Báo cáo thực tập hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ và các vấn đề pháp lý liên quan

Do đó, khi ký kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng được sở hữu các chuyến du lịch như những tour đơn lẻ thông thường nhưng quyền nghỉ dưỡng của họ được bảo đảm trong suốt thời gian dà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LUẬT DÂN SỰ

HỌ VÀ TÊN NGƯỜI HƯỚNG DẪN

Phần I QUÁ TRÌNH TH C T P ỰẬ

2

I Kế hoạch thực tập

STT Công việc dự kiến triển khai của sinh viên Thời gian thực hiện

1 - Liên hệ, nộp giấy giới thiệu vào địa điểm thực tập: Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa;

- Thông qua trao đổi, nguyện vọng với đơn vị thực tập để phân công vào phòng thực tập cụ thể: Tòa Dân sự; - Chờ phân công người phụ trách, hướng dẫn thực tập; - Tiến hành tiếp xúc để tìm hiểu tổng quan về nơi thực tập.

Tuần đầu tiên của đợt thực tập

2 - Tiến hành tiếp xúc, thăm dò, khảo sát để tìm hiểu tổng quan về nơi thực tập Dựa trên tình hình thực tiễn tại nơi thực tập, thông qua trao đổi với người hướng dẫn thực tập

- Viết và nộp đề cương chuyên đề cho GVHD - Chuẩn bị tài liệu để viết chuyên đề

- Nộp bản thảo toàn bộ báo cáo cho GVHD.

- Lấy ý kiến đơn vị thực tập về báo cáo, tổng hợp góp ý của đơn vị thực tập và sửa lại báo cáo

Tuần 8

9 Hoàn thiện và nộp báo cáo thực tập cho Khoa Tuần 9

Too long to read onyour phone? Save to

read later on your computer

Save to a Studylist

II Giới thiệu đơn vị thực tập

• Tên đơn vị: Tòa án Nhân dân tỉnh Khánh Hòa;

Địa chỉ: 02 Phan Bội Châu, phường Xương Huân, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

• Sơ lược về lịch sử hình thành, tồn tại và phát triển của bộ máy Tòa án Nhân dân tỉnh

Khánh Hòa:

Ngày 12 tháng 8 năm 1975 – ơn 3 tháng sau ngày giải phóng hoàn toàn miền Nam, h thống nhất đất nước – hủ tịch Ủy ban nhân dân cách mạng tỉnh Khánh Hòa đã ký Quyết C định số 115/VPUB thành lập hệ thống Tòa án nhân dân từ cấp tỉnh đến cấp huyện, thị xã và đơn vị hành chính tương đương Với một số cán bộ được tăng cường từ miền Bắc vào, chủ yếu là từ quân đội chuyển sang, các đơn vị Tòa án trong tỉnh vừa tiếp quản cơ sở vật chất do chế độ cũ để lại, vừa triển khai xây dựng tổ chức bộ máy, bắt tay ngay vào công việc xét xử, góp phần giữ gìn trật tự an ninh vùng mới giải phóng, ổn định và bảo đảm trật tự an toàn cho nhân dân, củng cố chính quyền cách mạng ngày càng vững mạnh Thực hiện nghị quyết 245 NQ/TW của Bộ Chính trị, ngày 03 tháng 11 năm 1975, hai tỉnh Phú Yên và -Khánh Hòa được sáp nhập thành tỉnh Phú -Khánh Vì thế, hai Tòa án của hai tỉnh cũng được hợp nhất thànhTòa án nhân dântỉnh Phú Khánh

Đến ngày 30 tháng 6 năm 1989, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII (kỳ họp thứ năm) quyết định chia tỉnh Phú Khánh thành hai tỉnh Phú Yên và Khánh Hòa Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa được tái lập từ tháng 7 năm 1989 Lúc này Tòa án nhân dân cấp huyện có 07 đơn vị là: Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang; Tòa án nhân dân huyện Cam Ranh; Tòa án nhân dân huyện Ninh Hòa; Tòa án nhân dân huyện Vạn Ninh; Tòa án nhân dân huyện Diên Khánh; Tòa án nhân dân huyện Khánh Vĩnh và Tòa án nhân dân huyện Khánh Sơn Ngày 7 tháng 7 năm 2000, huyện Cam Ranh được nâng lên thành thị xã Cam Ranh Theo đó, Tòa án nhân dân huyện Cam Ranh thành Tòa án nhân dân thị xã Cam Ranh Ngày 11 tháng 4 năm 2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 65/2007/NĐ-CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số huyện, thị xã, xã, phường thuộc tỉnh Khánh Hòa để thành lập huyện mới Cam Lâm Tòa án nhân dân huyện Cam Lâm lúc này cũng được thành lập để đáp ứng yêu cầu công tác xét xử trên địa bàn huyện mới Ngày 26 tháng 10 năm 2010, Chính phủ ra quyết định thành lập thị xã Ninh Hòa thuộc tỉnh Khánh Hòa trên cơ sở huyện Ninh Hòa cũ Tòa án nhân dân huyện Ninh Hòa trở thành Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa Ngày 23 tháng 12 năm 2010, thị xã Cam Ranh được chính thức công nhận là thành phố trực thuộc tỉnh Khánh Hòa Tòa án nhân dân thị xã Cam Ranh trở thành Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh

Qua hơn 40 năm xây dựng và phát triển, Tòa án nhân dân 2 cấp tỉnh Khánh Hòa đã thực hiện tốt chức năng xét xử, cùng với các cơ quan bảo vệ pháp luật trong tỉnh đấu tranh phòng, chống tội phạm có hiệu quả; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức; góp phần giữ vững an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội; tạo môi trường ổn định cho sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, xây dựng và bảo vệ Tổ quốc Việt Nam xã hội chủ nghĩa Về công tác xét xử, tính từ năm tái lập tỉnh 1989 đến nay, Tòa án nhân dân 2 cấp tỉnh Khánh Hòa đã giải quyết 123.906 vụ án các loại Tỷ lệ giải quyết án hàng năm tăng dần từ 73% năm 2000 lên 99,3% trong năm 2015

Song song với công tác xét xử, Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Khánh Hòa còn hoàn thành tốt các công tác khác như: thi hành án hình sự; tiếp dân, giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo;

4

xây dựng cơ sở vật chất và trang thiết bị hoạt động theo hướng hiện đại hóa; tham gia tốt các hoạt động phong trào, xã hội từ thiện… Với những thành tích xuất sắc trong hơn 40 năm qua,Tòa án nhân dân2 cấp tỉnh Khánh Hòa có:

+ 05 tập thể được Nhà nước tặng thưởng Huân chương Lao động hạng Ba: Tòa án nhân dân tỉnh (2004), Tòa Hình sự (2007), Tòa án nhân dân huyện Diên Khánh (2008), Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang (2014), Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa (2014); + Giai đoạn từ năm 2010 – 2015, Tòa án nhân dân 2 cấp tỉnh Khánh Hòa có: 230 lượt cá nhân được tặng danh hiệu chiến sĩ thi đua cơ sở, 21 lượt cá nhân được tặng danh hiệu chiến sĩ thi đua Tòa án nhân dân, 154 cá nhân được tặng bằng khen của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, 11 lượt tập thể được tặng cờ thi đua Tòa án nhân dân, 06 lượt tập thể được tặng bằng khen của Thủ tướng Chính phủ, 08 lượt tập thể được tặng cờ thi đua của Chính phủ, 01 cá nhân được tặng danh hiệu “Thẩm phán mẫu mực”, 07 cá nhân được tặng danh hiệu “Thẩm phán giỏi”…

III Nhật ký th c t p ự ậ

Người thực tập: NGUYẾN MINH QUỲNH MY

Nơi thực tập: Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa

Thời gian thực tập: Từ 25/4/2022 đến 24/6/2022

NỘI DUNG GHI CHÉP NHẬT KÝ

Tuần Công vi c & Nhiệ ệm vụViệc đã thực hi n ệ Kinh nghi m ệ việc tranh chấp dân sự thường xảy ra ở địa phương, liên quan thương mại, hôn nhân gia định, dân sự sơ thẩm – phúc th m, ẩ hành chính, hình s ; ự - Có thêm kinh nghiệm nh n di n các ậ ệ

thông báo, quyết định, giấy tri u t p cho các ệ ậ đương sự theo danh sách

loại văn bản trong hồ sơ vụ án trong quá trong hồ sơ vụ án theo yêu c u cầ ủa đương sự; - Viết bì thư gửi các văn bản trong quá trình t ố tụng cho đương sự; - Chuyển hồ sơ cho Viện ki m sát; ể - Xem phiên tòa xét x ; ử - Trao đổi với người

- Đã photo các tài liệu trong hồ sơ theo đơn xin sao l c tài li u cụ ệ ủa đương

liên quan đến chuyên đề

- Photo tài liệu; - Viết bì thư gửi văn

- Quan sát Thư ký lấy lời khai và tống đạt văn bản cho đương sự

- Đã đánh bút lục và làm bảng kê các hồ sơ vụ án được giao;

- Đã photo các tài liệu để gửi cho đương sự, photo hồ sơ vụ án theo Đơn xin sao chụp tài li u; ệ - Đã viết bì thư và gửi cho văn thư các văn bản cho sơ vụ án liên quan đến chuyên đề để lấy số liệu tiến hành tri n khai viể ết chuyên đề

- Thêm kỹ năng nhận diện các văn bản trong hồ sơ vụ án trong quá

- Biết thêm quá trình lấy l i khai cờ ủa đương

- Photo tài liệu; - Viết bì thư gửi văn trình tự trong phiên tòa; - Tiếp t c nghiên cụ ứu thêm tài liệu để tiến hành viết Chương 1 chuyên đề

- Trong quá trình làm bảng kê bút lục, nhận diện được thêm các văn bản trong h ồ sơ và gom các văn bản vào

- Photo tài liệu; - Viết bì thư gửi văn minh theo hướng dẫn; - Trao đổi với người

- Đã photo các tài liệu theo yêu c u cầ ủa người hướng dẫn và gửi văn bản

- Sau khi trao đổi với người hướng dẫn, hoàn thiện chương 1 và nghiên cứu tài liệu để tiến hành - Biết thêm được các tài liệu pháp luật

- Đã photo tài li u theo ệ yêu c u cầ ủa người hướng dẫn và viết bì thư gửi xuất của người hướng d n ẫ để hoàn thiện chương 2 và triển khai chương 3 - Biết thêm được các tài liệu pháp luật

- Photo tài liệu; - G i tài liử ệu cho đương sự;

- Quan sát Thư ký lấy lời khai của đương sự;

- Đã photo tài liệu và gửi các văn bản cho đương sự theo hướng dẫn, photo các tài liệu để làm ti u h ể ồ sơ trước khi chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa cấp cao Đà

- Biết thêm các tài liệu cần sao lưu lại trước khi chuy n h ể ồ sơ đi; - Biết thêm các văn bản pháp lý; - Biết thêm quá trình lấy l i khai cờ ủa đương - Photo tài liệu; - Viết bì thư, gửi văn

- Đã photo tài liệu được yêu c u và viầ ết bì thư gửi cho đương sự;

- Xem phiên tòa phúc thẩm và ghi chú các trình tự trong phiên tòa; - Hoàn thiện báo cáo thực

(Chức danh, Họ tên, chữ ký và đóng dấu)

Người trực tiếp hướng dẫn thực tập

(Họ tên, chữ ký)

10

Phần II CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Tên đề tài: ợp đồng sở hữu kỳ nghỉ à các vấn đề pháp lý liên quan. Hv

2.3 Đối tượng của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ 18 CHƯƠNG II: MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ Ở VIỆT NAM LIÊN QUAN ĐẾN HỢP

ĐỒNG S HỮU KỲ NGHỈ 20 Ở I Một số quy n trong Hề ợp đồng s h u k ngh 20ở ữ ỳ ỉ

1 S h u k ngh và quy n s h u bở ữ ỳ ỉ ề ở ữ ất động s n 20ả 2 Quy n s hề ở ữu đố ới “Sở ữi v h u k ngh 20ỳ ỉ” II Điều kiện kinh doanh của doanh nghi p cung cấp quyền nghệ ỉ dưỡng 21 Một số lưu ý về khu nghỉ dưỡng hình thành trong tương lai 22 III Giải quy t tranh chế ấp liên quan đến Hợp đồng s h u k ngh 23ở ữ ỳ ỉ

CHƯƠNG III: MỘT SỐ KHUYẾN NGH Ị VÀ ĐỀ XUẤT V I HỚ ỢP ĐỒNG S HỞ ỮU KỲ NGHỈ T I VI T NAM 25Ạ Ệ

I Một số khuy n ngh v S h u k ngh t i Viế ị ề ở ữ ỳ ỉ ạ ệt Nam 25 1 Khuy n ngh ế ị đến người tiêu dùng Việt Nam 25 2 Khuy n ngh ế ị đến chủ thể kinh doanh S h u k ngh 26ở ữ ỳ ỉ II Một số đề xu t xây dấ ựng cơ chế điều ch nh S h u k ngh ỉ ở ữ ỳ ỉ ở Việt Nam 26

KẾT LUẬN CHUNG 27 DANH MỤC TÀI LI U THAM KH O 28Ệ Ả

12

LỜI MỞ ĐẦU

Sở h u k nghữ ỳ ỉ là tên g i m t lo i mô hình kinh doanh mọ ộ ạ ới gia nh p vào Vi t Nam ậ ệ trong những năm gần đây Trên thế giới, mô hình này được biết dưới cái tên Timeshare hay Vacation Ownership Mô hình Sở h u k ngh xu t hi n lữ ỳ ỉ ấ ệ ần đầu tiên trên th gi i vào nh ng ế ớ ữ năm 60 của thế kỷ XX, khi chủ sở hữu của Công ty Hapimag (viết tắt của Hotel und Appartementhaus Immobilien Anlage AG), Alexander Nette và c ng s c a ông là Guido ộ ự ủ Fenngli bắt đầu mua các bất động s n nghả ỉ dưỡng Italy, Tây Ban Nha và Thở ụy Sĩ Với những khu nghỉ dưỡng này, công ty Hapimag đã cung cấp cho các khách hàng nhiều lựa chọn về nơi lưu trú thông qua việc mua tuần nghỉ cố định Vào năm 1974, Resort Condominiums International (viết t t làắ RCI) – ệ thống trao đổ ỳ h i k nghỉ đầu tiên trên th ế giới đã ra đời tại bang Indiana, Mỹ bởi Jon và Christel DeHaan Cho đến nay RCI là một trong nh ng hữ ệ thống trao đổ ỳi k ngh l n nh t th gi i vỉ ớ ấ ế ớ ới hơn 4.300 khu nghỉ dưỡng tại hơn 100 quốc gia Những hệ thống như thế này cho phép các thành viên chính là chủ sở hữu trao đổi kỳ nghỉ của mình với nhau hoặc thông qua quy đổi điểm để mở rộng sự lựa chọn điểm đến cho kỳ nghỉ của mình

Cùng với xu hướng phát tri n chung c a thể ủ ế giới, du l ch là cánh c a mị ử ở ra để Việt Nam tìm ki m sế ự giao thoa với các nước vềvăn hóa, kinh tế, chính trị Mô hình Sở h u k ữ ỳ nghỉ xu t hi n t i Viấ ệ ạ ệt Nam vào năm 2009, khi Tập đoàn Rạng Đông áp dụng mô hình kinh doanh này v i khu du l ch ngh ớ ị ỉ dưỡng Sea Links Golf & Country Club Tính đến nay, ngày càng có nhiều d án ngh ự ỉ dưỡng ở Việt Nam, t o tiạ ền đề cho s phát tri n cự ể ủa loại hình S ở hữu k ngh này ỳ ỉ

Tại Khánh Hòa, một địa phương được bi t t i v i tiế ớ ớ ềm năng phát triển du l ch m nh mị ạ ẽ, nay cũng đã có các dự án đầu tư áp dụng lo i mô hình S h u k ngh Công ty TNHH Khu ạ ở ữ ỳ ỉ du l ch Vị ịnh Thiên Đường (sau đây gọ ắi t t là Công ty Vịnh Thiên Đường) là m t trong ộ những đơn vị đang triển khai mô hình này tại đây đối với khu nghỉ dưỡng Alma Resort tại bắc bán đảo Cam Ranh, huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa Tuy nhiên, dù mô hình Sở hữu kỳ ngh ỉ đã gia nhập vào Việt Nam được một thời gian dài, đây vẫn là định nghĩa mới l vạ ới nhiều người, dẫn đến những tranh chấp xảy ra sau khi khách hàng thỏa thuận ký kết hợp đồng S h u k ngh v i các ch ở ữ ỳ ỉ ớ ủ đầu tư Cụ thể, đối với d án khu ngh ự ỉ dưỡng Alma, trong khoảng th i gian nờ ăm 2017 2018, đã có 39 vụ- khách hàng ki n Công ty Vệ ịnh Thiên Đường về hợp đồng bán kỳ nghỉ, trong đó có 12 vụ Công ty đã thỏa thuận được v i khách hàng ớ 1

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại (giữa năm 2022), vẫn còn một số khách hàng tiếp tục kháng cáo, và tranh ch p v hấ ề ợp đồng S hở ữu kỳ ngh này vỉ ẫn chưa dừng l i Bài vi t này ạ ế sẽ đề cập đến Hợp đồng sở h u k ngh và nh ng vữ ỳ ỉ ữ ấn đề pháp lý liên quan sau khi nghiên cứu một số ụ tranh chấ v p trên

Chuyên đề gồm 03 phần chính như sau:

- Chương I: Khái quát vềmô hình Sở hữu kỳ nghỉ và Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ;

1https://tuoitre.vn/khach-hang-thua-kien-vu-so-huu-ky-nghi-vinh-thien-duong-20181116125357692.htm truy cập ngày 10/5/2022

- Chương II: Một số vấn đề pháp lý ở Việt Nam liên quan đến Hợp đồng sở hữu kỳ ngh ; ỉ

- Chương III: Một s khuy n ngh ố ế ị và đề xuất v i Hớ ợp đồng s h u k ngh t i Viở ữ ỳ ỉ ạ ệt Nam

Trong quá trình nghiên cứu chuyên đề, không tránh kh i sai sót trong vi c trình bày ỏ ệ vấn đề, nêu ra quan điểm cá nhân R t mong th y/cô s ấ ầ ẽ chỉ ra và đóng góp ý kiến để chuyên đề thực tập của em được hoàn thiện hơn Em xin cảm ơn.

Mô hình “Sở hữu kỳ nghỉ” là một loại mô hình kinh doanh của công ty du lịch nghỉ dưỡng Theo đó, sản phẩm của mô hình này là quyền được nghỉ dưỡng, du lịch tại một địa điểm cố nh, hoặc trong hệ thống khu ngh dư ng cđị ỉ ỡ ủa công ty đó Quyền nghỉ dưỡng của mô hình này r t dài, có th lên t i hàng chấ ể ớ ục năm tùy theo tuổi đời của dự án Th i gian s ờ ở hữu kỳ ngh ỉ thường kéo dài m t tu n, liên t c trong nhiộ ầ ụ ều năm và khách hàng phải cam kết thanh toán trước cho quyền nghỉ dưỡng theo mô hình này

Trên thế gi i, mô hình s h u k ngh có 03 loớ ở ữ ỳ ỉ ại hình phổ ế bi n nh t: ấ

- Tuần ngh cỉ ố định (Fixed-week timeshare): Đây là loại hình nguyên th y c a mô ủ ủ hình S h u k ngh Vở ữ ỳ ỉ ới lo i hình này, khách hàng sạ ẽ xác định ch n mua mọ ột tuần nghỉ cụ thể trong năm (ví dụ: có 52 tuần/năm, khách hàng chọn tuần thứ 11 của năm), tại một địa điểm cố định, và tuần nghỉ dưỡng này được lặp lại trong suốt khoảng thời gian khách hàng đã thỏa thu n mua vậ ới công ty Tu n ngh cầ ỉ ố định là loại hình ph bi n nh t trên th gi i, và ổ ế ấ ế ớ ở Việt Nam, h u h t các công ty kinh doanh ầ ế mô hình sở h u k ngh ữ ỳ ỉ cũng áp dụng lo i hình này; ạ

- Tuần nghỉ thả nổi/Tuần ngh không cỉ ố định (Floating-week timeshare): Lo i hình ạ này cho phép khách hàng có nhi u s l a ề ự ự chọn hơn Nó cho phép người s hở ữu được chọn thời gian để ử ụ s d ng quy n nghề ỉ dưỡng trong m t tu n vào m t kho ng thộ ầ ộ ả ời gian (theo mùa trong năm, hoặc mùa đông hay vắng khách,…) hoặc bất kỳ lúc nào trong năm Tuy nhiên, khách hàng thường khó đặt được tuần nghỉ mong muốn dưới loại hình này hơn;

- Tích lũy điểm trừ/Thẻ k ngh (Point System timeshare): Khách hàng mua k ngh ỳ ỉ ỳ ỉ theo lo i hình này sạ ẽ được cung c p m t tài khoấ ộ ản điểm nhất định M i lỗ ần đi nghỉ, tùy theo thời gian, h ng phòng, hay s ạ ố lượng người đi nghỉ mà khách hàng sẽ bị trừ số điểm tương ứng Có thể tưởng tượng loại hình này như thẻ ngân hàng, và khách hàng s chi tiêu mẽ ột số điểm cho mỗi kỳ ngh cỉ ủa mình từ chiếc thẻ này

Bài vi t này t p trung nghiên c u v pháp lu t Viế ậ ứ ề ậ ệt Nam đối với lo i hình tu n ngh c ạ ầ ỉ ố định của mô hình S h u k ngh , vì d a trên các tranh ch p gi a khách hàng v i công ty V nh ở ữ ỳ ỉ ự ấ ữ ớ ị Thiên Đường, là công ty kinh doanh mô hình S hữu kỳ ngh loại hình tuần nghỉ cố nh ở ỉ đị

2 Ưu, nhược điểm của mô hình Sở hữu kỳ nghỉ

Về ưu điểm, đầu tiên là về tính cố định của mô hình sở hữu kỳ nghỉ: từ thời gian, địa điểm, đến chất lượng, lo i phòng nghạ ỉ,… phù hợp cho những gia đình, hay nhóm bạn bè có thói quen đi du lịch, ngh ỉdưỡng hàng năm Khi ký kết Hợp đồng s h u k ngh này, khách ở ữ ỳ ỉ hàng s giẽ ảm được những suy nghĩ tìm điểm đến thích h p, hay tránh m t thợ ấ ời gian để đặt phòng, đặc biệt vào những thời gian cao điểm khi lượng khách du lịch đông, thường khó

để đặt chỗ mà mình mong muốn Bên cạnh đó, thời gian của k nghỉ đã được th a thuận ỳ ỏ trong hợp đồng là cố định trong năm, vậy nên khách hàng có thể ện l i cho vi c s p xti ợ ệ ắ ếp công việc trước ngày kh i hành N u các chuyở ế ến đi thông thường kéo dài từ ba đến bốn ngày, thì mô hình S h u k ngh l i khuy n khích các nhóm khách hàng dành th i gian ở ữ ỳ ỉ ạ ế ờ cho nhau nhiều hơn, thường là b y ngày Trong kho ng th i gian này, h có th l a ch n ả ả ờ ọ ể ự ọ những hoạt động để thư giãn mà không bị bó buộc như nhiều tour du lịch thông thường Dù mang tính cố định là thế nhưng mô hình này cũng có cả tính linh động Điều này th hiể ện ở việc khách hàng có thể trao đổi thời gian và địa điểm kỳ ngh của mình v i những khách ỉ ớ sở h u k ngh khác c a công ty, n u h không th thu x p th i gian theo lữ ỳ ỉ ủ ế ọ ể ế ờ ịch trình đã định Do đó, khi ký kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng được sở hữu các chuyến du lịch như những tour đơn lẻ thông thường nhưng quyền nghỉ dưỡng của họ được bảo đảm trong suốt thời gian dài

Về nhược điểm, h u h t các gói cầ ế ủa Hợp đồng s h u k ngh là các gói dài h n Bên ở ữ ỳ ỉ ạ cạnh đó, mô hình này hiện đang được áp dụng với các khu nghỉ dưỡng n i ti ng, dổ ế ẫn đến giá tr c a hị ủ ợp đồng thường r t l n, có th tấ ớ ể ừ vài trăm đến hàng tỷ đồng Điều này có th ể dẫn đến rủi ro cho khách hàng khi ký k t hế ợp đồng, như sự ảo đả b m về chất lượng của khu nghỉ dưỡng theo thời gian có đáng vớ ố ềi s ti n bỏ ra hay không Hơn hết, như đã đề ậ ở c p lời mở đầu, lo i mô hình Sạ ở h u k nghữ ỳ ỉ tuy đã xuất hiện một thời gian dài ở Việt Nam, nhưng đây vẫn là khái niệm mới với nhiều người Điều này dễ dẫn đến những hiểu nhầm giữa khách hàng với công ty khi giao kết hợp đồng này, n u không có s giế ự ải thích rõ ràng của chủ đầu tư cũng như sự tìm hiểu kỹ càng khi đọc hợp đồng của người mua

II Hợp đồng s h u kở ữ ỳ nghỉ

Để xác lập quyền ngh ỉ dưỡng theo mô hình Sở hữu kỳ ngh , khách hàng và công ty cần ký ỉ kết một hợp đồng, gọi là “Hợp đồng s h u kở ữ ỳ nghỉ”, trong đó, ấn định th i h n và thờ ạ ời điểm khách hàng s s d ng quy n ngh ẽ ử ụ ề ỉ dưỡng c a mình Hủ ợp đồng sở h u k ngh là hình ữ ỳ ỉ thức th hi n s ể ệ ự đồng thu n và th ng nh t v ý chí gi a các bên v i mậ ố ấ ề ữ ớ ục đích làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa họ

1 Các lo i hạ ợp đồng sở ữu kỳ h ngh ỉ

Trên th gi i có 02 loế ớ ại Hợp đồng s h u k nghở ữ ỳ ỉ, trong đó quy định rõ ai là ngườ ởi s hữu tài s n và cách thả ức hoạt động của hợp đồng đối v i kớ ỳ ngh mà khách hàng ký kỉ ết.2

- Thứ nhất, hợp đồng bán đứt tài sản (tạm dịch từ “Shared deeded contract”): Hợp đồng này chia quyền sở hữu tài sản những khách hàng mua kỳ nghỉ Người mua kỳ nghỉ bằng phương thức này sẽ được nhận quyền sở hữu hợp pháp và quyền sử dụng tài sản đó theo khoảng thời gian được đưa ra cụ thể trong hợp đồng Khách hàng có thể chuyển quyền sở hữu bằng cách bán, tặng, hoặc để lại thừa kế;

- Thứ hai, hợp đồng quyền sử dụng (tạm dịch từ “Right to-use contract”) hoặc hợp -đồng thuê bất động sản (tạm dịch từ “Share leased contract”): Với hai hình thức này,

2 Tham kh o trang web t p chí Forbes: ảạhttps://www.forbes.com/advisor/mortgages/what- -a-timeshare/is truy c p ngày ậ12/5/2022

16

người mua chỉ có quyền sử dụng các cơ sở vật chất có trong kỳ nghỉ theo khoảng thời gian trong hợp đồng đã ký kết Khi hết thời hạn sở hữu kỳ nghỉ theo hợp đồng, quyền của khách hàng với bất động sản và các cơ sở vật chất trong đó sẽ bị xóa bỏ Khách hàng sẽ không có bất kỳ quyền sở hữu bất động sản nào đối với ợp đồng sở H hữu kỳ nghỉ loại này

2 Đặc điểm của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

2.1 B n chả ất của Hợp đồng s h u k ngh ở ữ ỳ ỉ

Như đã nêu ở trên, trên thế giới có hai loại ợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chính, từ đó H xác định được ai là người sở hữu tài sản và cách thức hợp đồng hoạt động Vậy ợp đồng H sở hữu kỳ nghỉ ở Việt Nam được xếp vào loại nào? Hiện nay có hai quan điểm giữa việc cho rằng, ở hữu kỳ nghỉ là một loại tài sản, và ở hữu kỳ nghỉ là một loại dịch vụ Điều S S này dẫn đến hai ý kiến rằng, ợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thực chất là hợp đồng mua bán tài H sản, hay là hợp đồng dịch vụ? Nếu là hợp đồng mua bán tài sản, thì ợp đồng sở hữu kỳ H nghỉ sẽ thuộc loại thứ nhất, là “hợp đồng bán đứt tài sản”, và người mua có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản và bất động sản trong tại nơi đã mua kỳ nghỉ Còn nếu ợp đồng H sở hữu kỳ nghỉ ở Việt Nam là hợp đồng dịch vụ, thì đây là loại hợp đồng thứ hai, là “hợp đồng quyền sử dụng”, hoặc “hợp đồng thuê bất động sản”, tức người mua chỉ có quyền sử dụng những cơ sở vật chất trong kỳ nghỉ, và không có quyền sở hữu với bất kỳ tài sản hay bất động sản nào trong đó

Liên h vệ ới Hợp đồng s h u k ngh c a Công ty Vở ữ ỳ ỉ ủ ịnh Thiên Đường đố ới v i khu ngh ỉ dưỡng Alma, đối tượng của hợp đồng là “sở hữu kỳ nghỉ”, hay “quyền nghỉ dưỡng” Tức là, kho n tiả ền mà khách hàng đã trả là dùng để mua quy n nghề ỉ dưỡng, là cơ sở để khách hàng được hưởng quyền nghỉ dưỡng hàng năm, kéo dài trong khoảng thời gian quy định trong hợp đồng Theo phía Công ty, quy n nghề ỉ dưỡng là quy n tài s n và khách hàng có ề ả đầy đủ quyền sở hữu đối với quyền nghỉ dưỡng này, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.3Xét theo góc độ của pháp luật Việt Nam hiện hành, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quy n tài s n tề ả ại Điều 115 là “quyền trị giá được bằng ti n, bao g m quy n tài ề ồ ề sản đố ới đối tượi v ng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”, tức quy n tài sề ản có đặc tính duy nhất là “trị giá được bằng tiền”, còn để xác định quy n tài ề sản nào có thể là đ i tưố ợng c a giao dủ ịch dân s ự thì phải xét thêm quy n tài s n này có th ề ả ể được chuyển giao hay không Ta lần lượt xét hai yếu t trên: ố

- Thứ nhất, Sở ữ h u k ngh , hay quy n ngh ỳ ỉ ề ỉ dưỡng, có th ể trị giá được b ng tiằ ền hay không? S h u k ngh rõ ràng là trở ữ ỳ ỉ ị giá được b ng ti n vì khách hàng khi ký kằ ề ết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đã phải bỏ một khoản tiền ra để mua nó;

- Thứ hai, khi nhìn nhận Sở ữ h u k ngh vỳ ỉ ới tư cách là đối tượng c a giao d ch dân ủ ị sự, c n làm rõ viầ ệc Sở h u kữ ỳ nghỉ có được phép chuyển giao theo quy định pháp luật hay không Theo khoản 3 Điều 377 Bộ ật Dân s 2015lu ự 4 quy định về các

3 Theo l i trình bày c a b ờủị đơn (Công ty Vịnh Thiên Đường) t i b n án s 10/2022/DS-PT ạ ảố4 “Điều 377 Chấm dứt nghĩa vụ do được thay thế bằng nghĩa vụ khác

trường h p không th thay th bợ ể ế ằng nghĩa vụ khác, có th ể thấy, lu t ch h n ch mậ ỉ ạ ế ột số quy n tài sề ản không được thay thế, chuy n giao trong các quan hể ệ nghĩa vụ như quyền yêu c u cầ ấp dưỡng, quy n yêu c u bề ầ ồi thường thi t h i do tính m ng, sệ ạ ạ ức khỏe, uy tín và các quy n tài s n g n li n về ả ắ ề ới nhân thân khác Nghĩa là, ở h u k S ữ ỳ nghỉ cũng là đối tượng không thuộc đối tượng bị cấm chuyển giao của pháp luật nên vẫn được phép chuy n giao trong các giao dể ịch

Tuy nhiên, quy định về quy n tài s n ề ả ở Điều 115 vừa mang tính định nghĩa, vừa mang tính liệt kê M t m t, xét vộ ặ ề h định nghĩa, quyềtín n tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, kết hợp v i l p lu n trên v vi c s h u k ngh có th ớ ậ ậ ở ề ệ ở ữ ỳ ỉ ể được chuy n giao, thì S h u k ngh ể ở ữ ỳ ỉ vẫn có khung pháp lý để điều chỉnh các vấn đề phát sinh t quy n tài s n M t khác, xét v ừ ề ả ặ ề tính li t ệ kê, chưa có quy định nào c a pháp lu t Viủ ậ ệt Nam xác định đích danh Sở ữ h u k ỳ nghỉ là quy n tài s n Cho nên, viề ả ệc xác định Hợp đồng sở h u kữ ỳ nghỉ là hợp đồng mua bán tài s n hay không vả ẫn còn chưa rõ ràng

Hợp đồng d ch v ị ụ được quy định trong mục 9, chương XVI của B ộ luật Dân s 2015 ự là lo i hạ ợp đồng có những đặc điểm riêng, tương ứng với các quy phạm điều ch nh các loỉ ại dịch v cụ ụ thể như dịch vụ quảng cáo, dịch vụ pháp lý, dịch vụ cung cấp thông tin thương mại,… Việc cung ng quy n nghứ ề ỉ dưỡng cho khách hàng trong Hợp đồng sở h u k nghữ ỳ ỉ, cũng giống như việc khách nghỉ dưỡng đồng ý thuê phòng từ công ty và công ty tại đây đồng ý cho khách nghỉ dưỡng được thuê phòng trên cơ sở lặp lại định kỳ trong khu nghỉ dưỡng đối với phòng nghỉ dưỡng vào thời hạn nghỉ dưỡng đã thỏa thuận Bên cạnh đó, về bản chất cũng có những đặc điểm như dịch vụ lưu trú:

- Tính vô hình: th hi n ể ệ ở chỗ d ch v không thị ụ ể thử trước mà ph i s d ng m i có ả ử ụ ớ thể cảm nhận được;

- Tính không th tách r i: khi khách hàng mua d ch v tể ờ ị ụ ại địa điểm, thời gian nào thì công ty sẽ cung ng dứ ịch vụ như thỏa thu n; ậ

- Tính không đồng nhất: thể hi n sệ ở ự không đồng nh t vấ ề chất lượng của cùng một loại hình d ch v Chị ụ ất lượng d ch v tùy thuị ụ ộc vào trình độ, tâm lý, tr ng thái tình ạ cảm của nhà cung ng và s thích, th hiứ ở ị ếu… của khách hàng;

- Tính không th c t giể ấ ữ: do đặc điểm vô hình nên d ch vị ụ lưu trú không thể ấ c t gi ữ được

Quyền nghỉ dưỡng, hay s h u k ngh , thở ữ ỳ ỉ ực chất, là chủ ở ữu được quyề s h n yêu c u công ầ ty cung cấp nơi lưu trú theo địa điểm, th i gian, chờ ất lượng đã thỏa thu n, ch không có ậ ứ quyền sở h u vữ ới bất k ỳ động s n hay bả ất động s n nào trong khu nghả ỉ dưỡng mà mình đã mua Sở h u k nghữ ỳ ỉ, nên xác định Hợp đồng sở h u k nghữ ỳ ỉ là hợp đồng mua bán tài sản, theo quan điểm của em, là không hợp lý Việc xác định Sở hữu kỳ nghỉ, hay quyền nghỉ dưỡng, là quyền tài sản để làm rõ việc khách hàng có thể có quyền sở hữu đố ới “quyền i v nghỉ dưỡng” của mình T ừ đó, việc trong hợp đồng s h u k ngh c a Công ty V nh Thiên ở ữ ỳ ỉ ủ ị

3 Trường hợp nghĩa vụ là nghĩa vụ ấp dưỡ cng, bồi thường thi t h i do xâm ph m tính m ng, s c kh e, danh d , nhân ệ ạạạứỏựphẩm, uy tín và các nghĩa vụ khác gắn liền với nhân thân không thể ch ển cho người khác được thì không được thay uythế bằng nghĩa vụ khác”