Đang tải... (xem toàn văn)
Ngày nay, thị trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng. Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển.
MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1 1.1 Đặt vấn đề .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.2.1 Mục tiêu chung 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể .2 1.3 Yêu cầu của đề tài 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 3 2.1.1 Một số khái niệm liên quan 3 2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản .3 2.1.1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản 3 2.1.1.3 Khái niệm về dự án 4 2.1.1.4 Khái niệm về giá đất 6 2.1.2 Đặc điểm và phân loại 7 2.1.2.1 Đặc điểm 7 2.1.2.2 Phân loại 10 2.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản 14 2.2 Cơ sở thực tiễn 15 2.2.1 Khái quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam 15 2.2.2 Khái quát về thị trường bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế 17 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21 3.1 Đối tượng nghiên cứu 21 3.2 Phạm vi nghiên cứu 21 3.3 Nội dung nghiên cứu 21 3.4 Phương pháp nghiên cứu 21 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu .21 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 21 3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 22 3.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu .22 3.4.3 Phương pháp chuyên gia 22 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .23 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất tại huyện Quảng Điền .23 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 23 4.1.1.1 Vị trí địa lý .23 4.1.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng .24 4.1.1.3 Đặc điểm khí hậu 24 4.1.1.4 Đặc điểm thuỷ văn 24 4.1.1.5 Tài nguyên 25 4.1.1.6 Đánh giá điều kiện tự nhiên 27 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 27 4.1.2.1 Hiện trạng kinh tế 27 4.1.2.2 Thực trạng phát triển hạ tầng xã hội 28 4.1.2.3 Hiện trạng dân số - xã hội 29 4.1.2.4 Tình hình phát triển đô thị và điểm dân cư nông thôn 29 4.1.2.5 Hiện trạng hệ thống giao thông 30 4.1.2.6 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội 30 4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021 31 4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 31 4.1.3.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2018 - 2021 .33 4.2 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền 36 4.2.1 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 4.2.2 Thực trạng việc phân lô bán nền 40 4.2.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất .43 4.2.4 Biến động giá đất tại huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 – 2021 44 4.3 Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền 49 4.3.1 Dự báo và định hướng về sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai trong thời gian tới 49 4.3.1.1 Dự báo về sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai trong thời gian tới 49 4.3.1.2 Định hướng về sự phát triển kinh tế - xã hội, đất đai trong thời gian tới 53 4.3.1.3 Đánh giá chung về dự báo và định hướng phát triển của huyện Quảng Điền 57 4.3.2 Đánh giá của môi giới bất động sản về tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền 57 4.4 Đề xuất các giải pháp để định hướng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền 60 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .63 5.1 Kết luận 63 5.2 Kiến nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHIẾU NGHIÊN CỨU Viết tắt DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS DT Giải thích là ĐTM : Bất động sản GDNN : Đường tỉnh GDTX : Đô thị mới GPMB : Giáo dục nghề nghiệp KCN : Giáo dục thường xuyên NTM : Giải phóng mặt bằng QL : Khu công nghiệp THCS : Nông thôn mới THPT : Quốc lộ TL : Trung học cơ sở UBND : Trung học phổ thông VPĐKĐ : Tỉnh lộ Đ : Ủy ban nhân dân : Văn phòng đăng ký đất đai DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Biến động sử dụng đất huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021 33 Bảng 4.2 Số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hàng tháng tại huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021 37 Bảng 4.3 Số lượng hồ sơ phân lô, tách thửa giai đoạn 2018 - 2021 40 Bảng 4.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Điền giai đoạn 2018 - 2021 43 Bảng 4.5 Biến động giá đất theo bảng giá đất tại huyện Quảng Điền .45 Bảng 4.6 Biến động giá đất theo giá thị trường đất tại huyện Quảng Điền .47 Bảng 4.7 Định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 51 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Cơ cấu dân số theo độ tuổi tại huyện Quảng Điền .29 Biểu đồ 4.2 Cơ cấu sử dụng đất huyện Quảng Điền năm 2021 .32 Biểu đồ 4.3 Tổng lượng giao dịch bất động sản giai đoạn 2018 – 2021 tại huyện Quảng Điền 37 Biểu đồ 4.4 Số lượng hồ sơ tách thửa huyện Quảng Điền giai đoạn 2018-2021 .41 Biểu đồ 4.5 Đánh giá tiềm năng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền .58 Biểu đồ 4.6 Cơ sở để xác định tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền .58 Biểu đồ 4.7 Sự phát triển thời gian sắp tới của BĐS huyện Quảng Điền 59 Biểu đồ 4.8 Yếu tố quyết định sự phát triển sắp tới 59 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 2.1 Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô (huyện Phú Lộc) 20 Hình 4.1 Vị trí huyện Quảng Điền trong tổng thể tỉnh Thừa Thiên Huế 23 Hình 4.2 Cảnh quan phá Tam Giang .26 Hình 4.3 Sơ đồ định hướng phát triển vùng CN-TTCN 56 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ở nước ta ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay, thị trường nhà đất đã thực sự trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, đất nước ta đang thực hiện công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước cùng với việc mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế thì nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho quá trình phát triển cơ sở hạ tầng, công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn làm cho áp lực về đất đai ngày càng gia tăng Điều này là một nhân tố quan trọng làm cho thị trường nhà đất phát triển Thừa Thiên Huế là một tỉnh nằm ở khu vực trung tâm Miền Trung Việt Nam, với nhiều động lực phát triển kinh tế - xã hội khi Nghị quyết số 54-NQ/TW ngày 10 tháng 12 năm 2019 của của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã xác định đưa Thành phố Huế trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, vì vậy Thừa Thiên Huế là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Quảng Điền là huyện nằm phía bắc thành phố Huế, là vùng đồng bằng với vị trí thuận lợi kết nối thành phố Huế và các huyện phía Bắc tỉnh Thừa Thiên Huế, thời gian qua có rất nhiều dự án đầu tư vì vậy thị trường bất động sản huyện Quảng Điền phát triển rất mạnh mẽ trong những năm gần đây Đây là địa phương được đánh giá là địa phương có tiềm năng phát triển lớn của tỉnh, với lợi thế quỹ đất trống còn khá lớn, thì khả năng thu hút đầu tư của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư để xây dựng, phát triển các dự án là rất có tiềm năng Thời gian qua, một số dự án đã và đang được triển khai Các dự án đã tác động rất lớn đến thị trường bất động sản của tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung và của huyện Quảng Điền nói riêng Sự thay đổi giá bất động sản được thấy rõ qua từng năm Vì vậy, để làm rõ vấn đề này, được sự đồng ý của Khoa Tài nguyên đất và Môi trường nông nghiệp, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Tiến Nhật, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế” 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng và phân tích được tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế thời gian tới 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền - Phân tích được tiềm năng phát triển thị trường bất động sản huyện Quảng Điền thời gian tới - Đưa ra được các giải pháp để định hướng thị trường bất động sản tại huyện Quảng Điền 1.3 Yêu cầu của đề tài - Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được do các đơn vị cung cấp phải đánh giá khách quan, chính xác, khoa học - Nắm vững các chính sách về quy hoạch và thị trường bất động sản - Tìm hiểu, nắm bắt được tình hình phát triển thị trường bất động sản ở huyện Quảng Điền để đưa ra ra các giải pháp phát triển thị trường bất động sản - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan 2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa bất động sản và động sản” Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không thể tách rời đất đai, được xác định bởi vị trí của đất (Điều 517,518 Luật Dân Sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của dân sự Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản Điều 100 Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 Điều 107 phân loại bất động sản và động sản trong đó bất động sản bao gồm: Đất đai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật Động sản không phải là những bất động sản [4] 2.1.1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản a Khái niệm về thị trường Thị trường là nơi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi, thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần biết 3 Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình và hàng hóa vô hình Thị trường là nơi thể hiện tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa sản xuất và lưu thông, giữa cảm ứng và nhu cầu và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hóa Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức là thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường Mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật chủ đạo của thị trường [2] b Khái niệm về thị trường bất động sản Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước và quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường bất động sản như sau : Khái niệm một: Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì Khái niệm hai: Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản Khái niệm ba: Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môigiới, tư vấn,…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản Khái niệm bốn: Thị trường bất động sản là “nơi” tiến hành các giao dịch về bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, có thể khái quát chung về khái niệm thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản tại một thời điểm nhất định trong một thời gian xác định [2] 2.1.1.3 Khái niệm về dự án Thuật ngữ dự án được dùng tương đối rộng rãi ở nước ta trong những năm gần đây Dự án có thể thực hiện trên một quy mô lớn do Chính phủ tiến hành,