Đang tải... (xem toàn văn)
Trong những năm qua với sự chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Làm cho tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao nhưng quỹ đất lại có hạn. Thành phố Đông Hà là một huyện của tỉnh Quảng Trị hoạt động chuyển nhượng đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2022 27 Bảng 4.2 Các văn bản pháp lý, trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020 – 2022 30 Bảng 4.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo từng phường của thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2020-2022 33 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thành phố Đông Hà 21 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2022 28 MỤC LỤC PHẦN 1.MỞ ĐẦU 1 1.1.Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2.Mục tiêu nghiên cứu 2 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu chung 2 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể .2 1.3 Ý nghĩa 2 1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2 1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn 2 PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4 2.1.Cơ sở lý luận 4 2.1.1.Một số khái niệm có liên quan 4 2.1.2.Quyền sử dụng đất .6 2.1.3.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7 2.2.Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu .10 2.2.1.Tình hình phát triển thị trường đất đai của một số nước trên thế giới .10 2.2.2.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14 2.2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị 17 2.3.Các công trình nghiên cứu liên quan 17 PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng nghiên cứu 19 3.2 Phạm vi nghiên cứu 19 3.3 Nội dung nghiên cứu 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 19 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .19 3.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 20 PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 21 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội .26 4.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 27 4.2.1.Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 27 4.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà giai đoạn 2020 – 2022 30 4.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 4.3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà 32 4.3.3 Gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng so với giá chuyển nhượng thực tế 34 4.3.4 Ý kiến của các bên liên quan vè việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất .35 4.3.5 Đánh giá chung về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Đông Hà 37 4.4 Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Đông Hà 37 4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 37 4.4.2 Nội dung chi tiết của các giải pháp 37 PHẦN 5.KẾT LUẬN 39 5.1 Kết luận 39 5.2 Kiến nghị 39 TÀI LIỆU THAM KHẢO 40 PHỤ LỤC 41 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển Ngày nay cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội đất đai cùng phát huy được nhiều giá trị to lớn Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng của môi trường sống Trong những năm qua với sự chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế Làm cho tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao nhưng quỹ đất lại có hạn Thành phố Đông Hà là một huyện của tỉnh Quảng Trị hoạt động chuyển nhượng đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật Ở địa bàn thành phố Đông Hà việc công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn có một số hạn chế như: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu hết người dân chỉ tự thỏa thuận không qua giấy tờ hoặc theo hợp đồng nhưng không qua chính quyền địa phương gây ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai nên rất khó khăn trong công tác quản lý Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ từng bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát của nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn, nhà nước đã đưa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên với tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai việc chuyển nhượng không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn thành phố, những năm qua còn xảy ra tình trạng tranh chấp khiếu nại về đất đai Đặc biệt trong khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật cho người dân về thủ tục 1 chuyển quyền sử dụng đất Đây là vấn đề không chỉ xảy ra ở thành phố Đông Hà nói riêng mà còn xảy ra ở nhiều nơi trên cả nước nên được UBND thành phố Đông Hà quan tâm và tìm kiếm nhiều giải pháp khác nhau để khắc phục quản lý tốt quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai Xuất phát từ những vấn đề trên để tìm ra khó khăn, tồn tại và giải pháp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị cùng với sự hướng dẫn của Cô giáo - TS Nguyễn Thị Hải, em tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị giai đoạn 2020-2022” 1.2.Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu chung Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị phù hợp để góp phần giải quyết các khó khăn tồn tại trong việc thực hiện công tác này cho địa phương 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị về các vấn đề như kết quả chuyển nhượng, những thuận lợi, khó khăn và tồn tại trong quá trình chuyển nhượng, sự đóng góp của hoạt động chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước… - Đề xuất được các giải pháp nhằm giải quyết các khó khăn, tồn tại trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị 1.3 Ý nghĩa 1.3.1 Ý nghĩa khoa học Kết quả đề tài góp phần làm rõ cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng 1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài cung cấp các thông tin về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị Từ đó, tạo cơ sở cho chính quyền địa phương có các biện 2 pháp cụ thể nhằm quản lý và nâng cao hiệu quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Kết quả nghiên cứu của đề tài đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng được tại các địa phương khác có điều kiện tương tự như thành phố Đông Hà 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm có liên quan 2.1.1.1 Đất đai Luật Đất đai 2013 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, đất đai có điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nói cách khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả đất đai thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết Trên quan điểm nhìn nhận của FAO thì đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất Như vậy, đất đai được hiểu như một tổng thể của nhiều yếu tố bao gồm: khí hậu, mạo hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con người (Tài liệu tham khảo: FAO (1976)) Đất đai là vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đồi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong hiện tại hoặc tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (Tài liệu tham khảo: Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT Quy định về kỹ thuật điều tra thoái hóa đất) Từ các định nghĩa trên, đất đai được hiểu là: Đất đai là một vùng đất có vị trí cụ thể, có ranh giới rõ ràng và có những thuộc tính tổng hợp của các yếu tố tự nhiên, kinh tế-xã hội như: khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật tự nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con người 2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai 2013, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng 4 đất là một trong các khoản thu tài chính từ đất đai Đây là sắc thuế đánh vào thu nhập phát sinh từ việc chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể, tổ chức hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dung đất bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013) Thuế thu nhâp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đấ có hai loại đó là thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Trong đó: - Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là sắc thuế thu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác theo quy định của luật đất đai Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần Đối tượng chịu thuế: là các loại đất được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật - Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sắc thuế thu vào thu nhập cua các doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất đông sản, bao gồm doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật) Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhương quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở 2.1.1.3 Lệ phí trước bạ Theo nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2016 quy định về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng tài sản hoặc khi hợp thức hóa để được công nhận quyền sử 5 dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (Chính phủ, 2016) Lệ phí trước bạ phát sinh khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân sang tổ chức, cá nhân khác Thực chất, việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu nhập 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do nhà nước làm chủ sở hữu Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Như vậy, có thể hiểu quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất có được do được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Nói cách khác đây là quyền của người sử dụng đất được khai thác các thuộc tính có lợi ích của đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước (Quốc hội, 2013) 2.1.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây 6