng tăng mạnh, đạt khoảng 7.000m2 là nhờ nhiều khách hàng nước ngoài đã chuyển về khu vực này để tận dụng mức giá thuê hợp lý hơn khu vực trung tâm mà diện tích thuê vẫn có thể giữ nguyên, thậm chí còn lớn hơn
* Dự đoán thị phần và lượng cầu BĐS
Nhu cầu thuê văn phòng sụt giảm do tình hình nền kinh tế khó khăn và sự cắt giảm ngân sách từ các khách thuê Hơn nữa, tổng nguồn vốn FDI đổ vào Việt Nam bị giảm sút, nhiều công ty cắt giảm nhân viên đã tác động lớn đến nhu cầu thuê văn phòng Thêm vào đó, chủ các tòa nhà cũng sẵn sàng giảm giá để duy trì tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc văn phòng còn trống
Nhờ các động thái giảm giá này đã giúp cho tỷ lệ trống giảm mạnh, các tòa Hạng B giảm từ 26% vào thời điểm cuối năm 2011 xuống còn 23% tại thời điểm cuối năm 2012.
Trước đó, Savills Vietnam đã dự báo, sang năm nay (2013), nguồn cầu văn phòng hạng A và B tại khu vực trung tâm được dự báo sẽ tiếp tục tăng 14% Giá thuê sẽ giảm khoảng 3% so với năm 2012.
* Tỉ lệ hấp thụ BĐS cần phân tích
Lực cầu về văn phòng cho thuê vào cuối năm 2012 xuống rất thấp Quý IV, thị trường chỉ hấp thụ được 13.300 m2 sàn, giảm 56% so với quý III và giảm đến 70% so với cùng kỳ năm 2011 Trong cả năm 2012, tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê tại TP HN chỉ đạt khoảng 94.100 m2 sàn, giảm 50% so với năm 2011 và xuống thấp nhất kể từ năm 2009 đến nay do kinh tế khó khăn.
Ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng mới là xu hướng của năm 2012, qua đó dự báo nhu cầu và tỷ lệ thuê sẽ nâng cao tại cao ốc văn phòng hạng B trong năm 2013.
Nguồn cầu chịu tác động của nền kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô văn phòng.
Trang 8Khối ngân hàng nội địa vẫn không ngừng mở rộng thị trường văn phòng qua việc phát triển, xây dựng các dự án văn phòng hội sở hoặc di dời hội sở như VP Bank, AgriBank, Vietcombank…
Ngoài ra, trên đường Trần Đại Nghĩa này cũng có rất nhiều ngân hàng như Agribank, GP bank, Maritime Bank, BIDV bank, … bởi vậy có thể coi đây là phố ngân hàng Nên các ngân hàng chưa có trụ sở trên con đường này cũng sẽ có nhu cầu lập trụ sở ở đây để có thể giúp cho việc hoạt động được thuận tiện hơn và được biết đến nhiều hơn Ngoài cầu chính cho tòa nhà ra, chúng ta còn thấy những cầu tiềm năng khác như: trụ sở văn phòng của các công ty bảo hiểm, trụ sở văn phòng của các hang máy tính, hay dùng làm các văn phòng dạy tiếng Những đối tượng cầu về lĩnh vực này cũng rất nhiều Bởi vì nằm trên con đường Trần Đại Nghĩa có giao thông thuận lợi, dân cư phát triển, và tập trung sinh viên của 3 trường đại học lớn sẽ giúp cho việc quảng cáo thương hiệu và phát triển tốt hơn.
IV Phân tích cung và cạnh tranh.
1 Cung BĐS văn phòng cho thuê tại thị trường Hà Nội
Chỉ trong vòng 5 năm (2008 - 2012), số lượng văn phòng cho thuê tại Hà Nộiđã tăng khoảng gần gấp đôi, với tổng diện tích tăng khoảng 160%.
Đến 2015, Hà Nội sẽ có 1,8 triệu m2 văn phòng và với tình hình như hiện naythì phải mất 12 năm mới cho thuê hết số diện tích này.
Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, tỷ lệ trống của phân khúc này cũng có những có số kỷ lục, cho thấy tốc độ tăng của nguồn cầu không đuổi kịp nguồn cung.
Theo CBRE – (công ty hàng đầu về cung cấp dịch vụ BĐS chuyên nghiên cứu thị trường và tư vấn các dự án), diện tích thuê mới tại Hà Nội tuy đạt mức kỷ lục song vẫn không theo kịp tốc độ tăng của nguồn cung, nó phản ánh chân thực nhất sự phát triển của thị trường văn phòng tại Hà Nội.
Cũng theo CBRE, trước đây, khi mà diện tích trống chỉ là 5.000 m2, ưu thế hoàn toàn thuộc về chủ đầu tư, song trong 5 năm, con số này đã tăng vọt lên mức 175.000 m2, tương đương 3.400%, khiến tương quan và vị thế giữa khách thuê và chủ đầu tư đã gần như thay đổi hoàn toàn, trong đó khách thuê chiếm ưu thế.
Trang 9Về giá chào thuê, khảo sát của CBRE cho thấy, do nguồn cung đã tăng mạnh trong nhiều năm nên giá chào thuê tại khu vực phía Tây, Ba Đình, Đống Đa và khu trung tâm đang phải chịu áp lực giảm.
Chẳng hạn, giá chào thuê trung bình hạng A cao nhất vào quý 4/2008 là 1.145.000 (55 USD)đồng/m2, song hiện nay chỉ dao động từ khoảng 480 – 874 (23 – 42 USD) nghìn đồng/m2, bao gồm nhiều ưu đãi dịch vụ đi kèm, thay vì phải trả phí thêm như trước đó.
Đối với văn phòng hạng B, giá thuê cũng đạt đỉnh vào thời điểm giữa năm 2008 ở mức 624 - 833 (30 USD – 40 USD) nghìn đồng/m2, sau đó bắt đầu xu hướng giảm và hiện chỉ ở mức từ 375 - 562 (18 – 27 USD) nghìn đồng/m2, giảm khoảng 35% Khu vực trung tâm Hà Nội vốn có giá cả ổn định cũng giảm giá
Theo nhận định của CBRE, giá thuê vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy và xu hướng giảm có thể còn tiếp diễn trong năm 2013 Cùng với đó, mặc dù tỷ lệ trống toàn thị trường ở thời điểm hiện tại đã thấp hơn so với cùng kỳ năm trước, song tỷ lệ trống sẽ tăng trong năm 2013 là điều khó tránh khỏi với hàng loạt dự án mới sẽ đi vào khai thác trong như Vincom Royal City (19.702 m2), PVI Tower (54.000 m2), APEX Tower (21.000 m2), HUD Tower (56.000 m2)
Tuy nhiên, theo Báo cáo phân tích thị trường BĐS tháng 2/2013 của Cổngthông tin BĐS CafeF Lan như đã nói ở trên: Hiện nay, giá thuê văn phòng hạng A
dao động khoảng trên 30 USD/m2/tháng, văn phòng hạng B khoảng 15-20 USD/m2/tháng Trong khi theo Báo cáo BĐS tháng 1/2013 thì giá thuê trung bình hạng A dao động khoảng 33-44USD/m2, đối với văn phòng hạng B khoảng từ 20-25USD/m2.
Trang 10Nguồn: Theo TTVN
Phân khúc văn phòng cho thuê hạng B có xu hướng ổn định hơn.
2 Phân tích cung văn phòng cho thuê quanh khu vực đường Trần Đại Nghĩa
Tại khu vực Hai Bà Trưng nói chung, đường Trần Đại Nghĩa và các đường phố lận cận, nguồn cung văn phòng tiếp tục tăng, đặc biệt là khi dự án lớn Chợ Mơ sắp đi vào hoạt động làm lượng nguồn cung bất động sản tăng mạnh.
Các BĐS tại khu vực này thì cũng chịu chung áp lực giảm giá bán của thị trường nói chung Các văn phòng cho thuê cũng chung cảnh ngộ tương tự Tuy nhiên, theo các báo cáo thị trường thì khu vực nội thành vẫn hút khách Giữa các quận trung tâm như (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trung, Đống Đa và Ba Đình) và các quận mới (Cầu Giấy, Từ Liêm, Long Biên và Thanh Xuân) vẫn còn tồn tại khác biệt lớn về tình hình kinh doanh của các tòa nhà Các khu vực khác chưa đủ khả năng cạnh tranh bình đẳng với các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng Trung