Đang tải... (xem toàn văn)
Luật Đất đai năm 2013 đã phát triển và xác định người sử dụng đất có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho là những quyền quan trọng, được sử dụng phổ biến và có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật nói chung, cũng như pháp luật đất đai nói riêng.
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Quy ước thang điểm đánh giá ý kiến theo thang đo Likert 25 Bảng 3.1: Phân bố dân cư năm 2021 theo đơn vị hành .37 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 thành phố Đồng Hới .53 Bảng 3.3: Biến động trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 theo đơn vị hành 59 Bảng 3.4: Biến động trạng sử dụng đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 theo diện tích 60 Bảng 3.5: Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 64 Bảng 3.6: Tình hình thực thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 .70 Bảng 3.7: Tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 .75 Bảng 3.8: Kết điều tra loại giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 03 điểm nghiên cứu .79 Bảng 3.9: Kết điều tra chuyển nhượng 03 điểm nghiên cứu 80 Bảng 3.10: Kết điều tra thực thừa kế quyền sử dụng đất 03 điểm nghiên cứu 83 Bảng 3.11: Kết điều tra thực tặng cho quyền sử dụng đất 03 điểm nghiên cứu 85 Bảng 3.12: Ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân 03 điểm nghiên cứu 88 Bảng 3.13: Ý kiến đánh giá hộ gia đình cá nhân giá trị quyền sử dụng đất thị trường 89 Bảng 3.14: Ý kiến đánh giá hộ gia đình cá nhân khoản phí, lệ phí chuyển quyền sử dụng đất 90 Bảng 3.15: Ý kiến đánh giá hộ gia đình cá nhân thủ tục thực quyền 91 Bảng 3.16: Ý kiến đánh giá cán Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 94 Bảng 3.17: Ý kiến cán quản lý đất đai yếu tố ảnh hưởng đến việc thực quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người sử dụng đất .96 DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH V Hình 1.1: Sơ đồ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản 14Y Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành thành phố Đồng Hới 26 Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Đồng Hới năm 2022 .52 Hình 3.3: Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã, phường địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 - 2022 .65 Hình 3.4: Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo năm .67 Hình 3.5: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn thành phố Đồng Hới theo loại đất .69 Hình 3.6: Tình hình thực thừa kế quyền sử dụng đất xã, phường địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 71 Hình 3.7: Tình hình thực thừa kế quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới theo năm 72 Hình 3.8: Kết thừa kế quyền sử dụng đất theo loại đất giai đoạn 2018 - 2022 73 Hình 3.9: Tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất xã, phường địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 76 Hình 3.10: Tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới theo năm 77 Hình 3.11: Tình hình thực tặng cho quyền sử dụng đất theo loại đất địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 - 2022 .78 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản ĐK Điều kiện GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SXNN Sản xuất nông nghiệp UBND Uỷ ban nhân dân VPDKDĐ Văn phòng Đăng ký đất đai MỤC LỤ MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 YÊU CẦU ĐỀ TÀI CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Khái niệm đất đai người sử dụng đất 1.1.2 Quyền sử dụng đất .6 1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 15 1.2.1 Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới 15 1.2.2 Tình hình thực cơng tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam .17 1.2.3 Tình hình thực cơng tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Bình thời gian qua 19 1.3 MỘT SỐ CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 20 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 22 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .23 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .24 2.3.3 Phương pháp phân tích, thống kê, xử lý số liệu 24 2.3.4 Phương pháp sử dụng thang đo Likert 24 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 32 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40 3.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT 42 3.2.1 Tình hình thực nội dung quản lý nhà nước đất đai .42 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới năm 2022 52 3.3 THỰC TRẠNG VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 64 3.3.1 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 .64 3.3.2 Kết thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 70 3.3.3 Kết tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2018 – 2022 74 3.4 Ý KIẾN CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI GIAI ĐOẠN 2018 – 2022 78 3.4.1 Tình hình thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân .78 3.4.2 Ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân việc thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 87 3.4.3 Ý kiến cán chuyên môn công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới 93 3.4.4 Đánh giá chung công tác thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới 97 3.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI TRONG THỜI GIAN TỚI 99 3.6.1 Giải pháp sách 99 3.6.2 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 100 3.6.3 Nhóm giải pháp thủ tục hành 100 3.6.4 Giải pháp sở vật chất nhân lực 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .101 KẾT LUẬN 101 KIẾN NGHỊ 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài sản đặc biệt quốc gia, tư liệu sản xuất bản, tài nguyên vô quý giá, nguồn sống nhân dân nguồn lực to lớn đất nước, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý [19] Kể từ Hiến pháp năm 1980, đất đai Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Đất đai tạo nên giá trị xã hội, tạo nên cải vật chất, tạo nguồn lợi Cũng từ nguồn lực đất đai hình thành lên giá trị lợi nhuận khổng lồ, tồn thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hình thành tương tác người mua người bán việc trao đổi quyền sở hữu bất động sản lấy tài sản khác, thường tiền Bất động sản, với tư cách dạng tài sản độc đáo, nên xem xét bối cảnh đời sống kinh tế tổng thể quốc gia Nguồn lực có giới hạn, muốn bảo tồn khai thác có hiệu nguồn tài nguyên đặc biệt phải có quản lý Nhà nước [24] Chuyển quyền sử dụng đất thiết chế pháp lý đặc thù Việt Nam, phát sinh trình hình thành phát triển kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng [1] Trong thời điểm Luật Đất đai 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đai hành vi bị cấm Bởi lẽ, đất đai sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho nhân dân quản lý, sử dụng khơng mua bán Khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, ghi nhận Khoản Điều 73 Luật Đất đai 1993 Trong trình thực qua nhiều lần sửa đổi, Luật Đất đai năm 2013 phát triển xác định người sử dụng đất có 09 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh góp vốn quyền sử dụng đất Trong đó, quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền quan trọng, sử dụng phổ biến có ý nghĩa vô quan trọng việc xây dựng hồn thiện pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng Thành phố Đồng Hới trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội tỉnh Quảng Bình Do có tiềm phát triển kinh tế, chịu ảnh hưởng q trình thị hóa Nhu cầu quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội lớn nên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hộ gia đình, cá nhân thị trường diễn sôi động Việc chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi phát sinh từ thực tế, đất đai không loại tư liệu sản xuất đặc biệt mà thành phần quan trọng mơi trường sống văn hố, xã hội an ninh, nên việc chuyển quyền sử dụng đất tuỳ tiện mà phải tuân thủ quy định pháp luật Tuy nhiên, việc thực quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố bộc lộ hạn chế, vướng mắc định Xuất phát từ thực tiễn đó, đề tài “Thực trạng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” thực nhằm đánh giá tình hình thực công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn, từ đề xuất giải pháp để cải thiện, khắc phục vướng mắc, tồn thời gian tới MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung Đánh giá tình hình thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 - 2022, từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện, giải quyết, khắc phục vấn đề tồn thời gian tới 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 – 2022 - Xác định khó khăn, vướng mắc q trình thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 – 2022 - Đề xuất giải pháp, hướng giải khó khăn, vướng mắc thực chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2018 – 2022 YÊU CẦU ĐỀ TÀI - Làm rõ sở lý luận quản lý nhà nước chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất - Số liệu thu thập điều tra vấn phải rõ ràng, trung thực khách quan, đảm bảo độ tin cậy phản ánh thực trạng nghiên cứu đề tài - Các phương pháp sử dụng đề tài vận dụng hợp lý đảm bảo tính khoa học - Nắm tình hình thực tế cơng tác quản lý việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đồng Hới giai đoạn 2018 – 2022 - Các giải pháp, kiến nghị đề xuất phải đảm có tính khả thi, nhận xét, đánh giá cần đảm bảo tính khoa học CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Khái niệm đất đai người sử dụng đất 1.1.1.1.Khái niệm đất đai Theo Điều 4, Thông tư số 14/2014/TT-BTNMT ngày 26/12/2012 [4], đất đai định nghĩa sau: “Đất đai vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể có thuộc tính tương đối ổn định thay đổi có tính chu kỳ, dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất tương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú hoạt động sản xuất người” Căn vào Điều 10, Luật đất đai 2013 [13], đất đai chia thành 03 nhóm sau: Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; b) Đất trồng lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt khơng trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh; Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở quan;