Đang tải... (xem toàn văn)
Phường Thủy Vân nằm trên địa bàn thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi gần với trung tâm thành phố Huế cùng nhiều công trình kiến trúc, quy hoạch đô thị mới (Eco Garden, Royal Park) cùng điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thị trường Bất động sản tại địa bàn thành phố Huế. Từ một xã thuần nông của thị xã Hương Thủy, sau hai năm sáp nhập vào thành phố Huế, đến nay phường Thủy Vân đã có nhiều thay đổi, diện mạo đô thị ngày càng rõ nét, không chỉ thay đổi về hạ tầng về nhà cửa mà ngay cả ý thức của người dân cũng đã có những thích ứng với sự phát triển mới
DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Thanh giá trị DW .30 Hình 4.1 Bản đồ hành chính thành phố Huế 32 Hình 4.2 Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 42 Hình 4.3 Sự biến động giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong qua các giai đoạn .47 Hình 4.4 Biến động giá đất ở Nhà nước tại phường tại xã Hương Phong .49 Hình 4.5 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã Hương Phong .51 Hình 4.6 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong giai đoạn 2015-2019 52 Hình 4.7 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 54 Hình 4.8 Giá đất ở thị trường tại Xã Hương Phong năm 2022 55 Hình 4.9 Biến động giá đất ở thị trường tại xã Hương Phong 57 Hình 4.10 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường năm 2018 và năm 2021 tại xã Hương Phong .60 Hình 4.11 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường từng năm tại xã Hương Phong trong giai đoạn 2018-2022 61 Hình 4.12 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2018 tại xã Hương Phong .64 Hình 4.13 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất Nhà nước năm 2019 tại xã Hương Phong .67 Hình 4.14 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại xã Hương Phong .69 Hình 4.15 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2021 tại xã Hương Phong .72 Hình 4.16 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2022 tại xã Hương Phong .75 Hình 4.17 Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong trong giai đoạn 2018-2022 78 Hình 4.18 Sự biến động giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân qua các giai đoạn 83 Hình 4.19 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước vị trí 1 tại phường Thuỷ Vân 84 Hình 4.20 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước vị trí 2 tại phường Thuỷ Vân 85 Hình 4.21 Biến động bảng giá đất ở Nhà nước vị trí 3 tại phường Thuỷ Vân 86 Hình 4.22 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2015-2019 88 Hình 4.23 Tỷ lệ chênh lệch giá đất Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2015-2019 (5/2019) 90 Hình 4.24 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2020-2024 92 Hình 4.25 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2020-2024 (7/2021) 93 Hình 4.26 Giá đất thị trường tại phường Thủy Vân năm 2022 96 Hình 4.27 Biến động giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân .98 Hình 4.28 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường năm 2018 và năm 2021 tại phường Thủy Vân 100 Hình 4.29 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường từng năm tại phường Thủy Vân trong giai đoạn 2018-2022 101 Hình 4.30 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2018 tại phường Thủy Vân 104 Hình 4.31 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2019 tại phường Thủy Vân 107 Hình 4.32 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại phường Thủy Vân 110 Hình 4.33 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2021 tại phường Thủy Vân 113 Hình 4.34 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2022 tại phường Thủy Vân 116 Hình 4.35 Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại phường Thủy Vân trong giai đoạn 2018-2022 119 Hình 4.36 Phân phối chuẩn của phần dư 128 Hình 4.37 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 129 Hình 4.38 Phân phối chuẩn của phần dư 140 Hình 4.39 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 141 DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Cơ cấu các loại đất tại thành phố Huế 42 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của thành phố Huế 43 Bảng 4.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Thủy Vân và xã Hương Phong giai đoạn 2018-2022 44 Bảng 4.4 Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2015-2019 .45 Bảng 4.5 Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 .45 Bảng 4.6 Giá đất ở Nhà nước xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 (2/2023) 46 Bảng 4.7 Biến động giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong trong 5 năm (giai đoạn 2018 –2022) 48 Bảng 4.8 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước năm 2018 và năm 2022 xã Hương Phong .50 Bảng 4.9 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong giai đoạn 2015-2019 52 Bảng 4.10 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí xã Hương Phong giai đoạn 2020-2024 53 Bảng 4.11 Giá đất ở thị trường tại Xã Hương Phong năm 2022 55 Bảng 4.12 Biến động giá đất ở thị trường tại xã Hương Phong .56 Bảng 4.13 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở thị trường năm 2018 và năm 2021 tại xã Hương Phong .59 Bảng 4.14 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2018 tại xã Hương Phong .62 Bảng 4.15 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2019 tại xã Hương Phong .66 Bảng 4.16 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại xã Hương Phong .68 Bảng 4.17 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2021 tại xã Hương Phong .71 Bảng 4.18 So sánh giá đất thị trường và giá đất Nhà nước năm 2021 tại xã Hương Phong .74 Bảng 4.19 Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại xã Hương Phong trong giai đoạn 2018-2022 77 Bảng 4.20 Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2015-2019 79 Bảng 4.21 Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2015-2019 (5/2019) .80 Bảng 4.22 Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024 80 Bảng 4.23 Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024 (7/2021) .81 Bảng 4.24 Giá đất ở Nhà nước phường Thủy Vân giai đoạn 2020-2024 (6/2023) .82 Bảng 4.25 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2015-2019 87 Bảng 4.26 Tỷ lệ chênh lệch giá đất Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2015-2019 (5/2019) 89 Bảng 4.27 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2020-2024 91 Bảng 4.28 Tỷ lệ chênh lệch giá đất ở Nhà nước giữa các vị trí tại phường Thuỷ Vân giai đoạn năm 2020-2024 (7/2021) 93 Bảng 4.29 Giá đất ở thị trường tại phường Thủy Vân năm 2022 .95 Bảng 4.30 Biến động giá đất ở thị trường tại phường tại phường Thủy Vân trong 5 năm (năm 2018 – năm 2022) 97 Bảng 4.31 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2018 tại phường Thủy Vân 102 Bảng 4.32 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2019 tại phường Thủy Vân 105 Bảng 4.33 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2020 tại phường Thủy Vân 108 Bảng 4.34 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2021 tại phường Thủy Vân 111 Bảng 4.35 So sánh giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước năm 2022 tại phường Thủy Vân 115 Bảng 4.36 Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất ở thị trường và giá đất ở Nhà nước tại phường Thủy Vân trong giai đoạn 2018-2022 117 Bảng 4.37 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính 120 Bảng 4.38 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha .121 Bảng 4.39 Kết quả KMO, Bartlett's và tổng phương sai trích cho biến độc lập 123 Bảng 4.40 Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 123 Bảng 4.41 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc 125 Bảng 4.42 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc .125 Bảng 4.43 Tóm tắt mô hình hồi quy .126 Bảng 4.44 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy 127 Bảng 4.45 Kết quả mô hình hồi quy .127 Bảng 4.46 Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong 130 Bảng 4.47 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu tại phường Thủy Vân .133 Bảng 4.48 Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha tại phường Thủy Vân 134 Bảng 4.49 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập 135 Bảng 4.50 Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA 136 Bảng 4.51 Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc 137 Bảng 4.52 Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc .137 Bảng 4.53 Tóm tắt mô hình hồi quy .138 Bảng 4.54 Kiểm định sự phù hợp của mô hình hồi quy 139 Bảng 4.55 Kết quả mô hình hồi quy .139 Bảng 4.56 Xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân .142 BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chú giải 1 BĐS Bất động sản 2 CB Cá biệt 3 CFA Chartered Financial Analyst 4 DN doanh nghiệp 5 EFA Exploratory Factor Analysis 6 FDI Foreign Direct Investment 7 GD Giá đất 8 GIS Geographic Information Systems 9 ha hecta 10 HT Hạ tầng 11 KMO Kaiser-Meyer-Olkin 12 m mét 13 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ 14 PL Pháp luật 15 KT Kinh tế 16 TT-BTNMT Thông tư- Bộ Tài nguyên và Môi trường 17 UBND Ủy ban Nhân dân 18 VIF Variance Inflation Factor 19 VT Vị trí 20 XH Xã hội MỤC LỤC PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ .1 1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1 1.2 Mục đích của đề tài .2 1.3 Yêu cầu của đề tài 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 2.1 Cơ sở lý luận 3 2.1.1 Đất đai .3 2.1.2 Giá đất .5 2.1.3 Biến động giá đất .9 2.1.4 Các phương pháp xác định giá đất 11 2.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 14 2.2 Cơ sở thực tiễn 15 2.2.1 Tình hình thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới 15 2.2.2 Tình hình thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam 17 2.2.3 Tình hình giá đất ở tại Việt Nam .18 2.2.4 Một số đề tài nghiên cứu có liên quan .21 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng nghiên cứu 23 3.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.4 Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .23 3.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu và minh họa kết quả nghiên cứu 26 3.4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA 27 3.4.4 Phân tích hồi quy .29 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất ở thành phố Huế 31 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 37 4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 41 4.1.4 Tình hình sử dụng đất thành phố Huế .42 4.2 Nghiên cứu tình hình giá đất ở tại xã Hương Phong va phường Thủy Vân.44 4.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2018-202244 4.2.2 Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2018-2022 tại xã Hương Phong 45 4.2.3 Tình hình biến động giá đất ở trong giai đoạn 2018-2022 tại phường Thủy Vân 79 4.3 Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong tỉnh Thừa Thiên Huế .120 4.3.1 Thông tin mẫu nghiên cứu .120 4.3.2 Xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Hương Phong .121 4.4 Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thủy Vân tỉnh Thừa Thiên Huế .133 4.4.1 Thông tin mẫu nghiên cứu .133 4.4.2 Xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại phường Thủy Vân 134 4.5 Đề xuất một số giải pháp giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quán lý giá đất ở tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong, thành phố Huế 144 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 146 5.1 Kết luận 146 5.2 Kiến nghị 147 TÀI LIỆU THAM KHẢO .149 PHỤ LỤC 151 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Với sự phát triển kinh tế vượt bậc hiện nay, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và hiện tại trong mắt nhiều người, đất đai chỉ đơn giản là một loại tài sản có giá trị rất lớn, có thể tích lũy và tạo ra lợi nhuận từ nhiều cách nên việc làm hiểu rõ và tận dụng tốt các nhân tố để nâng tầm đất đai là cần thiết cho sự phát triển chung Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng như sau: Một, đó là sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất; Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố; Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất Phường Thủy Vân nằm trên địa bàn thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi gần với trung tâm thành phố Huế cùng nhiều công trình kiến trúc, quy hoạch đô thị mới (Eco Garden, Royal Park) cùng điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thị trường Bất động sản tại địa bàn thành phố Huế Từ một xã thuần nông của thị xã Hương Thủy, sau hai năm sáp nhập vào thành phố Huế, đến nay phường Thủy Vân đã có nhiều thay đổi, diện mạo đô thị ngày càng rõ nét, không chỉ thay đổi về hạ tầng về nhà cửa mà ngay cả ý thức của người dân cũng đã có những thích ứng với sự phát triển mới [12] Xã Hương Phong nằm trên địa bàn thành phố Huế, cách trung tâm thành phố 12 km về phía Đông Bắc, có điều kiện tiểu vùng sinh thái đặc trưng vùng duyên hải Bắc Trung bộ với vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thị trường Bất động sản và là vùng đặc trưng cho nông thôn tại thành phố Huế [12] Trong thời gian gần đây, tình hình giá đất đai của thành phố Huế nói chung và khu vực tại phường Thủy Vân và xã Hương Phong nói riêng có sự chững lại trông thấy, giá cả có sự biến động theo chiều hướng không ổn định do ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác nhau, nhất là trong vài năm gần đây do ảnh hưởng của dịch Covid làm tình trạng giá cả đất đai thay đổi rõ rệt Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên và được sự cho phép của giáo