Đang tải... (xem toàn văn)
Việc tìm hiểu, đánh giá sự chênh lệch về giá nhà nước và giá thị trường giúp chúng ta có nhìn nhận khách quan về vai trò của thị trường bất động sản ở Thành phố Huế nói riêng và cả nước nói chung đối với quá trình phát triển hệ thống kinh tế thị trường.
DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Tổng hợp kết đo đạc, lập đồ địa thành phố Huế 47 Bảng 4.2 Giá đất theo quy định nhà nước phường An Đông .54 giai đoạn 2020 – 2022 .54 Bảng 4.3 Giá đất theo quy định nhà nước phường Xuân Phú giai đoạn 2020 – 2022 .55 Bảng 4.4 Giá đất thị trường phường An Đông giai đoạn 2020 – 2022 .56 Bảng 4.5 Giá đất thị trường phường Xuân Phú giai đoạn 2020 – 2022 .57 Bảng 4.6 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường đường Trường năm 2020-2022 .58 Bảng 4.7 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường đường Hoàng Quốc Việt năm 2020-2022 59 Bảng 4.8 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường đường Hà Huy Tập năm 2020-2022 60 Bảng 4.9 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường đường Tố Hữu năm 2020- 2022 61 Bảng 4.10 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường đường Võ Nguyên Giáp năm 2020-2022 62 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Đồ thị cung cầu đất đai 17 Hình 4.1 Vị trí địa lý vùng nghiên cứu .40 BẢNG CHÚ GIẢI CỤM TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản TP.Huế Thành phố Huế VND Việt Nam đồng: Đơn vị tiền tệ thức Việt Nam DA Dự Án KĐT Khu đô thị MỤC LỤC PHẦN 1.MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2.Mục tiêu đề tài 1.2.1.Mục tiêu chung 1.2.2.Mục tiêu cụ thể PHẦN 2.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu .4 2.1.1 Khái niệm thị trường BĐS 2.1.2 Đặc điểm thị trường BĐS 2.1.3 Khái niệm giá đất 13 2.1.4 Khái niệm giá đất nhà nước .13 2.1.5 Khái niệm giá đất thị trường 14 2.1.6 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất Nhà nước giá đất thị trường 15 2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 18 2.1.8 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam .21 2.2 Cơ sở thực tiễn 23 2.2.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản giới giai đoạn 2020 -2022 23 2.2.2 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2020 -2022 26 2.2.3 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Thành phố Huế giai đoạn 2020-2022 33 PHẦN .38 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1 Đối tượng nghiên cứu 38 3.2 Phạm vi nghiên cứu 38 3.3 Nội dung nghiên cứu 38 3.4 Phương pháp nghiên cứu 38 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .38 3.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 39 3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .39 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu .39 PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Huế .40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 42 4.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 46 4.2 Khái quát 05 tuyến đường chọn đề tài: Trường Chinh, Hoàng Quốc Việt, Hà Huy Tập, Tố Hữu, Võ Nguyên Giáp 52 4.3 So sánh chênh lệch giá giá Nhà nước giá thị trường Thành phố Huế 2020-2022 53 4.3.5 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thành phố Huế giai đoạn 2020 – 2022 .58 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản Thành phố Huế giai đoạn 2020-2022 63 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất địa bàn thành phố Huế 64 PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 5.1 Kết luận 66 5.2 Kiến nghị .67 PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHẦN PHỤ LỤC 69 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định giá trị đất đai giúp phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh tranh chấp khiếu kiện đất đai Thành phố Huế trung tâm văn hóa - trị tỉnh Thừa Thiên Huế, thành lập ngày 29/09/1990, Hội đồng Bộ trưởng định số 345/HĐBT việc điều chỉnh lại địa giới hành tỉnh Thừa Thiên Huế, theo thành phố Huế có 18 phường, xã Ngày 29 - - 1992, Huế nâng cấp thành phố loại Ngày 22 - 11 - 1995, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP Theo Chia phường Vĩnh Lợi thành phường Phú Hội Phú Nhuận, chia phường Phú Hiệp thành phường Phú Hiệp Phú Hậu Đến đầu năm 2021, thành phố Huế có 27 phường An Cựu, An Đơng, An Hịa, An Tây, Hương Long, Hương Sơ, Kim Long, Phú Bình, Phú Cát, Phú Hậu, Phú Hiệp, Phú Hòa, Phú Hội, Phú Nhuận, Phú Thuận, Phước Vĩnh, Phường Đúc, Tây Lộc, Thuận Hòa, Thuận Lộc, Thuận Thành, Thủy Biều, Thủy Xuân, Trường An, Vĩnh Ninh, Vỹ Dạ, Xuân Phú Ngày 27 - - 2021, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 1264/NQ - UBTVQH14 việc điều chỉnh địa giới đơn vị hành cấp huyện xếp, thành lập phường thuộc thành phố Huế Theo hợp phường Phú Cát phường Phú Hiệp thành phường Gia Hội, sáp nhập phường Phú Bình vào phường Thuận Lộc, hợp phường Phú Hòa phường Thuận Thành thành phường Đông Ba, giải thể phường Phú Thuận, địa bàn nhập vào phường Tây Lộc phường Thuận Hòa, chuyển xã Thủy Bằng, Thủy Vân thuộc thị xã Hương Thủy, phường Hương An, Hương Hồ xã Hải Dương, Hương Phong, Hương Thọ, Hương Vinh thuộc thị xã Hương Trà, thị trấn Thuận An xã Phú Dương, Phú Mậu, Phú Thanh, Phú Thượng thuộc huyện Phú Vang thành phố Huế quản lý, chuyển thị trấn Thuận An xã Hương Vinh, Phú Thượng, Thủy Vân thành phường có tên tương ứng Đến nay, thành phố Huế có 29 phường xã[15] Từ thực tế cho thấy cơng cụ chủ yếu việc thực sách tài đất đai xác định khoản thu ngân sách nhà nước giá đất nhà nước quy định gồm: khung giá đất, bảng giá đất hay giá đất cụ thể Bên cạnh mặt tích cực từ kết đạt công cụ vấn đề áp dụng giá đất nhà nước quy định tồn nhiều bất cập giá đất thị trường có biến động lớn Nghiên cứu cho thấy khung giá đất Chính phủ ban hành chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động giá đất thị trường (khung giá đất Chính phủ quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường, đến đạt 50%-60% giá thị trường, có vị trí khung giá tối đa đạt 30% giá thực tế thị trường) Nhà nước chưa hệ thống theo dõi giá đất thị trường, vậy, làm hạn chế tính linh hoạt, tính chủ động thực sách Việc tìm hiểu, đánh giá chênh lệch giá nhà nước giá thị trường giúp có nhìn nhận khách quan vai trò thị trường bất động sản Thành phố Huế nói riêng nước nói chung q trình phát triển hệ thống kinh tế thị trường Vì vậy, dựa vào thực tiễn qua q trình tìm tịi học hỏi nghiên cứu Được cho phép khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệpTrường Đại Học Nông Lâm- Đại Học Huế hướng dẫn thầy giáo Ths Dương Quốc Nõn, tiến hành thực đề tài:” Đánh giá chênh lệch giá nhà nước giá thị trường số tuyến đường Thành phố Huế” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung - Đánh giá chênh lệch giá nhà nước giá thị trường số tuyến đường Thành phố Huế năm 2020- 2022, từ đề xuất số giải pháp nhằm tăng cường hiệu quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Huế 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất thị trường số tuyến đường địa bàn Thành phố Huế giai đoạn 2020-2022 - Đánh giá chênh lệch giá nhà nước giá thị trường số tuyến đường Thành phố Huế năm - Nhận định yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản Thành phố Huế giai đoạn 2020-2022 - Đề xuất số giải pháp tăng cường hiệu quản lý nhà nước giá đất địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2020 - 2022 PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Khái niệm thị trường BĐS 2.1.1.1 Khái niệm thị trường Khái niệm cổ điển cho rằng: Thị trường nơi diễn hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa Theo khái niệm người ta đồng thị trường với chợ địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể Trong kinh tế đại dùng khái niệm Khái niệm đại thị trường nhiều Theo tương tác chủ thể thị trường người ta cho rằng: thị trường trình người mua người bán tác động qua lại lẫn để giải giá số lượng hàng hóa mua bán Theo quan niệm tác động hình thành thị trường q trình khơng thể thời điểm hay thời gian cụ thể Theo nội dung, quan niệm: Thị trường tổng thể quan hệ lưu thông hàng hóa lưu thơng tiền tệ, tổng thể giao dịch mua dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực Bản chất thị trường giải quan hệ Như vậy, tổng hợp lại rằng, người bán người mua hai lực lượng thị trường Đó hình ảnh cụ thể hai yếu tố cung-cầu thị trường Trong hệ thống thị trường, thứ có giá cả, giá trị hàng hóa dịch vụ tính tiền Trong lịch sử phát triển thuyết học kinh tế, vấn đề thị trường đề cập đến phạm trù trung tâm Tư tưởng thị trường kinh tế gia tư sản người theo chủ nghĩa trọng thương Những người theo chủ nghĩa trọng thương xây dựng thị trường kinh tế mạnh Họ cho hàng hóa phương tiện khâu trung gian để đạt mục đích tiền tệ Một đất nước có nhiều vàng tức đất nước hưng thịnh Chủ nghĩa trọng thương coi thường khâu sản xuất Đó bất hợp lí phi kinh tế Chủ nghĩa trọng nông lại thiên khâu sản xuất tuyệt đối hóa lĩnh vực sản xuất nơng nghiệp, cho phát triển kinh tế thị trường trình tự nhiên phụ thuộc vào quy luật định, khơng phụ thuộc vào ý chí người Người ghi dấu ấn đậm nét nghiên cứu thị trường trường phái kinh tế học cổ điển A Smith Trong tác phẩm ơng phân tích, phân cơng lao động tạo thị trường Mục trường để tạo lợi nhuận Thị trường “Bàn tay vơ hình” điều khiển kinh tế thị trường A Smith tuyệt đối hóa điều tiết thị trường Ơng phân tích nhân tố thị trường người mua, người bán, cung cầu, giá cả, … mối quan hệ nhân tố Lần có kinh tế gia phân chia thị trường thành nhiều dạng khác để nghiên cứu thị trường hàng hóa, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư Song chủ yếu ơng phân tích thị trường hàng hóa lao động Lí thuyết thị trường phát triển học thuyết kinh tế J Keynes Để đảm bảo cho phát triển ổn định phát triển thị trường J Keynes chủ trương đẩy mạnh hình thức đầu tư, kể đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh Mục đích mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng thất nghiệp, đồng thời qua tăng lợi nhuận cho tư Học thuyết J Keynes mở giai đoạn cho can thiệp nhà nước vào thị trường thông qua công cụ kinh tế vĩ mơ Lí luận chủ nghĩa Mác-Lê nin thị trường sở kế thừa có phê phán lí thuyết cũ để xây dựng học thuyết thị trường C.Mác rõ: thị trường lĩnh vực trao đổi cao lưu thơng hàng hóa C.Mác phân tích sâu sắc quan hệ cung, cầu, giá thị trường vai trò cạnh trai việc hình thành giá thị trường Lê nin người kế thừa phát triển cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác Lí luận thị trường Lê nin trình bày chủ yếu tác phẩm “Bàn gọi vấn đề thị trường” Theo Lê nin: Khái niệm phân công xã hội Hễ đâu có phân cơng xã hội sản xuất hàng hóa có thị trường Quy mô thị trường gắng chặt với trình độ chun mơn hóa lao động xã hội Phân công lao động xã hội phát triển vô tận phát triển thị trường vô tận 2.1.1.2 Khái niệm BĐS Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ