Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.Các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Hà Nội - 2024

VIỆN HÀN LÂM

KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO VŨ THẮNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍMINH

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINHDOANH

VIỆN HÀN LÂM

KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO VŨ THẮNG

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Quản trị kinh doanh

Mã số:9 3 4 0 1 0 1

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học:

1 PGS, TS Nguyễn XuânTrung2 PGS, TS Phước MinhHiệp

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiêncứukhoa học độc lập củariêng tôi Cácsố liệusửdụngphân tích trongluận án cónguồngốc rõràng,đãcôngbốtheo đúng quyđịnh.Cáckết quảnghiên cứu trong luậnándotôitựtìmhiểu, phân tíchmộtcách trung thực, khách quanvàphùhợpvới thực tiễn Cáckết quả nàychưa từng được côngbốtrong bấtkỳnghiên cứunàokhác.

Hà Nội, ngày 30 tháng 02 năm 2024

Đào Vũ Thắng

LỜI CẢM ƠN

Luận án này được hoàn thành tại Học viện Khoa học xã hội thuộc Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam Có được bản luận án tốt nghiệp này, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn tới Ban Lãnh đạo Học viện Khoa học xã hội, Ban Lãnh đạo Khoa Khoa học Quản lý, các thầy cô đã nhiệt tâm truyền đạt những kiến thức chuyên ngành, quý giá cho tôi trong thời gian qua.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đối vớiPGS, TS.Nguyễn Xuân Trung;PGS, TS Phước Minh Hiệp, những người thầy đã

trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi với những chỉ dẫn khoa học quý giá trong suốt quá trình triển khai, thực hiện và hoàn thành luận ánnày.

Xin gởi tới toàn thể Ban lãnh đạo, cán bộ nhân viên, đồng nghiệp ở Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp tôi thu thập số liệu cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan tới đề tài tốtnghiệp.

Xin ghi nhận công sức và những đóng góp quý báu và nhiệt tình của các bạn học viên lớp Khóa III của Khoa Khoa học Quản lý đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ, đồng hành cùng tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án.

Đặc biệt, xin cảm ơn cha mẹ tôi, vợ con tôi, anh em tôi đã có rất nhiều cố gắng, giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành khóa học này.

Xin chân thành cảm ơn./.

Hà Nội, ngày 30 tháng 02 năm 2024

Đào Vũ Thắng

MỤC LỤC

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNHNGHIÊNCỨU 7

1.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới liên quan đếnluậnán 7

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước liên quan đếnluậnán 9

1.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành thẩmđịnh giá 12

1.2.2 Nângcaonănglựcchuyênmôncủacánbộquảnlývềcôngtácgiávà thẩmđịnhgiá 12

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thẩm định viênvềgiá 13

1.2.4 Phát triển số lượng doanh nghiệp thẩmđịnhgiá 13

1.2.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc giavềgiá 14

1.3 Khoảng trống nghiên cứu và hướng nghiên cứu củaluậnán 15

1.3.1 Khoảng trốngnghiêncứu 15

1.3.2 Hướng nghiên cứu củaluậnán 16

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦADOANHNGHIỆP 17

2.1 Cơ sở lý luận về năng lực cạnh tranh củadoanh nghiệp 17

2.1.1 Cơ sở lý luận vềcạnhtranh 17

3.2 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnht r a n h

của doanh nghiệp thẩmđịnhgiá 69

3.2.1 Cơ sở đề xuất mô hìnhnghiêncứu 69

3.2.2.Mô hình nghiên cứuđềxuất 71

3.3 Phương phápnghiêncứu 73

3.3.1 Nghiên cứuđịnhtính 73

3.3.2 Nghiên cứuđịnh lượng 79

Chương 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN ĐỊA

4.2 Đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố HồChíMinh 95

4.2.1 Thống kê mô tả mẫunghiên cứu 95

4.2.2 Kết quảnghiêncứu 98

4.3 Thựctrạngnănglựccạnhtranhcủacácdoanhnghiệpthẩmđịnhgiátrên địa bàn Thành phố HồChíMinh 114

4.3.1 Năng lực Quản trịdoanhnghiệp 114

4.3.2 Năng lựctàichính 115

4.3.3 Năng lực tiếp cận và đổi mớicông nghệ 116

4.3.4 Nguồnnhânlực 117

4.3.5 Năng lực tạo dựngquanhệ 118

4.3.6 Chiến lược về giádịchvụ 119

4.3.7 Dịch vụ thẩmđịnhgiá 120

4.3.8 Tuân thủ quy địnhphápluật 121

4.3.9 Thươnghiệu 122

4.3.10 Năng lựccạnhtranh 123

Chương 5 MỘT SỐ HÀM Ý QUẢN TRỊ NHẰM NÂNG CAO NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒCHÍMINH 126

5.1 Những định hướng mới đối với ngành thẩm định giáhiệnnay 126

5.2 Giải pháp từ phía các doanh nghiệp thẩmđịnhgiá 127

5.2.1 Dịch vụ thẩmđịnhgiá 128

5.2.2 Năng lực quản trịdoanhnghiệp 131

5.2.3 Năng lực tạo dựngquanhệ 135

5.2.4 Nguồnnhânlực 138

5.3 Một số kiến nghị đối với các cơ quan quản lýNhànước 145

5.3.1 Hoàn thiện hành langpháplý 145

5.3.2 Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về thẩmđịnhgiá 147

5.3.3 Nâng cao vai trò của Hội Thẩm định giáViệtNam 147

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮTTừ

viết tắtNghĩa tiếng AnhNghĩa tiếng Việt

CNTT InformationTechnology Công nghệ thôngtin

Trading Corporation

Công ty Cổ phần Tư vấn -Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC

EFA ExploratoryFactorAnalysis Nhân tố khámphá

EXIMA EXIMAppraisalCorporationCông ty Cổ phần Thẩm địnhgiá

HĐQT BoardofManagement Hội đồng Quảntrị HoRea Ho Chi Minh City RealEstate

Hệ thống thông tin địa lý Hiệp hội các công chức định giá tính thuế quốc tế

Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế

IVSC International Valuation Ủy ban tiêu chuẩn Thẩmđịnh

StandardsCommittee giá Quốctế

ISO Quality Management System Hệ thống quản lý chất lượng JREI Japan Real Estate Institute Viện Bất động sản Nhật Bản

NLCT Competingcapability Năng lực cạnhtranh RICS Royal Institution of Chartered

Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam Phần mềm phục vụ cho thống kê khoa học xã hội

TĐGVN VietnamValuationStandards Tiêu chuẩn Thẩm địnhg i á Việt Nam

TĐV Practisingvaluer Thẩm định viên về giá hành nghề

Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam

Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam

Công ty Cổ phần Định giávàDịch vụ Tài chính Việt NamHiệp hội Bất động sản Việt Nam

Hiệp hội các tổ chức thẩm định thế giới

WEF The WordEconomicForum Diễn đàn kinh tế thế giới.

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Những nội dungkếthừa 748

Bảng 4.1: Bảng giá trị tài sản thẩm định giá của doanh nghiệp thực hiện năm

2022 theo loại tài sản thẩmđịnhgiá 90

Bảng 4.2: Bảng giá trị tài sản thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá

thực hiện năm 2022 theonguồnvốn 90

Bảng 4.3: Danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phốHồ Chí Minh có doanh thu năm 2022 đạt trên 20 tỷ đồngtrởlên 91

Bảng 4.4: Bảng Cronbach’s Alpha của các thành phần thang đo các nhân tố năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành

Bảng 4.5: Phân tích EFA đối với các nhân tố ảnh hưởng năng lực cạnh tranh

của các doanh nghiệp TĐG trên địa bàn Thành phố HồChíMinh 103

Bảng 4.6: Bảng KMO và kiểm định Bartlett sau khi EFA đối với các nhân tố

Bảng 4.7: Phương sai trích khi phântíchEFA 104

Bảng 4.8: Ma trận hệ sốtươngquan 1088

Bảng 4.9: Kết quả hồi quy đabiến(1) 1099

Bảng 4.10: Kết quả hồi quy đabiến(2) 1099

Bảng 4.11: Kết quả hồi quy đabiến(3) 1099

Bảng 4.12: Kết quả kiểm địnhgiả thuyết 11111

Bảng 4.13: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lực quản trịdoanhnghiệp 11515

Bảng 4.14: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lựctàichính 1166

Bảng 4.16: Giá trị trung bình của nhân tố Nguồnnhânlực 1178

Bảng 4.17: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lực tạo dựngquanhệ 1199

Bảng 4.18: Giá trị trung bình của nhân tố Chiến lược về giádịchvụ 12020

Bảng 4.19: Giá trị trung bình của nhân tố Dịch vụ thẩmđịnhgiá 12121

Bảng 4.20: Giá trị trung bình của nhân tố Tuân thủ quy địnhphápluật 12222

Bảng 4.21: Giá trị trung bình của nhân tốThươnghiệu 12323

Bảng 4.22: Giá trị trung bình của nhân tố Năng lựccạnhtranh 12424

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Quy trìnhnghiêncứu 68

Hình 3.2: Mô hình nghiên cứuđềxuất 72

Hình 4.1: Biểu đồ tỷ trọng số lượng chứng thư thẩm định giá phân loại theo tài sảncủacácdoanhnghiệpthẩmđịnhgiátrênđịabànThànhphốHồChíMinh 89

Hình 4.2: Biểu đồ cơ cấu thời gian công tác trong ngành thẩmđịnhgiá 95

Hình 4.3: Biểu đồ cơ cấu thời gian công tác tại đơn vịhiệntại 96

Hình 4.4: Biểu đồ cơ cấu thời gian hoạt động của doanh nghiệp nơi các ứng viên đangcôngtác 97

Hình 4.5: Biểu đồ trình độ học vấn của đối tượngkhảosát 98

Hình 4.6: Biểu đồ phần dư chuẩnhóa Histogram 11313

Hình 4.7: Biểu đồ phần dư chuẩn hóaNormalP-Plot 11414

MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài luậnán

Ngành thẩm định giá tại Việt Nam được hình thành từ năm 1993-1994 đến nay Gần 30 năm qua, được sự quan tâm lớn của Nhà nước cũng như các nhà khoa học cùng đội ngũ các cán bộ, nhân viên tâm huyết đóng góp vào sự phát triển của ngành, bước đầu ngành thẩm định giá cũng đã đạt được những thành tựu to lớn, đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam Tuy nhiên, để ngành thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu trong tình hình mới của thời kỳ phát triển kinh tế và hội nhập hiện nay, ngoài hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn thì năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong ngành thẩm định giá là rất quan trọng, đó là nhân tố quyết định năng lực cung cấp dịch vụ của ngành trên thị trường trong nước cũng như quốc tế Hiện tại năng lực cạnh tranh của ngành thẩm định giá mới chỉ bước đầu đáp ứng nhu cầu dịch vụ thẩm định tài sản của các thành phần trong nền kinhtế.

Thời gian qua, các doanh nghiệp thẩm định giá đã có những quan tâm sát sao đến năng lực cạnh tranh của mình, cũng đã phân tích, đánh giá và tìm hiểu những nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp nhằm cải thiện khả năng cạnh tranh của mình Tuy nhiên, so với các doanh nghiệp thẩm định giá và có chức năng thẩm định giá mang tầm quốc tế thì nhìn chung doanh nghiệp thẩm định giá tại Việt Nam vẫn còn non yếu về kinh nghiệm và năng lực cạnh tranh Vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp để đề ra các biện pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh trên thương trường, trong môi trường hội nhập ngày càng sâu rộng là đòi hỏi cấp thiết hiện nay.

Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa và hội nhập ngày càng sâu rộng hiện nay ở Việt Nam, cạnh tranh đã và đang diễn ra vô cùng khốc liệt, không chỉ có cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong nước

với nhau mà còn cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài ngay tại thị trường trong nước, đặc biệt là đối với những tài sản là dự án, nhà máy lớn với công nghệ cao, hiện đại hay thương hiệu nổi tiếng Đây là những hạn chế hiện hữu đối với doanh nghiệp thẩm định giá trong nước Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp thẩm định giá trong nước phải không ngừng đổi mới, tìm hiểu và phân tích nguyên nhân thường xuyên, để có thể nâng cao năng lực cạnh tranh của mình, đáp ứng yêu cầu của thị trường.

Mặt khác, thời gian qua cũng đã xuất hiện nhiều tiêu cực trong công tác xác định giá trị của thẩm định giá Một số doanh nghiệp thẩm định giá, Thẩm định viên về giá đã vi phạm đạo đức nghề nghiệp, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trong hai năm gần đây, có gần 200 doanh nghiệp đã bị đình chỉ hoạt động, nhiều thẩm định viên về giá, cá nhân đang bị điều tra, bị khởi tố vì các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá1.

Tác giả nhận thấy, các doanh nghiệp thẩm định giá đang loay hoay với chiến lược kinh doanh của mình, đang cạnh tranh một cách tiêu cực là chỉ chú trọng cạnh tranh về giá đầu ra, cạnh tranh về giá dịch vụ bất hợp lý, cạnh tranh về thời gian phát hành chứng thư trong khi không quan tâm đúng mức đến chất lượng của chứng thư thẩm định giá, độ tin cậy của mức giá, nếu không khắc phục được hạn chế trên thì thị phần của các doanh nghiệp thẩm định giá nội địa có thể bị thu hẹp hoặc tệ hơn nữa là dẫn đến tạm dừng hoạt động trong thời giantới.

Nền kinh tế Việt Nam đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đã có nhiều bước phát triển đáng kể, kéo theo nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá cũng không ngừng gia tăng về quymôvà tính chất phức tạp Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay, nghiên cứu để phát triển ngành thẩm định giá của cả nước nói chung, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng chưa có nhiều, chưacóluậnánnàonghiêncứuchuyênsâuvềnhữngnhântốảnhhưởngđến

1Nguồn: Cục Quản lý Giá – Bộ Tài chính.

năng lực cạnh tranh của ngành thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh Việc nghiên cứu này có ý nghĩa thực tiễn rất lớn khi các doanh nghiệp thẩm định giá cũng như các Thẩm định viên về giá đang gặp muôn vàn khó khăn trong việc phát triển thị trường Chính vì vậy, tác giả chọn đề tài này nhằm để tìm hướng đi đúng, phát triển ngành thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn tớiđây.

Là người trực tiếp quản lý một doanh nghiệp đầu ngành trong hoạt động

thẩm định giá, Nghiên cứu sinh chọn nội dung“Các nhân tố ảnh hưởng đếnnăng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thànhphố Hồ Chí Minh”làm đề tài nghiên cứu, góp phần rõ vấn đề trên.

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luậnán

2.1 Mục đích nghiêncứu

Từ kết quảnghiên cứuvềcác nhântốảnh hưởngđếnnăng lực cạnh tranhcủadoanhnghiệpthẩmđịnh giátrênđịabàn Thànhphố Hồ ChíMinh,tác giảsẽ đềxuất các giải phápđểphát triển cácnhântốmạnh,làmtăng năng lực cạnh tranhcủacác doanh nghiệp thẩmđịnh giátrênđịabàn Thànhphố Hồ Chí Minh Để đạtđược mục đích nghiên cứu này, luậnáncần phảiđạtđược:

- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh nóiriêng.

- Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tìm được các nhân tố ảnh hưởng lớn đến năng lựcnày.

- Đề xuất được các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí

quan đến đề tài.

- Phân tích tổng quan về cơ sở lý thuyết về năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm địnhgiá.

- Xây dựngmôhình nghiên cứu và phương pháp nghiêncứu.

- Phân tích được các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ ChíMinh.

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phốHồChíMinh.

3 Đối tượng và phạm vi nghiêncứu

3.1 Đối tượng nghiêncứu

Đối tượng nghiên cứu là các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá.

3.2 Phạm vi nghiêncứu

Phạm vi về không gian:Doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và doanh nghiệp

thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Phạm vi về thời gian:Luận án chọn thời điểm nghiên cứu là giai đoạn từ năm

2015 đến năm 20222định hướng cho giai đoạn 2023–20283, tầm nhìn đến năm2035.

Phạm vi về nội dung:Môi trường pháp luật và môi trường kinh doanh dịch vụ

thẩm định giá, các doanh nghiệp thẩm định giá và xu hướng thị trường trong tươnglai.

4 Khái quát phương pháp nghiêncứu

Luận án sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu định tính, phương pháp nghiên cứu định lượng, phương pháp thống kêmôtả, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh và phương pháp chuyên gia Đây là những phương pháp nghiên cứu có độ tin cậy cao và phù hợp với luậnán.

2Tham khảo Đề án 623/QĐ-BTC, ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính.3Năm 2023 đã ban hành Luật giá số 16/2023/QH15.

Về số liệu, tác giả tổng hợp số liệu thu thập được qua nhiều nguồn khác nhau như: khảo sát, thu thập, phỏng vấn, dữ liệu nội bộ,… từ các doanh nghiệp thẩm định giá, các chuyên gia, khách hàng, cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá, cá nhân giữ chức vụ quản lý từ Giám đốc, Phó Giám đốc; Trưởng phó phòng, ban; Trưởng bộ phận trở lên và Thẩm định viên về giá đang hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích định tính và phân tích định lượng Nghiên cứu sử dụng nguồn cơ sở dữ liệu sơ cấp và thứ cấp:

- Nghiên cứu định tính sử dụng bảng hỏi để điều tra về các nhân tố ảnh hưởng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá Cuối cùng, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể để tổng hợp dữ liệu, phân tích và đánh giá vấn đề nghiên cứu, nhận diện kết quả nghiên cứu, đánh giá kết quả nghiên cứu và đưa ra các giải pháp, khuyến nghị về vấn đề nghiêncứu.

- Nghiên cứu định lượng sử dụng số liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết của các doanh nghiệp thẩm định giá, số liệu thu thập qua sách, báo tạp chí kinh tế - tài chính,… Ngoài ra, phương pháp định lượng được thực hiện qua phương pháp định lượng sơ bộ và định lượng chính thức, qua việc kiểm định độ tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hệ số tương quan và phương pháp hồi quy tuyến tínhbội.

5 Đóng góp mới về khoa học của luậnán

Về lý luận: Qua nghiên cứu này, tác giả đã hệ thống hóa Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, doanh nghiệp thẩm định giá, tập trung vào các nhân tố năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Sau khi phân tích, tìm ra được các nhân tố có ảnh hưởng lớn, tác giả đề xuất những hàm ý quản trị để nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp này Luận án đã làm phong phú hơn cơ sở lý luận về xác định các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá nói chung, doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.

Về thực tiễn: Có ý nghĩa thực tiễn cao, giúp các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá được thực trạng tình hình cạnh tranh, tìm ra những nguyên nhân của hạn chế, từ đó đưa ra những giải pháp có căn cứ khoa học về phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong thời giantới.

6 Cơ cấu của luậnán

Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, Phụ lục, nội dung chính của luận án này được trình bày trong 5 phần, cụ thể như sau:

Chương 1.Tổng quan tình hình nghiên cứu;

Chương 2.Cơ sở lý luận về nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh

của doanhnghiệp;

Chương 3.Mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu;Chương 4.Kếtquả nghiêncứunhântốảnhhưởngđến nănglực

cạnhtranhcủacácdoanhnghiệpthẩmđịnh giátrênđịa bànThànhphố Hồ ChíMinh;

Chương 5.Các giải pháp nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh

nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Chương 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

1.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới liên quan đến luậnán

Hiện nay, có một số nghiên cứu về thẩm định giá và pháp luật về thẩm định giá trên thế giới, có xuất xứ từ nhiều khu vực, nhiều quốc gia; Có nghiên cứu mang tính học thuật và cũng có nghiên cứu được thể hiện dưới dạng bài báo, tài liệu điều trần, … Trong đó nổi lên một số nghiên cứu:

Bài viết“Brand Valuation: A versatile strategic tool for business”của Mike

Rocha (2017), Giám đốc toàn cầu về định giá thương hiệu của Interbrand chỉ ra rằng bằng cách thu thập dữ liệu về thị trường, thương hiệu, đối thủ cạnh tranh, và tài chính để đánh giá thương hiệu mình và thương hiệu của đối thủ cạnh tranh, từ đó có biện pháp để tăng năng lực cạnh tranh của mình Tuy nhiên, nghiên cứu này chủ yếu về doanh nghiệp và thương hiệu doanh nghiệp nói chung, chưa có ý tưởng nào chuyên sâu về cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm địnhgiá.

Tài liệuđiềutrần “AppraisalOversight:TheRegulatoryImpactonConsumersandBusinesses”của Sara W Stephens và Karen Mann (2012) Đây có thể

được coi là tiếng nói đại diện cho hơn 23.000 các thẩm định viên chuyên nghiệp tại Mỹ về thực trạng các tác động của khung pháp lý và hệ thống các văn bản giám sát khác đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản trong những năm gần đây Họ cho rằng quản lý và giám sát hoạt động thẩm định giá là cần thiết và bắt buộc Tuy nhiên nếu ban hành quá nhiều các văn bản pháp luật, những quy tắc hướng dẫn một cách không phù hợp thực tiễn, cứng nhắc có thể gây tác dụng ngược Có một số vấn đề liên quan đến cạnh tranh là các yêu cầu từ tổ chức tài chính, tín dụng về thời gian thực hiện thẩm định giá phải nhanh hơn, giá dịch vụ rẻ hơn,… tuy nhiên, các vấn đề này lại có liên quan mật thiết đến chất lượng củachứngthưthẩmđịnhgiá Tài liệunày

thiênvềvấnđềpháplýmangtính quảnlýgiám sátnhiềuhơnlàvềphântíchnhântốảnhhưởngđếnnănglựccạnhtranhcủadoanhnghiệpthẩmđịn hgiá.

Báo cáo“Sunrise analysis: Real estate appraisal managementcompanies”của

Rachel N Hibbard (2010) thuộc Văn phòng kiểm toán Hawai, Mỹ là một nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh vực lập pháp và ban hành các văn bản lập pháp, chuyên ngành thẩm định giá, nhằm tư vấn chính sách cho Nhà nước Báo cáo này nêu rõ các khái niệm về Thẩm định viên về giá, công ty quản lý về thẩm định giá ở trên 20 bang của nước Mỹ, bao gồm: Đơn vị quản lý, thời gian đăng ký, phí đăng ký, định nghĩa AMC theo quy định của pháp luật mỗi bang,… Khi phân tích bối cảnh, nội dung, cũng như mục đích ban hành đạo luật số 1606 vào năm 2009 của Hawai về các công ty quản lý thẩm định giá, tác giả đi đến kết luận: đây là một dự án luật lỗi thời, chồng chéo, gây khó khăn không cần thiết cho các công ty quản lý thẩm định giá Bản báo cáo cũng đã nêu ba khuyến nghị cho các nhà lập pháp nhằm thay thế luật 1606 nhằm đảm bảo tính thống nhất của luật Liên bang và phù hợp thực tiễn pháp luật ởHawai.

Bài viết“ACompetitiveAnalysisofBusiness Valuation Services”củaMichaelA.Crain

(2010) Bàiviết này chủyếu dựa trênnềntảnglýthuyết quảnl ý được phát triểnbởiMichaelE.Porter,đểkhảosátcáclựclượng ảnh hưởngđếnnănglựccạnh tranhcủadoanh nghiệp thẩmđịnhgiá Tácgiả xác định có5nhân tốtácđộng là:Sựđedọacủa cácđốithủgianhập ngành; Áp lực của khách hàng;Sựđedọa củasản phẩmthaythế; Cườngđộcạnh tranh trong ngànhvàÁp lựccủa nhàcungcấp.Đồng thời,tác giả

lượctổngquátcủaMichaelE.Porterđểtăngcườngnănglựccạnh tranhcủadoanhnghiệp Bàiviết này tácgiảtiếp cận rấttốtcác nhântốtác động đếnnănglựccạnh tranhcủadoanh nghiệp thẩmđịnh giá, đồngthời cũngđã đềxuấtcác chiến lược tăng cường nănglựccạnh tranhcủa doanhnghiệp.

Luận án Tiến sĩ “Advances in mortgage valuation: an option –

theoreticapproach”củaNicholasSharp (2006)nghiêncứuchuyênsâuvề lýthuyếtđịnhgiá

tài sảnthế chấp, hợp đồng thế chấp dướigóc độtoán kinhtế.Ông nghiên cứu trongmôitrườngkinhtếthịtrường.Tuy cóđánhgiávềtiếnbộtrong thẩm địnhgiánhưng ôngchỉphân tíchchuyênsâuvề lýthuyếtriêng biệtnhư:cácloại thếchấp,lãisuất,giánhà,thẩm định giá tàisảnthếchấp,thủ tụcthẩmđịnh giátàisản thếchấp,hợpđồngthếchấp,… khôngchuyênsâuvềphân tích nhântốảnhhưởngđếnnăng lựccạnhtranhcủadoanh nghiệp thẩmđịnhgiá.

Bài viết:“The development of a GIS-based property information systemfor real

estate valuationcủa tác giả Peter J Wyatt (2010) đã sử dụng cơ sở dữ liệu định giá tài

sản dựa trên Hệ thông tin địa lý (GIS) tổng hợp các nhân tố về vị trí, vật lý, pháp lý và kinhtếđối với tài sản cần định giá, sử dụng phương pháp định giá để xác định giá trị tài sản Điều này giúp Thẩm định viên ước lượng một cách chính xác hơn giá trị tài sản căn cứ vào tương quan vị trí giữa các tài sản so sánh với nhau, so với trước đây sử dụng phương pháp phỏng vấn người dân Nghiên cứu này phân tích nhiều đến nhân tố nghiệp vụ hơn là nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm địnhgiá.

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước liên quan đến luậnán

Ngành thẩm định giá xuất hiện tại Việt Nam đến nay đã gần 30 năm, việc nghiên cứu về thẩm định giá cũng như nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá, phát triển dịch vụ thẩm định giá trong nước đã được nhiều tổ chức, cơ quan và cá nhân thực hiện Tuy nhiên, về cấp luận án tiến sĩ liên quan đến ngành thẩm định giá thì chỉ có hai đề tài, do đó tài liệu về nghiên cứu trước đây cũng tương đối hạn chế Cụ thể các nghiên cứu sau:

Luận án tiến sĩ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá

4Cựu Hiệu trưởng Trường Đại học Tài chính - Marketing.

trình nghiên cứu công phu bằng các phương pháp nghiên cứu chính là định tính, định lượng, phân tích,… Các đề xuất của tác giả bao gồm: Xây dựng ngân hàng dữ liệu cho ngành thẩm định giá; Quản lý vĩ mô của Nhà nước trong việc xây dựng mặt bằng thẩm định giá đối với các doanh nghiệp thẩm định giá; Xây dựng hệ thống luật pháp thẩm định giá chuẩn mực; Cạnh tranh lành mạnh.

Theo“Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam”của

Nguyễn Văn Thọ5(2012) là một nghiên cứu khoa học, cẩn thận, tác giả sử dụng các phương pháp định tính, định lượng để nghiên cứu Các đề xuất của tác giả bao gồm: Phải hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành Thẩm định giá Việt Nam; Đào tạo nhân lực thẩm định giá; Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá và Quản lý về chất lượng của công tác thẩm định giá.

Luận án tiến sĩ“Phát triển dịch vụ Thẩm định giá ở Việt Nam”,của Tô Công

Thành6(2012) là một công trình nghiên cứu công phu bằng các phương pháp nghiên cứu chính là định tính, định lượng, phân tích,… Các đề xuất của tác giả bao gồm: Khung pháp lý cho hoạt động của thẩm định giá chưa đồng bộ, thậm chí có sự mâu thuẫn, chồng chéo; Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động dịch vụ thẩm định giá còn chưa đáp ứng được yêu cầu; Số lượng thẩm định viên quá ít so với nhu cầu của thị trường; Khó khăn trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp cung ứng đến từ phía nội bộ; Hoàn thiện môi trường pháp lý cho phát triển dịch vụ thẩm định giá; Xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá; Hợp tác quốc tế và cung ứng dịch vụ thẩm định giá ra thị trường thếgiới.

Bài viết“Thẩm định giá – Những bất cập cần khắc phục”của Nguyễn

Tiến Thỏa7(2013) thì có các quan điểm nhận định sau: Hoàn thiện hành lang

5Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.6Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ.7Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Giá – Bộ Tài chính

pháp lý của ngành thẩm định giá và Quản lý chất lượng về công tác Thẩm định giá.

Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giaiđoạn

2013-2020” theo Quyết định 623/QĐ-BTC của Bộ Tài chính (2014) đã xác định

những quan điểm, mục tiêu và định hướng để phát triển nghề thẩm định giá, đưa ra các nội dung và giải pháp thực hiện bao gồm: Tiếp tục hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá một cách đồng bộ; Nâng cao năng lực cho cán bộ, công chức quản lý nhà nước về giá và thẩm định giá đáp ứng nhu cầu trước mắt theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP; Phát triển đội ngũ thẩm định viên về giá và doanh nghiệp thẩm định giá; Chuẩn hóa 4 bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá; Nâng cao vai trò của Hội Thẩm định giá Việt Nam; Xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia, bồi dưỡng nghiệp vụ và dịch vụ về giá và thẩm định giá; Tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá và Tăng cường hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm địnhgiá.

Nghiên cứu “Rủi ro và Quản trị rủi ro trong doanh nghiệp thẩm địnhgiá ở Việt

Nam”của Lê Minh Toán8(2022) là một quyển sách nghiên cứu chuyên sâu, là người từng hoạt động trong ngành thẩm định giá và sau này là người quản lý Nhà nước về thẩm định giá, tác giả đã nghiên cứu và tổng hợp được hầu hết những rủi ro và phương pháp xử lý những rủi ro đó trong lĩnh vực thẩm địnhgiá.

Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy tựu trung lại của tất cả các nghiên cứu này là những lộ trình, cách thức thực hiện để nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá riêng và cả ngành thẩm định giánóichung Qua đó, Nghiên cứu sinh thấy tựu trung một số luận điểmsau:

8Phó Giám đốc Trung tâm Dữ liệu Quốc gia và Dịch vụ về Giá – Bộ Tài chính

1.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý của ngành thẩm địnhgiá

Phải hoàn thiện hành lang pháp lýcủangành thẩm địnhgiáViệt Namnhằmnâng caovịthếvàgiátrịpháp lýcủangành thẩmđịnh giávàchứngthưthẩmđịnh giá(Đềán623, 2014;NguyễnTiến Thỏa, 2013;NguyễnVănThọ, 2012;PhạmThị NgọcMỹ,2003).Có thểthấyrằnghành lang pháp lývôcùng quantrọng đối với ngành thẩmđịnh giá nóiriêngvàmọimặtđời sống nóichung,đặcbiệtlàvớimộtngànhvừathâmnhập vàothị trường ViệtNam khônglâu,vừanghiên cứu thônglệcủa thếgiới vừa ứngdụng vàothực tiễn ViệtNam.

Khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá chưa đồng bộ, thậm chí có sự mâu thuẫn, chồng chéo (Tô Công Thành, 2012) Hiện nay, pháp lý về thẩm định giá nói chung cũng tương đối đầy đủ hơn 5 năm trước đây khi liên tiếp ra đời Luật Giá, các Nghị định và Thông tư hướng dẫn Tuy nhiên, về nội nghiệp vẫn còn có sự chồng chéo nhau giữa các bộ, ngành liên quan như giữa Luật Giá và Luật kinh doanh bất động sản; giữa Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường trong định giá đất cụ thể Thực tiễn hiện nay cho thấy, cùng làm công tác xác định giá bất động sản nhưng có tới hai chủ thể riêng biệt: thẩm định giá thì mang tính chất tư vấn còn Định giá thì thay thế vai trò của chủ sở hữu tàisản.

1.2.2 Nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý về côngtácgiá và thẩm địnhgiá

Phải nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý về công tác giá và thẩm định giá(Đềán 623,2014)đểđáp ứng đượcyêucầuquảnlýtrongmôitrường kinhtếngày càng phát triển hiệnnay.Tổchứccác lớpcậpnhậtkiến thức thườngxuyênchonhững ngườilàmcôngtác giávàthẩm định giá,hiệntại chỉmớicập nhật kiến thứccho Thẩm

hànhnghề,còncácthànhphầnkhácthìchưacóđơnvịnàotổchức.

1.2.3 Đào tạo đội ngũ thẩm định viên vềgiá

Đào tạo đội ngũ thẩm định viên về giá (Đề án 623, 2014); Đào tạo nhân lực thẩm định giá (Nguyễn Văn Thọ, 2012); Theo tác giả, hiện tại ngoài việc đào tạo thường xuyên về chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm định viên về giá cũng nên tập trung vào đào tạo đội ngũ làm nghiệp vụ thẩm định giá, gọi là các trợ lý thẩm định viên Đội ngũ trợ lý Thẩm định viên hiện nay có sốlượng rất lớn, thườnggấpkhoảng10 lần sốlượng Thẩmđịnhviên,đâymớilàđộingũtácnghiệp chínhcủangành,nên cầnvềchất lượngvà sốlượng.Tuynhiên,vấnđềchất lượngđốivớiđộingũnàyđanglàmột tháchthức lớnhiệnnayvớivô sốcác cuộcthẩmđịnhgiá cógiá trịxarời thực tế Dođó,theo tácgiả thìđâylàmộttrongnhữngmụctiêucầnphảigiảiquyếtđốivớiluậnánnày.

Số lượng Thẩm định viên về giá quá ít so với nhu cầu của thị trường (Tô Công Thành, 2012) Hiện nay, sau 13 lần thi thẩm định viên, hiện nay cả nước có 2.219Thẩm định viênvềgiá.Tuynhiên,với sốlượng đăngkýhành nghềchỉ gần1.531Thẩm địnhviên, chiếm 69,99%,chothấycònmộtthừa một lượnglớnTĐV chưa đăngkýhành nghề,do đóluận điểmvềtăngsốlượngthẩmđịnh viênvềgiáchưa phảilàmột vấnđềcấp thiết trong giai đoạn hiệnnay.

1.2.4 Phát triển số lượng doanh nghiệp thẩm địnhgiá

Phát triển số lượng doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thẩm định giá (Tô Công Thành, 2012) Hiện nay, cả nước có 310 doanh nghiệp thẩm định giá và có chức năng thẩm định giá Với số lượng doanh nghiệp này hiện nay là nhiều so với nhu cầu Khi đánh giá về chất lượng cung cấp dịch vụ của 4 ngân hàng lớn có sử dụng dịch vụ thẩm định giá thì chỉ có khoảng 20 doanh nghiệp được cung cấp dịch vụ Số lượng doanh nghiệp thì mức độ cạnh tranh nội ngành càng lớn, khi cạnh tranh mạnh sẽ dễ dàng dẫn đến những cạnh tranh không lành mạnh mà hiện tại đã diễn ra như: giảm giá dịch vụ quá mức, không bù được chi phí thực hiện; cạnh tranh về giá trị tài sản thẩm định giá; về thời

gian, Do đó, theo tác giả thì luận điểm này không còn phù hợp trong giai đoạn hiện nay.

1.2.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia vềgiá

Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá (Đề án 623, 2014; Nguyễn Văn Thọ, 2012; Phạm Thị Ngọc Mỹ, 2003), đây là một giải pháp quan trọng cho phát triển ngành hiện nay Thông tin về giá điều tra, khảo sát là giá đầu vào có vai trò rất quan trọng trong việc hình thành kết quả thẩm định giá, nếu thông tin đầu vào không chính xác thì đương nhiênkếtquả sẽ không chính xác Hiện nay, các doanh nghiệp thẩm định giá tự xây dựng cho mình một dữ liệu để sử dụng riêng, không có tính hệ thống và cũng không được kiểm chứng, do đó mỗi doanh nghiệp thường đưa ra một kết quả khác nhau trong những trường hợp tương tự nhau, có khi sự sai biệt rất lớn Đó là chưa kể đến thẩm định giá của thời điểm quá khứ, việc này còn khó khăn hơn Do đó việc nhanh chóng đưa vào vận hành có hiệu quả Trung tâm Dữ liệu quốc gia và Dịch vụ về giá sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của ngành giá, trong đó có các doanh nghiệp thẩm địnhgiá.

1.2.6 Quản lý về chất lượng của công tác thẩm địnhgiá

Quản lý về chất lượng của công tác thẩm định giá (Nguyễn Văn Thọ, 2012; Phạm Thị Ngọc Mỹ, 2003); phải có chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá (Nguyễn Tiến Thỏa, 2013); tăng cường kiểm tra, kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá và việc chấp hành các quy định của Nhà nước về thẩm định giá tại các doanh nghiệp (Đề án 623, 2014) Chính phủ đã ban hành Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013, Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá; Nghị định 109/2013/NĐ- CP ngày 24 tháng 9 năm 2013, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, phí, lệ phí, hóa đơn, nhằm quy định chế tài để hạn chế vi phạm trong lĩnh vực Giá và thẩm định giá Bên cạnh đó, có thể thấy rõ thời gian gần đây nhiều vụ án kinh tế nghiêm trọng và đặc biệt nghiêm trọng có

liên quan trách nhiệm của thẩm định giá Vì vậy, có thể nói rằng vấn đề kiểm tra, kiểm soát, giám sát hoạt động giá và thẩm định giá luôn luôn đi song hành với quá trình phát triển của ngành.

1.3 Khoảng trống nghiên cứu và hướng nghiên cứu của luậnán

1.3.1 Khoảng trống nghiêncứu

Có thể thấy rằng cho đến nay, đa số các nghiên cứu về năng lực cạnh tranh của ngành thẩm định giá có đối tượng là phạm vi quốc gia, tác giả chưa tìm thấy đề tài, nghiên cứu nào nghiên cứu sâu đến vấn đề nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh, nơi quy tụ 26,72% số lượng doanh nghiệp thẩm định giá của ngành (85/318), mà tác giả chọn nghiên cứu Cũng chưa có công trình nghiên cứu nào liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá, nhất là trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Vì vậy, tác giả chọn đề tài này để nghiên cứu nhằm bổ sung bản đồ nghiên cứu và đánh giá năng lực cạnh tranh, trường hợp các doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Để giải quyết vấn đề nêu trên, cần phải trả lời được các câu hỏi sau: (1) Các yếu tố gì ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; (2) Mức độ tác động của các yếu tố lên năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; (3) Cần phải làm gì để nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp thẩm định giá trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Tác giả tham khảo nhiều nghiên cứu vầ năng lực cạnh tranh, nguồn lực,… và đề xuất các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh tổng thể của một doanh nghiệp sẽ dựa trên 9 nhântố:

1 Năng lực quản trị doanhnghiệp 2 Năng lực tàichính.

3 Năng lực tiếp cận và đổi mới côngnghệ.

4 Nguồn nhânlực.

5 Năng lực tạo dựng quanhệ 6 Chiến lược về giá dịchvụ 7 Dịch vụ thẩm địnhgiá.

8 Tuân thủ quy định phápluật.

1.3.2 Hướng nghiên cứu của luậnán

Từ thực tế trên, cần phải tìm một mô hình để nghiên cứu, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh, tìm ra những nhân tố phù hợp với doanh nghiệp tại thị phần nghiên cứu, tác động đến đối tượng nghiên cứu và đề xuất các một số giải pháp để nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp thẩm định giá tại đây.

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NĂNG LỰCCẠNH TRANH CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

2.1 Cơ sở lý luận về năng lực cạnh tranh của doanhnghiệp

2.1.1 Cơ sở lý luận về cạnhtranh

Trong nền kinh tế thị trường, cạnh tranh là một việc tất yếu luôn diễn ra giữa các doanh nghiệp với nhau, kể cả trong ngành và ngoài ngành Cạnh tranh tồn tại một cách khách quan bên cạnh sự phát triển của nền kinh tế, là động lực để nền kinh tế nói chung và các doanh nghiệp nói riêng phát triển Cơ chế thị trường bắt buộc mọi doanh nghiệp phải tham gia cạnh tranh để tìm kiếm lợi nhuận, thịtrường.

Cạnh tranh kinh tế “là sự ganh đua giữa các chủ thể kinh tế (nhà

sảnxuất, nhà phân phối, bán lẻ, người tiêu dùng, thương nhân…) nhằm giànhlấy những vị thế tạo nên lợi thế tương đối trong sản xuất, tiêu thụhaytiêudùnghàng hóa, dịch vụ hay các lợi ích về kinh tế, thương mại khác đểthu được nhiều lợi ích nhất cho mình”(wikipedia).

Như đã đề cập ở trên, cạnh tranh là một trong những đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường, là động lực phát triển của nền kinh tế Ở góc độ đơn giản, mang tính tổng quát thì có thể thấy cạnh tranh là hành động ganh đua, đấu tranh chống lại các cá nhân hay các nhóm, các loài vì mục đích giành được sự tồn tại, sống còn, giành được lợi nhuận, địa vị, sự kiêu hãnh, các phần thưởng hay những giá trị lợi íchkhác.

Trong kinh tế chính trị học thì Cạnh tranh là sự ganh đua về kinh tế giữa những chủ thể trong nền sản xuất hàng hóa nhằm giành giật những điều kiện thuận lợi trong sản xuất, tiêu thụ hoặc tiêu dùng hàng hóađểtừ đó thu được nhiều lợi ích nhất cho mình Cạnh tranh có thể xảy ra giữa những người sản xuất với người tiêu dùng (người

muốnm u a r ẻ ) ; g i ữ a n g ư ờ i t i ê u d ù n g v ớ i n h a u đ ể m u a đ ư ợ c h à n g r ẻ h ơ n ;

giữa những người sản xuất để có những điều kiện tốt hơn trong sản xuất và tiêu thụ Bên cạnh việc cạnh tranh để giành lấy thị phần, thì bản chất của cạnh tranh là tìm kiếm lợi nhuận, là khoản lợi nhuận cao hơn mức lợi nhuận trung bình mà doanh nghiệp đang có Tuy nhiên, có lúc kết quả quá trình cạnh tranh là sự bình quân hóa lợi nhuận trong ngành theo chiều hướng cải thiện sâu dẫn đến hệ quả giá cả có thể giảm đi (Michael Porter, 1996).

Do cách tiếp cận khác nhau và mục đích nghiên cứu khác nhau, nên trong thực tế có nhiều khái niệm khác nhau về cạnh tranh Cạnh tranh, hiểu theo cấp độ doanh nghiệp, là việc đấu tranh hoặc giành giật từ một số đối thủ về khách hàng, thị phần hay nguồn lực của các doanh nghiệp Tuy nhiên, bản chất của cạnh tranh ngày nay không phải đơn thuần nhằm mục đích tiêu diệt đối thủ mà chính là doanh nghiệp phải tạo ra và mang lại cho khách hàng những giá trị gia tăng cao hơn hoặc mới lạ hơn đối thủ để họ có thể lựa chọn mình mà không đến với đối thủ cạnh tranh (Michael Porter, 1996).

Từ thực tiễn khách quan ta có thể thấy cạnh tranh là một trong những đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị trường, là tất yếu không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể của nền kinh tế cùng theo đuổi mục đích lợi nhuận tối đa Và theo thời gian, cùng với sự phát triển của thị trường, tính chất cạnh tranh trong nền kinh tế sẽ ngày càng gay gắt, quyếtliệt.

2.1.2 Năng lực cạnhtranh

Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp “là sự thể hiện thực lực và lợi

thếcủa doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh trong việc thoả mãn tốt nhấtcác đòi hỏi của khách hàng để thu lợi nhuận ngày càng cao, bằng việc khaithác, sử dụng thực lực và lợi thế bên trong, bên ngoài nhằm tạo ra những sảnphẩm,dịchvụhấpdẫnngườitiêudùngđểtồntạivàpháttriển,thuđượclợi

nhuận ngày càng cao và cải tiến vị trí so với các đối thủ cạnh tranh trênthịtrường”(wikipedia).

Trong quá trình nghiên cứu về cạnh tranh, khái niệm năng lực cạnh tranh được sử dụng phổ biến Năng lực cạnh tranh được xem xét ở các góc độ khác nhau như năng lực cạnh tranh quốc gia, năng lực cạnh tranh doanh nghiệp, năng lực cạnh tranh của sản phẩm và dịch vụ, Ở luận án này, tác giả chủ yếu đề cập đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và của ngành.

Trên thực tế có nhiều quan điểm khác nhau, tuy nhiên đều thống nhất khái niệm năng lực cạnh tranh có thể được nhìn nhận ở cả hai cấp độ: cấp độ vĩ mô bao gồm năng lực cạnh tranh quốc gia và cấp độ vi mô bao gồm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, của các ngành kinh doanh và của sản phẩm.

Năng lực cạnh tranh quốc gia: Theo diễn đàn kinh tế thế giới9năm 1997,

năng lực cạnh tranh quốc gia được hiểu là “năng lực của nền kinh tếquốc dân

đạt và duy trì mức tăng trưởng cao về kinh tế, thu nhập và việc làm” Như

vậy, ta thấy rằng năng lực cạnh tranh cấp quốc gia có thể được hiểu là năng lực để xây dựng một môi trường kinh tế chung, đảm bảo phân bổ có hiệu quả các nguồn lực, đạt và duy trì được mức tăng trưởng kinh tế cao và bền vững.

Năng lực cạnh tranh sản phẩm: Ở cấp vi mô, năng lực cạnh tranh của một loại

sản phẩm hàng hóa dịch vụ nào đó trên thị trường trong nước và quốc tế thì được hiểu là: sự thể hiện tính ưu việt hay hơn hẳn của nó về các mặt định tính và định lượng so với những sản phẩm cùng loại như: Chất lượng, giá cả, tính năng kiểu dáng, thương hiệu,… Nó thể hiện khả năng hấp dẫn tiêu dùng của các sản phẩm đối với khách hàng trên một thị trường cụ thể và trong một thời gian nhấtđịnh.

Khác với khái niệm năng lực cạnh tranh của sản phẩm, thuật

ngữnănglực cạnh tranh của doanh nghiệptuy được sử dụng một cách rất

rộng rãi

9The Word Economic Forum - WEF

nhưng vẫn chưa có một khái niệm rõ ràng và cũng có nhiều khác biệt sẽ được đề cập dưới đây.

Theo tác giả thì“Năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là việc

khaithác, sử dụng thực lực và lợi thế bên trong, bên ngoài, nhằm tạo ranhững sản phẩm dịch vụ hấp dẫn, mang lại giá trị thặng dư cao cho ngườitiêu dùng để tồn tại và phát triển, thu được lợi nhuận ngày càng cao và cảitiến vị trí so với các đối thủ cạnhtranh”.

Bản chất của năng lực cạnh tranh trước hết phải xuất phát từ thực lực của doanh nghiệp trong điều kiện môi trường cụ thể Năng lực cạnh tranh của một ngành được đánh giá dựa trên năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp và các sản phẩm chủ lực của ngành trên thị trường.

Đối với một doanh nghiệp hoặc một ngành, một sản phẩm, năng lực cạnh tranh chính là gắn với mục tiêu duy trì sự tồn tại và thu được lợi nhuận trên thị trường (nội địa và quốc tế) và nó được thể hiện cụ thể bằng lợi thế cạnh tranh của sản phẩm Tuy nhiên, năng lực cạnh tranh quốc gia và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp hay ngành đều có mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, một quốc gia hay nền kinh tế có năng lực cạnh tranh tốt sẽ giúp cho các doanh nghiệp hay ngành tạo dựng được năng lực cạnh tranh tốt hơn trên thị trường thế giới Nói theo cách khác thì năng lực cạnh tranh của quốc gia là một nguồn hình thành nên năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp hay ngành Khi các doanh nghiệp hay ngành có được năng lực cạnh tranh điều này sẽgópphần vào việc nâng cao thu nhập và tác động tích cực đến môi trường cạnh tranh của doanh nghiệp hay ngành đó và do đó nó góp phần vào việc nâng cao năng lực cạnh tranh quốcgia.

Theo Porter (1996), năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng duy trì, mở rộng thị phần và đạt được lợi nhuận cao của doanh nghiệp Đây là quan niệm khá phổ biến hiện nay, theo đó năng lực cạnh tranh là khả năng tiêuthụhànghóa,dịchvụsovớiđốithủvàkhảnăngthulợicủacácdoanh

nghiệp Ngoài ra, Porter còn cho rằng, để có thể cạnh tranh thành công các doanh nghiệp phải có được lợi thế cạnh tranh dưới hình thức hoặc là có được chi phí sản xuất thấp hơn hoặc là có khả năng khác biệt hóa sản phẩm để đạt được những mức giá cao hơn trung bình Năng lực cạnh tranh phải gắn liền với khái niệm phát triển bền vững, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực xã hội.

Theo Sanchez & Heene (2004), năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp là khả năng duy trì, triển khai, phối hợp các nguồn lực và khả năng theo cách giúp doanh nghiệp đạt được mục tiêu của nó Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp là khả năng tạo ra lợi thế cạnh tranh, năng suất và chất lượng cao hơn đối thủ cạnh tranh, chiếm lĩnh thị phần lớn, tạo ra thu nhập cao và phát triển bền vững Nó trước hết phải được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp.

Tóm lại, có thể thấy khái niệm năng lực cạnh tranh là một khái niệm động, nó được cấu thành bởi nhiều nhân tố và chịu sự tác động lớn từ môi trường kinh tế vi mô và vĩ mô, đồng thời năng lực cạnh tranh của một doanh nghiệp cũng mang tính lịch sử, nếu doanh nghiệp không biết tận dụng, phát huy tối đa lợi thế thì có thể một thời gian sau nhân tố đó không còn là mặt mạnh nữa.

2.1.3 Lợi thế cạnhtranh

Lợi thế cạnh tranh “là sở hữu của những giá trị đặc thù, có thể sử

dụngđược để "nắm bắt cơ hội", để kinh doanh có lãi Khi nói đến lợi thế cạnhtranh, là nói đến lợi thế mà một doanh nghiệp, một quốc gia đang có và cóthể có, so với các đối thủ cạnh tranh của họ Lợi thế cạnh tranh là một kháiniệm vừa có tính vi mô (cho doanh nghiệp), vừa có tính vĩ mô (ở cấp quốcgia) Ngoài ra còn xuất hiện thuật ngữ lợi thế cạnh tranh bền vững có nghĩalà doanh nghiệp phải liên tục cung cấp cho thị trường một giá trị đặc biệt màkhông có đối thủ cạnh tranh nào có thể cung cấp được”(wikipedia).

Lợi thế cạnh tranh được tạo ra bằng cách sử dụng các nguồn lực và khả năng để đạt được cấu trúc chi phí thấp hơn hoặc tạo ra một sản phẩm khác biệt Một doanh nghiệp sẽ tự định vị nó trong ngành bằng việc lựa chọn lợi thế về chi phí thấp hay sự khác biệt, quyết định này là một thành tố cốt lõi trong chiến lược cạnh tranh của doanhnghiệp.

Cũng theo Michael Porter, có 3 loại lợi thế cạnh tranh cơ bản: khác biệt hóa (differentiation); chi phí tối ưu (cost leadership) và tập trung (focus) Mỗi một chiến lược khác nhau sẽ mang đến một lộ trình khác nhau, cơ bản, riêng biệt để mang đến lợi thế cạnh tranh Cùng một chiến lược như nhau nhưng mỗi ngành lại có những đặc điểm riêng khác nhau, đối tượng phục vụ khác nhau, do đó phương pháp thực hiện cũng khácnhau.

2.2 Cơsởlýluậnvềnănglựccạnhtranhcủadoanhnghiệpthẩmđịnhgiá

2.2.1 Địnhgiá

Định giálà việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản

xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ (Luật Giá, 2012).

Định giálà quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân

kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thực hiện xác định giá của hàng hóa, dịch vụ (Luật Giá, 2023).

Định giábất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ

thể tại một thời điểm xác định (Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản, 2014).

Theo Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính phát hành năm 2005 đưa ra 4 đặcđiểm:

Thứ nhất: Bản chất, mục đích của định giá

 Định giá là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhấtđịnh.

 Định giá thông quá các hình thức cụ thể, giá chuẩn khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tốiđa).

 Định giá tài sản để đưa tài sản vào lưu thông trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường pháttriển.

Thứ hai: Nguyên tắc

 Định giá tài sản phải đảm bảo nguyên tắc: Định giá tài sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm địnhgiá.

 Định giá tài sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ phápluật.

Thứ ba: Phương pháp định giá

 Theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, định giá được thực hiện bằng 5 phương pháp cơ bản như: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giáđất.

Thứ tư: Chủ thể thực hiện

 Định giá do nhà nước thực hiện với tư cách tổ chức quyền lực công, thông qua đó thực hiện các chức năng, nhiệm vụ của Nhà nước với cả tư cách chủ sở hữu (đối với tài sản nhà nước) Định giá còn do các tổ chức, cá nhân thực hiện với tư cách chủ sở hữu tài sản hoặc với tư cách người có quyền tài sản hoặc với tư cách người cung cấp dịch vụ địnhgiá.

Tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh và người tiêu dùng được quyền tự định giá hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanh, trừ hàng hóa, dịch vụ thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; có quyền quyết định giá mua, giá bán hàng hóa, dịch vụ do mình sản xuất, kinh doanhmàNhà nước quy định khung giá, giá tối đa, giá tối thiểu Định giá có thể được thực hiện trên tài sản (ví dụ, các đầu tư trên các chứng khoán thị trường như cổ phiếu, tùy chọn, doanh nghiệp kinh doanh, hoặc tài sản vô hình chẳng hạn như bằng sáng chế và thương hiệu) hoặc trách nhiệm pháp lý (ví dụ, tráiphiếu

được phát hành bởi một doanh nghiệp) Xác định giá trị là cần thiết vì nhiều lý do như phân tích đầu tư, lập ngân sách vốn, sáp nhập và mua lại giao dịch, báo cáo tài chính, cácsựkiện chịu thuế để xác định đúng trách nhiệm thuế, và trong tranh chấp (Luật Giá, 2012).

Nhà nước toàn quyền định giá đối với hàng hóa thuộc các lĩnh vực: Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh doanh; Tài nguyên quan trọng; Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước (Khoản 1 Điều 19 Luật Giá, 2012).

2.2.2 Thẩm địnhgiá

Thẩm định giálà việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá

trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá (Luật Giá, 2012).

Thẩm định giálà hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại

một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam (Luật Giá, 2023).

Sản phẩm của dịch vụ thẩm định giá là “Chứng thư thẩm định giá; Báo cáo thẩm định giá Sản phẩm hiện hữu nhưng mạng hàm lượng giá trị” Trong đó:

Chứng thư thẩm định giálà văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh

doanh nghiệp thẩm định giá phát hành sau khi kết thúc hoạt động thẩm định giá để thông báo cho khách hàng, các tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu có) được ghi trong hợp đồng thẩm định giá về giá trị tài sản thẩm định giá và những nội dung chính của báo cáo thẩm định giá (Luật Giá, 2023).

Báo cáo thẩm định giálà văn bản trình bày về quá trình thẩm định giá, làm căn

cứ lập chứng thư thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thông báo kết quả thẩm định giá của hội đồng thẩm định giá, trong đó:

a) Đối với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá, báo cáo thẩm định giá do thẩm định viên về giá lập, thể hiện ý kiến của thẩm định viên về giá và được người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá xem xét, phêduyệt;

b) Đối với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước, báo cáo thẩm định giá do hội đồng thẩm định giá lập, thể hiện ý kiến của các thành viên hội đồng và ý kiến biểu quyết thống nhất của hội đồng (Luật Giá,2023).

Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam phải là tổ chức, đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Giá, cá nhân không được hoạt động thẩm định giá độclập.

Tổ chức hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá Bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật.

Kết quả thẩm định giá được sử dụng làm một trong những căn cứ để cơ quan, tổ chức, cá nhân là chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật và các bên liên quan xem xét, quyết định hoặc phê duyệt giá đối với tài sản (Khoản 1 Điều 32 Luật Giá, 2012).

Hoạt động thẩm định giá hiện nay chủ yếu và xác định giá động sản, bất động sản, tài sản (xác định giá trị doanh nghiệp, bao gồm động sản, bất động sản, thương hiệu,…) và tài sản vô hình.

Những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá:

Tiêu chuẩn thẩm định giá

Tiêu chuẩn thẩm định giá là một hệ thống văn bản pháp luật đòi hỏi người thẩm định giá phải tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá góp phần đảm bảo tính khách quan, trung thực của thẩm định giá Về phía Nhà nước, tiêu chuẩn thẩm định giá giúp Nhà nước thực hiện việc hướng dẫn và kiểm soát hoạt động thẩm định giá Về phía doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá, đây là một hành lang pháp lý cực kỳ quan trọng để nâng cao tính chuyên nghiệp và hạn chế rủi ro trong nghề nghiệp của mình Trên thế giới tất cả các nước có dịch vụ thẩm định giá đều có hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia riêng, đồng thời các tiêu chuẩn này cũng tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) Ví dụ: Việt Nam(TĐGVN).

Ở Việt Nam, tính đến thời điểm tháng 3/2023 có 13 tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành thông qua: Thông tư số 158/2014/TT-BTC, ngày 27 tháng 10 năm 2014 về Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; Thông tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 06 tháng 3 năm 2015vềBan hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; Thông tư số 126/2015/TT-BTC, ngày 20 tháng 8 năm 2015vềBan hành Tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Namsố08,09 và10;Thôngtư số145/2016/TT-BTC,ngày06tháng10 năm 2016vềBan hành Tiêu chuẩnthẩm định giáViệtNamsố11; Thôngtư số122/2017/TT-BTC,ngày15tháng11năm 2017vềBan hànhTiêuchuẩn thẩmđịnh giáViệtNamsố 12 vàThôngtư số06/2014/TT-BTC,ngày07tháng11năm 2014vềBan hành Tiêu chuẩnthẩm định giáViệtNamsố13.

1 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) – Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm địnhgiá;

2 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm địnhgiá;

3 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN 03) – Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm địnhgiá;

4 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 (TĐGVN 04) – Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm địnhgiá;

5 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) - Quy trình thẩm địnhgiá;

6 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 (TĐGVN 06) - Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm địnhgiá; 7 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (TĐGVN 07) - Phân loại

tài sản trong thẩm địnhgiá;

8 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 (TĐGVN 08) - Cách tiếp

13 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 13 (TĐGVN 13) – Thẩm định giá Tài sản vôhình.

Cơ sở giá trị thẩm định giá

Cơsởthẩm định giálàmộtnộidung quan trọngmàngười Thẩm định viênvềgiá phải xácđịnhrõkhitiến hànhthẩmđịnh giávàlàcáctiêu chuẩn tronghệthống tiêu chuẩnthẩm định giá củamỗinước Thẩm định giáởcácnước trênthế giới đềudựatrên haicơsở:cơ sởgiá trị thịtrườngvàcơsởgiá trịphithịtrường Thẩmđịnh viên phải phân biệtrõsựkhác nhaugiữacơsởgiá thịtrườngvàcơsởgiá phi thịtrườngđểđảm bảo đưa đến kết quả thẩm định giáphùhợp nhấtđối vớimỗilĩnh vực,loạitài sản.

Thứ nhất, giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá:Giá trị

thịtrường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm địnhgiá, giữa một bên là người mua sẵn sàngmuavà một bên là người bán sẵnsàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bêntham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị épbuộc(TĐGVN02).

Thứ hai, giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá:Giá trị phi

thịtrường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩmđịnh giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế -kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lạitrong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khigiao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm địnhgiá đặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phithị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trịđầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác(TĐGVN 02).

Quy trình thẩm định giá

Quy trình thẩm định giá theo TĐGVN 03 gồm 6 bước triển khai công việc mang tính hệ thốngmàThẩm định viên về giá hành nghề, doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan phải tuân theo nhằm đánh giá đúng đắn giá trị thị trường của tài sản Quy trình thẩm định giá bắt đầu khi thẩm định viên nhận nhiệm vụ thẩm định giá tài sản, kết thúc khi hoàn thành báo cáo thẩm định giá và phát hành chứng thư cho khách hàng theo đúng hợp đồng Quy trình thẩm định giá bao gồm nhiều bước triển khai công việc nhằm mục tiêu cuối cùng là để giải thích, chứng minh tính đúng đắn của mức giá của tài sảnmàThẩm định viên trả lời cho kháchhàng.

Phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá

Trên thế giới có 5 phương pháp chủ yếu được sử dụng trong thẩm định giá Tại Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp tương tự, căn cứ vào cách tiếp cận: Cách tiếp cận từ thị trường (TĐGVN 08): Phương pháp so sánh (so sánh trực tiếp); Cách tiếp cận từ chi phí (TĐGVN 09): Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế; Cách tiếp cận từ thu nhập (TĐGVN 09): Phương pháp vốn hóa trực tiếp, Phương pháp dòng tiền chiếtkhấu.

Lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các nhân tố sau:  Loại tài sản thẩm địnhgiá.

 Nguồn thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm địnhgiá.

 Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tưmới,

Có nhiều phương pháp thẩm định giá tài sản, mỗi phương pháp thẩm định giá tài sản có ưu nhược điểm nhất định Tùy thuộc vào đặc điểm của thẩm định giá tài sản, mục đích của tài sản thẩm định giá, vào điều kiện thị trường và các dữ liệu sẵn có để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định giá nào, hay cùng áp dụng nhiều phương pháp để thẩm định (để kiểm tra chéo) nhằm xác định giá trị tài sản cho phùhợp.

Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Hoạt động thẩm định giá trong cơ chế thị trường mang trong nó không ít khuyết tật Do theo đuổi mục tiêu lợi nhuận, mục tiêu cá nhân, doanh nghiệp và các thẩm định viên có thể đưa ra các mức giá không khách quan, Do đó, quản lý nhà nước về thẩm định giá là hết sức cần thiết Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật vềthẩm địnhgiá;Xâydựng,chỉ

pháttriểnnghềthẩmđịnhgiá;Tổchứcnghiêncứukhoahọc,hợptácquốctế,