BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP BÙI THỊ THỦY ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI KHU TRUNG TÂM HÀNH CHÍNH, CHÍNH TRỊ HUYỆN VÂN HỒ, TỈNH SƠN LA GIAI ĐOẠN 2018-2022 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS XUÂN THỊ THU THẢO Hà Nội, 2023 i CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học Sơn La, ngày tháng năm 2023 Người cam đoan Bùi Thị Thủy ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian qua, tôi đã điều tra, thu thập số liệu, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Trước tiên, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Xuân Thị Thu Thảo đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, các thầy cô trong toàn Viện đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức, viên chức cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Vân Hồ, huyện Vân Hồ - tỉnh Sơn La đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./ Trân trọng cảm ơn! Sơn La, ngày tháng năm 2023 Tác giả Bùi Thị Thủy iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 1.1 Khái quát chung về đấu giá quyền sử dụng đất 4 1.2 Văn bản pháp luật liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 8 1.3 Tình hình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên thế giới và Việt Nam 10 1.3.1 Công tác đấu giá đất đai, tài sản một số nước trên thế giới 10 1.3.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 13 1.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La 16 Chương 2 NÔI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1 Địa điểm nghiên cứu 18 2.2 Thời gian nghiên cứu 18 2.3 Đối tượng nghiên cứu 18 2.5 Nội dung nghiên cứu 19 2.5.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19 2.5.2 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19 2.5.3 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 khu vực nghiên cứu tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La .19 2.5.4 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại khu trung tâm hành chính, chính trị tại huyện Vân Hồ 19 2.5.5 Giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và nâng cao kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 19 2.6 Phương pháp nghiên cứu 20 iv 2.6.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 20 2.6.2 Phương pháp thu thập số liệu 20 2.6.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .22 2.6.4 Phương pháp chuyên gia 22 Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 23 3.1 Điều kiện tự nhiên- Kinh tế xã hội tại huyện Vân Hồ 23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .23 3.1.2 Điều kiện Kinh tế - xã hội 27 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 30 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 32 3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ 40 3.3.1 Công tác tổ chức thực hiện 40 3.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ giai đoạn 2018-2022 53 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 khu vực điều tra tại huyện Vân Hồ 60 3.4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu quy hoạch dân cư đường 9,5m - Trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ (khu đất 1) 60 3.4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất 2 .63 3.5 Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vân Hồ, tỉnh Sơn La 74 3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm khác phục khó khăn và nâng cao kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ 88 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 89 Từ viết tắt v BĐS BTC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CNH-HĐH CP Nghĩa tiếng Việt CS Bất động sản ĐGQSDĐ Bộ tài chính CHXHCNVN Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa GCN Chính phủ HĐND Cộng sự NSNN Đấu giá quyền sử dụng đất NĐ Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam NQ Giấy chứng nhận KH Hội đồng nhân dân PTQĐ Ngân sách Nhà nước TCPTQĐ Nghị định QHSDĐ Nghị quyết QĐ Kế hoạch QSDĐ Phát triển quỹ đất TW Tổ chức phát triển quỹ đất TT Quy hoạch sử dụng đất THPT Quyết định THCS Quyền sử dụng đất TNMT Trung ương SDĐ Thông tư Trung học phổ thông Trung học cơ sở Tài nguyên và môi trường Sử dụng đất XHCN vi QĐ BTNMT Xã hội chủ nghĩa GCN Quyết định KHSDĐ Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND Giấy chứng nhận UBMTTQ Kế hoạch sử dụng đất VNĐ Uỷ ban nhân dân Ủy ban mặt trận tổ quốc Việt nam đồng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Bảng thống kê số người trúng đấu giá và không trúng đấu giá tại 03 khu đất 21 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Hồ năm 2022 37 Bảng 3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 tại huyện Vân Hồ 55 Bảng 3.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2019 tại huyện Vân Hồ 56 Bảng 3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2020 tại huyện Vân Hồ 57 Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2021 tại huyện Vân Hồ 57 Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2022 tại huyện Vân Hồ 58 Bảng 3.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Hồ giai đoạn 2018 – 2022 59 Bảng 3.8 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu đất 1 62 Bảng 3.9 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Khu đất 2 65 Bảng 3.10 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu quy hoạch dân cư lô 34 – trung tâm hành chính, chính trị huyện (khu đất 3) 70 Bảng 3.11 Đánh giá về tính công khai, minh bạch của việc tổ chức ĐGQDĐ 75 Bảng 3.12 Đánh giá về việc thực hiện quy chế, trình tự và thủ tục đấu giá 76 Bảng 3.13 Đánh giá về giá khởi điểm 77 Bảng 3.14 Đánh giá về mức độ hài lòng về toàn bộ quá trình tham đấu giá 78 Bảng 3.15 Đánh giá về trách nhiệm của Hội đồng đấu giá sau khi kết thúc 79 đấu giá 79 Bảng 3.16 Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm của dự án 80 Bảng 3.17 Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 82 Bảng 3.18 Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá 83 Bảng 3.19 Đánh giá về sự phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn với cơ quan tổ chức đấu giá, hiệu quả của giao đất theo hình thức đấu giá và sau khi trúng đấu giá 84 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Số liệu đấu giá quyền sử dụng đất cả nước giai đoạn 2018-2021 14 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí của huyện Vân Hồ 24 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất tại huyện Vân Hồ…………………………….51 Hình 3.3 Sơ đồ Khu trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ 54 Hình 3.4 Biến động lô đất trúng đấu giá tại huyện Vân Hồ 59 Hình 3.5 Sơ đồ vị trí khu đất quy hoạch dân cư lô 16, 17, 18, 20A trung tâm hành chính, chính trị huyện Vân Hồ 64 Hình 3.6 Sơ đồ vị trí Khu quy hoạch dân cư lô số 34 – Trung tâm hành chính, chính trị huyện (khu đất 3) 69 1 MỞ ĐẦU 1 1 Đặt vấn đề Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH đất nước, ngay từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương nhưng trong quá trình thực hiện cũng bộc lộ không ít khó khăn, tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán còn thiếu cơ sở, việc giao đất không chặt chẽ, tính công khai, minh bạch chưa rõ ràng Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Nó là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế, là cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong những năm qua do hạn chế trong công tác quản lý đất đai hoạt động giao đất, cho thuê đất còn gặp một số bất cập Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Việc đưa quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai, dân chủ Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản (BĐS) Huyện Vân Hồ được thành lập theo Nghị quyết số 72/NQ-CP ngày 10/6/2013 của Chính phủ, về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Mộc Châu, thành lập huyện Vân Hồ thuộc tỉnh Sơn La, với tổng diện tích tự nhiên: 98.288,9 ha Kể từ khi thành lập, huyện Vân Hồ đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển kinh