Đang tải... (xem toàn văn)
Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên, đất đai trở thành một nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất.
DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022 45 Bảng 4.2 Diện tích các loại đất theo đối tượng sử dụng tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022 .48 Bảng 4.3 Diện tích các loại đất theo đối tượng quản lý tỉnh Thừa Thiên Huế năm 2022 .51 Bảng 4.4 Nguồn thu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 73 Bảng 4.5 Tình hình vận hành thống nhất theo mô hình tập trung bằng phần mềm TMV.LIS để khai thác, cập nhật đồng bộ cơ sở dữ liệu địa chính ở các chi nhánh trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 74 Bảng 4.6 Tổng hợp kết quả phỏng vấn của 30 người dân về các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ 76 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ địa bàn nghiên cứu .34 Hình 4.2 Vị trí Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế và các Chi nhánh trực thuộc .57 Hình 4.3 Tổng số lao động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế và các Chi nhánh trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế 58 Hình 4.4 Bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 59 Hình 4.5 Trụ sở làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh nằm trong trụ sở của Sở Tài Nguyên và Môi trường 60 Hình 4.6 Trụ sở làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế nằm trong trụ sở của UBND thành phố Huế 61 Hình 4.7 Tỷ lệ kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất tổ chức kinh tế, tôn giáo năm 2022 63 Hình 4.8 Tỷ lệ kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân toàn tỉnh năm 2022 63 Hình 4.9 Nguồn thu của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 73 Hình 4.10 Sơ đồ cơ cấu tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai 2 cấp 78 Hình 4.11 Bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp .79 MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2 1.3 Yêu cầu .2 PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3 2.1 Cơ sở lý luận .3 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai 3 2.1.2 Một số khái niệm về đăng ký đất đai .7 2.2 Cơ sở thực tiễn 11 2.2.1 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 11 2.2.2 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam .13 2.3 Một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 30 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 Đối tượng nghiên cứu .31 3.2 Phạm vi nghiên cứu 31 3.2.1 Phạm vi về không gian 31 3.2.2 Phạm vi về thời gian 31 3.3 Nội dung nghiên cứu .31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 31 3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 32 3.4.3 Phương pháp tổng hợp phân tích thông tin 32 3.4.4 Phương pháp thang đo Likert 32 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế .34 4.1.1 Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên tỉnh Thừa Thiên Huế .34 4.1.2 Các loại tài nguyên 37 4.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38 4.1.4 Thực trạng sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế 45 4.2 Thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 54 4.2.1 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 54 4.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 59 4.2.3 So sánh hiệu quả tổ chức, hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai một cấp với mô hình truyền thống hai cấp 78 4.3 Thuận lợi, khó khăn sau quá trình chuyển đổi quản lý từ mô hình hai cấp thành một cấp 88 4.3.1 Thuận lợi và khó khăn của từng mô hình 88 4.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế 90 4.4.1 Cơ sở để đề xuất giải pháp 90 4.4.2 Các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế .92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 1 Kết luận .94 2 Kiến nghị 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 PHỤ LỤC 99 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hang đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên tích, ranh giới, vị trí Việc sử dụng và quản lý quỹ đất này được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ Luật đất đai và những văn bản pháp lý có liên quan Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Vì vậy, việc quản lý đất đai nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả là một công việc mà các cơ quan quản lý nhà nước phải chú trọng, đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt và điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất Một trong những cơ quan thực hiện việc quản lý những vấn đề cơ bản về đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai Sau thời gian thay thế cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2 cấp, Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã cho thấy sự thống nhất cao về mặt chuyên môn và đúng quy định của pháp luật trong việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ tại các Chi nhánh cấp huyện, thành phố Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về tính pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính, giải quyết kịp thời nhiều vướng mắc về chuyên môn; quản lý tốt việc biến động đất nhất là việc tách thửa đất không để xảy ra tình trạng chia cắt manh mún không đúng quy định gây khó khăn cho công tác quy hoạch, hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện Việc cập nhật các biến động quản lý dữ liệu địa chính được đi vào nề nếp Mặt khác, việc kiện toàn Văn phòng đăng ký một cấp đã bảo đảm sự lãnh đạo chỉ đạo điều hành thống nhất từ Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện, thành phố đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký cấp tỉnh và đến các Chi nhánh của Văn phòng đăng ký tại các huyện, thành phố Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Thừa Thiên Huế được thành lập theo quyết định số 481/QĐ-UBND ngày ngày 14 tháng 03 năm 2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế trên cơ sở hợp nhất và chuyển giao nguyên trạng Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và 09 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường của 09 huyện, thị xã và thành phố Huế kể từ ngày 21/3/2016 Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh cho thấy sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên, đất đai trở thành một nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ, ngày càng tăng, công tác giao dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong phát triển kinh tế của người sử dụng đất VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế đã hoạt động hơn 5 năm nhưng đến nay vẫn chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động cũng như những tồn tại cần 1 khắc phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân Xuất phát phát từ lý do trên, em quyết định chọn đề tài nghiên cứu: “THỰC TRẠNG TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA HỆ THỐNG VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP TẠI TỈNH THỪA THIÊN HUẾ” với mục tiêu tìm hiểu hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế, phát hiện những tồn tại, hạn chế và đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh 1.2 Mục tiêu nghiên cứu a Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thừa Thiên Huế, từ đó đề xuất được những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai b Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế sau khi chuyển đổi quản lý từ mô hình hoạt động 2 cấp thành một cấp - Phân tích được thuận lợi và khó khăn sau quá trình chuyển đổi quản lý từ mô hình 2 cấp thành một cấp - Đề xuất được các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Thừa Thiên Huế 1.3 Yêu cầu - Các số liệu thu thập phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác và có nguồn gốc rõ ràng - Kết quả nghiên cứu phải đánh một cách trung thực, khách quan và đầy đủ về thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại tỉnh Thừa Thiên Huế PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan đến đất đai a Đất đai Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Một định nghĩa đầy đủ có thể như sau gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: "đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa )" Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngànhsản xuất nà, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, công trình thuỷ lợi khác Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của một quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng 3 Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay * Về mặt thổ nhưỡng Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [23] * Về tài nguyên, tài sản Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Theo đó đất đai được định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra” b Vai trò của đất đai Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, thông qua quá trình tác động của con người đã dần được cải tạo, là cơ sở để vạn vật sinh trưởng và phát triển Thực tế nếu không có sự tồn tại của đất đai thì các ngành sản xuất không thể hoạt động, con người cũng không thể làm ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống Đất đai có 3 vai trò chính như sau: – Đất đai là một sản phẩm tuyệt vời của tự nhiên, quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ hoạt động sản xuất nào được diễn ra, cũng không có môi trường sống cho động thực vật và cả con người trên trái đất – Đất đai tham gia vào các hoạt động của xã hội và đời sống kinh tế của con người Con người xây dựng những công trình kiến trúc, giao thông, thuỷ lợi,… trên những mảnh đất to lớn để phục vụ cho đời sống và sản xuất – Đất đai là nguồn của cải, tài sản cố định để tích lũy hay đầu tư Đất đai được coi như là thước đo về sự giàu có của mỗi quốc gia, con người trải qua các thế hệ xem sự tích lũy, chuyển nhượng đất đai như một sự bảo đảm to lớn về tài chính Trong 03 vai trò kể trên thì vai trò thứ ba có lẽ là nội dung được biết đến và ghi nhận nhiều nhất Lịch sử cho thấy, các quốc gia không ngừng xâm phạm, mở rộng lãnh thổ của mình với mong muốn có được diện tích rộng và đông dân cư nhất Ngày nay, khi đất đai đã dần ổn định thì con người lại tìm cách khai thác chúng ở nhiều khía cạnh khác nhau Bởi vì đất đai không thể tự sinh ra thêm nên giá trị của nó chắc chắn sẽ tăng dần theo sự phát triển của loài người Đất đai trong từng ngành đều có những vai trò nhất định, tùy vào mục đích sử dụng và tính chất riêng mà chúng được chia ra như sau: Các ngành thuộc nhóm phi nông nghiệp: Đất đai là cơ sở về mặt không gian và vị trí địa lý để hoàn thiện quá trình lao động Các ngành nông – lâm nghiệp: Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết và là cơ sở không gian, đồng thời cũng là công cụ và phương tiện lao động Trong giao dịch bất động sản, đất đai là đối tượng chính của hợp đồng mua bán, là sản phẩm tạo ra lợi nhuận khủng cho người sử dụng Cũng chính vì kinh tế phát triển nên mối quan hệ giữa đất đai và con người có tính cạnh tranh gay gắt hơn, một phần vì dân số tăng nhanh mà quỹ đất thì có hạn và giá trị đất đai ngày càng được nâng tầm 5 c Bất động sản - Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ: - Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ - Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” - Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất - Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” - Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ ” cũng là các bất động sản - Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”[6] - Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau 2.1.2 Một số khái niệm về đăng ký đất đai 2.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai - Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính