Đang tải... (xem toàn văn)
Chương 1
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1
1.1 KHÁI NIỆM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG 1
1.1.1 Khái niệm, chức năng, phân loại và hệ thống thị trường 1
a Khái niệm về thị trường 1
b Chức năng của thị trường 1
c Phân loại thị trường 2
b Vai trò quản lý của Chính phủ 3
1.1.3 Marketing - điều tra và phân tích thị trường 4
a Marketing 4
b Điều tra thị trường 4
c Phân tích thị trường và đối sách của doanh nghiệp 5
1.1.4 Phân đoạn - lựa chọn và định vị thị trường 6
a Phân đoạn thị trường 6
b Lựa chọn thị trường mục tiêu 6
a Khái niệm thị trường bất động sản 8
b Phân loại thị trường bất động sản 9
c Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 10
d Đặc điểm, vai trò và chức năng của thị trường bất động sản 11
e Quan hệ cung cầu trong thị trường bất động sản 13
* Cầu trong thị trường bất động sản 13
* Cung trong thị trường bất động sản 14
* Cân bằng cung cầu 15
f Sự vận hành thị trường bất động sản 15
CHƯƠNG 2 KHUNG PHÁP LÝ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 20
2.1 KHÁI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN 20
Trang 2c Quyền của chủ sở hữu bất động sản 21
d Xác lập quyền sở hữu bất động sản 21
e Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản 21
2.2.2 Các quyền sử dụng đất (Pháp luật Việt Nam) 21
a Chuyển đổi 21
b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21
c Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất 22
2.3.1 Pháp luật đất đai và bất động sản Trung Quốc 23
2.3.2 Pháp luật đất đai và bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức 25
2.3.3 Luật bất động sản của Australia 25
a Quy định về đất đai và bất động sản 25
b Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản 26
2.4 PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 26
2.4.1 Luật Đất đai 2003 27
a Khái quát về Luật Đất đai 2003 27
b Một số nội dung chính của Luật Đất đai 2003 liên quan đến kinh doanh bất động sản.27
a Khái quát về Luật Nhà ở 31
b Nội dung cơ bản của Luật Nhà ở liên quan đến kinh doanh bất động sản 32
* Các hình thức phát triển nhà ở 32
* Quy định về chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở 32
* Quyền của chủ sở hữu nhà ở 32
* Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở 32
* Các hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở 33
* Giao dịch nhà ở 33
* Hợp đồng về nhà ở: 34
* Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài 34
* Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài 34
Trang 32.4.3 Pháp luật về kinh doanh bất động sản 34
a Khái quát về Luật Kinh doanh bất động sản 34
b Một số vấn đề cơ bản trong kinh doanh bất động sản 34
* Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản 34
* Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 35
* Các hình thức kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản 35
* Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh 35
* Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 36
* Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 36
* Quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh 36
* Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản 36
* Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản 37
* Mua bán, chuyển nhượng bất động sản 37
c Kinh doanh nhà và công trình xây dựng 38
* Các hình thức đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh 38
* Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 38
* Mua mua bán nhà, công trình xây dựng 39
* Thuê nhà, công trình xây dựng 39
* Thuê mua nhà, công trình xây dựng 39
d Kinh doanh quyền sử dụng đất 39
* Các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê 39
* Điều kiện và các hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất 40
e Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 40
2.4.3 Luật Dân sự 2005 40
a Khái quát về Luật Dân sự 2005 40
b Nội dung cơ bản của Luật Dân sự liên quan đến kinh doanh bất động sản 40
* Quy định về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài 42
2.4.4 Luật Đầu tư 42
a Khái quát về Luật Đầu tư 42
b Nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan đến kinh doanh bất động sản 42
* Khái niệm về đầu tư và nhà đầu tư 42
* Chính sách về đầu tư 43
* Các biện pháp bảo đảm đầu tư 43
* Quyền của nhà đầu tư 43
* Nghĩa vụ của nhà đầu tư 43
* Các hình thức đầu tư 44
* Các hình thức ưu đãi đầu tư 44
2.4.5 Luật Xây dựng 44
a Khái quát về Luật Xâydựng 44
b Nội dung cơ bản của Luật Xây dựng liên quan đến kinh doanh bất động sản 44
* Quy hoạch xây dựng 44
Trang 4* Các bước xây dựng công trình 45
* Các bước thiết kế xây dựng công trình 46
* Giấy phép xây dựng 46
2.4.6 Luật Thương mại 47
a Khái quát về Luật Thương mại 47
b Nội dung cơ bản của Luật Thương mại liên quan đến kinh doanh bất động sản 47
* Một số khái niệm cơ bản 47
* Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại 47
2.4.7 Luật Doanh nghiệp 48
a Khái quát về Luật Doanh nghiệp 48
b Một số nội dung cơ bản của Luật Doanh nghiệp liên quan đến kinh doanh bất động sản 48
* Một số khái niệm cơ bản 48
* Điều kiện kinh doanh 48
* Chứng chỉ hành nghề 48
* Quyền của doanh nghiệp 49
* Nghĩa vụ của doanh nghiệp 49
* Quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần và quản lý doanh nghiệp 50
2.4.8 Chính sách tài chính, tín dụng trong kinh doanh bất động sản 50
3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 61
3.1.1 Khái niệm về đăng ký bất động sản 61
3.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký bất động sản 62
a Lợi ích đối với nhà nước và xã hội 62
b Lợi ích đối với công dân 62
3.1.3 Chức năng đăng ký bất động sản 62
3.1.4 Đối tượng đăng ký bất động sản 63
3.2 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 63
3.2.1 Khái niệm hồ sơ đất đai và bất động sản 63
3.2.2 Phân loại hồ sơ bất động sản 63
c Nguyên tắc công khai 64
c Nguyên tắc chuyên biệt hoá 64
3.2.4 Đơn vị đăng ký bất động sản - thửa đất 64
a Đơn vị đăng ký 64
b Thửa đất 65
Trang 53.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland 66
3.3.2 Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ 67
3.3.3 Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch ở Hà Lan 67
3.3.4 Hệ thống đăng ký quyền của Australia (hệ thống Torrens) 68
3.4 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 68
3.4.1 Đăng ký bất động sản ở Việt Nam thời kỳ trước năm 1975 68
a Thời kỳ phong kiến 68
b Thời Pháp thuộc 69
c Thời kỳ nguỵ quyền Sài Gòn trước năm 1975 69
3.4.2 Đăng ký bất động sản ở thời kỳ từ năm 1975 - 2003 69
a Đăng ký bất động sản trước khi có Luật Đất đai năm 1988 69
b Đăng ký bất động sản từ khi có Luật Đất đai 1988 đến trước khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 70
c Đăng ký bất động sản từ khi có Luật Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản 73
d Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam 75
3.4.3 Hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản nước ta trong giai đoạn hiện nay 75
a Luật Đất đai năm 2003 quy định 75
b Một số gợi mở cải tiến hệ thống đăng ký đất đai/ bất động sản tại Việt Nam 76
c Chấn chỉnh một số hoạt động có ảnh hưởng đến đăng ký đất đai 77
CHƯƠNG 4 ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 79
4.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 79
4.1.1 Một số khái niệm 79
4.1.2 Các loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 79
a Dự án khu đô thị mới 79
* Khái niệm 79
* Quy mô dự án khu đô thị mới 80
* Chủ đầu tư khu đô thị mới 80
* Trình tự hình thành, phát triển khu đô thị mới 80
* Yêu cầu của dự án khu đô thị mới 80
* Nội dung của dự án KĐTM 80
Nội dung dự án KĐTM gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở (Thông tư
Trang 6* Phân loại dự án phát triển nhà 81
* Quy chế thực hiện dự án phát triển nhà ở 82
* Yêu cầu đối với lập dự án phát triển nhà ở 82
* Huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở 83
* Đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Điều 43 Luật Đầu tư 2005) 84
* Quyền của nhà đầu tư đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế (khoản 1 Điều 19 NĐ 108/2006/NĐ-CP) 84
* Quyền của nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế (khoản 2 Điều 19 NĐ 108/2006/NĐ-CP) 84
4.1.3 Lựa chọn loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản 85
4.2 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 85
4.2.1 Tìm kiếm đất 85
4.2.2 Xây dựng ý tưởng kinh doanh 86
4.2.3 Nghiên cứu thị trường 86
4.2.4 Thiết kế ý tưởng 86
4.2.5 Phân tích tài chính 86
* Khái niệm: 86
* Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư: 86
* Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư 87
4.2.6 Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án 87
4.2.7 Triển khai dự án 87
4.3 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHÍNH CỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 87
4.3.1 Nghiên cứu thị trường 87
a Phân tích cầu của thị trường BĐS 87
b Phân tích cung hàng hoá BĐS 87
c Phân tích cân bằng cung - cầu hàng hoá BĐS trên thị trường 88
d Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trường 89
4.3.2 Nguồn vốn cho thị trường bất động sản 90
a Tạo nguồn vốn chủ sở hữu bởi một nhóm người 90
b Tạo nguồn vốn vay thế chấp từ các tổ chức tài chính tín dụng 90
4.4 PHÂN TÍCH RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 92
3.4.1 Rủi do hệ thống 92
a Do lạm phát 92
b Do cung cầu của thị trường 92
c Rủi ro chu kỳ 92
d Do khó chuyển nhanh thành tiền 93
e Do lãi suất tiền vay 93
f Do chính sách thay đổi 93
g Do yếu tố chính trị như chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công … 93
Trang 7h Do các tai hoạ như cháy nổ và các thiên tai gây ra 93
3.4.3 Rủi ro cá biệt 93
4.5 ĐÁNH GIÁ HIỆU QỦA ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 93
4.5.1 Giá trị hiện tại thuần (NPV) 94
c Tiêu chuẩn lựa chọn dự án 98
4.6 HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 98
CHƯƠNG 5 KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 101
5.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN 101
5.1.1 Khái niệm 101
5.1.2 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS 101
5.1.3 Vai trò của kinh doanh dịch vụ BĐS 101
5.2 DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 101
5.2.1 Khái niệm 101
5.2.2 Vai trò của môi giới BĐS trong thị trường BĐS 101
5.2.3 Nội dung của môi giới BĐS 101
5.2.4 Nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS 101
5.2.5 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS 102
5.2.6 Yêu cầu chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới BĐS 102
a Yêu cầu chuyên môn 102
b Đạo đức nghề nghiệp 102
5.2.7 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS 102
a Quyền 102
Trang 8b Nghĩa vụ 102
5.2.8 Quy trình môi giới BĐS 103
5.2.9 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới BĐS 104
a Những yếu tố trực tiếp 104
b Những yếu tố gián tiếp 104
5.2.10 Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới BĐS 104
a Môi giới BĐS ở Mỹ 104
b Môi giới BĐS ở Châu Âu 105
c Đào tạo và giấy phép cho môi giới BĐS ở Xinh-ga-po 105
5.3 DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 106
5.3.1 Khái niệm 106
5.3.2 Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS 106
5.3.3 Yêu cầu chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của nhà định giá BĐS 106
a Yêu cầu chuyên môn 106
c Nguyên tắc cung cầu 108
d Nguyên tắc thay đổi 108
e Nguyên tắc đóng góp 109
f Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS 109
g Nguyên tắc dự báo trước 109
h Nguyên tắc phù hợp 109
i Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 110
k Nguyên tắc cân đối 110
5.4.2 Chức năng của sàn giao dịch BĐS 114
5.4.3 Vai trò của sàn giao dịch BĐS 115
5.4.4 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch BĐS 115
5.4.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 115
5.4.5 Điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS 116
5.4.6.Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS 116
a Quyền 116
b Nghĩa vụ 116
5.4.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS 116
Trang 95.5.2 Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản 118
5.5.3 Nguyên tắc hoạt động tư vấn BĐS 118
5.7.2 Nguyên tắc quảng cáo BĐS 121
5.7.3 Quy trình quảng cáo BĐS 121
5.7 DỊCH VỤ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 121
5.7.1 Khái niệm 121
5.7.2 Vai trò của dịch vụ quản lý BĐS 122
5.7.3 Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS 122
6.3 CHỨC NĂNG VÀ NHIỆM VỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TTBĐS 124
6.3.1 Tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường BĐS 125
6.3.2 Định hướng hoạt động của thị trường BĐS 125
6.3.3 Điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS 125
6.3.4 Thanh tra, kiểm tra hoạt động của thị trường bất động sản 126
6.4 HỆ THỐNG CÔNG CỤ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 126
6.4.1 Công cụ pháp luật về đất đai, bất động sản 127
6.4.2 Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 127
6.4.3 Công cụ tài chính bất động sản 128
6.4.4 Công cụ quản lý hành chính 128
6.5 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM 128
6.5.1 Quyền sở hữu đối với bất động sản 128
a Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Đức 128
b Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Úc 128
Trang 10c Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Trung Quốc 129
d Quyền sở hữu đối với bất động sản ở Singapore 129
6.5.2 Kinh nghiệm về xây dựng và quản lý quy hoạch 129
a Kinh nghiệm của Trung Quốc 129
b Kinh nghiệm của Singapore 129
6.5.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở 130
a Kinh nghiệm của Hồng Kông (Trung Quốc) 130
b Kinh nghiệm của Phần Lan 131
6.5.4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội 131
a Phát trển nhà ở xã hội ở Singapore 131
b Phát trển nhà ở xã hội ở Malaysia 132
c Phát trển nhà ở xã hội ở Trung Quốc 132
6.5.5 Kinh nghiệm kinh doanh bất động sản - kinh nghiệm của Trung Quốc 132
6.5.5 Kinh nghiệm điều tiết thị trường bất động sản 133
a Kinh nghiệm của Singapore 133
b Kinh nghiệm của Hàn Quốc 133
6.5.6 Bài học rút ra cho Việt Nam về quản lý thị trường bất động sản 134
6.6 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI/BẤT ĐỘNG SẢN 134
6.6.1 Khái niệm 134
6.6.2 Vai trò của một hệ thống quản lý đất đai 135
6.6.3 Cấu trúc hệ thống quản lý đất đai - Land Administration System (LAS) 135
6.6.3 Mô hình hệ thống quản lý đất đai của một số nước 136
6.6.4 Mô hình hệ thống quản lý đất đai củaViệt Nam 138
CHƯƠNG 7 THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN 141
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 141
7.1 KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM 141
7.1.1 Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 141
b Giai đoạn 1980 - 1986 141
c Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1993 141
d Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 143
e Giai đoạn từ cuối năm 2003 đến năm 2007 143
7.1.2 Các chu kỳ của thị trường bất động sản 145
Trang 11b Thị trường bất động sản có nhiều đóng góp cho nền kinh tế 148
c TT BĐS phát triển đã thu hút một lượng vốn lớn của nền kinh tế 149
d Thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế 150
e Thị trường bất động sản được xác lập trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai 151
7.2.2 Tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản 151
a Sự tồn tại đồng thời cả hai thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức 151
b Thị trường bất động sản Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp 152
c Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch 152
d Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản còn hạn chế và thiếu tính chuyên nghiệp 152
e Giá cả BĐS có sự chênh lệch rất rõ rệt giữa các địa phương 153
f Thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận 153
7.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 153
7.3.1 Mục tiêu, quan điểm và định hướng 153
a Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản 153
b Quan điểm phát triển thị trường bất động sản 155
c Định hướng phát triển thị trường bất động sản 156
7.3.2 Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 157