`BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VŨ THỊ THUẬN ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM BÔI, TỈNH HÒA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ LOAN Hà Nội, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2023 Người cam đoan Vũ Thị Thuận ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này Đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Loan là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện đề tài Ngoài ra, Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy giáo, cô giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp Trường Đại học Lâm nghiệp, cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp, đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Kim Bôi; Chi cục Thống kê huyện Kim Bôi; Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim Bôi đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tôi rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô và bạn bè để tôi hoàn thiện luận văn này Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng 12 năm 2023 Học viên Vũ Thị Thuận iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Cơ sở lý luận của thị trường quyền sử dụng đất ở 4 1.1.1 Giá đất và cơ sở xác định giá đất 4 1.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất 8 1.2 Khái quát về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21 1.2.1 Chính sách, pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam 21 1.2.2 Thị trường bất động sản tại tỉnh Hòa Bình 29 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Địa điểm nghiên cứu 31 2.2 Thời gian nghiên cứu 31 2.3 Đối tượng nghiên cứu 31 2.4 Phạm vi nghiên cứu 31 2.5 Nội dung nghiên cứu 31 2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 31 2.5.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 32 2.5.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 32 iv 2.5.4 Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 32 2.6 Phương pháp nghiên cứu 32 2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 32 2.6.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 34 2.6.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 34 2.6.4 Phương pháp xử lý thông tin và phân tích số liệu 35 2.6.5 Phương pháp chuyên gia 35 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại huyện Kim Bôi 36 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên tại huyện Kim Bôi 36 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 40 3.1.3 Vấn đề văn hóa xã hội 42 3.1.4 Đánh giá chung 43 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Kim Bôi 44 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai tại huyện Kim Bôi 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi 49 3.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 51 3.3.1 Thị trường quyền sử dụng đất ở đô thị tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 54 3.3.2 Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn 61 3.3.3 Thông tin liên quan đến các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 64 3.3.4 Đánh giá chung 71 3.5 Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bồi, tỉnh Hòa Bình 73 3.5.1 Giải pháp về chính sách 73 3.5.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện 74 v 3.5.3 Giải pháp về khoa học và công nghệ 75 3.5.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO .79 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa là BC Báo cáo BĐS Bất động sản CB Cá biệt CN-XD Công nghiệp - Xây dựng CP Chính phủ CT Chỉ thị HĐND Hội đồng nhân dân HT Cơ sở hạ tầng KH Kế hoạch KT Kinh tế NĐ Nghị định NQ Nghị quyết PTTH Phổ thông trung học PL Pháp lý QĐ Quyết định TNHH Trách nhiệm hữu hạn TT-BTC Thông tư - Bộ Tài chính TT-TCĐC Thông tư - Tổng cục địa chính TW Trung ương TTg Thủ tướng Chính phủ SDĐ Sử dụng đất XH Xã hội UBND Ủy ban nhân dân UBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc hội VT Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 liên quan đến điều tiết thị trường quyền sử dụng đất 26 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Kim Bôi năm 2022 50 Bảng 3.2 Số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Kim Bôi, tỉnh Hòa Bình 52 Bảng 3.3 Khung giá đất ở đô thị theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP 54 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình .55 Bảng 3.5 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 1 .57 Bảng 3.6 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 2 .57 Bảng 3.7 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 3 .58 Bảng 3.8 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 4 .59 Bảng 3.9 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 5 .60 Bảng 3.10 Kết quả so sánh giá đất ở quy định và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường của đường phố loại 6 .61 Bảng 3.11 Khung giá đất ở nông thôn theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP 62 Bảng 3.12 Giá đất ở nông thôn tại xã nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình 62 Bảng 3.13 Kết quả so sánh giá đất ở nông thôn theo quy định của UBND tỉnh Hòa Bình và giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường tại các khu vực của điểm nghiên cứu (6 khu vực) 63 Bảng 3.14 Thông tin của các hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở .65 Bảng 3.15 Tổng hợp các thông tin cơ bản về các hộ điều tra thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 66 viii Bảng 3.16 Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ điều tra 68 Bảng 3.17 Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị .69 Bảng 3.18 Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 70 Bảng 3.19 Kết quả tổng hợp hình thức thanh toán của các giao dịch về quyền sử dụng đất .70 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Tiềm năng tăng giá đất tại tỉnh Hòa Bình thời gian qua 30 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Kim Bôi tỉnh Hòa Bình .36 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Kim Bôi năm 2022 49 1 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Đô thị hóa là một quá trình tất yếu ở mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa ở mỗi nước diễn ra theo xu hướng nhanh, chậm khác nhau bởi nó phụ thuộc vào điều kiện và trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở quốc gia đó Tại Việt Nam, thời gian qua, quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ tại các đô thị lớn, nhỏ và tạo hiệu ứng thúc đẩy đô thị hóa nhanh lan toả diện rộng trên phạm vi các tỉnh, các vùng và cả nước Nhiều đô thị mới, khu đô thị mới được hình thành phát triển; nhiều đô thị cũ được cải tạo, nâng cấp hạ tầng cơ sở… (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế xã hội Quốc gia, 2019) Song song với đó là nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng tại các địa phương trên cả nước Có thể thấy, đối với đời sống của con người, đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh Đất đai có những tính chất đặc biệt là có giới hạn về số lượng nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và có vị trí cố định trong không gian Trong giai đoạn hiện nay, khi mà quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước (tỷ lệ đô thị hóa cả nước đã tăng nhanh từ 30,5% năm 2010 lên khoảng 40% năm 2020) tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động theo hướng công nghiệp hóa, hiện địa hóa (Gia Minh, Mạnh Hưng, 2021) Với tốc độ đô thị hóa như vậy cùng với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay (trung bình mỗi năm tăng 1,1 triệu người/ năm thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên, các giao dịch về đất đai diễn ra nhiều ở cả khu vực đô thị và nông thôn Song song với đó là thị trường quyền sử dụng đất ở tại các khu vực giao động theo đúng chu kì giao động của thị trường Tuy nhiên, mỗi địa phương khác nhau thì đặc trưng của thị trường quyền sử dụng đất khác nhau