Đang tải... (xem toàn văn)
Hương Trà là một thị xã của tỉnh Thừa Thiên Huế hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng cũng như các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.
DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tổng hợp văn thị xã Hương Trà ban hành có liên quan đến nội dung quản lý sử dụng đất giai đoạn 2018– 2022 29 Bảng 4.2 Kết chuyển mục đích sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Trà giai đoạn 2018 - 2022 31 Bảng 4.3 Tổng hợp hồ sơ địa thị xã Hương Trà .33 Bảng 4.4 Tổng hợp kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn thị xã Hương Trà năm 2020 .34 Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 thị xã Hương Trà 38 Bảng 4.6 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022 thị xã Hương Trà .40 Bảng 4.7 Hiện trạng đất chưa sử dụng năm 2022 thị xã Hương Trà 41 Bảng 4.8 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Hương Trà giai đoạn 2018-2022 42 Bảng 4.9 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã, phường địa bàn thị xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022 43 Bảng 4.10 Thống kê số tiền thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2018-2022 45 Bảng 4.11 Đánh giá cán thuận lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Hương Trà .50 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí thị xã Hương Trà 22 Hình 4.2 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng theo năm thị xã Hương Trà 42 Hình 4.3 Đánh giá người dân giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 46 Hình 4.4 Đánh giá người dân thành phần hồ sơ chuyển nhượng 47 Hình 4.5 Ý kiến người dân thời gian thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 Hình 4.6 Đánh giá người dân thái độ cán công chức 48 Hình 4.7 Khó khăn thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người dân gặp phải 49 Hình 4.8 Đánh giá cán công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, nhân địa bàn thị xã Hương Trà 50 MỤC LỤ Phần MỞ ĐẦU 1.1Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể .2 1.2.3 Yêu cầu đề tài .2 Phần TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan .3 2.1.2 Quyền sử dụng đất .5 2.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 11 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất số nước giới .11 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam .14 2.2.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Thừa Thiên Huế 15 2.3 Cơ sở pháp lý 16 2.3.2 Các văn cụ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh TT Huế thị xã Hương Trà 17 Phần ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 19 3.1 Đối tượng nghiên cứu 19 3.2 Phạm vi nghiên cứu 19 3.3 Nội dung nghiên cứu 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 20 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .20 3.4.2 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 21 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn thị xã Hương Trà, Tỉnh Thừa Thiên Huế 22 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 24 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 27 4.2 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế 28 4.2.1 Tình hình thực nội dung quản lý nhà nước đất đai .28 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 38 4.3 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Hương Trà giai đoạn 2018 – 2022 .42 4.3.1 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Trà .42 4.3.2 Tình hình đóng góp vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Thị xã Hương Trà 45 4.3.3 Ý kiến người dân cán công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .47 4.3.4 Đánh giá chung việc thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất thị xã Hương Trà 51 4.4 Đề xuất giải pháp góp phần khắc phục khó khăn q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị xã Hương Trà 53 4.4.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 53 4.4.2 Nội dung chi tiết giải pháp 53 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 5.1 Kết luận 55 5.2 Kiến nghị 56 Phần 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 Phần 7: PHỤ LỤC .60 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai xác định tài sản đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng, nguồn vốn to lớn đất nước tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng khơng thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến sống, lao động người xã hội Ngay từ xuất người biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn phát triển Ngày với phát triển tiến xã hội đất đai phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống Trong năm qua với chuyển dịch kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Làm cho tốc độ thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao quỹ đất lại có hạn Hương Trà thị xã tỉnh Thừa Thiên Huế hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất diễn nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất có quản lý chặt chẽ pháp luật.Những năm gần q trình thị hóa diễn vơ mạnh mẽ Cho nên tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp có nhiều bất cập mà cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn trì trệ, thủ tục hành rườm rà thống quản lý chưa cao Do việc nâng cao hiệu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân cần thiết Đây vấn đề không xảy thị xã Hương Trà mà xảy nhiều nơi nước nên UBND thị xã Hương Trà quan tâm tìm kiếm nhiều giải pháp khác để khắc phục quản lý tốt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai Xuất phát từ vấn đề để tìm khó khăn, tồn giải pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế với hướng dẫn cô giáo – TS Lê Ngọc Phương Quý, tiến hành thực đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho “hộ gia đình, cá nhân” địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế từ đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu cơng tác địa bàn nghiên cứu 1.2.2 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khu vực nghiên cứu 1.2.3 Yêu cầu đề tài Nắm vững luật đất đai, sách, nghị định, thơng tư, định văn khác có liên quan đến cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải xác, khách quan, trung thực đầy đủ Tổng hợp, phân tích, đánh giá số liệu, tài liệu thu thập cách xác, khách quan Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn tính khả thi cao Phần TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Một số khái niệm liên quan 2.1.1.1 Đất đai Trong phạm vi nghiên cứu sử dụng đất, đất đai nhìn nhận nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Theo FAO đất đai bao gồm tất thuộc tính sinh học tự nhiên bề mặt trái đất ảnh hưởng định đến tiềm hiệu sử dụng đất Như đất hiểu tông thể, nhiều yếu tố bao gồm: Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thảm thực vật tự nhiên, động vật, biến động hoạt động thay đổi người [10] Theo C.Mác: “Đất tư liệu sản xuất phổ biến quý báu sản xuất nông nghiệp, điều kiện thiếu tồn tái sinh hàng loạt hệ loài người nhau” Theo Luật đất đai 2013 khẳng định “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” Như vậy, đất đai điều kiện chung trình sản xuất hoạt động người Nói cách khác đất đai nguồn tài ngun đặc biệt khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Cho nên việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu toàn quỹ đất đai, việc hiểu rõ khái niệm đất đai vô cần thiết [12] Tuy nhiên, khái niệm đầy đủ phổ biến đất đai sau: Đất đai vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích, cụ thể có thuộc tính tương đối ổn định thay đổi có tính chu kì, dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất tương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: Thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú hoạt động sản xuất người 2.1.1.2 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế đánh việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách nhà nước phần thu thập người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu nhập cá nhân (gọi tắt thuế TNCN) thuế trực thu, tính thu nhập người nộp thuế sau trừ thu nhập miễn thuế khoản giảm trừ theo quy định pháp luật Giá chuyển nhượng bất động sản giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Cách xác định tính thuế phải nộp chuyển nhượng bất động sản: Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng bất động sản > giá đất, giá tính lệ phí trước bạ UBND tỉnh quy định Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([Giá chuyển nhượng bất động sản][Thu nhập miễn thuế]) × 2% Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng bất động sản < giá đất, giá tính lệ phí trước bạ UBND tỉnh quy định Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = ([Giá đất, giá tính lệ phí trước bạ UBND tỉnh quy định]-[Thu nhập miễn thuế]) × 2% [2] 2.1.1.3 Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ khoản thu ấn định tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng tài sản hợp thức hóa để cơng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp thức hóa người sử dụng đất Lệ phí trước bạ phát sinh nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân sang tổ chức, cá nhân khác Việc thu lệ phí trước bạ nhà đất nhằm thực quản lý nhà nước trình sử dụng đất hay thực lợi ích kinh tế - trị Căn tính lệ phí trước bạ giá tính lệ phí trước bạ mức thu lệ phí theo tỷ lệ % Giá tính lệ phí trước bạ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ nhà, đất 0,5% [8] 2.1.1.4 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên thực tế nhiều người dễ nhầm lẫn việc tiếp nhận nội dung khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải làm rõ nội dung khái niệm để tiếp cận đánh giá vấn đề nghiên cứu cách xác, khoa học, với quy định pháp luật Chuyển đổi quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng nhận diện tích đất định chuyển giao từ người đó, bên vừa người chuyển đổi, đồng thời người nhận chuyển đổi Nếu giá trị quyền sử dụng đất có chênh lệch bên phải toán cho phần giá trị chênh lệch theo thỏa thuận Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng gọi bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất trường hợp chuyển nơi khác, khơng có khả sử dụng khơng có nhu cầu sử dụng Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ khoản tiền tương ứng với giá trị đất thời điểm chuyển QSDĐ Đặc trưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian giao đất; nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất; Nhà nước quy định số trường hợp không chuyển QSDĐ; Tất chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký biến động đất đai không bị xem vi phạm pháp luật [10] 2.1.2 Quyền sử dụng đất 2.1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền người sử dụng đất giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quyền bồi thường nhà nước thu hồi đất Các quyền thực thời gian giao đất, sử dụng đất mục đích giao (Chương XI, từ Điều 166 đến 184, Luật đất đai 2013) [11] Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định quy định quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất [11] Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, sở tơn giáo) thơng qua định giao đất nhà nước có thẩm quyền hợp đồng cho thuê đất nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định lâu dài Quyền sử dụng đất quyền tài sản, mà theo quy định điều 115 189, Bộ luật Dân 2015 “Quyền tài sản quyền trị giá tiền, bao gồm quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất quyền tài sản khác” “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật” [12] Qua dẫn chứng đưa khái niệm quyền sử dụng đất sau quyền sử dụng đất quyền chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền khai thác thuộc tính, cơng cụ đất, quyền hưởng thành lao động kết đầu tư đất quyền khác theo quy định pháp luật 2.1.2.2 Phân loại quyền sử dụng đất a Quyền chung người sử dụng đất Theo quy định điều 166 luật đất đai 2013 người sử dụng đất có quyền chung sau Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích cơng trình nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Được nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Được bồi thường nhà nước thu hồi đất theo quy định luật Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai [11] b Các quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Điều 167, Luật đất đai 2013, cụ thể - Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi việc chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng nhận diện tích đất định chuyển giao từ người - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng gọi bên nhận chuyển nhượng sử dụng đất trường hợp chuyển nơi khác, khơng có khả